201*年1-11月份深圳市房地产市场运行情况分析报告
201*年1-11月份深圳市房地产市场
运行情况分析报告
深圳市房地产研究中心（201*年12月14日）
一、今年以来我市房地产市场运行情况
一是新建商品住房新开工面积增加明显。1～11月，我市房地产开发投资398.34亿元，同比增长4.4%，住宅开发投资272.57亿元，同比增长8.3%。新建商品住房新开工面积337.10万平方米，同比增长4.3%。11月份，新建商品住房64.27万平方米的新开工面积环比上涨了330.5%；住宅施工面积201*.79万平方米，同比减少3.5%；住宅竣工面积202.32万平方米，同比增加23.5%。
二是新建商品住房成交规模继续下降。1～11月，全市新建商品房销售面积326.4万平方米，同比下降50.9%。其中新建商品住房销售面积281.67万平方米，同比下降54.5%。11月份，新建商品住房成交面积32.44万平方米，环比10月减少20.7%。新建商品住房成交面积连续两个月下滑。
三是新建商品住房价格有所回升。按照登记备案的情况，1～11月，新建商品住房成交价格为每平方米20452元平方，同比上涨41.8%，涨幅比1～10月下降4.3个百分点。1～11月，90平米以内新建商品住房成交价格为每米18720元平方，同比上涨57.4%；90～144平米新建商品住房价格为每平方米18441元，同比上涨67.5%；144平米以上新建商品住房价格为每平方米为26989元，同比上涨15.7%。11月新建商品住房价格为平方米20725元，环比10月上涨5.8%，较今年2月每平方米24166元的最高水平下降14%。
四是二手住房成交规模上升明显。1～11月份，我市二手住房成交量840.24万平方米，同比下降18%，与新建商品住房成交量的比例为2.98：1。11月份，二手住房成交量较为活跃，成交规模达到100.63万平方米，环比10月增加128.29%。
二、国内外房地产市场运行情况分析（一）国内主要城市房地产市场运行情况1、北京
11月份北京市新建商品住房销售面积为198.4万平方米，环比上涨51.9%，其中，期房总成交量为10107套，继9月份后再次突破万套，环比10月上涨46.6%。从成交价格来看，受高端住房成交量增加的影响，11月份北京新建商品住房成交均价为每平方米21735元，环比上涨8.2%。在二手住房方面，11月份北京市二手住房成交量达到6561套，环比11月中旬的4938套上涨了1500多套，成交量比较明显。二手住房价格从10月份的每平米18790元上涨到了目前的每平方米19120元，上涨幅度为1.2%。从新建商品住房供应量来看，继9月份的第一个供应高峰（共有39个项目获得了预售许可证），在11月份北京共有43个期房住宅项目获得预售许可，提供房源总套数达到了12732套，环比10月份别上涨了186%及157%。供应总面积达到了145万平米，环比10月的60.2万平米也出现了翻倍上涨。2、上海
11月份，上海新建商品住房成交94.5万平方米，环比10月份的132万平方米下降28.4%，比去年同期大幅下跌43%。
与成交量的下跌相比，11月份全市新建商品住房的价格却涨势未减，成交均价达到每平方米22639元，环比10月上涨3.5%，同比201*年11月则上扬21%。据统计，下半年全市住宅均价已连续5个月稳步上扬，逐渐回升至4月新政前每平方米22926元的今年最高价格。据统计，尽管成交量集中在外围区域，但中内环高价位楼盘价格的推动是本月房价上涨的重要因素。
11月份，上海二手住房价格指数为2558点，较上月上升5点，环比上涨0.2％，涨幅扩大0.04个百分点，几乎与上月持平，成交量也开始恢复性地上涨。3、广州
11月份，广州十区二市新建商品住房均价为每平方米1.2万元，环比上涨3.1%。除去从化和增城两市，十区新建商品住房成交均价为1.36万元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅达31.9%。
11月份，广州新建商品住房成交量出现大幅下降。11月广州十区签约3942套，环比下降72.32%；十区二市签约5993套，环比下跌65.48%。无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。值得注意的是，11月份的最后一周，在成交量明显萎缩的情况下，广州新建住房价格出现下降的迹象。（一）香港及国外房地产市场运行情况1、香港
11月份，香港一手楼宇买卖合约将上升至15500宗，较10月份上升27.7%，是17个月以来次高，仅低于今年8月份的16946宗。方面，11月份楼宇买卖合约登记成交金额暂预计将上升至750亿元，较10月份上升31.9%，是36个月以来次高，仅低于今年8月份的802.4亿元。11月18日，国际货币基金组织发布公告称，香港的房地产市场面临越来越大的房地产泡沫风险，并且泡沫在加剧。
