资产评估期末考试小结
一、名词解释：
1、资产：资产是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。
2、商誉：商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。
3、宗地：土地使用权人的权属界址范围内的地块。权属界址线所封闭的地块。
4、经济性贬值：也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。5、估价期日：对于土地、建筑物等一些财产进行评估价格时，估计最终确定一个估计结果，在这个估价结果对应的那一天，就称为估价期日。简单的说就是估价出结果的那一天。
6、折现：将未到期的一笔资金折算为现在即付的资金数额的行为。也有泛指不同时间的资金数值之间的相互换算。
7、房地产价格：房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
8、估价时间：是指所估价格的期有效期，如截止到未来某个年月日，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效，它不同于估价责任期，如果估价报告在其有效期内得到了使用，则估价责任期影视无限期，如果估价报告超过了有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期
9、还原利率：所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。并用马克思的地价公式加以表示，即v=a／r，式中v一不动产价格；a一纯收益；r一还原利率。应用在土地评估中，已知一块一定纯收益的土地，选用一定的还原利率，得出相应的土地评估价格。
10、成新率：获得新的概率比例，表示新旧的程度。成新率=[(设备总使用年限设备已使用年限)/设备总使用年限]*100%
11、无形资产：无形资产（IntangibleAssets）是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
12、楼面地价：
1、楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。2、楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
例如201*-12-26日在福建福州拍卖的宗地201*-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
3、楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。
13、容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
二、简述题
1、简述无形资产评估与有形资产评估相比较有哪些不同？（10分）2、影响无形资产评估价值的因素有哪些？（6分）
1.无形资产的收益能力。2.无形资产的使用期限。3.无形资产的科学价值和发展前景。4.无形资产的成本。5.成果使用方式。6.市场供需状况。7.费用支付方式。3、简述机器设备成新率估算的三种基本方法？（6分）（一）成本法的适用范围
主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）市场法的适用范围
市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。（三）收益法的适用范围
主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。
总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。
4、简述资产评估的基本程序？（8分）
是指资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估工作的各个具体步骤及由逻辑关系决定的排列顺序。资产评估程序一般包括以下步骤：1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.形成资产评估计划；4.资产勘查；5.收集、分析资产评估资料；6.评定估算；7.形成和提交资产评估报告；8.工作档案归档。5、市场比较法的基本原理、估价步骤和注意的事项是什么？（8分）
原理：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
估价步骤：收集交易资料确定比较交易案例进行市场交易情况修正期日修正区域、个别因素修正使用年限修正容积率修正地价确定
注意事项：、1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。①有足够数量的比较案例（不少于3个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。
6、固定资产折旧计算的基本方法有那些？比较其优缺点？（8分）
7、有形资产和无形资产评估在技术思路上有什么异同点？在无形资产评估时应注意那些问题？（10分）无形资产不具有实物形态是区别于有形资产的一个明显特征。有形资产应该有物质形式，具有可触性和可视性，如可以触摸并看到厂房、设备、存货等。但是无形资产的证明文件也是可触、可视的，如也可以触摸并看到专利证书、特许经营权协议等。
另一方面，有形资产和无形资产的价值，实质上都来自其财产权利，而这种财产权利都是无形的。从形式上看，有形资产和无形资产的区别并不明显，要区分有形资产和无形资产应从本质上考察。有形资产和无形资产的本质区别在于；有形资产的价值是由它的有形性质所创造的；而无形资产的价值是由它的无形性质所创造的，也就是说，有形资产的可触的、有形的和可视的因素赋于其价值。有形资产的价值来自于它的物质特征，尽管其财产权利是无形的，但它来源于其物质特性。而无形资产的价值或来自于某些权利如许可权、抵押权等，或来自于一些无形因素影响，如竞争优势，独一无二性等，这些无形资产的价值来源都是无形的。三、计算题
1、某在建工程开工于201*年1月1日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积6000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑总面积16000平方米，其中商场建筑面积为6000平方米，办公综合楼建筑面积为10000平方米，该工程正常施工期30个月，建筑费为每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%，估计至201*年12月30日将完成7层主体结构，并将投入总建筑费及专业费的40%，后续还需要投入总建筑费及专业费的60%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中期），贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可出售，办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为100元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期的资本化率为8%，估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为560万，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于201*年12月30日的正常总价格。（20分）
2、某在建工程开工于201*年1月1日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑总面积14000平方米，其中商场建筑面积为4000平方米，办公综合楼建筑面积为10000平方米，该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%，预计至201*年6月30日将完成了7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中期），贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可出售，办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的7%，商场可出租面积的月租金为100元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期的资本化率为8%，估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为520万，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于201*年6月30日的正常总价格。（20分）
