苏州商业地产市场调查个人总结
苏州商业地产市场调查个人总结
一、市调目的及时间
此次苏州商业地产市场调查的主要目的是通过市调对苏州各区的商业地产分布状况、租金水平状况等达到近一步的了解，并通过市调为项目业态规划及项目定位提供依据，具体是通过对苏州市商业业态进行分析，以助于项目风格的确定、建造面积的划定及项目业态的规划等；通过市调摸清苏州市商业地产市场定价（售、租、物业费、服务费等）及相关费用状况，为项目平均租金、分层租金状况的确定提供依据；同时通过此次市调对苏州商业资源进行搜集，以有助于项目后期的招商工作。
此次苏州商业地产市场调查的时间是201*年10月28日至201*年12月20日，大致分为三个阶段：第一阶段为前期准备阶段，时间为201*年10月28日至11月7日，主要工作为房地产知识理论准备、市调工具表格设计、初步市调计划制定等；第二阶段为市调阶段，时间为201*年11月8日至12月10日，主要工作为试验调查、正式调查，包括室外调查和室内工作（收集和整理资料），并开展预招商准备工作等；第三阶段为市调报告撰写阶段，时间为201*年12月11日至12月20日，主要工作是对市调阶段获取的资料和信息进行汇总分析，进而编写相应的苏州商业地产市场调查报告。二、市调过程及成果
在这次市调工作中，根据分工，我所从事的工作主要有市调前期准备工作、实地调查及资料搜集汇总工作以及市调报告的编写工作。在此前的学习生活中，我没有做过此类工作，因此在市调工作开展之初我有许多不适应或不熟悉的东西，从而感觉困难重重压力很大。但在严老师在市调过程中对我们应有的市调目的、市调方法及市调态度进行了透彻地分析和指导，使我们还快很快进入了状态，最终完成了市调任务。
通过近两个月的苏州商业地产市场调查，我们对苏州各区的商业地产分布状况、租金水平状况等有了近一步的了解，对在调查所得信息资料我们汇总得到了《百货调查表》、《大型购物中心调查表》、《农贸市场调查表》、《临街商铺调查表》、《邻里中心商业调查表》等重要数据资源，并在此基础上分析总结进而形成了《苏州商业地产市场调查报告》，同时通过此次市调我们对苏州市的商业资源进行搜集汇总，分别形成苏州各商业业态资源信息表格，从而以便于项目后期的招商工作。三、心得体会
在201*年1月1日的市调总结会上，严老师对此次市调的情况进行了更为透彻地分析，也对我们的工作做了详实的评价和总结，并为我们今后如何做工作进行了深刻的说明和指导。严老师告诉我们无论做什么工作，我们都必须做到“目的明确，方法得当，态度端正”。针对严老师在市调总结会上这些教导导，我主要有以下几点体会：首先，无论做什么工作我们首先都必须有明确的方向和目的。不论做什么工作要有明确的目的，要讲求实效。但在此次市调的初期，由于市调计划制定的不周全，在市调工作中遇到了不少困难。大多数人员不了解市调的具体目的，在工作中就出现了盲目无序的局面，这严重影响了市调工作的进度和市调成果的质量。心理学的研究告诉我们，有无目的的行为，其结果是不一样的。一般来说，目的明确的行为成果大，目的不明确的行为成果小。因此，只有目的明确了，我们的工作才能有的放矢，才能取得理想的结果。
商业市场调查示意图
其次，无论做什么工作我们都必须努力寻求最恰当的方式和最得当的方法。无论做任何工作，恰当的方法总可以事半功倍，然而在此次市调工作开始之处却在工作方法上出了不少问题。首先，市调前期工作做的不到位，例如专业理论知识的学习不深入，一些成员对房地产的一些基本术语都分不清楚，市调工具表格的填写标准不同统一，使得资料汇总结果杂乱无序等，这些都严重影响了工作效率和工作质量。其次，在市调过程中，由于事先对市调对象的准备工作做得不充分也造成市调工作效率低下；另外，对于试验调查过程中出现的问题没有做出及时的反馈和解决，使得“求真”这一目的难以实现。