二手房买卖总结
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标题:二手房买卖总结（长文）
发信站:水木社区(MonOct808:57:39201*),站内
陪着一个姐们从今年年前开始看二手房，8月正式签约，刚刚完成交接。其间，先后看了以下一个片区的房子：通州（地铁沿线）、马家堡、望京、方庄、宋家庄、后现代城、东三环沿线、大兴等。由于只买过一手房，从未接触过二手房，整个过程经历了许多事情，写下来，和大家分享，希望能对用自己的积蓄或者整个家庭几代人积蓄买房的朋友有些帮助。1.看房
1.1.不管用哪家中介，最好能多看几套。同一个小区，中介往往跟你说就只有那么几套房，其目的是为了制造饥饿营销的氛围，并试探你的购买能力和意愿。在一家中介看完后，多换几家中介，要求看不同的房子。
1.2.拒绝签任何的看房协议/确认书或类似的文件，直接告诉他们（尤其是链家），这是违法的行为，如果要求签署，将会向住建委举报。
1.3.如果发现房子存在打隔断、正在出租等现象，尽量不要去碰，过程中会出现租户纠纷等诸多问题，费时费力。1.4.房子距离地铁、公交、超市等的时间、距离等，一定要自己亲自测量、体验，绝对不能详细中介或卖家的陈述。1.5.看到心仪的房子，不要立刻表现出来或者向中介或卖方表明有意愿买，抻上几天，若无其事的再问问，否则卖方会占上风。
2.与中介有关的事项
一条的基本的原则是，中介是一群普遍没有任何道德约束的人群，素质差，所以，他们所说的每一句话都要经过独立的求证或确认，否则不能相信。不能想当然的认为大的中介公司就如何如何，林子大了，什么鸟都有，这与整个行业的人员素质、监管水平等有关，与某家中介公司的规模等无关。
另一条基本原则是，中介在大多数情况下会和卖方站在一起，所以不要认为中介会维护你的利益。
2.1.中介费坚决不能在签约时交清，必须留有尾款，在过户和交接时再给；否则，你可能连中介的电话都很难打通。和中介签署一份补充协议，说明，如果中介因为留有尾款而消极工作，或者威胁不付清中介费尾款就不给办理过户等手续的，买方有权拒绝支付中介费，且中介公司必须继续履行所有中介义务。
2.2.任何中介公司的中介费都可以谈，别信什么2.7%是公司统一规定之类的屁话，具体可以谈到多少，要看每个交易的具体情况。
2.3.在签约前，从带你看房子的中介那里明明白白的了解下面的事项，并要求其书面确认：税率和具体税款、贷款专员的电话、过户专员的电话、整个交易的大致时间等，对于税费最好自己先在网上查清楚，不少中介会说一个较低的税费总额吸引你签约，然后再改口，不承认给你说过那个较低的税费总额。整个交易过程包括以下几个重要的步骤（没有走资金托管，商贷）：
看房---签署买卖协议、中介协议----评估（需要进入房子内部，需要卖方配合）---支付首付----面签----面签的同时签署贷款有关文件---贷款审批---审批结束---过户----交接2.4.和中介的重要通话，最好用录音笔录音，有备无患。
2.5.稍微大点的中介公司都有集中的客服电话，对于负责的中介（带你看房的那个）的服务或者交易过程有任何疑问，可以达电话咨询，交易进度等可以集中查询，不要仅听负责的中介的一面之辞。2.6.与上面的2.3.相关，不存在什么税费打折的可能性，不能相信中介的忽悠。
2.7.看上了一个小区，不妨先去物业那问问有没有人卖房，不少物业的人也吃这碗饭。他们收费较低，对家家户户的情况也比较了解。
3.卖家的选择碰上什么样的卖家，实在是点儿高点儿低的问题，简单的体会如下：
3.1.有工作单位和固定收入的人，特别是公务员、国企等的人，相对比较靠谱，有了问题，你去单位一闹，还是有效果的。简单的说，这群人还要脸。
3.2.做生意的、开公司的、炒房子的，也还算靠谱，这些人要么懂得做生意的规矩、要么希望快点出手补充现金流，没有太多唧唧歪歪的diao事。
3.3.外地人比北京人靠谱，特别是人在外地的，他们希望快点结束交易，拿到钱，整个过程往往会比较配合。3.3.最不靠谱的就是没有工作的北京土人，如果又是中年妇女或者老头老太太，最好少碰，这些人往往有大把的时间和你纠缠，没有受过什么像样的教育，不知道会生出什么样的事端；如果你又买了南城的房子，恭喜你，你的购房经历会格外精彩。
4.必须争取资金托管
原因我就不多说了，真的被骗了，你连哭都来不及。监管机关在这方面的责任很大，应该学习海淀，强制资金托管，买方的利益才能被保护。现实交易中，卖家往往不同意，中介也会在那里附和（走托管会增加他们的工作量并可能延长交易时间），你应当坚持一段时间，在最后放弃时以次为筹码争取签署一份完整并有利的补充协议（下文有述）。
