201*评估工作总结-工业厂房
201*评估工作总结-工业厂房
一．工业房地产的特点。
（l）涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
（2）非标准厂房多、单价差异大。
（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。二．影响工业房地产价值的主要区域因素。
（1）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。
（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，．都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
（3）地理位置。是否处于核心工业区。工业区有大有小，在选择厂房的时候，处于核心工业区的厂房肯定要优于其他位置的厂房。一般而言，在传统市级工业区推出的新厂房非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注其周边的工业区，而这些地方的厂房空置率相对较多，投资机会也比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。厂房的评估价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些，
三．对工业房地产价值影响较大的个别因素。
（1）用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。（2）地质和水文条件。
（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。四．工业房地产估价的常用方法。
工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。调整测试因素：
交通通达程度楼层相关产业聚集程度层高社会服务配套空置率区域位置结构类型区域规划面积及平面布区域规模及知名度土地使用年限市政基础设施新旧程度地质水文条件电梯空调等设社会条件水电及消防设环境污染装修状况
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第四章我国房地产评估概况
一、定级与估价的关系
1、我国土地评估的发展过程：①1986年《土地管理法颁布》②1987年深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖，将3幅土地按50年的期限出让③1988年宪法修改，“土地的使用权可以依法律的规定转让”④1988年国务院发布《中华人民共和国城镇土地征收土地使用税暂行条例》⑤1993年原国土局《土地估价师资格考试暂行办法》⑥201*年国务院办公厅转发《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》
2、土地定级与估价的关系：①土地定级确定基准地价②基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学依据③基准地价不能代表每宗地价，只有在具体条件下适当修正才能得到宗地的真实地价④得到宗地价能得到每级土地的平均价格即基准地价⑤基准地价与宗地价虽然不同内涵，但相辅相成⑥通过定级基准地价宗地估价
3、大面积土地价格评估的基本模式：①以土地定级为基础的评估模式②以交易地价为基础的评估模式
4、土地定级的作用：①土地定级确定基准地价②基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学依据③通过定级基准地价宗地估价，为土地评估提供大体依据二、房地产评估方法体系
1、房地产评估方法体系：①房地产评估的基本方法②房地产评估的派生方法2、房地产评估的基本方法：①市场比较法②收益法③成本法
3、房地产评估的派生方法：①剩余法②基准地价修正法③路线价法④长期趋势法⑤地价指数法⑥残余法
4、房地产评估基本方法的特点：各具特色①市场比较法的理论依据是：市场上相同价位的房地产，他们各自的条件和效用也是基本相同的。②收益法的理论依据是预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值，实质上是从投资回报的角度来对房地产估价。③成本法对投资者来说是从生产费用的角度进行估价的，收益大于费用。
共性：①都不能脱离一定的市场条件，去生搬硬套计算公式。互补性：①应用时，这三种方法也是根据不同的条件，或去其一种为主，或混合使用，互相补充，取长补短。三、房地产评估程序
1、房地产评估程序的基本内容：①受理评估业务a明确评估目的b了解评估对象c确定估价的时点②初步选定评估方法③实地勘察与收集材料a估价对象的基本情况b估价对象所在地段的环境和区域因素c与估价对象同类的房地产市场资料d国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标④评估计算⑤撰写房地产评估报告
2、评估合同的主要内容：①评估范围、对象②评估目的③评估工作时限④信息采集的范围和方式⑤评估报告的要求⑥评估费用的数额与支付方式⑦允许变通的评估内容及其范围⑧评估报告的使用方式及使用范围⑨相关信息和资料的保密⑩争议的处理方式当事人提出的其它责任和义务
3、收集评估资料的主要渠道：①委估方提供②现场的勘测和必要的调查访问③大量实践不断积累
