201*年前期物业服务年度工作思路
201*年物业部工作思路
一、内部管理方面(一)团队建设
要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。
能够在服务细节上让客户感动和欣喜的员工，一定是高素质的员工！需提供本地行业中同比中高层面以上的薪资水平，吸引高素质人才加盟。
根据项目开发需要，适时增减人员编制，在现行管理模式上，具体办法：
1.对统一住宿进行适当调整：将永川城区内员工，调整为每周保持营地备勤二天以上，备勤时间在排班表中体现，当天不属备勤人员，只提供一顿工作餐。城区外员工统一住宿备勤。
2.明确培训时间的工资差额在工作一定时间后进行差额部分的补发（按《绩效基金管理办法》执行或工作达半年以上进行补发）；
3.工作时间：建议进行调整为十小时、八小时和十二小时不同工作时工作制。每月排班时，员工申报工作时间制，按不同工时进行不同工作制的工作标准进行核算。以达到最大限度利用员工的劳动力，节约公司投入总成本。
4.培养骨干力量，招聘中争取纳入新的有经验、有潜质人员，加大培训考核力度。(二)制度流程
1.实施部门、岗位责任制
1)明确部门、个人岗位工作理想状态2)找差距3)持续改善
4)提高标准，再改善2.改进现行《薪酬管理》，推行不同工时制薪酬核算、管理办法。
3.配合营销完成前期物业服务相关文件1)《前期物业服务合同》2)《业主临时管理规约》3)《前期物业服务协议》
4.顾问服务追踪、监督考核办法等二、顾问公司洽谈与合作
根据工程进度，维护公司利益，建议最迟在201*年3月内签署《物业顾问服务协议》。建议物业顾问单位至少参与以下服务内容的深入辅导：(一)市场定位顾问服务
物业顾问服务单位参加产品定位讨论会（不少于三次），并从物业服务的角度给出书面建议；
(二)规划设计方面物业顾问服务至少包括：
1.在公司产品定位完成后，物业顾问服务单位提供物业相关建议，与甲方、商业策划公司及设计单位共同研究产品定位及设计任务书；
2.对项目的功能布局提出建议；3.对物业的机电设施提出建议；4.对物业的强弱电系统提出建议；5.对物业空调系统提出建议；6.对给排水系统提出建议；7.对消防系统提出建议；
8.对公共区域、设备机房、物业用房、垃圾房合理布置提出建议；
9.对车库管理系统提出建议；
10.对垂直交通系统(电梯、消防楼梯）提出建议；11.配合机电设备选型；12.对安防系统提出建议；
13.对停车道闸、收费系统提出建议；14.对售楼处配置、开办费、人员编制、功能布局、动线设计方面提出建议；
15.对物业导示系统设计给予建议；(三)施工现场跟进顾问服务1.跟进现场设备安装；
2.结合物业后期管理要求提出建议；3.参与隐蔽工程验收；
4.指导建立隐蔽工程档案；5.参加施工过程协调会议；
6.参与设计变更，提出建议报告；7.指导完工产品的成品保护。三、工程前期介入小组
(一)成立专业物业工程前期介入小组1.组员构成
1)物业部经理、物业服务工程师一名2)物业工程负责人及组员一名3)物业服务顾问公司工程师2.物业服务工程师的聘用
1)由物业服务顾问公司推荐或参与面试2)公司招聘
(二)物业顾问服务公司的追踪、利用
物业部按物业顾问服务协议，及时充分利用物业顾问公司参与前期物业工程的介入工作，保持物业顾问公司联系，处理好顾问公司工程师关系，尽最大努力要求顾问公司产出书面报告。四、服务营销方面
(一)制定售楼部管理方案及服务品质检查1.现场包装
1)对销售现场的装修及布局提出合理化建议2)做好服务软包装2.服务礼仪不漏掉每一个需要注重的细节3.服务用语
文明、礼貌，统一说词，规范用语(二)活动营销
协调、配合营销部，做好销售现场、施工现场体验式营销活动及节假日推广式活动营销。
物业部从设计、施工、材料、营销四方面介入，协助预防项目质量问题，避免影响后续销售的顺利开展及公司声誉，减少后期管理难度。同时还要结合客户心理，提出“质量营销”等方面的建议和策划，促进项目推广。
通过售楼处以及样板房的服务展示，后期物业管理的水准。重点在于提升物业公司的形象，发掘并展示公司服务的优势和亮点。
最终达到：
制定完善的业主临时公约、培训营销人员对业主进行物业管理宣传的技巧，让客户对于物管服务有正确理解和期待；
制定详细的售楼处、样板房管理服务流程、标准，营造销售卖场洁净有序的环境、气氛，展示物业服务水准，令客户对公司及楼盘增强信心；
对物业的营销推广提供物业管理方面的卖点，培训营销人员,充分介绍物业优势而又避免随意许诺；对客户提出的物业管理问题进行咨询答疑。
调研客户对物业和管理的需求，及时反馈，利于改进完善和针对性推广。
配合营销推广工作。
形成“体验式营销”或者“服务营销”等，使开发与物业服务双赢。
扩展阅读：物业前期介入(销售大厅)主管年度工作总结计划
南部201*年工作总结及201*年工作计划
一年复始，万象更新，转眼间海门中南物业在新的历程中匆忙而紧张的跨过了201*年。在公司陈总的带领下，南部会所各项管理工作持续改进，服务品质稳步提升。现对201*年度的工作全面总结如下：
一、组织员工培训
世纪锦城人员于201*年10月开始入场，大部分人员业务水平不够熟练，针对这一现状，201*年11月、12月物业公司结合销售中心、样板房管理的需要，围绕开盘这一工作重心，全面展开员工礼仪礼节及专业技能培训，培训内容涉及有《物业管理概论》、《物业管理与服务》、《物业服务礼仪》、《岗位操作规范》等，培训人员涉及客服、秩维、保洁14人。
