201*0320 中国物业管理协会201*年工作总结
中国物业管理协会201*年工作总结
发布:201*-3-2718:17|作者:中国物业管理协会|文章来源:中国物业管理协会
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201*年，中国物业管理协会在住房和城乡建设部、民政部的关心和指导下，在各地物业管理行业主管部门和协会的大力支持下，在全体会员单位的积极配合下，按照协会理事会的决策和年度工作计划，在引领行业认真贯彻落实政府工作报告，积极应对成本上涨，推动物业管理向现代物业服务业转型升级，促进物业管理师制度建设与实施，提高行业发展水平和人员素质等方面发挥了较好的作用，得到了各级行业行政主管部门和广大行业人员的肯定和认可。
一、认真贯彻落实政府工作报告，为扩大内需和促进国民经济平稳较快发展做出贡献
201*年《政府工作报告》提出“要大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”。大力发展物业服务业再次被提到国家工作层面，还被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展的重任。中物协把贯彻落实政府工作报告作为201*年的中心工作，要求行业上下充分认识扩大内需特别是消费需求对当前我国经济长期平稳较快发展的意义，从宣传和培育居民物业服务消费意识，扩大物业服务覆盖面，拓展延伸服务与创新服务内容，挖掘和调动业主的服务性消费支出上下功夫。广大企业在做好基础服务的同时，结合行业掌握庞大业主资源的优势，开展“一业为主、多种经营”，向业主提供房屋租售代理、社区养老、家政、健康、文化、电子商务等多样化的特约服务，以满足业主不断增长的各类服务需求。在对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济与社会发展中的地位也得到不同程度的提高。
二、引领行业积极应对成本上涨，推动“质价相符”价格机制由点到面的突破
近些年来，成本快速上涨与物业服务收费标准长期得不到适时上调，已成为制约行业发展的主要问题。去年初以来，中物协在通过有关渠道反映行业困难，争取相应政策的同时，深入调研掌握骨干企业应对困难的举措和效果，及时向业内宣传和推广，引导企业积极审慎地开展在管项目调价，并通过开源节流提高经营绩效，凝聚行业力量共渡难关。在年初的常务理事会上，以“行业面临的形势及其对策”为主题开展专题研讨，组织万科、浙江绿城、重庆新龙湖、广州珠江、成都金房、上海上实等企业将应对困难的经验和成果与行业分享。之后，通过杂志和网站开设专题宣传，对上海市发文将在三年内把执行了16年不变的售后公房物业服务费收费标准调整到位；江苏新修订的条例明确提出每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估并适时调整指导价；成都公布的每月每平方米从0.3元到4元不等的五级普通商品住宅物业服务收费价格信息等，以及更多企业的经验做法进行了及时报道，形成推动物业服务费随成本上涨而适时调整的政企合力。
三、加大行业宣传攻势，对各地扶持和规范行业政策的出台发挥助推作用年初，中物协以浙江省政府出台《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》为契机，在理事会和杂志网站上做了大量宣传报道，在业内引起了极大反响,掀起了各地学习借鉴的热潮。之后，中物协又对合肥市人民政府多管齐下推进行业规范发展的《合肥市物业管理若干规定》，郑州市政府通过制度创新推动业主大会制度落实的《业主代表协调委员会指导意见》等政策文件进行了广泛宣传报道，引起各地主管部门的广泛关注。与此同时，协会还在网站和杂志上展开了《政策突破推动行业发展》的专题系列报道，对深圳鼓励发展绿色物业管理、上海多举措构建和谐社区、成都五大举措全面提升物业服务水平、南京市住建委出台多项规定规范物业管理服务行为，以及年底经修改颁发的《江苏省物业管理条例》等进行了宣传报道，为各地行业政策法制环境的日益改善发挥了推动作用。
抓点带面，大力推动行业向现代服务业的转型升级
