资产评估概念总结

时间：2019-05-28 00:24:07 网站：公文素材库

资产评估概念总结

第一～三章

资产评估：是市场经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险。是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

评估要素：评估主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日。资产评估的目标：判断评估对象的价值，而不是实际成交价格。

资产评估种类：评估、评估复核、评估咨询。又可分为完全资产评估和限制性资产评估二者对评估结果的披露程度和要求是不同的，限制性资产评估需要做更为详尽的说明和披露，并限制评估报告的使用者只能是委托方。

资产特征：经济主体拥有或控制，能够给经济主体带来经济利益，能以货币计量。资产评估特点：市场性（通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告）、公正性（公允的行为业务规范是技术基础，评估人员是与资产业务没有利害关系的第三方，是组织基础）、专业性（评估结果应该是一种专家意见）、咨询性（结论为资产业务提供专业化估价意见，本身并无强制执行效力，不对定价决策负责）。对国有资产评估项目的立项确认实行核准制和备案制。

鉴证：由鉴别和举证组成，前者是专家依据专业原则对经济活动及其结果作出的独立判断，后者是为该判断提供理论和事实支撑。资产评估从事价值鉴证而不是从属鉴证。

注会与注册资产评估师：前者对财务报告进行事实判断，后者对标的资产进行价值判断。前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础。前者分别接受国际和国内会计准则的约束，后者则是评估准则。

资产评估假设：对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。

交易假设：最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据评估条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设：对资产拟进入的市场的条件以及接受何种影响的一种假定说明或限定。持续使用假设：在用续用、转用续用、移地续用。

清算假设：对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

前提条件：需要一个活跃的公开市场，有可比的资产及其交易活动。参照物与评估对象在功能上具有可比性，面临的市场条件具有可比性，成交时间与基准时间间隔不能过长。收益法：通过估测被评估资产未来预期收益的限值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本要素：被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、取得预期收益的持续时间。前提条件：未来预期收益可以可以预测并且可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量，预期活力年限可以预测。

收益额的特点：是未来预期而不是历史或现实收益额，是资产的客观收益而不是实际收益。折现率：一种期望投资报酬率，使投资者在风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，数量上指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。成本法：首先估测被评估资产的重置成本。然后估测业已存在的各种贬值因素，并从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

前提条件：资产处于或被假定处于继续使用状态，预期收益能够支持其重置及其投入价值。复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本：。。。。。。并不完全相同。。。。。。购建与评估对象具有同等功能的。。。。。。。资产实体性贬值的估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法。

评估方法之间的区别：都是从不同的角度去表现资产的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，有内在联系，可相互替代，但由于其自身的特点在评估不同类型的资产时就有了效率和直接程度上的差别。

评估方法的选择：要与评估目的、市场条件、被评对象的状态以及价值类型相适应。受评估对象的类型、理化状态等因素制约。受能否收集到所需的数据资料及经济参数制约。考虑三种基本评估方法在具体项目的适用性。

演绎推理：借助一个共同的概念把两个直言判断联系起来，推出一个新结论的推理。由一般到个别

归纳推理：由关于特殊对象的知识得出一般性的知识，由个别到一般。第四章机器设备评估

重置成本计算：直接法（市场询价、使用价格资料）、物价指数法（定基、环比）、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法

设备基础：是为安装设备而建造的特殊构筑物。

进口设备从属费用：国外运费、国外运输保险费、灌水、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费、车辆购置附加费。

第1种有形磨损：使用过程中由于零部件受到摩擦冲击震动或交变载荷的作用而产生疲劳磨损等破坏，几何尺寸发生变化、精度降低、疲劳寿命缩短。

第2种有形磨损：使用过程中受自然界有害气体、射线、雨水、高温、低温的侵蚀，出现腐蚀老化生锈变质等现象。

实体性贬值确定方法：观察法（德尔菲法、模糊综合判断法）、使用年限法、修复费用法。功能性贬值：由于无形磨损而引起资产价值的损失。

第1种：由于技术进步，新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的新设备制造成本比过去降低，复原重置成本与更新重置成本之差。

第2种：超额运营成本引起的功能性贬值即设备未来超额运营成本的折现值。经济性贬值：使用寿命缩短、运营费用的提高、市场竞争的加剧。市场法的应用：直接匹配法、因素调整法、成本比率调整法。

第五章房地产评估

不动产：土地及其着定物。包括地产和房产等。

土地使用权：宅基地自留地自留山属农民集体所有，我国实行土地有偿使用制度，国有土地使用权与所有权相分离，出让的最高年限由国务院确定（居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）。出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌。房地产：土地房屋及其权属的总称。

房地产价格：按实物形态分为土地价格（基准地价、标定地价、土地交易价格），建筑物价格（纯建筑物价格）。房地产价格（建筑物及土地价格）。

市场法应用：通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被评估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。

因素修正：交易情况（将可比交易实例价格修正为正常交易情况下的价格），交易日期（修正为评估基准日下的价格），房地产状况（修正为被评估对象房地产状况下的价格）。成本法应用：适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多，无法利用市场法收益法等方法进行评估的情况。

三通一平：通水通路通电，平整地面。七通一平：通上、下水通电通讯通气通热通路，平整地面。

土地开发成本：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、税费及其他间接费用。

销售税费：销售费用（广告宣传费、委托销售代理费），销售税金及附加（营业税、城建教育附加）。

第六章资源资产评估

耗竭性资源：矿产资源，不可再生。

非竭性资源：恒定的（气候和海洋动力资源），可再生的（生物和森林资源），不可再生的（土地资源）。森里资源资产评估：主要指林木资产、林地资产、森林景观资产。

森林资源资产价格构成因素：营林生产成本、资金时间价值、利润、税金、林木生产损失、地租、地区差价和树种差价。

林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。市场法应用：适用于各种有交易的评估。剩余法应用：适用于成熟龄林木资产评估。