4、了解房地产宗地评估的实际操作步骤：一、估价前期准备工作①基础数据调查：城镇基准地价及修正体系、标定地价、地区、物价指数、地区内各类行业成本和销售利润率等②市场成交价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并对交易案例进行详细的调查包括：面积、规划、付款方式、交易情况。③房屋租赁价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并明确装修情况、月租金、租期、租金支付情况等指标。④市场发展方向预测信息调查：房地产相关政策如税费调整、招商优惠政策等；城市发展规划如城市总体规划、城市近期规划；金融信息：如银行存、贷款利率的调整、经济增长速度的预计、股市行情等。二、确定评估方法及试算价格根据《城镇土地估价规程》规定，对同一股价对象，应选择两种以上的方法进行估价，并得出试算价格。①商业用地一般选择市场比较法，辅之收益还原法、剩余法等。各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。②住宅用地一般首选市场比较法。对新开发的土地，可采用成本逼近法。③工业用地特殊情况下开采用收益还原法。④其他土地如承租土地使用权评估建议采用市场比较法和收益还原法；有限定条件的土地使用权宜采用以上两种方法。
三、敏感性分析：对估价结果进行敏感因素分析。明确风险大小。四、常用估计方法公式：市场比较法、收益还原法四、地价指数
1、地价指数的含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数。
2、地价指数的特点：①反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度②反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势③反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标④地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定⑤地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热
3、地价指数的应用价值：①可使国家和各级政府掌握了解各地的地价的实际水平和地价分布变化规律，为制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据②土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价和市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据③对规划管理部门来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置和优化组合，促进城市土地的集约利用④我国城市土地级别和基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强
4、地价指数的编制方法：①选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元②对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格③分别计算区段平均地价、分类平均地价、然后再计算不同级别的平均地价④遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和实效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数⑤利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行检验调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数五、中房指数
1、中房指数的含义：中国房地产指数系统，是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统2、中房指数的形成过程：①计划经济向市场经济转变的产物，主要针对90年代房地产市场信息零散，价格起伏波动的状况设立的②由中国房地产开发集团等机构与1994年开始设计③1995年开始试运行，北京开始推广，发布北京中房指数
3、中房指数的应用价值：①为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据②为投资商提供比较准确的市场信息③为广大的消费者服务
4、中房指数的编制方法：目前的中国房地产指数以201*年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。
第五章土地定级基本原理
一、土地分等定级
1、土地分等定级的含义：在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。
2、土地定级的含义：在特定的目的下，对城市范围内的土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度。
3、多因素综合评估法：是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合分析，通过多种因素的评价揭示土地的使用价值及其空间分布的差异性，划分土地级别。
4、商服繁荣华度：指所在地区的商业、服务业聚集与人流状况及各级商业、服务业中心的位置关系。
5、道路通达度（立通）：把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短，以节约运费；同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低限度。路网密度高，通达性好。
6、公交便捷度：每个土地单元拥有的公交站点数量，公交线路的的营运时间和发车频率。方便程度。7、外交通便利度：城镇对外联系交通的方便程度。