根据国家科技部去年初发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，结合物业管理特点，中物协在201*年加大了推动行业向现代服务业转型升级的工作力度。带动行业从战略上认识向现代服务业升级的紧迫性，理清发展思路，探索转型途径，挖掘和发挥品牌企业先行的示范效应，推动行业从新技术、新业态和新方式上取得突破，以适应新时代对物业管理向现代服务业转型升级的新要求。在第二届中国物业管理（中部）长江论坛上，以“中部及长江流域地区物业管理的转型发展与崛起”为主题组织了研讨。协会翁国强副会长作了《注入现代元素，推进行业向现代服务业转变》的主题发言，详细分析了转型升级的对策；协会副会长陈耀忠和李海荣分别以长城物业集团和绿城物业集团的发展实例介绍了物业管理向现代服务业转型升级的探索经验。之后协会杂志社举办的协办会也就物业管理向现代服务业转型升级进行深入讨论，邀请多家先行先试的企业分享发展经验，在业内掀起了推动行业转型升级的热潮。协会还分别在深圳、黄山市举办了《IT系统对物业管理行业升级的战略意义及影响》专题研讨班，重点介绍深圳长城物业管理集团打造《云时代物业服务模式》的技术及经验，引导物业服务企业学习和借鉴长城物业成熟的先进技术，促进整个行业IT系统的开发、建设和运用。协会还在年底向住房和城乡建设部申请了《物业管理向现代服务业转型升级的研究》专项课题立项，力求形成比较全面、深入的研究成果，为推动行业转型升级提供理论与实践的指导。
五、积极开展行业交流，促进协会工作水平的提高
开展内容丰富、主题突出的行业交流活动，一直是中物协的重点工作之一。除了支持开展各种形式的企业间交流外，去年11月，中物协在三亚组织召开了物业管理协会工作交流会，全国各省、自治区、直辖市及香港、澳门等71家协会负责人参会。会议就全国协会工作的开展和作用发挥进行了交流，对行业协会建设与面临的挑战以及今后一个时期物业管理行业协会的工作重点展开研讨。谢家瑾会长作了题为《加强协会建设，发挥协会作用，推动行业的进步与发展》的讲话，提出在行业转型升级的关键时期，协会工作要从抓大事、抓发展、抓创新、抓难点四方面实现突破。六、开展专题调研，探索行业发展新途径
协会在调研基础上，围绕影响行业发展的热点和难点问题，通过全国人大代表、政协委员向两会提交了《关于尽快建立物业服务价格调整机制的提案》、《关于科学确定住房保障工作目标，促进住房保障工作可持续发展的提案》、《发挥物业管理在缓解社会就业中作用的提案》等提案。田在玮副会长还在两会期间全国政协组织的记者会上，就完善保障房物业管理、建立物业服务价格调节机制等进行了阐述和呼吁，引起了较好的社会反响。
针对我国人口老龄化进程的加快以及养老服务供给的严重缺失，近年来，中国物业管理协会把物业管理与养老服务的结合作为重要课题开展研究。协会在3月与全国老龄委联合赴河北卓达物业调研社区养老服务；10月组织考察团赴美国和加拿大进行专题考察，完成了《美国、加拿大社区养老考察调研报告》；11月再次组织万科、绿城、上实等物业企业到河北卓达物业就物业管理如何开展社区养老服务进行调研与座谈。在此基础上，将“推动物业管理行业开展养老服务及相关政策研究”作为科研项目申请住房和城乡建设部201*年软课题立项，力求通过政策层面的支持以推动物业管理对养老服务的规范介入，在对缓解我国居家养老服务供求矛盾发挥作用的同时，也为行业延伸产业链，创新服务内容，挖掘边际效益，创造商业价值拓展新途径。
七、积极推进物业管理师制度建设，完成行业主管部门委托的工作
201*年，协会除了继续配合住房和城乡建设部注册中心顺利完成全国物业管理师资格考试命题、阅卷以及考试成绩网站查询链接等工作外，还按照部里《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》的具体职责分工，配合开展物业管理师注册工作。在广泛征求意见的基础上，起草完成了《物业管理师执业行为守则》，正式上报全国物业管理师制度管理委员会。
