201*年度工作总结及述职报告(大纲)
201*年度招商部工作总结及述职报告
201*年对于福瑞泰公司来讲是商业起步之年，光谷青年城项目的启动预示着公司正式进入商业地产开发的新轨道，在以刘永华教授为首的招商团队于2月16日进入光谷青年城正式招商。在公司领导的关心下，在全体员工的共同努力下，招商方面都取得了良好的进展。招商部工作主要围绕“主力店先行、次主力店其后、品牌店集中”的招商原则，不断储水目标商家为项目的成功招商打下了良好的基础。以下是招商部201*年的工作总结以及201*的工作计划：
一、201*年度工作总结1、完成了前期市场调查及团队组建。
青年城招商部开始招商前，针对光谷现有的商圈进行了市场调查，如:光谷世界城步行街、光谷国际广场、光谷新天地、时间广场、华罗利、南湖城市广场、街道口商圈群光百货、乐天百货、未来城购物中心及司门口、户布巷、ATM潮流百货、大学周边商业进行系统的市场调查，并对其武汉主要商圈如：汉口万达广场、新佳丽广场、江汉路步行街、新世界百货、大洋百货等做了详细的市调，深入分析了上述商场和商圈各自的特点、优势及不足，对光谷青年城项目可能遇到的一些问题做了前期预估，做好与本商圈地的差异化经营。
团队组建方面，在刘老师的的按排下以经理负责制为管理准绳。划分购物组、餐饮组、休闲娱乐组进行明确分工，由于大部分招商专员为公司新进员工没有工作经验，为确保招商工作顺利进行，招商部在前期进行了团队人员的招聘和培训。
具体分工如下：
购物组：主要负责化妆品、珠宝、男女服饰、皮鞋皮具、家居等购物类招商。经理：戚明文
组员：王壮、张艺君、赵家曼
餐饮组：主要负责中餐、西餐、美食广场、特色餐饮等招商经理：姚刚
组员：周斌、钱亭羽、赵臣休闲娱乐组：主要负责电玩、KTV、健身及配套项目的招商。经理：余金权
组员：王元旦、卢继昌
2、项目商业定位及功能布局已初步定案。
通过前期所做的大量的市场调查，招商部发现，光谷商圈的商业主要集中在五个板块：
世界城步行街板块，代表性商场有世界城一期、二期、以及即将开业的世界城购物中心、三期、五期，光谷国际广场一期及即将开业的二期，重新开业的鲁巷购物中心，鲁磨路的餐饮集中街区；光谷新天地板块，代表商场沃尔玛，新天地步行街及未来的普提金商业；时间广场板块，代表性商业有时间广场、添美广场、中商平价、雄楚金地一号；华罗利板块，鲁巷超市、及未来项目我司的光谷青年城、旺谷购物中心、新世界K11购物中心、；时乐汇板块，新一佳超市、时乐汇广场、虎泉购物中心、虎泉商业街，可见未来光谷商业的竞争也非常激烈。如下图:
结合上图所示及项目本身的实际情况出发，我们提出建议，把光谷青年城项目打造成一个多业态，集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的年轻态综合性商业，扩大餐饮、娱乐、特色项目业态的布局，走差异化路线，来添补光谷市场的空缺。
由此，招商部做了具体的业态分布规划（详细见业态分布图）、（招商执行方案）。
3、项目铺位分割及租金收益完成
在刘老师的按排下，青年城市铺位分割及CAD制度已完成，明确了主力店及次主力店的分布，各业态的布局，各业种之间的关联和目标品牌的落位。同时对项目的租售面积进行系统汇总，根据项目周边环境初步评估我项目在培育期的预期收益，及收回成本的期限时间，为项目的预售提供参考依据。《详见青年城业态规划及租金收益汇总表》
4、主力店及武汉本地商家的收集与联络完成预期目标
通过一年来对商家的收集与商圈的走访，共储水商户201*家，意向商家500家，初步确定目标主力店的意向度。影院：中影超市：中百、苏果百货：坤业百货
KTV：星光欢乐迪、金库世界、呼啦啦KTV、歌迷电玩：汤姆熊、快乐玩家
购物:三福百货、班尼路、美特斯邦威、以纯、猫人、娇兰佳人、屈臣氏、百丽、餐饮：肯德基、仟佶、85度蛋糕、皇冠蛋糕、廖记棒棒鸡、朝天门火锅、户布巷美食广场、伍仟锅、
配套：老百姓药房、发源地、名发世家《详见商家储水汇总表》
5、第一梯队目标商家的评估与筛选完成。
根据项目的定位与规划，对储水客户进行筛选，目前完成第一梯队的客户储备，下一步将针对品牌店铺进行有选择性的跟进与沟通。
6、主力店的招商进入实质谈判期，目标品牌店已完成初步储水。五大目标主力店已确定：其中中影影院已签约。影院：中影国际（已签约）
百货：坤业百货（商务条款已确定，就在保证金方面有争议）超市：中百仓储（就差董事会确定）
KTV：星光欢乐迪（商务条款已确定，就在保证金方面有争议）电玩：汤姆熊电玩、快乐玩家（意向很大，需超市进驻后进一步洽谈）品牌店的招商往往是根据主力店的进度情况来确定，太早会出现租金收益与市场口碑的问题，因此，在主力店没有确定的情况下我们积极的完成前期沟通与储水工作。
有以下品牌表示意向较大：
购物：三福百货、以纯、猫人、百丽、美特斯邦威、佐丹奴、阿依莲、雅黛丽、CCDD、一伍一拾、班尼路、ES集团、凌致集团、达芙妮、鞋柜、红谷、意尔康、
餐饮：肯德基、永和大王、华莱仕、豪客莱、仟佶、85度蛋糕、皇冠蛋糕、廖记棒棒鸡、朝天门火锅、户布巷美食广场、伍仟锅、COCO茶饮、休闲娱乐：名仕台球生活配套：
7、招商团队的管理与培训有序开展。
