上海万科防渗漏工作总结
内部资料注意保密案例编号：VKXXX/GC/009
上海万科防渗漏工作总结
【作者】上海万科【编审】集团工程管理部
【摘要】上海公司针对四大渗漏问题，从施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归
纳总结，并逐步进行完善。
【关键词】渗漏施工工艺构造措施质量检查【日期】201*年3月
上海万科房地产公司自92年起开始以来，已开发了多个项目，先后获得过上海市优质工程“白玉兰”奖，上海市“浦奖杯”,“闵行杯”等奖项。但也存在不少问题，尤其以门窗、屋面、卫生间等部位出现渗漏的现象比较多，既给业主造成不必要的财产损失和精神负担，也给公司的声誉带来负面影响。公司十分重视，不断对四大渗漏问题就施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归纳总结，并逐步进行完善。主要管理措施如下：一、
不断优化设计方案
防水设计方案的优劣是确保住宅无渗漏的前提和基础，防水方案要充分考虑住宅工程的特点和需要，坚持“因地制宜，按需选材，刚柔结合，综合治理”的原则，全面考虑方案的适用性，防水材料的耐久性、合理性，操作工艺和技术的可行性。
11.1
屋面部分
201*年底上海万科经与集团设计工程部沟通协商，结合深圳地区的成功经验，采用倒置式屋面施工工艺。倒置式屋面施工与常规屋面相比，最根本的区别在于倒置式屋面是将憎水性保温材料放在防水卷材之上，两种做法具体如下：倒置式屋面做法：
(1)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向(2)40厚发泡聚苯乙烯板保温层
(3)1:8水泥加气混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚(4)4厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平(5)2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层(6)C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）(7)钢筋混凝土屋面板（抗渗混凝土）常规屋面施工做法：
(1)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向(2)10厚1:3水泥砂浆抹平
(3)3厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平(4)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向(5)憎水珍珠岩块保温材料
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(6)15厚1:3水泥砂浆抹平(7)钢筋混凝土屋面板
1.2
倒置式屋面和顺置式屋面的相比比较明显的优势有：
(1)防水材料温差变化小，增强热稳定性，延缓防水材料的老化，提高防水材料的使用
寿命
(2)保温层不需要设置排气孔，特别适用于上人屋面(3)造价比顺置式低
1.3
倒置式屋面已在华尔兹项目进行试点，正在春申项目大面积展开。尽管有许多优点，但业主没有入住，还有待接受真正地考验；同时在设计施工中也会暴露出新的问题，同样需要我们不断地总结，不断地完善。
22.1
卫生间施工部分
上海万科在卫生间的做法也经过不断的改善，主要经历早期（城市花园一期）、中期（城市花园二期、优诗美地）和近期三个阶段，具体如下：早期做法：
(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；(2)现浇钢筋砼楼板。中期做法：
(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；(2)851防水涂料层；
(3)851防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强；(4)现浇钢筋砼楼板。近期做法：
(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；(2)永凝液满喷；