根据住房和城乡建设部房地产市场监管司的委托，协会承担了201*年度全国物业管理示范项目的考评验收工作。按照严把质量、严控数量，确保示范项目的先进性和示范性的要求，共派遣考评专家组26批，分别对24个省、市、自治区申报的200个项目进行了考评验收，其中162个项目经考评验收合格。
按照住房和城乡建设部委托，协会组织完成了《国家职业大典》中物业管理行业已有职业“物业管理人员”的修订工作，完成了两个新增职业“房屋安全鉴定人员”和“白蚁防治人员”的相关申报工作。组织专人开展职业描述信息采集、样本数据统计和上报相关资料等大量具体工作，填报从业人员信息调查表千余份。
八、开展有关教材编写，加强行业培训工作
为了指导物业企业进行物业承接查验，协会组织行业专家编写了《物业承接查验操作手册》。手册遵循《物业设施设备管理指南》编写体例，主要从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯等六类设施设备分别详细介绍了物业承接查验的过程及注意事项，与《指南》相呼应，为物业企业进行物业项目的承接查验提供了既有指导性又有操作性的教材。
201*年协会继续组织开展了物业设施设备管理师资培训工作。应广大物业服务企业及各地物业管理协会要求，全年分别在武汉、深圳、西安和广州等地举办多期全国物业管理设施设备专业岗位师资培训班，为各地输送物业设施设备管理专业的合格师资人员1500余人。各期培训班均选派优秀师资，并在具备条件的城市启用了物业管理设施设备实训基地，使专业理论和工作实践相结合，受到参培学员的一致好评。
为提高物业管理项目管理人员的执业能力，中物协与深圳物业管理进修学院合作进行了“物业管理项目经理培训课程”的课程开发、教材编写工作，为推广开展规范、高质量的项目管理人员培训做好了准备。
中物协与中国建筑科学研究院、美国ICF国际咨询公司共同承担了住房和城乡建设部与美国环境保护署联合签署的《关于在APP建筑节能领域展开合作的备忘录》“通过改善建筑运行提升建筑能效”项目，并正式签署项目合作合同。5月、7月在广州、北京两地举办“既有建筑节能运行管理研讨会”，介绍既有大型公共建筑低成本无成本节能措施，推广既有建筑能效监测工具，组织参会单位开展了《公共建筑运行管理与节能潜力评估问卷》调查，收回有效问卷155份，为进行物业管理项目的能效分析提供有力的数据支持。
九、建立行业报刊协作网，及时反映行业动态
为发挥和扩大行业各级宣传力量作用，协会印发了《关于加强物业管理行业内部报刊交流工作的通知》，征集到155家单位反馈的《会员单位内部报刊情况登记表》及样刊。协会在对样刊表现形式、出版周期、发行范围、地区分布等多方面深入分析的基础上，联合部分地区行业协会和物业服务企业共同发起成立了“全国物业管理行业报刊协作网”，增进了内刊间的交流合作，增强了行业宣传的时效性。
《中国物业管理》杂志组织开展了“打破物业费上调难的坚冰”、“服务成本上涨与行业应对”、“IT系统在行业转型升级中的作用”等专业报道。集中刊登北京、天津、深圳等地物业服务企业暴雨季节防汛抢险的案例和感人事迹，塑造行业积极承担社会责任的良好形象。成功举办第11届协办年会暨年度论坛，编辑出版《回顾与展望》画册。组织开展了首届中国物业管理“我的社区我的家”摄影比赛，征集摄影作品3500余幅，制成摄影比赛画册《镜像物业》，立体展现物业管理行业的精神风貌。杂志发行范围和数量进一步扩大，据《中国学术期刊网络出版总库》统计，《中国物业管理》杂志在高校、公共图书馆、党政机关、科研机构等单位的用户（读者）达到了3000余家，用户（读者）涵盖美国、法国、日本、新加坡和香港等20多个国家和地区。
十、专委会扎实开展工作，专项领域成果丰富
白蚁防治专业委员会始终围绕有效控制白蚁危害、确保房屋住用安全这一中心工作，开展调研和课题研究，深入行业一线，通过访谈、座谈等形式探究行业可持续发展途径，撰写《白蚁防治行业发展现状调研报告》，内容包括我国白蚁的分布及危害，白蚁防治的现状分析，白蚁防治的对策与建议，上报住房和城乡建设部。专委会组织制定《全国白蚁防治行业单位等级评定办法》，推动了白蚁防治单位的规范化、标准化、现代化建设。圆满完成《中国白蚁防治氯丹灭蚁灵替代示范项目》在我国部分城市推广，为我国白蚁行业实现从化学防治向绿色环保防治过渡提供了有利条件。专委会开展会员之间的交流与学习，注重行业培训，认真办好《白蚁防治》杂志和“中国白蚁防治网”网站，举办通讯员培训班，搭建信息交流平台,不断扩大专委会的影响力。《白蚁防治》杂志获得了南京市文化广电新闻出版局优秀连续性内部资料性出版物一等奖。