11月19日，香港政府大幅度增加住宅楼宇短期交易的印花税，在现行的最高4.25%的从价印花税基础上，再征收一项“额外印花税”。具体税率等级条款如下：在11月20日或以后购入，并在购入后6个月内转售的住宅物业交易税率为该转售交易金额的15%；在6个月至12个月之间转售的税率为10%；12至24个月之间转售的税率为5%。换句话说，持有物业的时间越短，税率会越高。同日，金管局也建议银行全面收紧对房地产交易的按揭贷款成数，这是特区政府年内第四次宣布地产调控。2、新加坡
10月份数据显示，新加坡整体私宅的预估转售价下跌0.7％，其中，中央区（即属于黄金地段的高档私宅）下跌1.1％，非中央区下跌0.5％。成交量方面，10月份的交易量比9月份的交易量少了33.3％，而9月份的成交量又比8月份的少了30％。这说明，8月份出台的调控政策的效应开始显现。3、美国
10月份，美国新屋销售量达到28.3万套，环比下降8.1%,仅次于今年8月份创下的27.5万套的47年来最低记录，结束了连续两个月的上升趋势。房地产市场的改善使得存货销售比有所下降,10月存货销售比降至10.5,较9月份下降0.1。10月新屋存货销售比为8.6,环比上升8.86%。10月份二手房屋销售中间价为17.05万美元，环比下跌0.6%，同比下跌0.9%。由于二手房屋销售在美国房地产市场中占比高达90%，该数据被视为反映美国房市状况的重要指标。
扩展阅读：201*年上半年淄博市房地产开发市场运行情况分析报告
二○一○年上半年
全市房地产开发市场运行情况分析报告
上半年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康的发展势头。受宏观调控政策影响，快速上涨的房价逐步趋于稳定。
一、市场运行基本情况
（一）房地产开发情况。上半年，全市房地产开发市场完成投资55.61亿元，同比增长73.39%；商品房施工面积1163.54万，同比增长1.66%；商品房新开工面积332.30万，同比增长109.96%；商品房竣工面积109.30万，同比下降42.07%。竣工商品房空置面积75.92万，同比下降30.22%。
另外，上半年全市“两区一村”开工项目53个，完成拆迁面积157.96万，占年度任务的73%；完成拆迁户数8974户；完成项目总建筑面积174.6万，其中完成安置房面积130.83万，占三年任务的50%。
（二）商品房销售情况。上半年，全市新建商品房现售面积31.88万，同比增长15.42%；商品房预售面积168.30万，同比增长102.41%，其中商品住宅预售面积158.35万，同比增长108.34%；全市商品住宅预售均价3348元/，同比增长23.00%。
表一上半年全市房地产开发市场主要统计指标情况
其中类型项目指标同比（%）73.391.66109.96-42.0715.26102.41-30.22指标40.79924.11251.8895.5620.54158.3537.57同比（%）105.28-0.4492.04-40.50-18.33108.34-38.30指标3.47123.7434.634.458.105.9427.77同比（%）42.803.30121.14-73.64347.5134.09-25.95指标0.7729.917.574.091.930.144.54同比（%）175.00-22.25607.48-30.44--88.24-22.79商品房住宅商业营业用房办公楼完成投资(亿元)施工面积(万)新开工面积(万)55.611163.54332.30109.3031.88168.3075.92竣工面积(万)现售面积(万)预售面积(万)空置面积(万)
表二201*年7月-201*年6月各月完成主要统计指标情况
主要指标月份完成投资(亿元)环比（%）新开工面积(万)环比（%）预售面积(万)环比（%）商品住宅预售均价元/环比（%）201*.07201*.08201*.09201*.10201*.11201*.12201*.01201*.02201*.03201*.04201*.05201*.06合计
9.3912.3913.0110.8910.3511.997.104.4514.745.5711.5712.17123.627.1931.955.00-16.30-4.9615.85-40.78-37.32231.24-62.21107.725.19-18.3246.8257.1752.2142.8151.5019.4520.9851.2247.6368.52124.50601.13-61.78155.5722.11-8.68-18.0020.30-62.237.87144.14-7.0143.8681.70-2