最后，在市调过程中各分工小组之间缺乏交流和沟通，特别是资料组和市调组之间配合不足的情况尤为明显，由于两组没有及时的沟通和反馈，使得资料组所搜集的资料无法被市调组所应用，从而失去了资料组的存在意义。鉴于以上存在问题并根据严老师的指导，我们应该在今后的工作吸取此次市调的教训，在方法上要做到有策略有准备，只有在把理论准备和对象准备做充分的前提下，我们才可能设计出正确合理的工作计划，从而才能通过高效率的工作得到预期的效果。最后，态度决定一切，无论做什么工作，我们都必须做到态度积极端正。在此次市调过程中，由于市调时间较长，一些市调人员出现
一些疲劳和情绪也是一种正常现象，关键在于如何消除他们出现的这些问题。严老师教导我们市调过程就是一个“了解→痛苦→研究→解放”的过程，其实这一过程与凯尔曼提出的态度形成的三阶段理论即“依从认同内化”理论有异曲同工之处。工作态度作为工作的内在心理动力，影响对工作的知觉与判断、促进学习、提高工作的忍耐力等。这些功能直接关系到工作绩效的大小。积极端正的工作态度对工作的知觉、判断、学习、工作的忍耐力等都能发挥积极的影响，因而能提高工作效率，取得良好的工作绩效。所以，无论做什么工作，我们都必须抱着一颗真诚的心，以积极端正的态度去面对。
总之，通过此次市调，我接触和吸收到了许多新事物，也学到了很多书本上没有的知识，既增长了见识，开阔了视野，也增长了自己的实践操作能力、丰富了生活阅历，这将成为我进一步走向社会的一笔宝贵财富。同时通过参与此次市场调查，使我有机会可以将自己所学的理论知识应用于实践，从实践中不断分析总结，从而提高了自身解决问题的能力，也使我更进一步理解了“实践出真知”这句话的真正意义。
扩展阅读：苏州商业地产市场分析
苏州商业地产发展机遇
经济稳步上扬支撑房地产市场投资态势
苏州地区经济自03年以来便迈入快速发展轨道，地区GDP保持
了稳步上扬态势，连年以来环比可计增幅均在11%以上，201*年更是突破万亿元大关。而苏州房地产市场也实现了快速投资发展的历程，201*年以来，苏州房地产投资占全社会固定资产投资比重首度突破20%,此后基本呈上升态势。其中，住宅市场的发展尤为快速，平江新城、沧浪新城、相城区、高新区西北板块、吴中越溪板块、园区湖东以东板块等新兴住宅片区相继高调开发，城市扩容发展日新月异，对片区商业配套的要求也刻不容缓，一批城市副中心、次中心相继筹建兴起，特别是06、07年，商业用地交易跟住宅市场一致也同样迎来高潮期。
08年全球金融危机的爆发，住宅市场陷入低谷，而商业地产并没有即刻萎靡，小规模资金回笼快的商业项目反而趁势得以提升关注，商业项目可租可售的业态特征，以及后期依托商业运营创造出相对于住宅物业更为稳定的现金流，使得经济危机下部分房企逐渐将开发视觉偏向商业地产这一领域。09年政策和拉动内需的刺激使得整个房地产市场恢复好转，商业地产开发仍是热点。
住宅限购、投资转向有望催发商业地产发展步伐
201*年4月开始，房地产市场进入全面调控阶段，特别是201*
年，在限购、限贷、限涨、房产税、监督问责等多重制压下，苏城商品住宅成交市场严重萎缩，住宅投资性购房全面重创。201*年，政府一再重申楼市调控政策不放松，虽然有住房信贷等部分利好措施的出现，但基本针对于首套置业的自住型购房需求，整体市场仍处在调控的制约之下，住宅投资行情持续难以恢复。
而商业地产却并不在调控之列。作为中国长期以来资产投资保值的重要途径购房置业，在住宅投资受制约的情况下，不受限购的商业地产却是一种机遇。一方面，商业尽管投资风险大，但固有的运作回报模式本身就较单纯的资产保值更具诱惑力；另一方面，近年大兴其道的小户型低总价商铺、酒店式公寓等商用物业，投资门槛低、项目运作快速，在住宅投资受限下未尝不能激发部分中低端投资者的置业需求，潜在的投资需求转化，从而促进商业地产发展的步伐。