201*年通过团队的组建与磨合，招商部现有员工11人，其中有招商经验的三人，其它均没有招商经验，给招商工作带来很大的压力，一切都要从头开始学起，但在老师的指导下在三位经理的带领下，通过前期市场调查实地学习，商家实地走访，与理论加化培训，新员工的招商能力大大加强。
团队实行经理责任制，有分工有监督有考勤，定期召开总结会议，有序开展各项工作。全年培训达50多次课程，有《商圈市场调查》、《团队管理》、《招商基础知识》、《招商谈判技巧》、《商家运营管理》、《团队执行力》、《项目招商解析》、《常见招商60问答》、《自我时间管理》、《表格与文档制作》、《现代商务礼仪》、《目标商家寻找与筛选》、《网络招商与项目推广》、《于丹论语》、《常见商家拓展物业标准》、《电话沟通技巧》、《知名品牌简介》、《商业地产常见术语》、《商业地产招商流程》等课程，通过传、帮、带让新员工掌握与领悟招商基础知识为正式招商做好准备。8、招商中心建成，办公物料采买完成，筹备启动中。
招商营销中心已建成，办公物料已到位，可以随时启动中，但是招商中心位置较偏，周边环境较差，交通不便，需要改善。
二、在工作中主要存在的问题
1、招商机制还需健全。由其公司职能部门在服务招商方面做的还不到位，需要行成良好的支持体系，因为“招商的成败决定项目的成败，同时也影响公司的整体收益”如：商铺的销售、后期的经营、公司的声誉等。为此，要树立，“职能服务招商，上级服务下级，全员服务一线”的经营管理理念，上下一心，不要各自为政，共同做好项目的开发。
2、项目周边的招商环境还需改善，项目宣传与推广要引导。
目前项目临新竹路楼体已出框架，可以进行现场氛围造势，以便引导商家对项目的认知度。对项目周边主入人流车流集中地进行平面广告宣传，与导视系统的引导。
3、招商队伍经验仍然匮乏，招商力量仍然薄弱，部门整体业务水平仍然偏低。
招商团队的整体战斗力还需加强，职业化良好的工作习惯还没有形成，需要加强在制度化方面进行规范与引导。
4、周边新商业项目层出不穷，市场竞争日益激烈，加上目前光谷商圈生活配套不完
善，本项目所出地段与主干道较深，周边商业层次较低，仍然是制约招商的主要瓶颈，招商难度突出。5、年度招商，从引进的企业数量上看已超额完成，但从招商质量上，离目标要求还
存在一定的差距。
6、招商体系仍未形成，招商制度与流程有待优化、服务形式也有待创新，管理有待
进一步规范。
7、项目宣传推广工作有所滞后。
解决上述问题和难题将是我们201*年度工作的重点。
三、201*年工作规划及展望
1、继续做好主力商家的跟进，争取在3月份前完成所有主力店的签阅。
2、2月中旬启动招商中心，对外招商全面开始。
计划于2月份正式启动招商中心，利用良好的招商办公环境来增加团队的凝聚力与商户的信任度。对招商中心的外围与内部进行氛围装饰，预约目标客户看场。
3、4月前完成招商体系构架的建立。完成组织成员，
4、6月中旬完成次主力商家及品牌店的确定及跟进。
5、
6、9月中旬完成配套商家的跟进、洽谈及确定7、10月完成商业经理管理公司的成立与筹建8、招商团队人员素质提高与培训9、招商发布会的准备及召开
四、工作措施
1、
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201*年度工作总结述职报告
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公司：深圳市**物业管理有限公司部门：工程部岗位：经理姓名：***编制时间：201*-12-8正文部分：管理岗位职员编写提纲：1、本部门工作主要职责2、部门总结：1）本年度部门主要任务目标及任务指标完成情况2）本年度部门费用使用情况3）本年度部门团队建设工作3、存在问题及改进设想、方案非管理岗位职员编写提纲：1、本岗位工作主要职责2、岗位总结1）本年度岗位主要任务目标及任务指标完成情况2）本年度岗位业务提升与改进总结3、存在问题、支持需求与合理化建议部门负责人意见：年月日管理处主任意见：年月日以上由所在业务部门及主管领导填写，以下由人力资源部、系统负责人及公司领导填写。人力资源部意见：系统负责人意见：公司领导意见：
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年总结及下半年计划
工程部
（201*年）
保密材料，不得外传。本人签名：填报日期：年月日10页
第2页共201*年度工作总结述职报告
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目录
一、部门工作主要职责二、部门总结1、强电系统2、空调系统3、电梯系统4、给排水系统5、弱电、消防系统
三、本年度部门费用使用情况四、本年度部门团队建设工作
五、201*年存在问题及改进设想、方案六、其他七、现场照片
保密材料，不得外传。本人签名：填报日期：年月日10页
第3页共201*年度工作总结述职报告
