转不动的“土地流转”
国土法律知识大讲堂专题脚本
（此处播放视频1）尊敬的各位领导、各位来宾：
大家好。欢迎来到焦作市国土资源局的法律知识大讲堂。今天我给大家讲这样一件事情---
2009年9月的一天，豫南某县的国土局院内来了一群人，吵吵嚷嚷的，一个中年妇女大声嚷嚷着，“我要找你们局长，我要告我们村的村委会。我有全村人当证人呢”。
“来，不要急，进屋里慢慢说”，信访室的工作人员赶紧把他们让进办公室。
事情到底是怎么回事呢？什么事还要全村人当证人？中年妇女接着说：我要告我们村的村委会，他们将大队部的土地卖了。接着中年妇女道出事情的原委。
（此处播放视频2）2009年8月的一天，村长张某兴冲冲地从镇上回到村里，顾不上吃饭，立即召开村委班子会。1：21
村长说：给大家报告个好事，县上给咱村拨了6万块钱，让咱修缮下村委办公房屋。
大家听了都很高兴，七嘴八舌地议论开来。
“咱村被确定为县新农村建设试点村是好事啊，我们应该庆祝啊”。
“高兴什么呢？上级党委组织部门的拨款只有6万元，用这点钱能改善咱村委会的办公条件？”
“有总比没有好啊”
“你就没瞅瞅咱这房这样，它是上世纪60年代修建的，现已经摇摇晃晃，成危房了，要不是咱也不会在这间值班室开会办公啊”
“那咋办？6万块钱盖房不够，装修又没有必要，简直是浪费钱呢”2：22
该村的“两委”会上，大家激烈的讨论着。最终也没有形成个一致意见，但是这个事情，却在村里引起了村民的议论。2：34
“改善村委会的条件？哼，开玩笑吧，扔钱了吧？还不如盖新的呢”
“虚晃一枪，说不定钱就又装进村干部的肚里了”。（小声）
“不要急，不要急，咱村干部也是有点前瞻性的，你想到的人家都想到了，咱就等着看吧”。
茶余饭后，老百姓扎堆在一起，你一言，我一语的议论着。3：07
咋办呢？活人还能让尿憋死？村干部三天两头一嘀咕，有了一个新的想法。现在地价不是一直在涨吗？随着生活条件的改善，村中心渐渐地成了个小集市，咱村委会邻街，还是主干道。反正已经不能住人了，咱把它拍卖了，就有钱建个新的办公楼了，村长最后拍了板。3：36
说干就干，该村村委运用“4+2”工作法召开会议进行商议。最后决定，将该宗地的土地使用权分为5小宗地块公开拍卖，竞得者开发用于商业门面房经营，使用年限为50年，在全体村民中进行公开竞标，所得款项用于建设新的村委办公楼和修建村里供水排水工程等使用。4：07
（此处播放视频3）这是个星期六的下午。村里的喇叭响了，“村民同志请注意，村民同志请注意！我村村委会用地使用权公开竞标马上开始了，有意竞标的速到村小学院内参加竞标”，随着喇叭声，竞标的、看热闹的一窝蜂的涌入小学校园，本来安静的学校，霎时间沸腾了。4：40
“这合法不合法啊，咱敢竞标吗？”
“管他呢？他敢卖，咱就敢买。”
竞标开始了。
“12万！”“我15万”“我18万”“我......”5：04
经过热热闹闹的竞标，分别由本村村民中标：霍某一家竞得3处、薛某1处、秦某1处，并当场签订了合同。5：15
事情到这里好像已经结束了，原来的困难似乎已经解决，村委会办公楼修建也该提到议程上了。可哪成想，天有不测风云，人的想法也会像6月的天一样说变就变。5：35
（此处播放视频4）竞标后，冷静下来的霍某及其丈夫却又犯了嘀咕，怎么想都觉得有点冲动了，
“拿出这么高的中标价款，要是以后没啥生意可做咋办呢？要是以后挣不了钱咋办呢？银行还会催着还贷”，晚上，躺在床上的霍某对丈夫程某说道。“谁知道竞争这么激烈啊，原来想着没几个人竞标呢，这钱也掏的太多了吧？”丈夫程某说。“哎，他爹，你没看牛莉那个小品吗？冲动是魔鬼啊！不行，不行，这个事情还得说道说道！”霍某说。 6：20
第二天，他们跑到村委会，“俺不要了，你们把抵押金退给我们吧！”
真是开玩笑！你以为我们是在玩摆家家的游戏吗？你想玩就玩，不想玩就走吗？村长坚决不同意。6：38
这下子，霍某作了难，一时没了主意，这时，有高人悄悄给霍某指点，哎，告诉你啊，村委会根本就无权拍卖村内房屋和土地使用权，村委这样做是借机捞钱，是违法的，去县里告他们！霍某好像抓住了救命稻草，得了什么宝典一样，心一横，就跑到了县国土局，便出现了开头的一幕。7：13
国土局的工作人员了解了情况后，确定这是一起因集体土地流转发生的纠纷，也是当今农村普遍存在的问题。
国土资源部门立即对这起案件进行了立案会审。会审结果产生两种截然不同的处理意见。7：37
（此处播放视频5）一种意见认为：村委会的公开拍卖行为应视为无效，该村收取霍某的抵押金应予以退还。