收益法：适用于有经常性收益的林木资产评估。成本法：适用于幼龄林。第七章无形资产评估

无形资产：特定主体所拥有或控制不具有实物形态能持续发挥作用能带来经济利益的资源。（非实体性、控制性、效益性）

功能特性：共益性、积累性、替代性。

分类：自创和外购，可确指和不可确指，单项和组合，权力型关系型组合型。

影响因素：无形资产的成本，机会成本（该项无形资产转让投资出售后失去的市场以及损失收益的大小），预期收益，使用期限，技术成熟程度，转让内容，发展趋势、更新换代情况和速度，市场供需状况，同行业同类交易方式。

评估目的：转让、许可使用、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、财务报告和纳税。无形资产的确认：一是确认无形资产的存在来源的合法性，财产的明确性，经济行为的合法有效性），二是区别种类（具体名称和存在形式），三是确定有效期限。

评估程序：明确评估目的、确认无形资产、收集相关资料、确定评估方法、作出评估结论、整理并撰写报告。

无形资产成本特性：不完整性、弱对应性、虚拟性。

专利资产：指权利人所拥有的，能持续发挥作用且能带来经济利益的专利权益。

专利权转让形式：全权转让、许可使用权转让。

专利申请日：国务院专利行政部门收到专利申请的请求书、说明书和权利要求书的日期。影响专有技术价值的因素：使用期限、预期获利能力、市场情况、开发成本、保密措施。商标权：我国实行“不注册使用与注册使用并行，仅注册才能产生专用权”的商标专用权制度。注册商标的有效期是十年，合法续展的情况下可成为永久性收益的无形资产。“一个商品，一个商标，一份申请”。商誉：通常是指企业在一定条件下能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。商誉的特性：不能离开企业而单独存在，多项因素作用形成，本身不是无形资产，是企业长期积累起来的一项价值。

第九章流动资产评估

特点：主要是单项资产评估，评估基准日尽可能选在会计期末。

第十章企业价值评估

企业价值评估：指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估对象：包含了企业整体价值、企业投资资本价值、企业股东全部权益价值和企业股东部分权益价值等。

持续经营价值：指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益的折现值。

清算价值：企业处于清算、迫售、快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。企业收益的表现形式：企业净利润和企业净现金流量。第十一章资产评估报告

资产评估报告：指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的由其所在评估机构出具的书面专业意见。分类：整体与单项，完整型、简明型与限制型，现实型、预测型与追溯型。

报告基本要素：1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。2.评估目的。3.评估对象和范围。4.价值类型及其定义。5.评估基准日。6.评估依据。7.评估方法。8.评估程序实施过程和情况。9.评估假设。10.评估结论。11.特别事项说明。12.评估报告使用限制说明。13.评估报告日。14.评估机构和注册资产评估师签章。

报告制作步骤：整理工作底稿和归集有关资料，评估明细表的数字汇总，评估初步数据的分析和讨论，编写评估报告，报告的签发与送交。

扩展阅读：资产评估概念总结

第一～三章

资产评估：是市场经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险。是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估要素：评估主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日。资产评估的目标：判断评估对象的价值，而不是实际成交价格。

资产特征：经济主体拥有或控制，能够给经济主体带来经济利益，能以货币计量。

资产评估特点：市场性（通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告）、公正性（公允的行为业务规范是技术基础，评估人员是与资产业务没有利害关系的第三方，是组织基础）、专业性（评估结果应该是一种专家意见）、咨询性（结论为资产业务提供专业化估价意见，本身并无强制执行效力，不对定价决策负责）。

对国有资产评估项目的立项确认实行核准制和备案制。

资产评估假设：对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。

交易假设：最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据评估条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设：对资产拟进入的市场的条件以及接受何种影响的一种假定说明或限定。持续使用假设：在用续用、转用续用、移地续用。

清算假设：对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

前提条件：需要一个活跃的公开市场，有可比的资产及其交易活动。参照物与评估对象在功能上具有可比性，面临的市场条件具有可比性，成交时间与基准时间间隔不能过长。

收益法：通过估测被评估资产未来预期收益的限值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本要素：被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、取得预期收益的持续时间。

前提条件：未来预期收益可以可以预测并且可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量，预期活力年限可以预测。

收益额的特点：是未来预期而不是历史或现实收益额，是资产的客观收益而不是实际收益。

折现率：一种期望投资报酬率，使投资者在风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，数量上指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。

成本法：首先估测被评估资产的重置成本。然后估测业已存在的各种贬值因素，并从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

前提条件：资产处于或被假定处于继续使用状态，预期收益能够支持其重置及其投入价值。

复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本：。。。。。。并不完全相同。。。。。。购建与评估对象具有同等功能的。。。。。。。资产实体性贬值的估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法。评估方法之间的区别：都是从不同的角度去表现资产的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，有内在联系，可相互替代，但由于其自身的特点在评估不同类型的资产时就有了效率和直接程度上的差别。评估方法的选择：要与评估目的、市场条件、被评对象的状态以及价值类型相适应。受评估对象的类型、理化状态等因素制约。受能否收集到所需的数据资料及经济参数制约。考虑三种基本评估方法在具体项目的适用性。

演绎推理：借助一个共同的概念把两个直言判断联系起来，推出一个新结论的推理。由一般到个别归纳推理：由关于特殊对象的知识得出一般性的知识，由个别到一般。第四章机器设备评估