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围绕公司定位打造精品物业全面策划能力、精品物业优质服务能力、精品物业和谐人文环境创建能力；要想达到公司的要求以及高档次物业管理的标准，以提高人员的服务技能和服务质量为目标，通过加强人员工作技能培训和提高工作效率的教育，不断提高整体的技术水平和维修能力。在公司领导的指导、全体租户的支持下，工程部同各部门密切配合、团结一致，每位成员都能遵守物业的各项规章制度，严格要求自，认真工作、负责，同事间相互协作，能理论联系实际解决维修中的各种实际问题，圆满地完成了201*年度的工作目标，主要总结如下:
一、部门工作主要职责：
1．制定了部门的《工作手册》，明确了各岗位的职责和要求，制定了各项专业的操作规程和工作守则；
2．配置完善了人员组织架构，以更符合工程维修部的运作规律，使部门的运作更合理和高效；
3、制定工程服务年度计划和预算；负责工程部全体人员工作安排和管理；
4、安排维修工日常工作，组织并跟进实施工程服务年度计划和预算；5、对维修工进行日常专业训练，以及绩效管理（评价、反馈，激励）；6、负责物业内设备设施的维修保养、督导和管理的全面工作；7、负责对设备维保单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定；8、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施；
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9、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实；
10、建立设备资料档案，落实上级安排之临时性工作、任务；
二、部门总结：
1、强电系统：负责源兴科技大厦设施设备，空调系统，给排水系统，
消防系统，计费系统，供电系统，确保正常运行维护管理工作。
①认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。
②熟知公司主要电气设备、设施的构造、原理及易损坏部件名称，从而为维护、维修工作的快递、准确进行打下坚实的业务基础。③做好主要电气设备、设施的日常保养和检查工作，并做好记录。④接到报修任务及时赶赴现场，及时维修，填写维修记录，并及时复命。⑤能在停电维修设备时必须挂警告牌，以保证人身和设备安全。（重要）⑥能在设备、设施维修好后及时通知使用部门，并保持现场环境整洁。⑦大楼水电空调表数据抄表统计结算，年报统计输入存档等日常维护运行工作；中程科技配电房能耗监测施工。
⑧高低配电房维护保养，柴油发电机定期试运行，及日常维护保养。⑨公共区域、低压配电房的节能改造；按时完成客服派发的任务派单，维修跟进。
⑩源政大楼设施设备应急维护，等日常维修。
2、空调系统：负责空调维修保养，保障大厦空调正常运行。跟进空调系统
安装和调试。每月按时空调计量抄表、现场核对。
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①每天巡查各楼层空调主机，空调排水系统和冷媒管道；
②每月按时抄空调电表；③源政大厦空调维修保养；④按时完成客服派发的空调维修；
⑤协助本部门的设备、设施系统进行日常维护保养。服从主管安排大厦的各种维修和工作安排；
⑥保障大厦的设备设施良好运行，做好设备设施的维护、维修、保养工作；
对上级相关领导交代的工作以及任务按时保质保量完成；
3、电梯系统：负责本大厦电梯日常维修与保养，保障电梯正常运行跟进电
梯年审工作，对维保公司的监管与年审评估。①对所有电梯的每日巡视工作；②对所有电梯的维修保养工作；③负责公共区域的维修工作；
④物业值班，保证消防设施，水泵房，水箱房发电机房的正常运转；⑤处理物业公司其他突发事件；
⑥电梯的日常巡视，合理的开放与关闭，建立电梯档案资料处理客户对电梯的投诉与沟通，协助其他同事对大厦的设施设备的维修、保养；
4、给排水系统：保证大厦正常供水，设备设施维修、保养，确保给排水系
统及房屋其附属设备、设施系统的正常运行管理工作。①供水系统和所管辖楼层的日常维护保养；
②水泵房维护保养，消火栓泵、喷淋泵定期试运行，及日常维护保养；
③保密材料，不得外传。本人签名：填报日期：年月日第6页共10页201*年度工作总结述职报告
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⑤协助其它岗位同事维护、保养；
③对不符合本大厦原有少部分设备设施系统进行协助整改。
5、弱电、消防系统
三、本年度部门费用使用情况
公司大厦总电量供电局总电大厦总水供电局总日常维修、有偿服务费电梯保养及年年度名称**12年**备注（度）量（度）表（方）电费（元）保养费（元）（元）检费（元）元本年1-11月我部工程维修单共计：*****份，完成****份，完成率82%，返修率0，维修费用*****元；并多次得到租户好评；没有维修单的多达1000多事项（含工程查验）；
本年1-11月年用电量共计：*****度；用水量共计：****方；四、本年度部门团队建设工作
1．工作效率存在滞后现象，员工积极性不高，未能全面调动员工的士气；
改正措施：首先要统一思想，团结一致，把提高服务作为一个主要考核目标，利用绩效考核机制，调动员工的工作积极性；2．人员素质、技术水平需进一步提高；