另一种意见认为：村委会的行为是农村集体土地的内部流转，不违背法律规定，超过最高转让年限40年可依法调整为40年。8：01
国土局为了慎重起见，经过专题讨论，认真分析案情，达成共识。“该村虽然通过村委4+2工作法，对该村原村委会旧址使用权进行竞标，似乎合情合理但却不合法”。
（此处播放视频6） 因为根据我国《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他方式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第四条的规定：国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五十九条又规定：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条规定办理审批手续。另外呢，河南省国土资源厅《关于进一步加强和规范农村集体建设用地使用管理的暂行意见》第十条规定：集体建设用地流转应当经依法批准或者依法取得并且不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。（视频）9：51
很显然，村委会这种未经依法批准，自作主张的转让行为应为无效行为。村委会拍卖村委会办公旧址，且涉及改变土地用途，应该报县级国土资源部门审查，经县政府批准后，才能依法实施。10：13
经国土局出面协调，村委会认识到转让行为的无效，将抵押金退给了霍某等人，村长表示将依法依规办理流转审批手续，为新村委会建设筹集资金。10：31
（此处播放视频7）从这件事情，我们不难看出，随着农村经济的发展，越来越多的集体土地流转已经成为惠民利民的重要措施，但在土地流转过程中出现的问题也日益突出，如果不及时纠正和解决，将严重制约农村集体土地的流转和农村的和谐稳定。政府部门应当对农村集体土地流转加强法制宣传，切实履行监督和监管职责，防止农村集体建设用地流转“自由化”，为“促节约、守红线、惠民生”做出我们应有的贡献。11：18
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大家好。欢迎来到焦作市国土资源局的法律知识大讲堂。今天我给大家讲这样一件事情---
2009年9月的一天，豫南某县的国土局院内来了一群人，吵吵嚷嚷的，一个中年妇女大声嚷嚷着，“我要找你们局长，我要告我们村的村委会。我有全村人当证人呢”。
“来，不要急，进屋里慢慢说”，信访室的工作人员赶紧把他们让进办公室。
事情到底是怎么回事呢？什么事还要全村人当证人？中年妇女接着说：我要告我们村的村委会，他们将大队部的土地卖了。接着中年妇女道出事情的原委。
（此处播放视频2）2009年8月的一天，村长张某兴冲冲地从镇上回到村里，顾不上吃饭，立即召开村委班子会。1：21
村长说：给大家报告个好事，县上给咱村拨了6万块钱，让咱修缮下村委办公房屋。
大家听了都很高兴，七嘴八舌地议论开来。
“咱村被确定为县新农村建设试点村是好事啊，我们应该庆祝啊”。
“高兴什么呢？上级党委组织部门的拨款只有6万元，用这点钱能改善咱村委会的办公条件？”
“有总比没有好啊”
“你就没瞅瞅咱这房这样，它是上世纪60年代修建的，现已经摇摇晃晃，成危房了，要不是咱也不会在这间值班室开会办公啊”
“那咋办？6万块钱盖房不够，装修又没有必要，简直是浪费钱呢”2：22
该村的“两委”会上，大家激烈的讨论着。最终也没有形成个一致意见，但是这个事情，却在村里引起了村民的议论。2：34
“改善村委会的条件？哼，开玩笑吧，扔钱了吧？还不如盖新的呢”
“虚晃一枪，说不定钱就又装进村干部的肚里了”。（小声）
“不要急，不要急，咱村干部也是有点前瞻性的，你想到的人家都想到了，咱就等着看吧”。
茶余饭后，老百姓扎堆在一起，你一言，我一语的议论着。3：07
咋办呢？活人还能让尿憋死？村干部三天两头一嘀咕，有了一个新的想法。现在地价不是一直在涨吗？随着生活条件的改善，村中心渐渐地成了个小集市，咱村委会邻街，还是主干道。反正已经不能住人了，咱把它拍卖了，就有钱建个新的办公楼了，村长最后拍了板。3：36
说干就干，该村村委运用“4+2”工作法召开会议进行商议。最后决定，将该宗地的土地使用权分为5小宗地块公开拍卖，竞得者开发用于商业门面房经营，使用年限为50年，在全体村民中进行公开竞标，所得款项用于建设新的村委办公楼和修建村里供水排水工程等使用。4：07