8、基础设施完备度：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等因素情况良好。9、生活设施完善度：主要包括学校、医院、幼儿园、农贸市场、储蓄所、邮电局等场所齐全。
10、环境状况影响度：自然条件优越度、环境质量优劣度、绿地率等优越程度。自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件。环境质量主要指大气、水、声环境质量。绿地率是单位面积土地上绿地面积所占的比率。
11、人口密度的概念：反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应提高，因而也提高了土地的价格。
12、城镇土地定级的因素因子体系：（P71表）
①定级因素指标体系城市土地定级因素表：繁华程度、交通条件、城市设施状况、环境状况、人口状况
②选择定级因素因子的基本原则定级因素分为主导因素、非主导因素确定必选因素的基本原则是：1影响大，对分级具有重要作用。（层次高、权重大、城市性质）2覆盖面广，使用于城市各类用地。3反映土地质量的差异。因素因子的选择还要因地制宜
13、多因素综合评价法的基本思路：依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为评价指标，并赋予相应参数，然后用适宜的计算方法将样本加以归并，即划分土地级别。14、多因素综合评价法的基本计算公式：P66
15、城镇土地定级的因素因子体系的基本内容：（P71表）
①定级因素指标体系城市土地定级因素表：繁华程度、交通条件、城市设施状况、环境状况、人口状况
②选择定级因素因子的基本原则定级因素分为主导因素、非主导因素确定必选因素的基本原则是：1影响大，对分级具有重要作用。（层次高、权重大、城市性质）2覆盖面广，使用于城市各类用地。3反映土地质量的差异。因素因子的选择还要因地制宜16、选择土地定级因素因子的基本原则：
①定级因素要结合城市实际情况选择，这是定级工作的关键环节
②选择定级因素因子的基本原则定级因素分为主导因素、非主导因素确定必选因素的基本原则是：1影响大，对分级具有重要作用。（层次高、权重大、城市性质）2覆盖面广，使用于城市各类用地。3反映土地质量的差异。③因素因子的选择还要因地制宜
17、了解多因素综合评价法的特点：①符合事物发展变化的规律②主要优点考虑影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地的自然属性和经济属性，从经济、社会效益和环境效益诸方面综合显示土地的质量。③选择的因素都直接与土地质量有关，在评价中排除了其他无关因素的干扰，精确性较高。④该法可以根据各地具体情况，选取适用于本地特点的因素因子体系，在不同类型的市镇中，都可以灵活应用。⑤归结起来，多因素综合评价方法不仅具有较高的科学性，同时简便易行，课操作性强，易于普及推广。二、定级因素权重确定（特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法）
1、特尔菲法：是一种常用的技术测定方法，它能客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧，能对大量非技术性的无法定量分析的因素作出概率估算，并将概率估算结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐渐收敛，最后集中在协调一致的评估结果上。
2、层次分析法：AHP法，亦称多层次权重分析决策法。有点事定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简洁性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。
3、因素成对比较法：通过因素间两两成对比较，对比较结果进行排序，赋值，将一些定性描述因素的重要状况，转变成定量、可比的系数。4、定级因素权重：该因素对土地质量影响程度的体现。
5、确定因素权重的基本要求：①权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比。权重值越大，因素对土地质量的影响越大。②各因素权重值在0~~100或0~~1之间赋值，各选定因素的权重值之和必须分别等于100或1。
6、层次分析法的基本思路：①把所要研究的复杂问题看作一个大系统，根据系统所涉及的因素和所要达到的目标，通过对系统内的因素及其相关关系的分析，划分出各因素间相互联系的有序层次结构体系；②再对体系中的每一层次按某一给定准则，请有关专家对每一层次中的各因素进行比较客观地逐对比较和判断后，相应给出各因素相对重要性地定量表示；③进而建立数学模型，计算出每一层次全部因素的相对重要性地权值，并加以排序；④最后，根据排序结果即可进行规划决策和选择解决问题的措施。
7、因素成对比较法的基本思路：将因素集合中的因素两两之间都进行比较，比较结果只有三种：设有A、B两因素，A比B重要，给A因素赋值1，给B因素赋值0；A与B同等重要，给A、B两因素各赋值0.5；A不如B重要，给A因素赋值0，给B因素赋值1。将所有因素两两比较之后，将某因素与其他因素比较的结果加总除以各因素与其他因素比较结果的汇总值，得到该因素的权重值。
8、简单应用：特尔菲法德基本操作过程：①专家的选择。成败关键。a总体权威要高b代表面要广泛，包括经济、技术、管理等c专家的推荐和审定要严格d人数要适当，20~~30②评估意见征询表设计表格简明扼要，填表方式简单③专家征询和轮询的信息反馈。特尔菲因素征询、因素评估、轮询信息反馈到再征询一般达3~~4轮征询。④权重测定结果的数据处理。均值、方差反馈，使专家意见统一，填表。三、评价单元划分