城市交通建设掀开商业扩张新版图
苏州城市发展对于交通的依赖较大，原有中心城区面积较小，居
住商业较为集中。随着城市外来人群的扩大增长，城市发展急需向外辐射，大城市的发展框架首要就是城市的交通解放。加强中心区域城市主干道向各周边板块的延伸，为各副中心、次中心的兴起及对中心城区居住商业分流起到明显的交通推动作用，最为突出的便是三大主干道北延促进北部相城活力岛板块的兴起，北部城市副中心商圈的凸显。
其次，轨道交通和高速环线路的建设启动，加快了各片区板块之间的联合发展，区域房地产价值也随之得以重估。特别是轨道交通一号线的通行案例，对周边无论是住宅市场还是商业市场，均有明显的促进表现。城市两翼金枫路商圈、环金鸡湖轨道沿线商圈无不借助这一城市大动脉的人流汇聚效应；就连古城区轨道沿线商业带，也迎来更新升级的发展空间。
城市间高速交通运输的发展，城际高速铁路的相继通车，缩短了苏州与长三角城市及京沪沿线城市之间的距离感，一定程度上有望缓解大城市高压下购房人群向周边城市的分流；而苏州作为上海后花园，近年来本身就不乏上海新兴购房人群的涌入，“高铁新城“板块初步浮现，随着居住人群的集中效应，未来高铁新城商圈的兴建也指日可待。苏城商业地产发展掀起新的扩张版图。
商业项目建设全面兴起，一批住宅、商业城市综合体项目建设概念也逐渐冲击苏州房地产市场。
201*年全球经济危机的影响，房地产市场明显受其波及，苏州房地产一级市场交易量大幅走低，201*年苏州成交用地总建规模仅380万方左右，这其中纯商业用地交易规模近220万方，占到年度土地交易量的绝对主导，远超过当年住宅用地的交易表现。201*年、201*年虽然苏城土地交易仍转至住宅用地为主，但商业用地交易表现也转为上升态势。201*年楼市调控政策影响凸显，商品住宅成交大幅萎缩，但年度土地交易表现并不低调，商业用地交易规模再刷新高，纯商业用地以500余万方的总建规模超过201*年，除了年初首场大型土拍，年中开始土拍市场的竞争热点往往均是由商业用地所体现。再度走高的商业用地交易体量，也预示着苏州楼市两三年内，将会引来新一轮的商业地产建设高峰期。
苏州商业地产近年供销表现分析苏州近年商业用房供销走势（单位：万方）1801601401201*0806040201*01*201*201*201*新增供应量成交体量
从近年商业市场供销情况来看，09
年苏州商业房源成交总规模
超过年度新增供应体量，之后新增供销比便逐渐呈供过于求状态。同时，从年度新增供应量与前后年度土地交易量对比来看，近年商业用地未开发储备量还是相当可观的，特别是201*、201*年的成交用地，多数还是处在未开发状态或初步动工中，商业地产建设高热期一触即发。
而商业成交方面，游离于限购之外的商业市场也并没有趁势爆发，09年冲高后新建商业房源近两年成交情况逐渐有所走低，楼市大环境的调控气氛及信贷收紧的影响，商业投资相比前两年的热度整体还是有所收敛，201*年一季度表现也持续在不温不火状态。不过连续两次下调存款准备金率适度微调的货币信号，还是给201*年楼市带来了一定的利好信息，住宅市场率先由刚需购房复苏;非住宅月份开始，世茂广场、吴公馆等项目小户型酒店式公寓房源的推出也获得了一定的成交好转，二季度商业综合性项目预计面市量大幅攀升，商业市场大有蓄势待发的态势。
各区金阊区住宅
非住宅小计沧浪区住宅
非住宅小计平江区住宅
非住宅小计吴中区住宅
非住宅小计高新区住宅
非住宅小计相城区住宅
非住宅小计工业园区住宅
非住宅小计市区总计住宅总计
非住宅总计总计
套数总建筑面积（平方米）