23.8927.7526.9028.3538.0353.4028.0228.3422.8525.0829.3834.63366.621.2316.16-3.065.3934.1440.42-47.531.14-19.379.7617.1517.87-28292792294929543087316932973427302436823563310031572.72-1.315.620.174.502.664.043.94-11.7621.76-3.23-12.99-
（三）企业本年资金来源情况。上半年，全市房地产开发企业本年资金来源84亿元，而同期完成投资55.61亿元，企业资金链较为宽松。其中通过银行获得贷款15亿元，占17.86%；自筹资金18亿元，占21.43%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）51亿元，所占比重最高，达到60.71%，说明商品房销售情况良好，企业通过销售回笼资金较为顺畅。
（四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。中心城区完成投资、新开工面积、预售面积三项主要指标分别占到全市总量的41.00%、52.56%、60.00%，依然占据市场主导地位。完成投资各区县均有较大幅度增长，其中桓台县同比增长183.63%，增幅最大，主要原因是购置土地投资较大，达到5.16亿元。新开工面积除博山区同比下降3.31%、周村区同比增长5.33%外，其他区县同比增幅均较大，其中沂源县新开工面积23.44万，同比增长462.11%，增幅最大；商品房预售面积除临淄区同比基本持平外，其它区县均有较大幅度增长，其中周村区预售面积13.38万，同比增长261.62%，增幅最大；商品住宅预售均价各区县均有较大幅度上涨，其中桓台县涨幅最大（36.87%）、均价最高（3664元/），主要原因是上半年市场上销售的位置好、品质高的楼盘较多；临淄区、沂源县均价首次突破3000元/，博山区、高青县价格依然偏低，仅为2389元/、2297元/。
表三上半年各区县完成主要统计指标情况
项目完成投资同比%56.9210.8015.52135.27100.88183.6384.9226.40施工面积新开工面积竣工面积预售面积住宅预售均价区县亿元中心城区22.803.591.345.279.087.973.312.25万同比%万同比%万同比%万同比%元/同比%588.2882.2059.89109.77134.6761.8576.9449.950.9216.61-30.6538.98-9.996.8618.11-6.09174.67111.3917.0114.3218.1947.6421.3323.4415.71204.29-3.315.33257.93160.76462.1127.6258.153.5823.625.9012.612.682.75--47.79100.90140.41-52.89153.7141.49-71.3113.08-3646265623892903318936643174229722.6814.8813.339.6718.6836.8715.0417.37淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县
8.906.4413.3811.325.178.1414.0444.4842.16261.620.3510.7175.43127.18-二、市场总体运行特点
（一）市场运行总体健康。上半年，反映房地产开发市场运行主要指标的完成投资55.61亿元、新开工面积332.30万、预售面积168.30万，同比分别增长73.39%、109.96%、102.41%，增幅较大。与此相反，竣工商品房空置面积大幅减少，仅为75.92，同比下降30.22%。总体看，我市作为房地产三线城市，不存在投资过热、价格虚高、投资投机性购房过多等突出问题，房地产市场总体处于快速、健康运行态势。
表四201*-201*年上半年同期完成投资对比
60504030201*0201*201*201*完成投资折线（亿元）
201*201*
表五201*-201*年上半年同期新开工面积对比
400350300250201*50100500201*201*201*201*201*新开工面积折线（万）
表六201*-201*年上半年同期预售面积对比
201*50100500201*201*201*预售面积折线（万）201*201*
