物业管理总结精简版
1、简述物业管理的基本内容。答：（1）常规性的公共服务（2）针对性的专项服务（3）委托性的特约服务2、简述建筑物区分所有权的组成。（1）专有所有权。（2）共有所有权。（3）成员权。3、简述物业出租与出售的区别。
答：尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：（1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。
（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。
（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。
4、简述物业档案资料管理的重要性如何？答：物业档案资料管理的重要性在于：
（1）物业档案资料的管理是开展物业管理的前提。物业是一个复杂的建筑物有机系统，要发挥其正常的功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用，常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料的健全是管理实施的前提。（2）健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。
（3）搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。
5、前期介入:是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。6、简述物业的含义。
①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；②与这些建筑物相配套的设备和设施；③相关的场地。
7、物业管理的普惠性服务是指（A）。
A公共服务B专项服务C社会福利类服务D特约服务8、简述物业管理的概念。
(1)物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。
(2)对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。(3)为业主提供服务有一定的外延性。除狭义物业管理的内容外，“为业主提供服务”的内容可以相当广泛，从家政服务，乃至中介代理，租赁经营、房屋销售。
9、简述建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。
10、简述物业管理招标：是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。
11、简述影响物业管理服务质量的因素。
（1）企业形象（2）宣传沟通（3）顾客口碑（4）顾客需求
12、简述前期物业管理：就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。13、简述出租房屋必须具备的条件。答：（1）经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；
（2）自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；
（3）结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租；（4）能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。
14、交楼：物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交，这一过程就称为交楼。
15、物业园林绿化的管理工作主要有两大类明确园林绿化员工职责、严格执行质量管理标准
16、按照物业的使用功能的不同，物业分为居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业
17、物业管理企业的权利的内容主要包括：首先，有权采取完成委托任务所必须的行为；
其次，有权获得劳动报酬；第三，有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为等三个方面。
18、一般而言，前期物业工作开始于收楼前的3－6个月。
19、房屋的完损等级划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房5类【论述】20、物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时关健要注意哪些问题？
答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。（1）文件的准备：
交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：
第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调，第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等（2）形象的设计、环境的营造
业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，在购买前经过了反复的比较、衡量，收楼时更是细致、挑剔，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。（3）交楼的组织准备。
交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备（4）交楼应注意的问题
首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。
其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整
修、解决。
【论述】21、试述物业管理企业与社区文化的关系。
答：物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解：（1）社区文化影响物业管理企业的发展
社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平跃升。
社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。
（2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之一、好为物业管理企业所重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。
22、根据物业管理的要求，园林树木养护管理的质量标准，一般分为（A）级？A．三B．四C．五D．六23、配备完整的高层楼宇的消防系统，一般(C)部分组成？A．三B．五C．七D．九24、物业中介代理的主要内容包括（ACD）。
A．房地产咨询B．房地产广告C．房地产估价D．房地产经纪
25、编制招标文件应遵循公平性、明确性、指导性、合法性等原则。26、评标委员会应由（D）
A业主代表组成B由业主代表和行政主管部门人员组成
C业主委员会成员组成D招标人代表和物业管理技术、管理方面的专家组成27、简述物业管理的委托方式？
（1）顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导。
（2）合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。
（3）全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的委托方式，是前期物业管理权委托成功的前提。
28、信誉调查取样应注意哪几点？
答：为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点：（1）调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作；（2）应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰；（3）应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实；（4）现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。
扩展阅读：物业管理总结与计划201*
物业办工作总结与计划
一．内部问题总结：
1.工程技术问题：大厦目前分为四个区域管理，区域划分不清晰。供暖，供冷，供水设施设备划分不清晰。
2.岗位职责问题：岗位职责不清晰，未能明确定岗定责。没有明确的竞争机制，缺少责权协调意识。
3.员工心态问题：由于缺少明确的责权和竞争机制，现有人员对于公司整体利益的维护意识较差，应加强团结，共同面对困难和问题。勇于承担责任，发挥积极进取的创新精神。
4.在与各承租方签订合同时对物业管理的发展疏于考虑，造成管理上的被动局面。
5.业务拓展的渠道太少，局限性强，无法自给自足。二．外部问题总结：
1.承租甲：合同初始没有建立规范的合作基础，加上复杂的人脉和利益冲突，对物业管理造成严重的制约和被动性。2.承租乙和承租丙表面看问题不大，但隐患不少.主要体现在疏于管理，区域不清，改造图纸无备档，电路管线图无备档。无定期监察制度等等。201*年工作重点
一.细化岗位职责，明确职责权利，定岗定则，落实到人。二.加强部门管理，建立严格的管理制度，奖勤罚懒.杜绝假公济私现象。三.完善，补充和规范与各承租方之间的管理细则，收费标准，区域划
分等等
四.污水改造的筹备和监督工作。锅炉及大型设备设施的维护保养工作，
重点放在节电节能的措施上。以节能，降耗，安全为基础。消除隐患，形成良性运行和发展的机制。
五.机电组应建立内部设备运行机制报表，统计内部实际消耗和运行成
本，供物业办审核建档。
六.收集各承租方装修结构图和水电线路图由物业办和工程部重新备
档，由物业办监督工程部对所有线路结构进行详查，及时发现问题，消除隐患。严禁各承租方通过线路管道改建等方式偷水.偷电.损害我公司利益。七.疏通关系，在大厦楼顶增设广告牌位出租。
八.在楼顶建办公用房的筹备，设计，施工，验收，监督等工作。九.增设夜查制度，加强管理，提高员工责任心，预防安全隐患。实施方案：
一．所有人员年底前写述职报告，对自己的工作内容进行详述。将可
以合并的职能统计归纳，精简闲置人员，增设缺失岗位，节流公司成本，提高工作效率。
二．年底前制定新的内部管理制度，建立严格岗位职责，明确责权，
规范各岗位工作状态，规范奖惩细则，监督执行。
三．增加每天日查，夜查制度，建立巡查记录表（跟进处理进程及结
果）。
四．要求各承租方提供详尽的装修结构和水电线路管道设施改造图，
并协助我公司物业办工程部相关人员彻底核查，杜绝隐患。五．工程部建立内部设备设施实际运行机制，统计现有设备设施及工
具明细交物业办备档，详细记录设备启动和运行情况报物业办审核备档。
六．商定与各承租方的补充管理细则，单独约请各承租方负责人签订
补充合约。保障各项费用的顺利收取。
七．相关人员及时有效的处理承租方提出的问题，化解矛盾。提高服
务意识和服务效率。与各承租方建立良好正常的合作关系，坚持公司利益，协助承租方发展，洁身自好，严禁假公济私。
八．公司提供住宿条件的相关高管负责日查和夜查的安全工作，登记
巡查记录，处理意见。落实责任人。
九．供暖结束后，对现有设备和管道分布区域进行明确和划分，从技
术上设置分流系统，在节约费用的前提下，尽量完善。完善节电和污水改造的重点项目。十．利用公司现有维护关系，在楼顶或其它位置设置和申请广告牌位，
联系广告商，核算成本利润，增加收益。十一.对七楼楼顶进行勘测改造，商讨设计方案，建公司办公用房，完善设施并保障质量，做到责任到人，做好安全监管工作。
物业办负责人
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