(3)1.5厚JS防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强；(4)现浇钢筋砼楼板。
2.2
三个阶段做法的优劣比较
早期做法由于没有设置柔性防水层，只靠结构刚性防水不可避免产生普遍渗水问题。中期做法增加了851柔性防水层，并在管根、地漏、泛水等处进行851处理，卫生间的渗漏问题减少了很多，但是由于851产品的延展性、耐久性不是很好，也不能消除混凝土开裂带来的影响，卫生间的渗漏问题仍然没有解决。近期做法采用了新型防水材料永凝液和JS防水涂料，永凝液是一种高科技、无毒聚碳酸活化二氧化硅，渗透的喷雾型凝胶剂，喷涂于混凝土表面，它可深入渗透至混凝土内部，与游离钙产生化学反应，生成稳定的晶体物质，有效地堵塞混凝土内部的毛细空隙，使原来有裂缝或洞孔的混凝土凝为一体，使混凝土结构具有持久的防水功能。JS防水涂料防水涂料是一种双组分复合型防水材料，混合
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后形成的涂膜具有有机材料弹性高、无机材料耐久性好的双重优点，使卫生间防水实现真正意义上的刚柔结合防水措施。
2.3
新材料的应用也会带来新的问题，由于永凝液是一种无色无味的液体，事后检查比较困难，如何确保永凝液的用量满足要求就是一个关键环节；JS是一种双组分材料，配比正确是保证JS质量的关键，这些都需要在施工中有针对性的加强管理。
3门窗安装
门窗安装质量的要求是一个从无到有的过程，塑料、铝合金门窗安装规范到1996年才正式公布，真正开始实行是1998年；前期由于门窗的物理性能不佳、门窗框与墙体刚性接触、没有留置硅胶槽等原因，不可避免的引起门窗渗水。根据这种情况，我们重点是将规范和标准进行细化、具体化，以方便施工和检查。要求门窗框与墙体必须柔性连接，并对其连接件材质、形状、规格；发泡剂的打注要求；硅胶槽的宽度和深度；窗台的节点（特别是硅胶槽的深度和窗台2cm泛水高差要求，施工人员普遍不知道其重要性）等作出明确而具体规定，这样施工人员和管理人员都很清楚，质量提高了，隐患也减少了。
4外墙施工
穿墙螺杆和脚手眼没有处理或处理方法不对导致外墙渗水是一个重要方面。特别是剪力墙的穿墙螺杆洞，由于施工单位为了穿墙螺杆的回收利用，往往要套上塑料管，如果塑料管处处理不好，极易引起渗漏。我们要求施工单位在外墙粉刷前必须将螺杆孔扩大（深度5cm，砖墙不扩孔），再用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂（10%UEA）分两次间隔一天进行封堵。同时要求施工单位设置的螺杆必须里高外低，对所有预留空调洞口、空调板根部要求留出泛水坡度，力争将外墙渗水的可能性降到最低。
二、
加强项目过程管理
随着项目的不断发展，我们越来越体会到科学的项目管理的重要性。其中，挑选优秀的施工单位，制订严谨的施工总承包合同是两个关键环节。在施工招投标过程中，我们要求投标单位必须多次获得“白玉兰”奖并通过ISO9002质量体系认证，并严格审查项目经理资质，要求其必须是原“白玉兰”得奖工程项目经理。同时，对屋面卷材施工、门窗安装必须由专业施工单位进行施工，总承包单位进行管理；对楼面（屋面）管道封堵、外墙堵孔等特殊工艺，要求总包单位指定专人，进行针对性培训后挂牌上岗施工等等。
为了引起总包单位的高度重视，在施工总承包合同中特别约定渗漏保证金条款：施工单位必须预留所承包建筑面积（m2）×30元/m2作为渗漏保证金，渗漏保修期限为5年，发生渗漏索赔时从保证金支出，使得施工单位从根本上重视渗漏方面的质量控制。另外，根据以往的施工管理经验，参考国内最新施工工艺，我们制定了土建、安装分部分项工程“创优操作细则”，将其作为施工总承包合同的一部分，要求施工单位不折不扣地执行。象屋面的天沟节点，女儿墙阴阳角处理，穿屋面管道的馒头做法，水落口的处理，分仓缝的设置；门窗框的固定，硅胶槽的留置，窗台做法；外
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墙堵孔、楼层管道封堵等的流程和步骤作出明确而具体的规定，改变了以往由于关键做法不明确、不统一而影响施工质量导致渗漏的现象。三、
严格执行项目质量控制