（二）商品房价格同比增长较快，近期趋于稳定。上半年，全市商品住宅预售均价3348元/，同比增长23.00%，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大一些。中心城区均价3646元/，同比增长22.68%，综合评价品质较高的楼盘均价大多在4000元/左右，部分项目开盘价达到5000元/以上。受新调控政策影响，近期销售价格总体趋于稳定，5-6月份，全市商品住宅预售均价3312元/，较1-2月份的3363元/、3-4月份的3378元/分别下降1.52%、1.95%。我市商品住宅预售价格虽然增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，
仍处于相对较为合理区间。
表七201*-201*年上半年同期商品住宅预售价格对比
350033003100290027002500230021001900201*201*201*201*201*201*预售价格折线（元/）表八201*年以来各季度商品住宅预售均价走势
360034003201*00028002600240009年一季度09年二季度09年三季度09年四季度10年一季度10年二季度预售均价折线（元/）
（三）宏观调控政策影响初步显现。去年底中央经济工作
会议之后，国家陆续出台了一系列针对房地产市场调控的政策措施，总体基调是继续鼓励自住和改善性需求，抑制投资和投机性需求。四月中旬，国务院又出台坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，其中实行更为严格的差别化住房信贷政策对市场影响最为明显。房贷首付比例的提高，对消费者的购买能力提出更高要求，对消费者心理也造成一定影响。新政出台后，大部分在售楼盘来访量出现大幅下降，消费者观望情绪明显增加。部分选择5、6月份开盘的项目，虽然在较强刚性需求支撑下，取得不错的销售业绩，但实际签约量明显低于之前的市
场预期。
三、市场运行中存在的主要问题及原因
（一）行业发展受政策调整影响明显。房地产业作为国民经济的重要支柱产业，既是高投资行业，也是高风险行业，随时面临政策调整和市场变化的压力。受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响，08年7月-09年6月，全市仅完成房地产开发投资63亿元、新开工面积330万、商品房销售面积233万，造成09年市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接推动，09年7月-10年6月，全市完成房地产开发投资124亿元、新开工面积601万、商品房销售面积452万，同比分别增长96.83%、82.12%、93.99%。这种“过山车”式的大起大落，对于保持全市国民经济稳定增长和房地产市场的健康发展都是非常不利的。
（二）住宅产业新技术推广应用依然缓慢。近年来，我市开发的商品住宅建设品质逐年提高。但是从整体看，住宅产业整体还处于粗放型发展阶段，工业化水平低、成套技术集成度低和住宅综合质量低的特点突出，新型墙体结构、地源热泵、太阳能与建筑一体化、住宅全装修等推行依然缓慢，上半年全市新开工面积332.30万，但没有新申请A级住宅性能认定或康居示范项目。主要原因：一是政府部门对成熟产业新技术强制推广和宣传的力度不够；二是企业主动应用新技术的积极性不高，受开发理念和行业利润较低制约，企业主要从控制开
发建设成本角度考虑不采用新技术；三是消费者对住宅产业新技术认识不足，项目采用的新技术不能形成销售卖点，增值效益难以实现。
（三）开发项目竣工综合验收备案率偏低。我市从07年10月开始实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。截止到今年6月份，全市共有96个开发项目通过备案，总建筑面积330万，而同期单体竣工面积达到1100万，备案率明显偏低。主要原因：一是开发主管部门缺乏强有力的制约手段和处罚措施；二是企业对备案工作不够重视，一般取得单体竣工备案手续后就交房入住；三是部分企业在开发建设环节擅自调整规划而形成既定事实，难以进行综合验收备案。
四、房地产开发市场发展趋势预测
经历了201*年的观望和201*年的房价快速上涨后，消费者对淄博房地产市场有了更为成熟的认识，普遍认识到淄博房价总体不高，不存在泡沫，基本不存在下行空间。虽然受国家调控政策和媒体舆论影响，市场出现短暂观望氛围，但只要国家不再出台更为严厉的调控政策，预计消费者观望情绪不会持续太久。