房屋安全鉴定委员会秉承“服务会员，受惠会员”的工作方针，按照计划顺利完成了全年各项重点工作。开展了201*年度的行业调查，对201*年以来各会员单位发展情况进行摸底调查，掌握各单位发展进度和规范化建设实施情况，积极准备行业资质管理的各项工作。召开委员会第四届第三次全体会员大会，围绕“创新促发展，安全保民生”主题进行研讨和交流，邀请高校、研究所专家学者作了《对于建筑结构鉴定几个问题的思考》和《建筑结构抗震技术近期研究成果报告》讲座。参与中国建筑科学研究院发起的《既有建筑评定与改造技术规范》编写工作，为了更好地保证标准编制质量，面向全体会员单位征集修改意见，切实将房屋安全鉴定行业的实际情况融入技术规范。
物业维修资金研究专业委员会充分发挥研究及交流平台作用，面向全国100余个维修资金管理机构进行问卷调查，经分析梳理，整理成政策研究类、实践操作类、管理体制类三大类问题，形成专题调研报告。确定了七个关注度高、具有现实指导意义的专项课题，由委员单位分别承担研究工作。成功召开专委会常务委员会议，并会同四川省住房和城乡建设厅召开区域性维修资金管理工作座谈会，加强政策宣传和工作交流相结合。着力推动维修资金管理标准化建设，获得住房和城乡建设部《住宅专项维修资金管理信息系统技术规范》和《住宅专项维修资金基础信息数据标准》两项课题研究工作。针对中共中央、国务院下发《关于分类推进事业单位改革的指导意见》，启动了维修资金管理机构基本情况调查，分析研究相关信息资料，起草机构改革建议报告，向主管部门提出工作建议。
一年来，协会秘书处严格遵守财务管理制度，从严对分支机构、二级实体单位财务监管，配合住房和城乡建设部建立“小金库”专项治理长效机制。加强秘书处团队建设，积极参加住房和城乡建设部和民政部组织的财务及社团管理培训，依法办会，严格执行文件保密、外事管理以及中央关于评比表彰活动等规定；加强员工业务知识学习，定期召开例会研讨行业热点问题，深入企业开展专题调研，工作水平得到进一步提升。
扩展阅读：中国物业管理协会会长谢家瑾201*年3月30日在201*年协会理事会上的讲话
在201*年协会理事会上的讲话
中国物业管理协会会长谢家瑾
（201*年3月30日）
同志们，去年我们成功举办了行业改革发展30周年活动，极大地鼓舞了行业士气。通过对30年发展历程的回顾，使大家更加体会到一路走来的艰辛，更加珍惜来之不易的局面，更加热爱我们的事业。通过学习齐部长的讲话，对行业当前面临的问题、新的发展机遇、指导思想、发展目标以及中国特色物业管理发展道路有了更清晰认识。增强了继续前行，开创发展新局面的决心。
30周年活动刚刚落下帷幕，我就看到原深圳东部物业总经理晏华写的文章《喜与忧激情燃烧岁月后的冷思考》，在对30年活动给予高度评价的同时，提出盛宴过后行业面对太多的问题需要解决，太多的困难需要克服。提出行业在三十而立之后，大有提前进入“不惑”之年的感觉。
尽管我对文中流露的悲观情绪和怨气不能认同，但却非常赞赏晏华在激情之后的理性和冷静。因为我深知，而立之年的中国物业管理处在承上启下的关键发展时期，成绩和光荣都已成为过去，推动物业管理可持续发展的任务十分繁重，需要我们付出加倍的努力。因此，我嘱咐《中国物业管理》杂志在报道30周年大会胜利召开的同时，全文刊登晏华的文章，并放在30周年活动栏目中，以引起大家的关注。
之后，我要求协会秘书处尽快从30周年活动的激动和喜悦中跳出来，把工作重点转到当前企业反映最为激烈的成本上涨和行业应对上。通过深入调研，了解企业面临的困难，挖掘骨干企业应对困难的举措和效果，以及有关政策建议，通过杂志和网站开展交流和讨论，加强引导，凝聚行业力量共渡难关。