1、土地定级单元的含义：评定土地级别的基本空间单位，是各定级因素分值计算的基础。2、单元分界线：定级单元的界限，区分不同定级单元
3、网格法：以一定大小的网格作为定级单元。网格面积大小一致。分为固定网格法和动态网格法。
4、单元划分的原则：①单元内主要定级因素的影响大体一致、同一。主要因素分值不得大于或等于100/（n+1）n为拟划分的土地级数目②单元面积确定在5~~25公顷之间，特殊使用性质的单元面积可以适当放大，在城镇中心区单元面积较小些，边缘区较大些。③商服中心、文体设施、交通枢纽等整体其作用的区域，不能分割为不同单元。④划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性。5、单元分界线一般采用的界线：（依下列次序优先采用）
①定级底图上依比例尺表示的自然现状地物，如河流山丘等②铁路③交通道路（兼有商业、娱乐等多重作用的干道除外）④权属界线或权属单位内部的土地类型界线，如围墙、房屋基底等易定位的线状地物⑤行政区划界线⑥其他地物6、划分单元大小的影响因素：
①定级底图上依比例尺表示的自然现状地物，如河流山丘等②铁路③交通道路（兼有商业、娱乐等多重作用的干道除外）④权属界线或权属单位内部的土地类型界线，如围墙、房屋基底等易定位的线状地物⑤行政区划界线⑥其他地物7、单元的划分方法：
划分单元采用的手段：手工法：主导因素判定法、主导因素分值叠置法、网格法、均质地域法机助法（计算机辅助计算）：固定网格法四、定级因素分值计算
1、定级因素分值：对定级因素赋予分值
2、影响半径：近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，从中心范围边缘的距离。一般根据各级中心规模确定的3、因素分值计算的主要原则：根据选定的定级因素和因子体系，对各种因素因子资料进行整理、分析、计算的过程。
①总分值与土地优劣成正相关，即土地条件越好，得分值越高，总分值越大，土地质量越高，级别就越高②分值体系采用0~~100分的封闭区间③得分值只与因素指标的显著作用区间相对应，如某一因素指标在某些区间上的变化对土地优劣无显著作用，P4、商服中心等级的确定：城市规模不同，商服中心级别是不同的，大城市可分为市级、区级、居住区级、小区级的中心，共有4个级别；中小城市划分13个级别即可。
5、商服中心的功能分和影响半径的确定：商服中心的功能分根据商服中心范围划定来确定的。P83
影响半径一般是根据各级中心规模确定的。P83
市级，其影响半径从中心至联片建成区边缘最大距离。区级，在多个区级中心里取中心至区域边缘距离的最大值。如果同级商服中心在全市分布比较均匀，则可用下列公式计算商服中心影响半径：
6、道路影响半径的确定：P85
支路以下的影响半径一般按市内道路的疏密状况在0.3~~0.75公里之间确定
7、公交站点影响半径的确定：以公交线路总长度除以站点总数，得出平均站距，取平均站距一半，结合城市规划要求作为站点影响半径，一般在0.3~~0.5公里之间。
8、点状因素作用分值计算方法：以点代面法，单位边缘特征点法、重心法、几何中心法
9、线状因素作用分值计算方法：线性内插法和面积加权法相结合。单元内分值变化比较简单的单元，采用线性内插法。对于复杂的，根据其变化规律，划分若干个小单元，先求小单元的分值，然后根据各小单元面积加权求得原单元的分值。
线性内插法：举个例子，已知x=1时y=3，x=3时y=9，那么x=2时用线性插值得到y就是3和9的算术平均数6。写成公式就是：Y=Y1+（Y2-Y1）×（X-X1）/（X2-X1）
11、面状因素作用分值计算方法：采用面积加权法即可求得单元内各因素分值。12、商服繁华影响度的分值计算：P83随距离递减繁华影响衰减分值
13、道路通达度的分值计算：P85
14、公交便捷度的分值计算：P86
五、土地级别确定
1、城镇土地质量与土地级别的关系：土地级别是土地质量的综合反映
2、土地级别的划分方法：①总分数轴法②总分剖面图法③总分频率曲线法④多元统计聚类判别法
3、土地级别确定的原则：①确定土地级别之间，收益差别要明显②在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性，可以适当增加或减少一定级别数目，或者在每个级别中再分出亚级③对测定的土地级，应明确反映级别的边界4、分析城镇土地质量变化规律：土地质量的变化在一定的区域内是连续的，特定方向上的总分剖面图能反映土地质量总的变化规律5、单元综合分值的计算方法：
六、综合定级程序
1、了解土地综合定级的程序：①方案制定确定实施步骤和方法，落实与安排人、财、物②资料收集与调查有关部门的资料，实地调查③权重确定及因素选择④土地定级单元的划分⑤级别测算及确定⑥面积量算和土地级别图的编制⑦成果形成与验收⑧成果应用和更新阶段七、补充
1、城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。
2、土地定级是在城市内部进行的，而土地分等是在城市与城市之间进行的。3、单元内指标取样指在已划定的单元中测取各因素的影响值。
单元内指标取样方法有：面积加权法、线性内插法、以点代面法（根据电性质不同分单元边界特征点法、重心法、几何中心法）4、商服中心范围划定影响到商服中心规模大小及职能构成，也是商服中心级别确定、功能分计算的基础。
5、道路通达作用分大小顺序一般为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路
6、土地定级任务书主要内容：①开展土地定级城市的基本情况②土地定级工作需要的技术资料和图件资料③土地定级工作的组织、人员、实施步骤与方法④时间安排和经费预算
7、土地定级资料来源：从有关部门收集、与有关部门配合进行实地调查
8、土地定级需收集和调查下列资料：P94①土地定级的工作地图②城市规划基础资料与城市规划资料③繁华程度资料④交通条件⑤基础设施资料⑥环境条件资料⑦生活服务设施资料⑧人口资料