随着施工规范的不断更新，新材料新工艺的涌现，施工单位往往不能及时了解和掌握，加上上海万科自己总结的《创优操作细则》，如何保证这些要求和规定落实到施工单位、施工班组的工人就十分关键。为此，我们规定重要的分部分项工程施工前必须做好样板，实行严格的样板引路制。特别是屋面、卫生间、门窗、外墙施工的各分项工程、各道工序在施工前必须按照经审批过的施工操作工艺和质量标准做好样板，先经甲方、监理、施工单位验收确认，再施工单位技术负责人对各施工班组进行交底，然后再大面积开展。这样可以确保操作细则不至于停留在纸面上，而是真正落实到施工班组中。
防水材料的质量对防止渗漏起着十分重要的作用，施工单位为了控制成本经常使用质次价廉的产品或以次充好，给防渗漏各种带来很大的隐患。针对这种现象，我们对防水卷材、窗体型材、硅胶、发泡剂等材料厂家进行考察和取样测试，或指定厂家或直接进行招投标，从源头上保证了材料质量的可靠性。并对进场的材料要求监理单位实行全过程见证取样和测试，确保材料满足要求。
严格的质量检查验收制度是工程质量的另一项重要保证，我们制订了严格的检查验收和盛水试验制度。象屋面施工，必须对基层、找平层、卷材防水层、混凝土面层等每道工序进行验收，对门窗进行窗框安装、打发泡剂、抽硅胶槽、打硅胶进行四道工序检查验收，外墙粉刷前对脚手眼、穿墙螺杆封堵进行检查，并对瞎眼头缝进行处理，对垂直灰缝和水平灰缝的饱满度进行钻孔检查，控制外墙粉刷层的厚度等等，这些措施有力地保证了施工质量。对屋面卫生间在混凝土结构层、卷材防水层、全部完成这三个阶段还要进行24小时盛水试验，发现不合格立即返工。每逢下雨时，我们还会组织专人对屋面、外墙、门窗进行检查。
住宅防渗漏工作是一项长期而又艰巨的任务，尽管我们取得了一些成绩，到目前还不能彻底杜绝渗漏现象，仍有许多地方需要改进：一是项目管理工作还可以作得更细，项目管理控制文件还没有100%的落到实处，《创优操作细则》还需要系统化、需要不断地完善；二是新材料、新工艺在不断发展，这就要求我们要及时跟踪了解，不断深化完善防水方案。总之，制定严谨的施工承包合同，选择优秀的施工企业，采取严格的工程质量控制措施是万科地产品牌的保证。我们相信，随着项目管理的不断规范和创新，在集团领导的支持下，上海万科地产会有更大的进步和发展。
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扩展阅读：009上海万科防渗漏工作总结.doc
内部资料注意保密案例编号：VKXXX/GC/009
上海万科防渗漏工作总结
【作者】上海万科【编审】集团工程管理部
【摘要】上海公司针对四大渗漏问题，从施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归
纳总结，并逐步进行完善。
【关键词】渗漏施工工艺构造措施质量检查【日期】201*年3月
上海万科房地产公司自92年起开始以来，已开发了多个项目，先后获得过上海市优质工程“白玉兰”奖，上海市“浦奖杯”,“闵行杯”等奖项。但也存在不少问题，尤其以门窗、屋面、卫生间等部位出现渗漏的现象比较多，既给业主造成不必要的财产损失和精神负担，也给公司的声誉带来负面影响。公司十分重视，不断对四大渗漏问题就施工做法、细部构造要求、质量检查验收等方面进行归纳总结，并逐步进行完善。主要管理措施如下：一、
不断优化设计方案
防水设计方案的优劣是确保住宅无渗漏的前提和基础，防水方案要充分考虑住宅工程的特点和需要，坚持“因地制宜，按需选材，刚柔结合，综合治理”的原则，全面考虑方案的适用性，防水材料的耐久性、合理性，操作工艺和技术的可行性。
11.1
屋面部分
201*年底上海万科经与集团设计工程部沟通协商，结合深圳地区的成功经验，采用倒置式屋面施工工艺。倒置式屋面施工与常规屋面相比，最根本的区别在于倒置式屋面是将憎水性保温材料放在防水卷材之上，两种做法具体如下：倒置式屋面做法：
(1)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向(2)40厚发泡聚苯乙烯板保温层
(3)1:8水泥加气混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚(4)4厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平(5)2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层(6)C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）(7)钢筋混凝土屋面板（抗渗混凝土）常规屋面施工做法：