1834190850.462581189555.4234415380405.88312271691631053142543.112280311706.111134161086.621830101657.1742964262743.794106291653405.8216776990476.727274052643882.5474330742570.3424488429556.16488181172126.5067217896343.3811853677476.246190701573819.626118771913872.433668800654.47155452714526.9382485727292.052422493331919.314804979059211.366
截至到5月初，苏州非住宅商品房源（含车库等物业用房）可售库存量42249套，折算面积333万方，其中，剔除住宅项目配套性车库物业用房，实际商业投资性房源可售库存约2.8万套左右，相比住宅市场的库存积压，商业市场压力明显要稍小，不过综合201*年年度商业市场的去化水平，目前商业整体积压量还是处在高位，后续亟待有推动型的商业宣传带动市场。各区域商圈发展状态
从目前苏城各区域商业发展状况来看，古城核心商业区发展成
熟，观前、石路、南门商圈依然承载着苏州商业市场绝对的消费引导，同时，在轨道交通建设引导下，这部分核心商圈也经历了近年的升级改造和扩容，升级为更便捷齐全现代的商业形态。不过由于古城区地域限制，中心板块商业市场的整体承载力度有限，随着城市化进程加速大城框架时代的来临，明显需要更多元化、更便捷全面的商业辐射。苏州东部新城是苏州至2020年城市总体规划的首要发展区域，环金鸡湖中央商务区也是苏州目前发展力度最大、覆盖范围最广、现代化商业形态最为全面的核心商业圈。主要由湖西中央商务区和湖东中央商务区两大部分组成，商业形态涵盖金融、办公、高档商业购物，百货商场、星级酒店、大型餐饮的商业街区、文化街区和国际会展街区，是苏城古城以外发展最为快速全面的商业圈带。而且，随着近年园区早期主力板块住宅开发的相对饱和，房地产市场的发展重心也逐渐偏向商业地产的升级发展，特别是苏州首条轨道交通线路一号线的通行，最为受益的环金鸡湖商圈，已经远远超越城市内核的商业引导，向长三角都市圈金融商业文化购物热点区升级。近年地标性商业体相继动工兴建，凤凰文化广场、东方之门、圆融星座、晋合广场、九龙仓苏州国际金融中心、以及201*年启动的国内最大城市综合体项目182万方的苏州中心广场，未来区域商业竞争的核心将是高端商业综合体的消化。
作为城市两翼之一的城西部分，高新区狮山路商业板块发展相对较早，且早期发展主要集中在狮山路沿线，以办公、金融、餐饮服务业为主导，随着城市扩容发展的推进，狮山路商业带也明显进行了衍生发展，围绕狮山路扩散的邓蔚路、玉山路、塔园路等商业规划项目相继面市，特别是近年以来，轨交一号线的交通带动，美罗商城、泉屋百货等大型高端购物中心也逐渐进驻城西板块，同步升级了高新区商业市场的功能定位。同时，轨交一号线的区域连接效应，以及凭借紧邻高新区狮山板块的优势地理位置等利好因素，吴中木渎片区近年的发展也是有目共睹，大城西的概念呼之欲出，金枫时代广场、浙建枫华广场、苏州广播电视台投建的苏州国际影视娱乐城等商业、文化、娱乐综合体项目的破土动工，预示着一个全新大城西板块商业地产时代的到来。