第十一章基准地价测算与应用
一、基准地价测算思路
1、基准地价的含义：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的评价价格（基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。）基准地价反映一定区域内的平均地价
2、基准地价测算的原则：（基准地价评估的原则）①以土地规划用途为主测算地价②根据土地使用价值评估③根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”
3、基准地价的特点：特定区域的评估价格。①基准地价是土地使用权价格②基准地价是区域性价格③基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的④基准地价必定是平均价格⑤基准地价是单位土地面积的地价⑥基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格4、基准地价测算的途径：
①基准地价评估区域的确定②基准地价确定
5、基准地价测算（评估）的基本要求：①土地条件均值区域划分以土地规划现状为准②评估所用资料具有近期性③样本数据要具有典型性和准确性④评估数据要符合数理统计要求
6、基准地价测算的基本方法：依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营入股等资料，分别采用多种方法测算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。二、基准地价测算程序
1、均质区域的含义：在分析中作为一个面单元的区域，它对关注地理过程响应行为一致。自然要素具有相似性或相对一致的区域。2、基准地价确定的原则：①以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。
②土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。③土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。④要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。
3、基准地价测算资料收集的一般要求：①所选样本土地条件资料②调查资料必须及时填入相应的调查表格，注明调查日期和联系方式③收集到的地租、地价资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上④资料调查应在土地级别或均质地域划分的基础上，以划分的地价调查为单位进行⑤调查样本应具有代表性，并且分布要均匀⑥调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地产出租买卖的调查样本至少应占其总量的15%，每级样本总数不少于30个⑦土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据⑧出让、转让、出租、入股、联营、联建等低价和企业单位土地利用效益资料要附有有关协议内容或合同内容4、基准地价测算资料收集的途径：①相关部门②相关交易市场③政府发布数据④企业数据
5、基准地价测算收集的主要资料内容：①宏观经济资料（城市发展战略、宏观经济形势、城市规划、城市生态环境状况、人口发展趋势②土地交易资料（土地使用权出让价格资料、土地使用权转让价格资料、土地使用权出租价格资料、土地使用权抵押价格资料、土地征用、拆迁过程中的征地费资料、安置补助费等）③交易资料（房屋买卖资料、房屋出租资料、商业柜台出租资料、商品房销售资料）④企业利润和效益资料⑤联营、联建、土地入股资料（土地联建分成资料、土地联营入股资料、以地换房资料、企业兼并资料）6、均质区域的划分方法：信息图法和多因素综合评价法。7、样点数据检验的方法：成本法、收益法、比较法、剩余法
8、基准地价测算的基本程序：P193图①资料收集与整理②划分均质区域③数据检验与测算模型的选择④样点地价测算⑤标准宗地地价测算⑥划分地价区段⑦确定基准地价三、基准地价成果图
1、基准地价成果图的表现形式：P198、199基准地价按用途可划分为综合基准地价、分类基准地价（商业、住宅、工业等用途）。按成果图上的表达方式，可分为点状地价、线状地价和面状地价。一般标准宗地地价以点状表示，商业用地地价和综合基准地价采用线状和面状相结合的方式表示，住宅和工业地基准地价采用面状地价表示。同时，除了用形象直观的地图表示地价成果外，为了使评估成果在应用中避免产生歧义，还要用文字形式准确表述，由政府作为文件下发并公布。
土地综合级别基准地价图级别区域地价图
级别区域地价图
商业用地基准地价图路线段地价图
标准宗地样点地价图
地价成果图
级别区域地价图
住宅用地基准地价图
标准宗地样点地价图
工业用地基准地价图级别区域地价图
2、基准地价成果图编绘的要求：P197198
第十二章基准地价修正系数法
一、基准地价修正系数表
1、基准地价修正的主要内容：①进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
②进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。
③进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；2、掌握基准地价修正系数表的编制例举方法：P204
商业用地宗地地价修正的系数表：临街类型修正、进深修正、宽度修正、宽深比修正、使用年限修正、容积率修正（总建筑面积/用地面积）（房屋的总建筑面积与宗地面积的比值）、楼层地价分配率修正、临街形式修正
