财务对征地拆迁的控制方式
财务对征地拆迁的控制
(一)财务部门成本控制
1、严格执行年度经营计划及财务预算
严格执行预算，将总成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目，要求工程部门对该项目提前做出规划设计，财务部门根据工程图纸做出预算，并在工程过程严格监督。待项目完成后，财务人员要对支付款项等严格把关，审核成本和决算表，准确真实地反应工程成本。
2、加强资金管理
资金管理是财务管理的中心。房地产动拆迁项目属于房地产开发的前期项目，在整个项目过程中，往往项目的前几个阶段只产生费用，在项目快结束时才产生收入。因此，为了防止资金链断裂的情况发生，要求公司统筹安排，合理调度，把资金用活。
在公司资金管理中，对所有财务往来都要严格按规章制度办事，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，据实填制凭证，认真审核，落实个人责任范围避免出现问题。
3、长期坚持成本控制
成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齐心合力的系统工程。要求财务部门不仅做好记账、编制报表的工作，而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。如，动迁工作中，财务人员可以到工作现场，了解工作进展状况，评估工作难易程度，有利于评价风险，做好资金安排。又如，在拆迁工程中，随时监督工程进度、物资采买等，有利于强化建筑物资的日常管理，减少成本。
(二)行政部门成本控制
公司行政部门主要负责公司日常运营的工作，不属于公司主营业务部门，对公司业务给予支持。行政部门主要发生的费用在于管理费用，如通信费、办公费、交通费、职工报销等等。对于房地产动拆迁公司而言，对于管理费用也纳入预算管理范畴，针对每项费用分析其因由，总量控制，个别实行定额制，将管理费用控制在一个合理范围。
(三)动拆迁成本控制
1、动迁要有明确的时间和人员安排计划明确的计划是做好工作的前提条件，这样有利于公司进行资金安排和人员安排，不仅可以提高工作效率，也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被动迁对象都有固定的经办人负责，这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况，宣传动迁政策，签约后还帮动迁户找过渡房看二手房。由于动迁牵扯的利益较大，因此“人盯人”战术做到了责任到位，将动迁户利益放在首位，可以加快动迁工作的进程。
2、拆迁补偿安置成本控制
这部分成本是构成房地产动拆迁公司成本的重要组成部分，也直接关系到动迁工作的难易程度。该部分成本主要由被动迁对象房地产评估值构成，一般有政府相关政策规定，并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中，评估对象的补偿金额最难进行。因此，准确评估直接影响公司成本控制，可以从以下几个方面入手：
1)评估之前首先应明析评估对象的产权文件
产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关。例如在动迁评估中，经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些是出让，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。
2)把握对等原则
在动迁工作中，动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。因此，为了消除被动迁对象的抵触情绪，进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于(至少不低于)所在地区同类普通住房的正常市场价格水平，保障动迁工作的顺利进行。
3)根据房屋种类采用有针对性的评估方法
随着加快城镇建设的步伐，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。
工业厂房作抵押评估时，往往采用重置成本法，其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费，建设工程后三通费用，这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大，后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等，这样做会更精确一点。
3、拆迁工程成本控制
对于这部分成本的控制，应同时考虑设计和施工两个方面。一般而言设计阶段决定的成本高达70%，因此事前做好设计工作，将成本预算予以阶段化，便于控制，也可以少走弯路，更有效率进行施工。造成额外成本的原因有：时间不足、信息不足、预算不足、临时性决策等。因此降低工程成本由设计开始，将不利于成本的因素事前提出来仔细研究，包括设计合理性、工期、成本构成、施工方法难易度和可行性、预算、工程变更等等，合理安排工作，尽可能缩短工期，促使资金运用科学化，减少利息支出，尽可能地避免意外支出。