今年以来，我市开发企业明显加大了投资力度和开发进度，新开工项目明显增多。预计全年完成房地产开发投资120亿元左右、新开工面积550万以上、新建商品房销售面积400万左右，均将达到历史最高水平。同时，随着“两区一
村”改造项目加快开发建设并对外销售，以及国有工矿企业居住区改造、区属工业企业生活区改造等保障性住房建设项目的启动，下半年市场有效供给将快速增加，供求紧张的局面有望逐步得到缓解，房价也将随着供求关系的改善而逐步趋于稳定。
五、几点建议
住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。保持房地产市场平稳健康稳定，对于促进我市经济快速发展、增加财政收入、拓宽就业渠道、改善居住环境都具有十分重要的意义。
（一）因地制宜地贯彻执行国家调控政策。我市商品房消费以自住和改善性需求为主，投资行为相对较少，基本没有投机行为。而且，房地产开发项目建设周期较长，频繁对行业政策进行调整，势必造成较大市场波动，也不利于全市整体经济的持续、稳定运行。鉴于房地产市场区域性较强的特点，建议在全面掌握国家调控政策精神实质，继续支持居民合理住房消费的前提下，出台“保持全市房地产业平稳健康稳定发展的意见”，紧密结合我市房地产市场发展实际，因地制宜地通过增加市场供应、稳定市场预期、加强市场监管、加大保障性住房建设、规范企业开发经营行为等综合措施，逐步解决市场运行中存在的突出问题。
（二）实施有计划的科学供地。一是科学拟定城市住房
供地计划，确保住房供应。二是将供地计划落实到具体地块，合理安排供地时序，保证供地的节奏科学有效；三是严格按照计划确定的住房结构供地。对保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房，严格按照城市规划、住房城乡建设、房管等部门确定的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及违约处罚条款拟订出让、划拨等土地处置方案，明确土地供应的前置条件，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位，保证我市住房供应结构的科学合理。
（三）进一步加强房地产市场监管。一是对全市房地产用地进行专项检查，重点查处房地产用地未经批准擅自改变用途，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等行为；二是进一步加强开发项目全程跟踪管理，对出借资质、擅自变更规划、手续不全违法开工建设等行为，加大曝光和处罚力度；三是加强商品房预售监管。未取得预售许可的商品住房项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售；四是严格执行竣工综合验收备案制度。建议对近两年已竣工交付使用的开发项目进行专项检查，督促未备案企业限期整改。同时，加大约束力度，开发项目未经竣工综合验收备案的，配套预存款不予全额解控；房屋登记部门在进行房屋登记时不予受理；开发企业在延续、核定、
晋升资质等级时，开发经营业绩不予认定。
（四）进一步加快产业结构升级。从传统的生产方式转变为发展节能省地环保型开发项目，是一项长期、艰巨的任务。实行“房地产开发项目建设条件意见书”制度是提升项目品质的最有效手段。该制度是以合同约定的形式，规范、约束房地产开发行为。在房地产建设用地出让、划拨前，由房地产开发主管部门会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发建设单位资质等级、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置、住宅性能认定要求等提出的书面建设条件意见，是房地产开发项目开发建设和竣工验收的依据。此项制度可从源头上规范企业开发经营行为、加快产业结构升级、实现行业可持续发展。省住房和城乡建设厅“201*年山东省住房和城乡建设事业年度计划”中，明确要求今年要在全省全面推行此项制度。
（五）充分发挥舆论正面引导作用。当前，房地产市场运行情况始终是社会各界和新闻媒体关注的焦点，尤其对商品房销售和价格变动信息更为关注。应充分发挥新闻媒体的正面导向作用，及时披露市场运行信息，客观剖析市场真实状况，正确预测行业发展趋势，帮助公众正确认识和客观评价我市房地产市场情况。积极引导购房者树立梯度消费的观念，根据自身的实际需求和经济状况在面积、区域、价位上作出合理选择，不要盲目追涨或观望；及时提醒企业不要过分关注政策调整，
而将更多的精力放在提升企业自身素质和提高项目品质上，以更好产品、合理定价来应对市场的变化。
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