201*池州市物业管理考核自查总结
201*年池州市物业管理工作自查情况
一、制度建设
1、制定配套实施办法和管理制度情况。201*年，池州市人民政府出台了《池州市主城区物业管理暂行办法》，市住房城乡建委会同相关部门相继制定出台了《池州市物业服务项目准入与退出制
度的实施意见》、《池州市主城区住宅室内装饰装修管理暂行办法》、
《池州市主城区住宅小区停车服务管理办法（暂行）》、《关于建立实行社区物业管理“三位一体”机制的意见》、修订发布了《池州市主城区普通住宅物业服务分等定级指导标准》等一系列配套细则和办法，逐步完善我市物业管理方面政策规定，从制度上规范物业管理行业发展
2、规范前期物业管理招投标监管情况。早在201*年就出台了《池州市住宅区物业管理招标投标管理暂行办法》，201*年起进一步规范和完善，先后出台了《关于明确物业管理招标评标有关事项的通知》等相关政策文件，明确招标流程，建立评标专家库，规定凡3万平方以上的住宅项目，必须实行公开招标，并实行招投标市场准入制。201*年起正式移交贵池区。
3、小区业主大会、业主委员会建设的指导情况。我市从201*年就出台了《池州市业主大会规程》，建设部《业主大会规程》调整修改后，及时转发至各办事处、社区居委会、各物业服务企业、业主委员会等，把政策及时交给广大业主及物业管理活动各相关主体。
结合我市实际，我市规定，街道、社区负责住宅区业主大会、业主委员会筹备的指导和监督，并指导其运作，并由贵池区物业管理主管部门备案核准。同步落实“业主委员会、社区居委会、物业公司”的三位一体机制。
4、监管执行示范文本情况。201*年即制定了池州市的《前期物业管理服务合同(示范文本)》、《业主临时公约(示范文本)》，并推广使用。将前期物业服务合同、临时管理规约纳入商品房预售前置条件，竣工综合验收备案时对执行情况进行抽查核验，在物业监督管理中确保此项工作的落实。
二、目标任务
1、年度计划和规划。物业管理纳入全市房地产管理体系之中，年度有计划任务、月度有目标考核。年中进行上半年工作小结和安排下半年工作计划，年终进行201*年度工作总结和安排201*年度工作计划。年度物业管理目标年初即由局长办公会议研究确定后，将任务一项项分解下达，每月局重点工作任务调度，年终由局考核小组对照考核办法逐项进行考核，确保目标任务如期按质完成。
2、201*年以来，市政府分管市长每月召开物业管理专题工作会议，召集贵池区政府、市直相关部门负责人参与，统筹调度物业管理、污水管网改造、菜市场建设、公共停车场建设、公厕等相关重点工作，市政府督办室负责督办，定期发布督查通报，强力推进。
3、认真办理交办事项。全年办理人大代表议案及政协委员提案15件，其中一件列为市人大二届六次会议一号议案，由市人大常委会督办，市政府承办，市住房城乡建委、市房产局作为具体牵
头承办部门，制定议案工作方案，邀请人大代表和政协委员现场参观、座谈，召开社居委负责人座谈会，多方征求意见和建议，得到市人大和市政府领导的高度肯定。件件进行实地调研，由代表、委员书面反馈意见，得到代表和委员的满意评价。市长热线、领导批示件等各种信访件事事有回音，及时办结，办结率全部为100%。
三、依法行政
1、机构。市房产局设立物业科，根据《池州市主城区物业管理暂行办法》的规定，贵池区已成立市政物业管理处，街道、社区也相应成立了物业管理办公室，明确职责，落实专人负责。
2、规范行政执法行为。按照重心下移、属地管理要求，物业管理领域行政执法同步移交贵池区人民政府，具体由区住房城乡建委行使，行政执法局负责具体实施，执法程序聘请律师全程参与，确保程序合法，切实维护业主合法权益。
3、资质管理。根据建设部《物业服务企业资质管理办法》，制定出台《池州市物业服务企业资质管理暂行办法》，明确我市新设立企业申请条件、程序，外地来池企业资质备案条件，资质审批高标准从严控制，将资质管理与日常考核、市场整顿挂钩，依法查处企业违反资质管理行为。
4、物业专项维修资金管理情况。我市实行开发商代收代缴制，竣工综合验收前一次性缴清，有效防止漏缴。维修资金实行专户管理，建立管理信息化，已开通个人信息网上查询系统，建立信息公开制度，通过池州网上房地产定期公示，接受社会监督，同时接受市财政、审计的监督，做到使用规范、专款专用、无资金挪用情况。