在拆迁工程进行阶段，要根据实际进程对发生的成本与预算数进行比较，以此为依据控制下一阶段的成本预算，并进行跟踪监控。在不影响拆迁质量的前途下，尽量降低采购材料的价格。同时要做好对于采购回来的工程材料的记录保管工作，避免不必要的损耗。在工程结束时，严格审核各种结算资料的真实性和可靠性，要求财务人员根据图纸及现场情况认真核定工程量。审核结算完毕后，将结算、预算结果进行比对，分析成本超支部分的原因，总结经验教训，为以后的项目提供经验。
扩展阅读：财务)征地拆迁补偿安置方案
宜昌市郊区城乡统筹建设示范项目房屋拆迁及房
屋集中还建实施方案
第一条根据《省人民政府关于进一步加强征地管理确实保护
第二条第三条第四条第五条第六条第七条
被征地农民合法权益的通知》（鄂政发[201*]11号）、《宜昌市城区被征地附着物拆迁管理暂行办法》的通知（宜府发[201*]24号）。《关于宜昌市城区被征地附着物房屋拆迁经济林木及青（鱼）苗补偿标准的通知》（宜价服字[201*]124号）、及相关拆迁政策法
规，结合本地区的实际情况制定本方案。
拆迁范围：宜昌市郊区城乡统筹建设示范项目用地范围内青
苗、集体土地房屋及地上见构筑物。
第二章拆迁补偿与安置
房屋拆迁采取集中建设高层住宅安置和货币补偿相结合的
方式进行安置补偿的方式。
房屋合法面积的认定：房屋合法面积以集体土地使用证及其
他具有法律效力的证明文件上标明的面积为准。
第十三条货币补偿的计算公式为：
房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房
屋的合法建筑面积+被拆迁房屋的重置成新价。
该地区基准地价为1200元/建筑平方米，基准房价为
600元/建筑平方米，K为容积率修正系数，据实取值(大兴区一般取1.3)。
第八条被拆迁房屋的重置成新价以评估公司的评估结果为准。第九条装修、附属物实行限额补偿，按合法建筑面积1470元
/平方米计算。
第十条第十四条房屋安置，先按货币补偿的方式计算出补
偿价款并签订货币补偿协议书，然后被拆迁人按相关规定选定安置房，并签订购房协议。
第十一条第十五条选择定向安置用房的原则
第十二条以确认的被拆迁的合法建筑面积为选择定向安置用房
面积的基数。先签货币补偿协议的，搬家交房后，优先选择定向安置房，一次选定后不得变更。
第十三条第十六条定向安置用房价格
第十四条所购定向安置用房与合法建筑面积相等的部分，按安置价格
2500元/平方米计算；所购安置用房面积超过合法建筑面积的套内不可分割部分(限20平方米之内)，按优惠价格3000元/平方米计算。(以上价格不含楼层差价)。
第十五条被拆迁人选择1套或多套定向安置用房，选购定向安置房屋
面积，不得超过合法建筑面积与套内不可分割的20平方米之和。
第十六条选择多套安置房，优惠价按单价最低的一套房计算。第十七条第十七条定向安置房总价款大于补偿款的，被拆迁人
在双方签订协议后，待定向安置用房入住前补清余款，再行入住。
第十八条定向安置用房总价款小于补偿款的，其差额在双方签订
协议后，拆迁人以银行存单的方式，一次性支付给被拆迁人。
第十九条
第二十条第三章拆迁奖励与补助
第二十一条第十八条合法宅基地范围内少建房奖励性补偿款的
计算
第二十二条合法宅基地面积75%内未建房部分，给予奖励性补偿，
标准为400元/平方米。
第二十三条合法宅基地面积75%至90%内未建房部分给予奖励性
补偿，标准为300元/平方米。
第二十四条第十九条被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限届满
前搬迁的，拆迁人按每提前一天奖励200元的标准发给被拆迁人提前搬家奖励费，奖励费最高不超过201*元。
第二十五条第二十条被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限
届满前完成搬迁的，一次性给予被拆迁人工程配合奖50000元。
第二十六条第二十一条按合法建筑面积每个月15元/平方米
的标准发放给被拆迁人周转费，每月总额低于1500元的按1500元补足。发放时间为自签订拆迁补偿协议起至通知入住后三个月(先行发放24个月的周转费)；放弃购买安置用房的(含部分放弃的)，周转费一次性发给6个月的。
第二十七条第二十二条搬家补助费依据被确认的合法建筑
面积计算，标准为每平方米15元。
第二十八条第二十三条对持有有效营业执照利用住宅房屋
从事合法生产经营活动并满足规定条件的被拆迁人，按照实际的经营面积，给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助费。不符合以下条件的，不予补偿。
第二十九条确认从事生产经营活动的条件为：具备营业执照且
在有效期内；距本次公告张贴之日满一年；能够出示纳税票据；注册地址与实际经营地址同一且位于认定的被拆迁房屋内；具备经营条件且张贴公告时仍在经营中。
第三十条第二十四条被拆迁人自愿放弃购买定向安置用房，选
择货币补偿的，按照合法建筑面积一次性给予4600元/平方米的弃楼款，并与拆迁补偿款一并发放给被拆迁人。
第三十一条第二十五条自愿选购定向安置用房建筑面积小
