龙湖新城市调总结
龙湖新城市调总结
一、区位篇
沿滩龙湖新城总占地700多亩（比南湖大10倍），因城中龙湖而得名。龙湖位居新城中央，水域面积约486亩；水岸绿地200多亩；水岸线长5公里。龙湖水域南北向贯穿新城，并向东西方向延伸。龙湖上建有两桥两坝，水流落差形成了三级水面两级瀑布。龙湖新城的建设理念是以“湖”、“景观”为主打造国内一流“国际乐居公园城”，是以旅游城市手法打造城市建设的典范，符合自贡打造中国旅游城市的战略目的。
龙湖新城区位优势
1、
【产城一体化】－－－城市经济发展助推房地产价值提升
板仓工业园产值的提升，除带动自身发展外，也将带动常住居民数量的增加，最终带动整个新城房地产产业价值提升。
2、
【地段优势】－－－两湖辉映续写城市新篇章
龙湖新城与现阶段最受热捧的南湖片区仅一桥之隔，再加上优越的市政交通配套，更能缩短的新城的培育期；其销售价格也会附和于南湖楼盘的价格体系而攀升。
3、
【规划设计】－－－自然景观与规划设计的无缝嫁接
龙湖新城除了拥有得天独厚的自然景观资源外，其整体规划设计在全市也是屈指可数的。无论是自然景观的利用还是街道两边的绿化带，完全符合旅游城市形象发展之需求，在自贡是史无前例的。
龙湖新城核心价值
A、
广阔的水域面积和五公里长的水岸线，配合龙湖周边覆盖率超过30%植被，造就了良好的人居生态环境；通过房开商的整体打造，形成了“家在景中，景在家中”的居住环境；B、
拥有龙湖山水生态公园、盐商文化公园、岱山生态文化公园、城市森林公园和运动休闲五大主题公园；C、D、
位于内宜高速通道旁，交通枢纽价值的完美体现；高品质楼盘的聚集地，形成新城市地标级建筑群。
二、市场篇
龙湖新城以“一心、二轴、三片区”的结构布局，以“两横两纵”（即时代大道，古盐道街，板南大道，锦城大道）为道路骨架，以“一湖一院（王家大院）五公园”展现自然美景和人文景观。其快速的崛起，除了自身资源优势和先进的城市规划外，房开商的贡献也功不可没。
房地产市场早已迎来群雄逐鹿的时代，土地的储备量直接制约着房企的发展，新城为他们提供了机会，同时也引发了新一轮的区域“战争”。
三足鼎立，问鼎新城
公司名称远大房产恒大房产创新房产土地面积450亩325亩116亩产品多层、高层、别墅多层、小高层、高层高层、独栋商业楼盘名称龙湖半岛、龙湖郡、龙湖森林恒大绿洲龙湖时代
楼盘共性
三家房产公司在项目开发理念上几乎一致，都围绕着龙湖这一景观建造，充分利用市政配套资源；
同类型产品价位无明显差异，且都参照了南湖片区价格体系，价格区间为4000-5000元/平米；
产品户型都以两室和三室为主，锁定的目标客户群体（就功能需求而言）也是一样的；
开发商注重楼盘的品质打造，无论是外观、绿化、景观等的打造上都用尽心思，可谓是自贡小区楼盘的精品；
楼盘差异
【远大龙湖森林、龙湖郡、龙湖半岛】
注重住宅景观的利用，其占据的口岸位置是龙湖新城最好的景观地段；
推出独栋别墅产品，锁定自贡高端人群；
营销策略上采取推出部分低价房吸引消费者，利用本土房企“领头羊”的优势资源整合推广。【恒大绿洲】
国内市场知名企业，以精装房而闻名于业绩；
项目设有内街商业，在满足自身小区需求的同时，推出五星会馆、恒温游泳池、剧院、超市等商业配套；
【创新龙湖时代】
全高层建筑群组；
在未来，将打造创新商贸城完善龙湖新城商业配套，造就新商业格局；
三、功能篇
作为一个新兴城市，就需要具备城市的特质。政府规划设计强调的是政绩效应，舒适度和便利度次之；作为房企强调的是经济效益，在营销层面上就要解决市场需求。
龙湖新城商住结构配比图9%91%住宅面积（平米）商业面积（平米）
“衣食住行，吃喝玩乐购”是人类的基本需求，也是高品质生活的今天最大的欲求。发展至今，种类众多，从单一的住宅到现在的城市综合体，不断的衍生进化。纵观龙湖新城，目前的情况是提供了更好的人居条件，生活便利程度还有待提升，特别是商业项目的加速建设更是迫在眉睫。