（此处播放视频3）这是个星期六的下午。村里的喇叭响了，“村民同志请注意，村民同志请注意！我村村委会用地使用权公开竞标马上开始了，有意竞标的速到村小学院内参加竞标”，随着喇叭声，竞标的、看热闹的一窝蜂的涌入小学校园，本来安静的学校，霎时间沸腾了。4：40
“这合法不合法啊，咱敢竞标吗？”
“管他呢？他敢卖，咱就敢买。”
竞标开始了。
“12万！”“我15万”“我18万”“我......”5：04
经过热热闹闹的竞标，分别由本村村民中标：霍某一家竞得3处、薛某1处、秦某1处，并当场签订了合同。5：15
事情到这里好像已经结束了，原来的困难似乎已经解决，村委会办公楼修建也该提到议程上了。可哪成想，天有不测风云，人的想法也会像6月的天一样说变就变。5：35
（此处播放视频4）竞标后，冷静下来的霍某及其丈夫却又犯了嘀咕，怎么想都觉得有点冲动了，
“拿出这么高的中标价款，要是以后没啥生意可做咋办呢？要是以后挣不了钱咋办呢？银行还会催着还贷”，晚上，躺在床上的霍某对丈夫程某说道。“谁知道竞争这么激烈啊，原来想着没几个人竞标呢，这钱也掏的太多了吧？”丈夫程某说。“哎，他爹，你没看牛莉那个小品吗？冲动是魔鬼啊！不行，不行，这个事情还得说道说道！”霍某说。 6：20
第二天，他们跑到村委会，“俺不要了，你们把抵押金退给我们吧！”
真是开玩笑！你以为我们是在玩摆家家的游戏吗？你想玩就玩，不想玩就走吗？村长坚决不同意。6：38
这下子，霍某作了难，一时没了主意，这时，有高人悄悄给霍某指点，哎，告诉你啊，村委会根本就无权拍卖村内房屋和土地使用权，村委这样做是借机捞钱，是违法的，去县里告他们！霍某好像抓住了救命稻草，得了什么宝典一样，心一横，就跑到了县国土局，便出现了开头的一幕。7：13
国土局的工作人员了解了情况后，确定这是一起因集体土地流转发生的纠纷，也是当今农村普遍存在的问题。
国土资源部门立即对这起案件进行了立案会审。会审结果产生两种截然不同的处理意见。7：37
（此处播放视频5）一种意见认为：村委会的公开拍卖行为应视为无效，该村收取霍某的抵押金应予以退还。
另一种意见认为：村委会的行为是农村集体土地的内部流转，不违背法律规定，超过最高转让年限40年可依法调整为40年。8：01
国土局为了慎重起见，经过专题讨论，认真分析案情，达成共识。“该村虽然通过村委4+2工作法，对该村原村委会旧址使用权进行竞标，似乎合情合理但却不合法”。
（此处播放视频6） 因为根据我国《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他方式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第四条的规定：国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五十九条又规定：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条规定办理审批手续。另外呢，河南省国土资源厅《关于进一步加强和规范农村集体建设用地使用管理的暂行意见》第十条规定：集体建设用地流转应当经依法批准或者依法取得并且不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。（视频）9：51
很显然，村委会这种未经依法批准，自作主张的转让行为应为无效行为。村委会拍卖村委会办公旧址，且涉及改变土地用途，应该报县级国土资源部门审查，经县政府批准后，才能依法实施。10：13
经国土局出面协调，村委会认识到转让行为的无效，将抵押金退给了霍某等人，村长表示将依法依规办理流转审批手续，为新村委会建设筹集资金。10：31
（此处播放视频7）从这件事情，我们不难看出，随着农村经济的发展，越来越多的集体土地流转已经成为惠民利民的重要措施，但在土地流转过程中出现的问题也日益突出，如果不及时纠正和解决，将严重制约农村集体土地的流转和农村的和谐稳定。政府部门应当对农村集体土地流转加强法制宣传，切实履行监督和监管职责，防止农村集体建设用地流转“自由化”，为“促节约、守红线、惠民生”做出我们应有的贡献。11：18
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