5.必须和卖家签署补充协议
千万不要以为和卖方签署了北京市标准版的买卖协议就万事大吉了，那份协议实际上很粗糙，许多条款都没有说清楚，最好在签买卖协议的同时，签署一份补充协议。精明的卖家往往也会要求你签署一份补充协议。如果涉及的购房额很大，建议找专业律师咨询一下。
5.1.必须写明卖方应当按照买方或者中介的要求，为办理购房所涉及的一切手续提供必要的协助和便利，比如允许评估人员进入住房进行评估、按时办理贷款签约手续、按时办理过户手续等，否则买方可以拒绝支付房款，且卖方应赔偿违约金。
5.2.如果购买了卖方的装修、家电等，应明确列出所购买的全部物品，越精确越好（一些极品卖方甚至会把灯泡等任何可以拆卸的东西都拿走！！），并明确说明在交接时这些物品必须状态良好，否则应按照事先约定的赔偿金进行赔偿，或直接减扣房款。
5.3.必须明确卖方搬出的时间（最好是支付全部购房款的当天或次日），并设定足够高的违约金。有些卖家的不要脸程度很可能对超出你的想像，必须有书面的东西来对付这些极品。
5.4.如果卖方已婚，必须要求卖方提供结婚证，并书面要求卖方配偶在签约、过户等时间亲自到场。
5.5.必须要约定，如果卖方违约，将房子卖给他人，将赔偿全部购房款（或者一个足够高的金额）作为违约金（如果他不愿意签，就说明他没有诚意，还是别买了）。
5.6.必须约定交接时的每一个事项，包括时间、交接的物品（水、电、网等），并说明账户上剩余金额的处理方法。5.7.涉及户口迁移的，应写明卖方不迁出户口的违约金。
6.北京二手房市场现状
6.1.小区里的好房子都在租或空着，原因你懂得。
6.2.姐们买房子是因为由于利率下调、放松银根等原因，担心房价还会涨。
6.3.北京5环内的房价，尤其是二手房房价，在过去半年已经涨回了历史高点。统计数据只讲新建商品房价格，你懂得。
扩展阅读：我总结的二手房交易问题
房产证未下来的房子怎么交易？
以前发过卖房帖现在总算是找到买家了本来按照开发商合同承诺房产证这段时间下来但是因为种种原因开发商现在给的答复是房产证要到1年以后才能下来房子已经交了买家打算装修入住了请教各位大虾我们这个交易现在该怎么办好其实具体就是付款方式的问题，现在过不了户，买家无法通过银行按揭贷款付款了？
叫开发商帮你办理更名手续，到房产权处去变更下产权人就可以了，还可以省税，以前很多开发商这样帮客户专门办更名收手续费的！如果他不帮你办，你就威胁告他延期办产权证，叫他给你赔偿，和他吵架，只要他们后勤去个人一会就帮好了，也就麻烦点，对开发商也没啥损失，一般是他不按时办产权证他理亏会给你处理的！别相信开发商说的已经把资料报进产权处不能更了，开发商都是这样忽悠客户的，不可能的，如果他已经报进去了，产权处最多90个工作日必须办理完，不可能要1年后才能办下产权证，特别仇和上台后，对这块办证效率管理的比较严格，资料全很多几周就下来了！比约定时间晚一年后才能办好产权证，说明他的验收有条件不合格，很可能竣工验收备案表的多项类容都还没盖章呢。
更名首先是要和地产商商量好的再操作啊，这有什么站着说话不腰疼的，哪个地产公司没有给人办理过更名的？？？主要是他愿意不愿意给你办理的，如果愿意了，有什么好担心的？都是半天内可以搞定的事情，如果你这样不信任地产公司，怎么可能买的到房子，任何套房子都是先付款再贷款，然后见证合同的，最少需要一周时间才能完成！
操作成功的多了去了，你去华尔贝大厦产权处去蹲几天点看看，每周都有，甚至每天都有，以前地产公司也有名码实价收费帮客户办理更名的，俊发，实力，江东，良黎，云电，银海，星耀我都亲眼见过或者听说过朋友办过的，或是关系户，或是收费，或是客户问题，还有些中介也是和地产公司合作专门办客户办理更名，你也可以去打听下！
急,急,急求助(房产证还没有出我该怎么样交易啊)最近要搬家,所以到处找房子,好不容易在"富力桃园"找到了满意的房子.但是又面临着业主的房产证还未出的难题(第一期的证已办出来,我们是二期的,全部还没有出,可能要到明年6月出证).我也在相关网站看到没有房产证的房子交易会有很大的风险.但是真的就没有别的办法既能买到房子又没有风险呢?中介公司说这样的情况可以叫我们和业主谈,先付部分首期,然后签的合同拿去公证,再让业主把相关的购房证明的原件交给我们,到房产证出来后我们自己去过户.最后付完剩余的钱.这样做可以吗?我有几个问题:
1.业主没有这些证明还能自己去拿到房产证,他可不可以再补回原件啊?2.如果签了合同,到时候业主反悔,那合同还有效吗?索赔是不是可以生效呢?3.如果到了出证的时候我们是否可以自己拿着这些资料去拿证,然后自行去办理过户呢?如果可以那需要些什么手续或证明呢?希望有关人士给条明路,谢谢!