于被确认合法建筑面积的，其剩余面积也按上条的原则发放弃楼款。
第三十二条第二十六条未能在拆迁公告规定的搬迁期限内
签订《拆迁补偿协议》的被拆迁人，或经行政裁决及强制拆迁的被拆迁人不享受各种奖励。
第三十三条第四章其他
第三十四条第二十七条本方案未涉及事宜，按相关法律法规
及有关文件规定执行。
第三十五条第二十八条本方案执行当中的具体问题由拆迁
人负责解释。
第三十六条
第二十九条本方案自公布之日起施行。
第一条为确保宜昌市郊区城乡统筹建设示范项目建设顺利进行，扎实推进征地拆迁工作的进度，切实维护拆迁当事人的合法权益，促进集中安置还建住宅小区建设，妥善安置被拆迁户，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖北省土地管理实施办法》、《宜昌市城区被征地附着物拆迁管理暂行办法》的通知（宜府发[201*]24号）。《关于宜昌市城区被征地附着物房屋拆迁经济林木及青（鱼）苗补偿标准的通知》（宜价服字[201*]124号）、《省人民政府关于进一步加强征地管理确实保护被征地农民合法权益的通知》（鄂政发[201*]11号）有关规定，特制定本实施方案。从公布之日起执行。
第二条拆迁政策依据第三条拆迁性质
第四条拆迁补偿安置方式
一、房屋拆迁采取集中建设高层住宅安置和货币补偿相结合的方式进行安置补偿。
二、青苗、林木及构筑物按照宜价服字[201*]124号文件据实补偿。
第五条：拆迁补偿标准
拆迁补偿由房屋补偿、装潢补偿、附属物补偿、临时安置补助费（租住费）、搬家费及其他补偿等构成，具体补偿标准如下：
一、房屋补偿：（一）正房补偿
采取“还建补差”的方式进行补偿。安置房建设成本价（暂定2500元/）与合法的砖混结构正房价格标准（宜价服字[201*]124号文件）之间的价差即为还建补差额。
1、合法的砖混结构正房，按照宜价服字[201*]124号文件规定补偿350元/，加上还建补差2150元，合计补偿2500元/。
2、合法的砖木结构正房，按照宜价服字[201*]124号文件规定补偿230元/，加上还建补差2150元，合计补偿2380
元/。
3、合法的土木结构正房，按照宜价服字[201*]124号文件规定补偿180元/，加上还建补差2150元，合计补偿2330元/。
（二）附房按宜价服字[201*]124号文件规定的标准加上还建补差给予补偿。
1、砖混结构：按照宜价服字[201*]124号文件规定补偿240元/，加上还建补差2150元/，合计补偿2390元/。
2、砖木结构：按照宜价服字[201*]124号文件规定补偿150元/，加上还建补差2150元/，合计补偿2300元/。
3、土木结构：按照宜价服字[201*]124号文件规定补偿130元/，加上还建补差2150元/，合计补偿2280/。
（三）其它房屋（猪栏屋及其它房屋）按宜价服字[201*]124号文件规定的正房和附房标准给予补偿，不计算还房面积。
二、装修补偿
因市场价格因素影响，综合考虑各方面的实际情况，房屋的装修装饰补偿在宜价服字[201*]124号文件规定的标准进行补偿。
三、附属物补偿：按照宜价服字[201*]124号文件规定的标准进行补偿。
四、其他补偿
（一）搬家费：一次性安置到位并由被拆迁人自行搬家的，给予一次性搬家费800元；需二次搬家的，给予二次搬家费500元。
（二）过渡费：按宜西府办发[201*]35号文件规定标准执行；只选择货币补偿的按8元/给予24个月一次性补偿。
（三）住改非（经营）补偿：
根据房屋的实际使用情况，经相关部门认定后给予一定的经营补偿。
1、必须提供合法办理的工商营业执照（办理时间两年以上）和连续6个月的纳税记录，否则不予补偿。
2、按正房面积15元/的标准、附房及其它房屋面积5元/的标准给予三个月经营补偿。
（四）拆迁误工费按合法房屋面积20元/的标准予以补偿。
第六条安置房的申购面积、申购价格及申购办法一、申购面积：不超过被拆迁房屋的合法正房房屋面积。二、申购价格：被拆迁村民合法正房面积以内的安置房申购按350元/（综合考虑楼层、朝向因素可适当调节价差），申购面积超出村民合法正房面积的，按安置房实际成本价购买。
三、因安置房户型原因，安置房面积超过被拆迁人的合法申购面积的，采取分段累计计价：超过10以内的部分购买价格按安置房实际成本价计算；超过1020的部分购买价格按安置房实际成本价的1.3倍计算；超过20以上的，由被拆迁人提出申请，报村、窑湾乡、拆迁指挥部批准，购买价格为安置房实际成本价的1.6倍计算。
四、被拆迁户不选择回购安置房，或者拆迁合法住房建筑面积大于安置房面积，按照宜价服字[201*]124号文件规定的标准连同其它补偿一次性支付给被拆迁人。
五、土地补偿、安置补偿、安置房分配方案由村委会制定并报上级政府备案。
第七条房屋拆除
由拆迁专班在协议规定的交房时间内将原房收回，交由拆迁公司委托有资质的拆除公司统一拆除。
第八条其他说明事项
一、在规定时间签订搬迁协议的每户奖励3000元。二、本方案适用于征地拆迁项目。房屋拆迁、青苗补偿、安置补助费兑付等工作由各村村委会负责。
二一年十二月四日
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