三个月中，我写了3篇“成本上涨与行业应对”卷首语。第一篇着重推荐一些企业成功上调服务费的做法和经验。其中，深圳市特发特力物业公司按照“困难估计足、工作要做细、标准不降低、分工要明确、力争好效果”的要求，将提高物业服务费当作一场战役来打，对60%的在管项目上调了服务费标准，上调幅度在12％～40％之间，平均上调幅度为28.5%；成都金房物业服务有限公司从201*年起，对在管105个住宅项目的75%完成调价，其中有6个项目在三年内两次上调服务费，由此成功化解了成本费上涨给企业带来的危机，实现了企业的可持续发展；在深圳市物业管理协会的介入指导下，世外桃源物业管理(深圳)有限公司对总建筑面积180万平方米、居住人口达5万、物业费标准从0.8元至2.8元不等的特大住宅区桃源居社区成功实现了物业费的上调，并由此带动了中海怡翠山庄等一大批亏损项目物业服务收费标准的合理上调；大连亿达物业管理有限公司对201*年接管的包含电梯费在内收费标准仅0.60元/平方米〃月的亿达世纪城提出了住宅每月每平方米0.90元、1.20元、1.50元，公建每月每平方米1.50元的三套调价方案，供业主选择。经业主投票和业委会主持唱票，业主选择了按0.90元的第一套方案，顺利完
成了调价工作；北京怡海达丰物业管理有限公司针对因成本一再上涨出现经营亏损，拟定了“将服务费标准上调0.33元”和“现有服务费标准不变，调整缩减服务项目”的两个方案供业主选择，体现了对业主的充分尊重。结果三分之二以上的业主鉴于对怡海物业多年来服务的认可，选择了调价方案，使调价工作顺利进行。
很多人和我谈起这篇卷首语，都肯定了我从这些成功调价案例中提炼的四点共性：一是提供让业主满意的服务是前提，二是慎密的计划和周到安排是基础，三是通过公开收支状况营造氛围是方法，四是精心组织和依法进行是关键。我们希望由此引导有条件的企业创造条件，有理有利有节地开展物业服务费随着成本上涨而调价的实践，由点到面推动质价相符物业管理价格机制的逐步形成。
第二篇卷首语着重阐述打好开源节流的组合拳。归纳起来，节流是通过采取措施达到减员和降低企业的运营成本。包括优化企业组织结构，提升组织效率；调整作业流程、改进作业方法；加强服务集成，挖掘员工潜能；应用科技手段，降低运作成本；推广机械化操作，提升劳动生产率；开发物业费自动催缴系统，减少人工投入；通过节能改造，降低各类能耗；通过集中采购，降低物耗成本等等。
重庆晓月物业管理有限公司运用虹膜成像多功能门禁系统代替多人门岗防范，运用洗地机、抛光机等代替保洁的拖帕和尘推，运用绿化粉碎加快速发酵技术解决绿化修剪物运输难问题，运用设备设施运行数据远传功能替代靠人督查等。运用机械操作和新技术，替代大量用工，应该是行业下步发展的方向。但一定要精心选择适合企业且
经济适用的机械和技术。
上海上实物业提出了改项目经理制为区域经理制，一个经理管3～5个项目，由此精简管理层队伍；同时还采用“点工”方式安排保洁工和维修工在相邻小区执业，通过集约化用工，既减少用工数量，还能节省人员招聘、培训、处理劳动纠纷的成本。辽河油田振兴公用事业公司通过内部站点合理配置和管理者竞聘上岗，减少基层站队29个，调整出58名管理层员工充实到一线，并清退劳务用工247人，精干高效的机构设置使得工作效率和业主满意度得到同步提高。这些做法都值得提倡。
相对节流，开源的渠道就更加广泛了。近几年来，更多的企业在做好物业管理基础服务的同时，充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益，通过延伸物业服务的产业链，创新服务内容，拓展业务范围，挖掘边际效益，创造商业价值。在为业主提供生活便利并创造物业增值的同时，企业也获得可观经济效益。目前，万科物业的经营性业务已涉及智能化安防设计及施工、绿化工程、设备维保、房屋中介、会所经营、家居装饰、社区资源经营等，不但带来可观的经济收益，更重要的是通过集约化经营和资源整合，提升了万科物业的专业管理能力，在降低服务成本的同时提升了物业服务质量，赢得了客户满意。他们的会所、租售中心、社区食堂、长者服务中心、四点半学校等社区配套经营，也深受业主欢迎，收获了可喜的社会效益和经济效益。绿城物业201*年对在管41个项目成功调整了服务费，仅此年度服务费收入增加近1000万元。加之各项延伸服务收入已占集团
公司年营业总收入的30%以上，企业在应对成本不断上涨的同时，赢得了可观的经营效益。中航、长城、上房、嘉宝等企业在这方面有很多成熟的经验，可供大家借鉴。