住宅用地宗地地价修正的系数表：容积率修正、楼层地价分配率修正、临街类型修正、使用年限修正
工业用地宗地地价修正的系数表：交通状况修正、对外交通便利度修正、基础设施状况修正、工业的聚集效益修正、自然环境条件修正二、基准地价修正系数法
1、基准地价修正系数法的含义：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
基准地价修正系数法的计算公式如下：宗地地价=基准地价*区域因素修正*个别因素修正*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。
2、容积率修正系数的含义：通过对不同容积率按一定准则进行分析，得出不同容积率下建立联系所需要特定的数值
3、基准地价修正系数法的适用范围：①适用于完成基准地价评估城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果②基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估③基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中作为一种辅助方法4、掌握基准地价修正系数法的评估程序：P202①收集、整理土地定级估价成果资料②确定修正系数表
③调查宗地地价影响因素的指标条件④制定待估宗地修正系数
⑤确定待估宗地使用年限修正系数
⑥确定期日修正系数⑦确定容积率修正系数⑧评估宗地地价
待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数*区域修正系数*个别因素修正系数
第十三章房地产评估报告
一、房地产评估报告
1、房地产评估报告的含义：房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的“产品”，是具有一定法律效力的文件。2、房地产评估报告的种类：房地产评估报告（定型式、自由式、混合式）、土地评估报告（书信式、文字式、表格式）
3、房地产评估报告的作用：①结束估价委托，向委托方说明估价工作已经完成，评估得到的估价结果是多少，这是双方都最关心的敏感问题②评估报告中的有关估价结果的说明，如估价时点、估价目的、估价假设和限制条件、应用范围说明、估价师声明、评估报告的有效时限等，既限定了估价结果的应用条件，也明确了估价机构和估价人员的责任界限③对估价过程，资料的收集与分析、方法选择与测算、估价结果的确定等方面加以详细记载，体现估价结果的科学性，增强可信度，并且一旦发生估价结果争议，可以为估价结构的申诉提供依据
4、编制房地产评估报告的的目的：①提供给委托方符合专业标准的评估结论，使委托方及估价相关的其他各方了解估价工作的过程、依据、测算方法，从而理解估价结果的确定是估价人员以科学严谨的态度评估出来的，是有充分科学依据的，并且是在大量翔实资料的支持下得出的。②标志评估报告也是估价机构自身工作的需要。③整理本案件所涉及的资料并分类，输入计算机培训提高和交流的案例资料，也可作本机构以后人员培训提高和交流的案例资料，是有关估价管理机关学会对估价机构进行资质审查、年检及国土资源管理部门对评估成果确认备案是的必备材料。
5、编写房地产评估报告的基本要求：①全面性②公正性和客观性③准确性④高度概括性二、房地产评估报告格式
1、房地产评估报告的基本格式：①封面②目录③致委托估价方函④估价师声明⑤估价的假设和限制条件⑥估价结果报告⑦估价技术报告⑧附件
2、房地产评估报告的组成内容：P214
①估价项目名称②委托方名称和住所③估价方（房地产估价机构）名称和住所④估价对象：包括估价对象的物质实体状况和权益状况⑤估价目的⑥估价时点，以年月日准确表示⑦价值定义，是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明⑧估价的依据⑨估价原则⑩估价技术路线、方法和测算过程估价结果及其确定的理由估价作业日期评估报告的有效期估价人员注册房地产估价师的声明和签名、盖章估价的假设和限制条件附件
3、土地价格评估结果报告的基本内容：委托方和估价方的基本情况，估价对象的概况，估价目的，估价时点，价值定义，估价依据，估价原则，估价思路与采用的方法，估价结果，估价人员，估价作业日期和报告应用的有效期等
4、土地价格评估技术报告的基本内容：资料收集和处理，对影响房地产价格的各方面因素的分析，房地产市场的分析和预测，估价对象的最高最佳使用分析，估价思路和挂架方法选择的理由，估价测算过程，数据和指标的选择理由，估价结果的确定方法和理由等5、评估师签字的意义：①声明陈述的事实是真实准确②结论是公正的③对自己的行为负责④责任追究明确6、房地产评估报告披露适用范围的意义：①公众的信息知情权②规范化管理
7、了解国家对房地产评估报告的有关规定：P220房地产评估报告应有注册房地产估价师签字、盖章，并加盖估价机构的公章后才具有法律效力。土地评估报告应由土地估价师签字、盖章，并加盖估价机构的公章后，报国土资源管理部门确认或备案。8、学会撰写房地产评估报告：
房地产评估报告的基本格式：①封面②目录③致委托估价方函④估价师声明⑤估价的假设和限制条件⑥估价结果报告⑦估价技术报告⑧附件房地产评估报告的组成内容：P214
①估价项目名称②委托方名称和住所③估价方（房地产估价机构）名称和住所④估价对象：包括估价对象的物质实体状况和权益状况⑤估价目的⑥估价时点，以年月日准确表示⑦价值定义，是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明⑧估价的依据⑨估价原则⑩估价技术路线、方法和测算过程估价结果及其确定的理由估价作业日期评估报告的有效期估价人员注册房地产估价师的声明和签名、盖章估价的假设和限制条件附件
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