总述：龙湖新城预计容纳常住人口约5万余人，各项目虽建筑品质较高且快，但作为一个城市打造，其在开发上就存在一定的弊端。其一：要想做城市运营者，就需纵观全局，商业配套的完善与否直接影响其城市的功能性，最终制约价值和价格；而打造单个品质楼盘，获取市场公认的知名度、美誉度和忠诚度是必不可少的；其二：龙湖属于盐滩区，对于本土居民的概念来说，其实就是一个乡镇，不管拥有如何得天独厚的资源优势和产业优势，永远都不可能与南湖相媲美，也正因为如此，价位也只能尾随其后。其三，在房价日益上涨的今天，可通过减少面积的方法控制房屋总价，降低购买门槛，也对新城的市场空白（在售楼盘中没有低于50平米的产品）做出有效的补充。
扩展阅读：201*龙湖新城市拿地策略
201*年龙湖新城市拿地策略
策略：
发挥龙湖综合优势，进入长三角和环渤海经济发达的二三线城市，特别关注新区、新城及开发区的大规模土地，采用商业中心+低密大盘模式（万达+高质量的碧桂园）多业态地快速造城。
项目选址：
1、新区、新城或开发区
a)市区政府迁往地优先b)国家级开发区优先
c)政府规划重点发展方向优先
2、有产业（或大学园区）的新区、新城或开发区
a)高科技、软件园优先（白领>蓝领）b)大学集中的园区
3、有快速交通的、有产业（或大学园区）的新区、新城或开发区
a)地铁口最优b)轻轨站次之
c)高速路或快速路邻近，车行在40分钟内（和传统市中心的距离）
4、靠近新迁址的市、区政府、有一定景观资源、无拆迁、有快速交通、有产业（或大学园区）的新
区、新城或开发区最佳
项目规模：
1、至少1000亩以上，最好在5000亩以上
2、可建面在200万方以上为佳，可以最多接受50万平米的集中商业
业态组合：
1、容积率在1.5-2.5之间2、可以不平衡使用容积率
3、商业总量在20-50万方，集中容积率可以在5-7：保留10万平米的1个mall，适当情况下可以有
一个2-3万平米、100-200个客房左右的4-5星级酒店，其他的可以补充可出售的临街商业、moco类的酒店式公寓
4、住宅覆盖率在35%以上，商业覆盖率在45%以上
5、至少能有快速启动、容积率在1.0左右，总量在20万平方的第一期，业态以类独栋和洋房搭配
付款方式：
1、首期付款可以适当“猛”一点，控制在5亿之下，宜2-3个亿
2、可以允诺一定量的外资，年度在1亿美元左右，但是必须说明若是因为外汇政策变化导致外资受
阻，允许以人民币付地价款
3、整个付款周期在12个月以上为佳，而且每次付款时点宜放在每年的5、10月以后
为了快速开工在产品选择和总图上的策略和纪律
原则：
1、第一期产品尽可能copy，本地化控制在5%内（主要是为配合总图的户型开间和进深的微调以及当地规范的适应调整，不在平面功能布局、立面、材料上做变动）
2、后续二三期产品，才允许适当考虑创新，但也需遵循二八原则，即创新控制在20%以内3、示范区尽可能用集团成熟的模块，严格拒绝创新；尽可能结合商业面积，不额外做会所4、总图以货值最大化为基本原则，新区尽量从低密起步且让其面积最大化5、集团运投部、品牌部会在启动会严格把关细则：产品选择：
1、新地块的规划，以复制集团产品线上的产品为主，尤其是一期启动产品，要创造条件进行产品复
制。宜采取绝对复制（地上部分的施工图和景观概念设计）。
2、产品对应市场的调整尽量减少，不超过整体设计工作量的5%，且不得改变原产品的形态特点。3、从成本和收益入手，迅速确定产品形态。从产品库中找出具体产品，进行组合和实施。总图策略：
1、货值最大化，不平衡使用容积率。
2、总图应尽早结合销售计划和开工计划进行分期分区，确定适合的体验区域。
3、利用地块边界条件，尽可能沿北线和东西线布高容积率产品，将低密度的独栋、联排和花园洋
房产品最大化。
4、利用道路交叉口，地块边角。做一梯多户大标准层的小户型酒店式公寓，以实现高密度产品土地
占用最小化，高价值低密度产品最大化。
5、沿城市干道可设沿街商铺，以取代围墙封闭小区。6、尽量利用北侧的道路，河道等间距，解决日照要求。
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