二、协助开盘
为了配合房地产销售推广、开盘工作，以销售中心、样板房的使用、业主接待及环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，顺利完成世纪锦城2-5#楼的开盘、“魅力锦城、华彩篇章”业主联谊等活动。
1.保洁、秩维制定相关操作标准和管理制度，根据各岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置，保证销售中心、样板房能够以整洁、温馨、舒适的空间状态迎接前来参观的客户。
2.客服人员在做好岗位接待服务工作的同时，也全面协助、配合销售部工作的开展，积极热情接待看房、买房的客户，详细介绍海门中南物业的管理特色及楼盘配套等情况，有效的建立起了与业主的早期沟通与交流渠道。
3.根据验收标准完成对销售中心、样板间以及配套设施的验收，并对存在的遗留问题要求整改并跟进结果，对维修后的遗漏工程进行复检。
三、完善各项规章制度，建立内部管理机制
建立完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发，以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基本工作。
1.贯彻使用南通下发的质量管理体系文件，加强各类资料的收集、归档工作，合理分类、存档。
2.狠抓各项规章制度的落实，对安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯，对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。
四、日常工作目标管理
1.公共设施的管理：制定完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
2.绿化管理：严格落实绿化管理措施，积极配合监督绿化外包、施工及养护计划，针对绿化外包在施工养护过程中出现的问题，及时发出整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示标示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏、践踏及公用现象，绿化完好率为98%。
3.环境卫生的管理：针对销售中心环境制定周、月度保洁计划，定期进行大扫除，加强卫生检查工作，保证销售中心及周边的卫生清洁。
4.安全防范工作：对秩维队员定期进行岗位培训与消防实操，严格执行工作程序、巡岗查岗，要求秩维队员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使201*年安全防范工作的情况良好。
5.开源节流、降低成本：水吧台更换一次性水杯，使用咖啡杯，玻璃杯，节约成本的同时提高品质。
回顾201*年以来的工作，诸多方面值得分享和肯定，也有诸多方面给我们留下了深刻的教训，为了在新的一年里更好的扬长避短，树立良好的服务口碑，201*年南部会所将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能，营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。
一、加强员工培训，完善内部管理机制。
1.制定完善工作手册，使每一位员工了解工作规程，达到规范自我、服务业户的目的。2.根据年度培训计划对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高会所员工水平，尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。
3.对会所员工自身特点、专长、进行合理评估，合理安排岗位，明确发展方向和目标，对不称职员工坚决撤换。
二、积极配合营销及客服工作的开展。
通过推出更贴心的服务，展示物业服务水准，做到人人都是称职的“形象销售员”，令客户对公司及楼盘增强信心。
1.根据销售中心的装修以及布局提出合理化建议，做好服务软包装。2.服务礼仪不漏掉每一个需要注重的细节。3.服务用语文明、礼貌，统一说词，规范用语。
4.通过销售中心以及样板房的服务，展示后期物业服务的水准。重点在于提升物业公司的形象，发掘并展示公司服务的优势和亮点。
5.对物业的营销推广提供物业管理的卖点，充分介绍物业优势而又避免随意许诺，对客户提出的物业管理问题进行咨询答疑。
三、开展业主需求调查。
积极参加与销售中心开展的业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务更加贴近业主。
四、日常工作。
1.对现有标示进行休整，完善各类标示工作。2.配合销售部的活动安排，开展社区活动建设。3.完成会所设备日常维修保养工作。4.完成会所外围环境绿化的日常养护工作。
5.完成会所日常保洁工作，以及周、月计划的保洁工作。6.完成会所日常安管、车辆管制工作。
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