(1)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向(2)10厚1:3水泥砂浆抹平
(3)3厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平(4)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向(5)憎水珍珠岩块保温材料
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(6)15厚1:3水泥砂浆抹平(7)钢筋混凝土屋面板
1.2
倒置式屋面和顺置式屋面的相比比较明显的优势有：
(1)防水材料温差变化小，增强热稳定性，延缓防水材料的老化，提高防水材料的使用
寿命
(2)保温层不需要设置排气孔，特别适用于上人屋面(3)造价比顺置式低
1.3
倒置式屋面已在华尔兹项目进行试点，正在春申项目大面积展开。尽管有许多优点，但业主没有入住，还有待接受真正地考验；同时在设计施工中也会暴露出新的问题，同样需要我们不断地总结，不断地完善。
22.1
卫生间施工部分
上海万科在卫生间的做法也经过不断的改善，主要经历早期（城市花园一期）、中期（城市花园二期、优诗美地）和近期三个阶段，具体如下：早期做法：
(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；(2)现浇钢筋砼楼板。中期做法：
(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；(2)851防水涂料层；
(3)851防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强；(4)现浇钢筋砼楼板。近期做法：
(1)1:3水泥砂浆找坡1％坡向地漏，最薄处20厚；(2)永凝液满喷；
(3)1.5厚JS防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强；(4)现浇钢筋砼楼板。
2.2
三个阶段做法的优劣比较
早期做法由于没有设置柔性防水层，只靠结构刚性防水不可避免产生普遍渗水问题。中期做法增加了851柔性防水层，并在管根、地漏、泛水等处进行851处理，卫生间的渗漏问题减少了很多，但是由于851产品的延展性、耐久性不是很好，也不能消除混凝土开裂带来的影响，卫生间的渗漏问题仍然没有解决。近期做法采用了新型防水材料永凝液和JS防水涂料，永凝液是一种高科技、无毒聚碳酸活化二氧化硅，渗透的喷雾型凝胶剂，喷涂于混凝土表面，它可深入渗透至混凝土内部，与游离钙产生化学反应，生成稳定的晶体物质，有效地堵塞混凝土内部的毛细空隙，使原来有裂缝或洞孔的混凝土凝为一体，使混凝土结构具有持久的防水功能。JS防水涂料防水涂料是一种双组分复合型防水材料，混合
第2页共4页内部资料注意保密案例编号：VKXXX/GC/009
后形成的涂膜具有有机材料弹性高、无机材料耐久性好的双重优点，使卫生间防水实现真正意义上的刚柔结合防水措施。
2.3
新材料的应用也会带来新的问题，由于永凝液是一种无色无味的液体，事后检查比较困难，如何确保永凝液的用量满足要求就是一个关键环节；JS是一种双组分材料，配比正确是保证JS质量的关键，这些都需要在施工中有针对性的加强管理。
3门窗安装
门窗安装质量的要求是一个从无到有的过程，塑料、铝合金门窗安装规范到1996年才正式公布，真正开始实行是1998年；前期由于门窗的物理性能不佳、门窗框与墙体刚性接触、没有留置硅胶槽等原因，不可避免的引起门窗渗水。根据这种情况，我们重点是将规范和标准进行细化、具体化，以方便施工和检查。要求门窗框与墙体必须柔性连接，并对其连接件材质、形状、规格；发泡剂的打注要求；硅胶槽的宽度和深度；窗台的节点（特别是硅胶槽的深度和窗台2cm泛水高差要求，施工人员普遍不知道其重要性）等作出明确而具体规定，这样施工人员和管理人员都很清楚，质量提高了，隐患也减少了。
4外墙施工