尤其要提到的是，长城物业201*年开始投入201*万元，从建立全国报修系统入手，建立了接受全国范围内业主报修并直接派工的远程客户关系系统，和建立在标准化基础上的远程控制企业内部管理的物业管理系统，逐步打造云物业服务。他们撤销了分布在全国的区域公司，集团总部通过远程IT系统，直接管控23个城市的300多个项目，去年一年就节省成本3000多万元。长城的实践说明，科学技术的运用和现代元素的注入，将对传统的物业服务产生深刻的革命性影响。对完成这一轮服务费价格的补涨之后，逐步摆脱行业劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨具有战略意义。
此外，物业管理与社区商务和网络购物的结合近两年来也在兴起，浙江耀江等企业取得了不错的业绩。总之，延伸服务是行业改善生存状况可以争取的另一种出路，希望企业在这方面下更大的功夫去开拓去进取。
从以上这些案例可以看到，目前物业管理降成本、提效率、增收入的空间很大。但必须再次强调的是，把基础服务工作做好，取得业主的满意和信任，是物业服务企业生存和发展的根本，任何应对举措都不能以损害业主权益为代价。
3个月来，我们在呼吁行业自救的同时，还从以下方面去推动政策层面的突破。
一是我借着2月6日应邀参加温总理主持召开的征求《政府工作报告（稿）》专家座谈会的机会，对行业的贡献，以及成本上涨对行业的影响作了专门汇报：物业管理随着改革开放和住房制度改革的推进诞生30年。作为居住服务业，为改善居民的居住环境和资产的保值增值和社区和谐稳定作出了贡献；作为劳动密集型行业，对增加就业持续发挥了积极作用。同时，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分和社会建设的重要力量。但是行业发展还需要加强自律，同时也面临成本上涨对行业生存发展的瓶颈制约。去年，中央电视台以“物业公司收缩调查上海知名物业公司纷纷弃盘”为题，对上海陆家嘴等一级物业企业从多个在管住宅小区撤出作了深度报道，在社会上和行业内引起了较大反响。一级企业的弃盘主要是近几年人工和物料成本连年上涨，而物业服务费却十年维持不变，企业对项目管理出现亏损，不得已退出，这需要从政策上给以解决。建议在《政府工作报告》“着力增加消费需求”一节增加“物业管理”，以鼓励物管行业克服当前困难，坚守在管项目，为扩大消费与就业，为安居乐业作出更大贡献。
二是协会秘书处认真起草了《发挥物业管理在缓解社会就业中作用的意见》、《关于尽快建立物业服务价格调整机制的意见》、《关于科学确定住房保障工作目标，促进住房保障工作可持续发展的提案》三份提案草稿，积极联系两会代表，通过他们向两会提交提案。田在玮副会长根据协会提供的资料并结合自己的认知，在政协举行的记者会上回答记者提问时，对上海发生的一级企业弃盘原因、成本上涨和物
业费不能同步调整给行业生存带来的困难，以及保障房建成后的物业管理问题等做了正面分析，并呼吁和敦促有关部门采取措施研究并提出解决的办法。他的发言经媒体广为报道，起到了较好的效果。
我们希望通过各种途径反映行业遇到的困难，以切实改善物业服务企业经营环境，为行业的可持续发展创造条件。目前看，已经起到了积极作用。“大力发展物业服务业”写入了政府工作报告。住宅区共用部位和设备用电按照居民用电标准执行的问题很快将得到解决。上海市在今年政府工作报告中已写上“加快理顺物业服务价格机制，提升住宅物业管理水平”,物业管理费随物价和成本上涨的动态调节机制有望在上海率先突破。尤其让我们高兴的是，浙江省人民政府办公厅刚刚下发了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，在有关政策上有多方面的突破。包括“物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的，以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额，征收营业税”，“在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税”，“住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价”等等，这些政策对于加快和大力发展物业服务业将产生重大影响。据悉，住房和城乡建设部房地产市场监管司也准备与发改委就物业服务价格机制进行沟通，希望能联合下发指导性文件。