3、某商场的土地使用权年限为40年，从1997年1月24日起计，该商场共二层，每层建筑面积各为201*平方米，可出租面积为75%，一层于1999年1月24日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变，二层现空置，附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别200、120元/平方米，出租成本和税费为租金的20%，还原利率为8%，请你评估该商场于201*年1月24日带租约出售时的正常总价格。（要求列出评估思路和计算过程）。（12分）
4、某待评估的生产线设计生产能力为10000吨，评估时由于受到政策调整因素的影响，产品市场不景气，企业必须减产至年产量8000吨，这种影响将持续几年，生产线的X指数为0.7，试求该生产线的经济性贬值？（8分）
5、某在建工程开工于201*年1月1日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积5000平方米，容积率2.8；其中商场和办公综合楼建筑面积之比为1:2.5；土地使用权年限50年，从开工之日起计，该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%，估计至201*年5月底将完成7层主体结构，并将投入总建筑费及专业费的40%，后续还需要投入总建筑费及专业费的60%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中期），贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可出售，办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为100元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期的资本化率为8%，估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为520万，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于201*年5月31日的正常总价格。（20分）
6、某在建工程开工于201*年11月31日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑总面积14000平方米，其中商场建筑面积为4000平方米，办公综合楼建筑面积为10000平方米，该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%，至201*年5月31日已完成了7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需要投入总建筑费及专业费的60%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中期），贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可出售，办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为100元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期的资本化率为8%，估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为560万，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于201*年5月31日的正常总价格。（12分）
四、论述题（20）
1、请你结合学习、日常生活或生产实践的体会，谈谈资产评估的作用？试举例说明？
扩展阅读：资产评估期末考试总结
资产评估
第一章概念
第二章各种方法的优缺点和计算
1.市场法。优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；
（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。
市场法中常见的评估方法：1）直接法
2）类比法类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）
2.收益法。收益法的基本方法：评估值＝Ri/(1+r)iR预期收益额r折现率i收益年期
1）、未来各年收益额不相等
评估值＝Ri/(1+r)iRi各年收益额(1+r)i现值系数2）、未来各年收益额相等且有限期
评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r
A年金(各年相等的收益额)[1－1/(1+r)n]/r（年金现值系数）3）、未来各年收益额相等且无限期评估值＝A/r
A年金（各年相等的收益额）r（本金化率）
4）、未来收益额在若干年后保持不变--无限期
评估值＝Rt/(1+r)+A/r(1+r)
Rt/(1+r)t前期收益额(各年不等)A/r(1+r)n后期收益额(各年相等无限年期)5）、未来收益额在若干年后保持不变--有限期
评估值＝Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]
Rt/(1+r)前期收益额(各年不等)
A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]后期收益额（各年相等有限年期)参数确定1、预期收益额2、折现率3、收益期3.成本法。
ttn重置成本的估算方法（1）重置核算法
重置成本＝直接成本＋间接成本
（2）物价指数法
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
（其中an表示第n年环比价
格指数）
物价指数法的特点
物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（3）功能价值法计算方法
B功能成本指数法
（4）统计分析法
（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法
（1）观察法计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1成新率）（2）公式法（使用年限法）
2、功能性贬值及其估算方法
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数3、经济性贬值的估算估算方法：
A经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见
的经济收益损失额×现值系数B经济性贬值率=[1（实际使用生产能力
/额定生产能力）X]×100%经济性贬值=（重置成本-实体性贬值功能性
贬值）×经济性贬值率第三章机器设备评估
例
第四章例1.
例2.
收益法
二、净收益每年不变
三、纯收益按一定比率递增（减）
四、纯收益按一定数额递增
五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格
例3
例4
例
七、有效毛收入与运营费用的变化不同
简答：
1.资产评估与会计的异同资产评估与会计的联系：（1）资产评估的结论为会计计价提供依据（2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料。
资产评估与会计的区别：（1）执行主体及时间不同（2）前提条件不同（3）计价方法不同（4）计价目的不同
2.资产评估与审计的异同资产评估与审计的联系：（1）使用的方法有相同之处（2）资产评估与审计相互配合开展工作。
资产评估与审计的区别：（1）产生的社会条件和活动的本质不同（2）执业过程中遵循的原则不同（3）专业基础不同（4）与会计原则的关系不同。3.复原重置成本和更新重置成本的异同
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。复原重置成本往往会高于更新重置成本。4.资产评估的特点与功能
特点：动态性，市场性，公正性，专业性，咨询性。资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。
（1）可以为资产业务提供公证的价值尺度（2）可以优化资源配置
（3）可以维护产权主体的合法权益5.完全市场必须具备的条件
（1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买（2）卖者和卖着的人数众多
（3）买者和卖者都有进出市场的自由
（4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格（5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的（6）买者和卖者无串通共谋行为
（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化（8）商品可转让且可发生空间位置的移动6.机器设备重置成本的构成项目
造价基础费用：购置价或建运杂费直接费用安装调试费其他费用配套费进口设备的关税、坛值税、银行手续费等
管理费用总体设计费间接费用资金成本人员培训费等
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