5、建立行业诚信体系。一是建立了全市物业服务企业警示名册制度，及时向社会公布，发挥信用约束和失信惩戒的作用，规范市场主体行为。二是推行物业管理区域信息网上公开制度，小区物业管理服务基本信息在池州网上房地产公示。外地来池物业服务企业备案时，必须由当地资质审批部门出具诚信证明。
举办全市物业管理行业培训班，加强专业人才队伍建设，召开小区管理现场会，安排物业服务企业主要负责人到获得省级住宅小区进行学习观摩；进行经验交流，提升服务理念和水平。
6、建立物业管理投诉受理和处理综合协调机制。201*年就制定了《关于建立健全物业管理投诉受理机制的通知》，建立高效的物业管理投诉受理、处理机制，维护物业管理活动中相关主体的合法权益，要求各物业服务企业必须建立健全业主投诉受理、处理制度。与市物价部门共同在小区醒目位置公示投诉热线电话，及时处理业主和物业使用人的投诉。
7、查处物业管理活动中违法违规行为的情况。严格按照有关法律法规及市、区物业管理职责，及时依法查处物业管理活动中的违法违规行为，较好地维护了广大业主的合法权益。
四、政务公开
1、落实政务公开事项。物业管理行政管理等相关事务均在池州网上房地产上公示，公开物业管理职责，同时对前期物业管理招标信息、专项维修资金使用情况设置专栏进行公示。
2、网站公开。物业服务企业资质审批条件、程序等与物业管理相关的办事制度与程序、收件条件与收费标准情况全程公开。
3、建立电子政务平台和信息化。池州房产政务平台配设物业管理导航信息，实现物业管理机构职能介绍、政策法规宣传、管理服务承诺、表格资料下载和办理程序指南等在线服务。推广信息化建设，与移动公司推介“物管通”网络，具备群发短信、收费管理等功能，实现物业服务企业信息化管理。
五、优质服务
1、积极倡导物业管理行业践行“为科学发展创先争优，为城乡建设铸就辉煌”的主题，党员坚持“五个好、五带头”为内容的创优标准，华宇物业公司特设党员示范岗，在物业服务企业的党员经理中，号召他们争当“模范物业服务企业经理”，在为广大业主的服务过程做出表率。
2、开展服务质量行为监督。建立了市考核区、区考核街道、街道考核物业服务企业的三级考核机制，制定了评分标准和细则。实行日巡查、月考核、季通报，考核成果与市场准入、资质管理相挂钩，落实通报考核奖惩制度。
3、建立并推行物业服务收费机制情况。进一步修订发布了201*年出台了《池州市普通住宅物业服务收费分等定级收费管理暂行办法》，实行“菜单式”收费，会同市物价局进行物业服务收费专项清查活动，发现乱收费的及时移交价格稽查部门立案查处。
4、建立项目公示制度。所有涉及物业服务行业服务内容、服务标准及其他重大事项均实行公示制度，同时，将物业服务企业、服务内容、收费标准纳入商品房买卖合同内容。
5、积极开展创优工作。积极组织申报省级优秀（示范）项目，
开展池州市级物业管理示范小区评比活动，通过优秀项目评定，以点到面，充分发挥典型示范作用。
6、管理人员文明规范管理服务情况。对行业内服务行为明确规范，管理人员的服务态度、统一着装、文明用语作为确定分等定级标准的一个基本内容。
六、勤政廉洁
1、调查研究。深入基层，及时发现和协调解决物业管理服务工作中的实际问题，参观考察外地城市好的经验做法，形成调研报告，向市政府、市人大、市政协提供决策建议和参考。结合社情民意，深入社区，全面落实群众观点，现场帮助解决疑难问题。
2、加强行业监管全覆盖。一是商品房预售必须落实前期物业管理，实行市场准入制度；二是项目交付前严格实行综合查验制，未经办理附属工程竣工图纸移交、地下管网未清理等不到位的不得组织验收；三是对物业服务质量进行日常考核、通报，开展公共自行车库使用、户外广告设置等专项清查，开展市场整顿。对业主反映强烈、满意度低，诚信度差的物业服务企业通报批评，并分别给于冻结业务等相应处罚。三是健全完善准入退出机制。为防止出现服务真空，特殊时期由街道、区市容保洁机构临时托管。业主委员会换届期间，由社区居委会代行其职责。