4.可以请律师做公证人来证明合同有效吗?中介给您出的办法是有很大风险的。
首先，我国不动产采取的是公示公信的方式，即只有办理了登记等相关手续，以房产证上登记的权利人为房子的所有者；即使您与卖家签订了买卖合同，但在卖家未办理房产证的情况下，卖家的处分行为是受到限制的，即这个合同只能确立你们之间的债权、债务关系，但不能实质性的确认您对该套房子的所有权；其次，这方面内容的公证，公证处一般是不予办理的；
房子最后的归属将以房产证上的登记为准，在未出房产证时就将房屋转让，在房产证最后落实到您名下的这段时间是很难保证卖家不会“一房多卖”的。如有其他问题您可留下您的联系方式，我们会即使跟您联系没有房产证也就只有做公证安全一点了.但是做公证也有风险的.只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。
另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。
原则上不要购买这种“现房”，如果你能承受风险，可以与原房主一起到开发商更改合同主体，即把购房人改成你的名字。所有的付款收据都改成你的名字。
关于找房地产商改底单
：北京
朋友用银行贷款新买的商品房,已入住但房产证没有下,现想转让给我,我想通过开发商改底单拿到房产证,并需银行贷款转按揭,请问如何办理交易?如何改底单?如何转按揭?
在房子还没有房产证的时候，在交易过程中是可以改底单的。而且也可以避开营业税；（如果有营业税的话也不完全是由买方承担的）如过开发商同意改底单的话，在办理手续时也不是很麻烦；再如果原房主有关系的话，那么买房人是不用操心的。改底单在二手房市场上也是一中交易方式.
转按揭具体操作流程：
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。关于阴阳合同的风险
地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。避税方式及风险分析
当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式，也是目前较严重的避税方式之一。其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格居间合同，用于付款结算，通常由中介公司见证；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。2.延期过户。
此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障条款，如将房产证交买方保管等。
风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”，从而损害被违约方利益。另外，一旦税收政策出现较大波动，双方对新产生的税负不能达成一致时，也将不得不解除合同，承担和付出较大的机会成本。
3.先租后买。
这种方式是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。其一般做法是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。风险分析：由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化，对于买卖双方的风险都将会很大。同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。4.假赠与。
这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。
风险分析：这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。5.虚报唯一住房。
北京对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房，造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。
应对二手房交易避税手段的对策
上述种种二手房交易避税现象，不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患，扰乱了二手房交易市场秩序，更违反了国家税收法律，导致税负不公，必须多措并举，减少和控制此类现象的发生。
对首付款进行资金监管防止被挪
在二手房交易双方签完买卖合同后，一般上家就能拿到下家的首付款。而近来，有些上家拿了首付款却不去还银行按揭，而用这笔钱去做了其他投资牟取利润。一旦投资失败，钱款无法收回，下家的二手房交易进程就会停滞，从而引起纠纷。
事实上，许多房屋交易双方都是抱着对对方不信任的态度来参与交易，毕竟房款动辄数十万元。针对此类现象，目前已有中介公司推出了资金监管服务，把需要支付的款项支付给中介或者银行代为保管，用中介、银行的信用来代替个人信用，以此来保障交易的顺利进行。
由于中介、银行在交易中起到了第三方的监督作用，私自挪用房款的现象就不会出现了。而负起这个资金监管责任的中介最好选择规模比较大、比较好的中介公司。
此外，如果消费者对于中介的信用度还心存疑惑，也可以通过北京市房地产交易中心提供的资金监管服务来保障双方的交易安全什么时候交尾款？
LZ既然是已经付了部分首付款了那剩余的款项，必须要等到过完户之后再给房主，一般都是缴税，过户之后才打首付款的，LZ一定要坚定自己的立场“过户之后马上支付首付款”中介不同意，但是买方必须要保障自己的利益。
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