而位处苏州“十”字发展轴南北两端的新兴城市副中心地带，近年也加速了商业地产发展突围的步伐。城北首个城市综合体项目万达广场，率先拉动古城区消费向北分流的可能；再加上平江新城各项目便民城市配套工程的跟进，北部相城活力岛区域的规划开发，进一步加速了商业纵轴的北延发展。且城北片区内城际高速、国道省道、铁路、高铁遍布，是苏州连通外围城市的交通枢纽地带，为北部新城商业地产的全面崛起辐射长三角创造了有利条件。相比北部新城商业地产的发展，城南板块近年表现略有逊色，商业地产整体发展有限。吴中区主城板块居住市场成熟，可开发用地不足，老商业的改造升级需求旺盛，但新兴商业体开发受限；一度表现突出的越溪副中心地段，整体以中小型商业体项目为主，同质化严重，对整个城南板块的引导不足。201*年中润苏州中心项目的强势推出，升级了吴中区主城板块商业市场，一定程度上也带动了苏州商业纵轴南端的发展。再加上近年吴中大道以南邵昂路迎春路住宅市场的快速开发，东部尹山湖板块住宅项目的兴建，这部分新兴片区同样亟待商业配套城市办公商务功能的全面兴起，城南商业地产后劲可观。苏州商业地产问题与挑战
商用物业库存不乏高位，风险垒高。从上述目前苏州商业市场可
售库存来看，整体仍处在相对高位状态，虽然201*年以来市场成交有所向好的趋势，压抑的投资需求也有待投放市场。但部分项目库存情况较为严峻，如201*年面市的中润苏州项目，去年四季度以来可售房源持续在七百套以上高位，特别是201*年以来消化缓慢；同样位处东吴北路的南门商业广场，去年一季度面市的四百余套酒店式公寓及商铺房源，目前库存量仍在三百套以上，再加上这部分项目用地取得时间距今基本在五六年以上，40年产权的商用物业至今尚未正式投入经营，无论是对于开发企业还是置业投资者来说，潜在的风险垒高不容忽视，其他片区也不乏同类型库存项目，如何加速这部分开发周期相对较长项目的市场消化周期，将是摆在部分开发企业面前的一大挑战。
同质化开发泛滥，差异化竞争不足。一方面，是近年商业地产开
发兴建的风生水起，商业区域的不断延伸扩大；另一方面，同类型商业项目纷纷涌现，片区之间甚至同一板块内“克隆”“复制”同一商业形态及运营模式的不在少数，导致商业投资差异化竞争极度缺乏，投资者选择重叠度较高。08年以来，中小规模商业体项目，以底商或底部购物中心、酒店式公寓、SOHO办公结合的物业形态大行其道，而商业之间又缺少专业化和主题性的差别引导，像苏州古玩城、凤凰文化广场等特色型商业来带动整个项目的较少，反而是一系列无太大差别的酒店式公寓项目、商业综合体项目有如雨后春笋，同一板块内千面一体的商业形态，必将导致市场的“审美”疲劳，投资者的选择模糊，以及未来商业运作的竞争恶劣化。拥有两千五百年以上历史沉积的文化名城苏州，现代化商业地产的开发不应该满足于简单的兴建与扩建，纵深挖掘，与城市价值、历史文化相衔接，提升商业地产未来综合创新价值，才是更具有挑战性的发展途径。
商业地产开发踊跃，商业运营有待加强。商业地产运营环节主要
由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体操作中，地产开发是基础和表现，是阶段性行为，而商业运营则是长期性行为，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。而近年苏州商业地产开发踊跃，商业运营表现却并不突出，尽管也不乏万达广场这种地产开发商占据商业运营主导的“万达订单”模式商业地产运作，但更多的特别是中小规模商业体项目，采用的还是产权旺铺销售运营模式，简单的招商引进后，商业运营引导与管理极不明确，两三年后无论是进驻商家还是房产投资者，均看不到有效的盈利回报，商业运营矛盾一触即发，近两年苏州金门路一中小规模商品市场频发纠纷便是这种商业运营不足导致的典型案例。如何在商业开发活跃的同时，保障投资者的有效利益回报，使商业地产市场不仅仅只停留在地产开发房产投资保值阶段，加强商业运营管理资本运作管理才是最有力的挑战。
总之，随着城市经济发展、城市交通建设和城市化进程的推进，苏州商业地产市场前景可观，但机遇与挑战并存，从历史文化名城苏州向现代化经济文化中心的大都市完美演绎，商业地产的稳健发展尤为关键。
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