3、执行机关考勤管理规定的情况、遵守廉洁从政有关规定的情况。市房产局在全市机关内部管理中一向较为严格，指纹考勤系统、月考核、年考评制度以及各项管理规章制度健全，对上网聊天、游戏、炒股等现象均实行一票否决。
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物业管理处201*年度工作总结
201*年度工作在阳光家园全体员工的忙碌中匆匆而过，甚至来
不及等我们回首一眸。201*年全年工作是公司寻求发展的重要而关键的一年。年前，公司提出“紧抓目标、紧盯利润、想方设法经营创收，千方百计服务客户，适时参与市场竟争”的经营理念，使管理处认识到了在市场经济体制下竟争的残酷性。阳光家园是集团公司开发较早的一个楼盘，各类公共设备设施已处于老化阶段，有些老化的设施必须要更换。这样一来就增加了管理难度，同时也增加了各项日常维修费用的支出。
为了使阳光家园管理处能紧跟公司步伐，并承受市场经济竟争机制的洗礼。201*年初，家园管理处制订了“管理有序，服务规范，创建品牌，提高效益”的工作目标，管理处全体员工认真遵循这一原则，同心协力、开拓进取，积极寻找新的利润增长点，全方位展开各种有偿服务，05年工作在全体员工的不懈努力下，诸方面工作均取得了突破性和实质性进展，为管理处*年工作有更大发展奠定了坚实的基础，创造了良好的条件。
为了总结经验，寻找差距，规划前景，促进*年工作再上一个新台阶，现将201*年工作总结如下：
一、积极开展各项经营活动，提高经济效益。阳光家园管理处在201*年工作中，在成本控制上下了很大的功夫，使管理处工作首次突破零的利润，创造出一份来之不易的经济利润。201*年工作全面展开之后，管理处为了寻求更大的利润增长点，召集全体员工在公司目标和经营思路的框架下进行分析，集思广义，根据阳光家园小区实际情况，制订出适合自身发展的经营项目。阳光家园管理处全体成员在上半年工作中积极展开了各项有偿经营服务活动。如“家政清洁服务；小孩接送；房屋中介等各项有偿服务。全体员工利用休息时间加班、加点来展开各项有偿服务项目，家园全体员工共9人，在保证小区正常生活秩序的前提下开展各项经营活动，管理处全体员工不计得失，利用休息时间来展开各项有偿服务。
做家政清洁，保洁做不过来，保安人员去协助。甚至上夜班人员也要抽出半天时间主动协助，在201*年元月份是家政清洁的高峰期，为了使管理处充分利用这宝贵的时间创造出利润，在保证小区正常工作的前提下，一天接4家家政清洁服务，就这样管理处全体成员在分分秒秒创造着利润。
一份耕耘一份收获，截止10月未，家园管理处就有偿服务这一项已产生10028元的利润，给公司创造出一定的经济价值。、以高效、优质的服务赢得新的利润增长点。阳光家园是集团公司开展较早的一个项目。小区面积不大，入住率虽高，但住户资源不是很丰富，物业公司通过几年和业主的磨合，已经形成较为成熟的管理运作模式。业主对物业公司也给予了认可，但由于小区面积不大，收费低下，造成物业管理经费不足，无法保证物业管理的正常运作。根据这一状况，管理处在201*年度工作中调整工作思路，在保证小区各项工作稳定的状态下，利用现有资源，赢得新的利润增长点，通过新增点来弥补由于管理面积小而产生的亏损；另一方面阳光家园一直以一种较为平稳的管理方式在运行。在相对的物业管理活动中突出业主至上的服务模式，只要求品牌不看中利润。05年公司整体思路做了调整，作为阳光家园管理处，即要保持物业管理各项工作平稳，又要创造相应的利润。针对这种情况管理处立足现有的管理服务模式进行创新，以服务带动管理费用的上调，使业主感受到物业提供的超值服务，便于管理处对费用适时进行调整。管理处在05年上半年工作即将结束时，对阳光家园物业管理服务费用进行了上调，在原来的基础上涨浮达到每平方米0.13元。在这种情况下，就要求我们以更加优质的服务来赢得业主对涨费的认可，管理处在进行了艰难解释和沟通工作后，终于在7月份将物业管理服务费涨到国家标准范围内的最高标准，使管理处产生一项新的经济增长点。
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