改正措施：结合下半年的考核工作，对部分人员进行调整，并实行全员
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持证上岗制度；通过员工培训强化操作规范的执行，提高整体技能、服务水平；
3．工作中处理业务的思路不清晰，目标不明确；
改正措施：改变旧的思想观念、把工作效率、经济效益作为开展工作的目标；
4．加强与服务中心以及其他部门的沟通工作，提高部门及整个公司的工作效率；
5、工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致；
6、个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高，和各部门工作衔接还不是很完美；五、201*年存在问题及改进设想、方案
针对以上提到的问题和薄弱环节，下半年对我们工程部维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”等几个方面开展；1）计划：主要对上半年的工作做一个工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据大厦的实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人；
2）完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对工程部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修单看到为业主服务的满意程度；
3）规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括
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10页201*年度工作总结述职报告
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对施工单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录；
4）落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查施工单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处；
为达到上述工作目标工程部需做好如下工作：
１．制定保养工作计划和保养工作标准；工程部在原工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个周，制定了详细的保养工作内容与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。２．配合采购部、仓管，建全维修备品管理，使工程材料最低库存量，同时又保证维修材料的供应；为了规范工程用品的进出库，避免浪费等现象的产生，工程部根据公司管理的要求配合采购（**）和仓库管理（***），制定了《工程部常用维修材料库存表》，并且实时对市场行情进行询价，确保常用工程维修材料的及时供应，不浪费，同时又提高维修的及时率；
３．重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日都提前制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，确保设施设备安全运行；４重视消防设备设施的管理，通过自身努力，加强设备维护。消防设备设备的安全有效运行，关系到办公大楼及住宅区的消防安全，是业主财产安全的保障。工程部非常重视这项工作，配备了具有相应消
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防安装经验的弱电技工，配合保安部有计划地对消防报警联动系统进行全面的检查，测试报警探头、联动设备，及时发现问题，进行维修，消除故障，使消防报警联动系统和消防给水系统完好率保持在95%以上，消防报警探头无故障率保持在98%以上，从而有效保障消防设备的正常运行；
六、其他（施工监管工作：）
1、工程部与客服部、安保部共同协助监管二装施工；
2、工程部负责对施工单位水电施工的问题进行总结归类，对大厦有安全隐患的加以整改；
3、负责联系施工单位到场整改。施工单位整改完成后，相关部门派员检查；
4、对工程遗留存在的问题进行检查、跟踪和维修；5、验收监管共39户，完成整改项目125多处；
千里之行，始于足下，做好下半年的工作发展关系重大。为搞好今年的各项工作，工程部要按照公司的部署，以发展为主题，以结构调整为主线，以创新和进步为动力。我们要进一步增强紧迫感和危机感，以昂扬的姿态、高涨的热情和主动的精神，迎接挑战，为完成今年的各项工作任务而努力奋斗。七、现场照片
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