俗话说：人心齐，泰山移。行业一路走来，跨越千山万水，每一
步都走得不容易，但是我们克服了一个又一个困难，取得了今天的成就。除了行业的坚毅外，抱团很重要。所以，在第三篇《成本上涨与行业应对》卷首语的副标题，我用了“和衷共济、抱团取暖、砥砺前行”十二个字。我欣赏罗小钢在《关于服务成本上涨的思考及对策》一文中写的，成本的上涨确实给行业带来了迫在眉睫的压力，当务之急是凭借行业30年发展中练就的坚毅与智慧，八仙过海，各显本领，应对汹涌的“涨”潮，舒缓沉重的“涨”压，坚定发展的信心，以积极的心态战胜困难，共渡难关，去开创和迎接行业发展的新时代。
我也非常喜欢万科朱保全在《和衷共济砥砺思变关于物业管理行业自救的思考》一文提出的：在行业危急存亡之秋，行业同仁需要更加团结，和衷共济、抱团取暖。一方面要积极交流自我救赎的心得方法，相互启发，砥砺而思变，在困境中找到突围之路；一方面要共同呼吁社会关注这个涉及近600万人就业的行业的命运，重视这个行业和众多社区住户互惠共生的关系，呼吁政府有关部门要出台更加符合行业实际状况的物业服务费定价机制，通过完善的法规政策为物业服务企业完成服务升级、实现自救创造条件。他指出：行业政策的调整和优化，能够根本缓解优质服务的供需矛盾，促进和谐社区建设，促进物业管理行业发展，这无论对物业管理行业还是广大业主都是“福音”。
相信困境中奋起的行业，会以更加的坚毅砥砺前行，借势而上。也殷切希望主管部门能争取政策的突破，在解决服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性这个制约行业发展的瓶颈问题上取得突破。
最后谈一点关于落实《政府工作报告》。
在刚刚闭幕的全国人代会上，温家宝总理在在政府工作报告中关于201*年主要任务的第一条提出“促进经济平稳较快发展。扩大内需特别是消费需求是我国经济长期平稳较快发展的根本立足点，是今年工作的重点”。报告要求“着力扩大消费需求。加快构建扩大消费的长效机制。大力调整收入分配格局，增加中低收入者收入，提高居民消费能力。完善鼓励居民消费政策。大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业。鼓励文化、旅游、健身等消费，落实好带薪休假制度。积极发展网络购物等新型消费业态”。
大力发展物业服务业再次提到国家工作层面，受到重视，还被赋予了扩大消费需求、促进经济平稳较快发展的重任。这是在30年庆祝活动之后，对行业的进一步肯定；是激励行业积极应对成本上涨等困难，继续坚毅前行的动力；是对行业上下几百万从业大军团结协力开拓创新不断努力的最好褒奖。今年协会的工作将以“大力发展物业服务业“为纲，通过多种形式的工作和宣传培育居民物业服务消费意识，通过扩大物业服务覆盖面，以及拓展延伸服务与创新服务内容等，挖掘和调动业主的服务性消费支出，为扩大内需，促进国民经济平稳较快发展作出积极贡献
可以预料，今后一段时间，“物业管理，让社会更加和谐，让城市更加美丽，让生活更加美好”会进一步成为行业上下的共同行动，推动“质价相符”收费机制的形成将由点到面得到突破，物业管理集成商将成为大型品牌企业的追求，商业模式的创新和延伸服务的开展
将对改善行业生存状况发挥重要作用，物业管理与社区养老的结合、与社区电子商务的搭接将展现行业的巨大潜力和魅力，加快从业人员队伍建设将引起越来越多企业的重视，行业将呈现百花齐放的多元化发展格局。
当前，行业正处在承上启下的关键时点。希望行业上下在思想的进一步解放，理念的进一步创新，体制机制的更加优化，商业模式的全力打造，市场竞争力和品牌影响力的不断提升，社会效益和经济效益的持续增强上，付出更多的努力。为企业的壮大，行业的进步，经济的发展和社会的和谐作出更大的贡献。
谢谢大家！
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