穿墙螺杆和脚手眼没有处理或处理方法不对导致外墙渗水是一个重要方面。特别是剪力墙的穿墙螺杆洞，由于施工单位为了穿墙螺杆的回收利用，往往要套上塑料管，如果塑料管处处理不好，极易引起渗漏。我们要求施工单位在外墙粉刷前必须将螺杆孔扩大（深度5cm，砖墙不扩孔），再用1：3水泥砂浆掺微膨胀剂（10%UEA）分两次间隔一天进行封堵。同时要求施工单位设置的螺杆必须里高外低，对所有预留空调洞口、空调板根部要求留出泛水坡度，力争将外墙渗水的可能性降到最低。
二、
加强项目过程管理
随着项目的不断发展，我们越来越体会到科学的项目管理的重要性。其中，挑选优秀的施工单位，制订严谨的施工总承包合同是两个关键环节。在施工招投标过程中，我们要求投标单位必须多次获得“白玉兰”奖并通过ISO9002质量体系认证，并严格审查项目经理资质，要求其必须是原“白玉兰”得奖工程项目经理。同时，对屋面卷材施工、门窗安装必须由专业施工单位进行施工，总承包单位进行管理；对楼面（屋面）管道封堵、外墙堵孔等特殊工艺，要求总包单位指定专人，进行针对性培训后挂牌上岗施工等等。
为了引起总包单位的高度重视，在施工总承包合同中特别约定渗漏保证金条款：施工单位必须预留所承包建筑面积（m）×30元/m作为渗漏保证金，渗漏保修期限为5年，发生渗漏索赔时从保证金支出，使得施工单位从根本上重视渗漏方面的质量控制。另外，根据以往的施工管理经验，参考国内最新施工工艺，我们制定了土建、安装分部分项工程“创优操作细则”，将其作为施工总承包合同的一部分，要求施工单位不折不扣地执行。象屋面的天沟节点，女儿墙阴阳角处理，穿屋面管道的馒头做法，水落口的处理，分仓缝的设置；门窗框的固定，硅胶槽的留置，窗台做法；外
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墙堵孔、楼层管道封堵等的流程和步骤作出明确而具体的规定，改变了以往由于关键做法不明确、不统一而影响施工质量导致渗漏的现象。三、
严格执行项目质量控制
随着施工规范的不断更新，新材料新工艺的涌现，施工单位往往不能及时了解和掌握，加上上海万科自己总结的《创优操作细则》，如何保证这些要求和规定落实到施工单位、施工班组的工人就十分关键。为此，我们规定重要的分部分项工程施工前必须做好样板，实行严格的样板引路制。特别是屋面、卫生间、门窗、外墙施工的各分项工程、各道工序在施工前必须按照经审批过的施工操作工艺和质量标准做好样板，先经甲方、监理、施工单位验收确认，再施工单位技术负责人对各施工班组进行交底，然后再大面积开展。这样可以确保操作细则不至于停留在纸面上，而是真正落实到施工班组中。
防水材料的质量对防止渗漏起着十分重要的作用，施工单位为了控制成本经常使用质次价廉的产品或以次充好，给防渗漏各种带来很大的隐患。针对这种现象，我们对防水卷材、窗体型材、硅胶、发泡剂等材料厂家进行考察和取样测试，或指定厂家或直接进行招投标，从源头上保证了材料质量的可靠性。并对进场的材料要求监理单位实行全过程见证取样和测试，确保材料满足要求。
严格的质量检查验收制度是工程质量的另一项重要保证，我们制订了严格的检查验收和盛水试验制度。象屋面施工，必须对基层、找平层、卷材防水层、混凝土面层等每道工序进行验收，对门窗进行窗框安装、打发泡剂、抽硅胶槽、打硅胶进行四道工序检查验收，外墙粉刷前对脚手眼、穿墙螺杆封堵进行检查，并对瞎眼头缝进行处理，对垂直灰缝和水平灰缝的饱满度进行钻孔检查，控制外墙粉刷层的厚度等等，这些措施有力地保证了施工质量。对屋面卫生间在混凝土结构层、卷材防水层、全部完成这三个阶段还要进行24小时盛水试验，发现不合格立即返工。每逢下雨时，我们还会组织专人对屋面、外墙、门窗进行检查。
住宅防渗漏工作是一项长期而又艰巨的任务，尽管我们取得了一些成绩，到目前还不能彻底杜绝渗漏现象，仍有许多地方需要改进：一是项目管理工作还可以作得更细，项目管理控制文件还没有100%的落到实处，《创优操作细则》还需要系统化、需要不断地完善；二是新材料、新工艺在不断发展，这就要求我们要及时跟踪了解，不断深化完善防水方案。总之，制定严谨的施工承包合同，选择优秀的施工企业，采取严格的工程质量控制措施是万科地产品牌的保证。我们相信，随着项目管理的不断规范和创新，在集团领导的支持下，上海万科地产会有更大的进步和发展。
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