商业运营201*年工作计划及措施
商业运营201*年工作计划及措施
商业运营在新的一年里，主要依托蜀信物业品牌优势及丰富的管理经验，提升物业管理品位，满足业主及使用人的需求，并从管理过程中吸取有益的工作模式及管理特点，提高自己的专业服务水平，树立新目标，工作标准高起点，实现专业化服务工作。为此计划及措施如下：
一、形成合理有效管理机制和架构，建立健全各项规章制度。
通过对以往工作的分析、总结，我部认识到：提高物业服务水平、扩大物业服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益是物业今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必须建立完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作。
因此，为了建立完善内部管理机制，我们将采用“走出去、引进来”的方式从实力强、水平高的物业公司“取经”，在汲取先进物业公司内部管理经验的基础上结合我们的实际情况，对部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确、具体的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各职能岗位工作的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。
二、团结协作，提高服务意识。
物业工作只有不断提高服务意识、服务水平和服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。措施为：
1、管理人员起好带头作用，培养员工良好的服务观念、开展专业理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高，管理人员切实指导好业务工作，上下形成了团结一致、务实高效的工作氛围；
2、为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，在今后的物业资质评审中更上一个档次，加强各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，方便对所需材料的及时查阅和利用；
3、重视参加和开展形式各样的培训活动，安全消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、
设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高；
4、抓好各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，建立检查监督工作机制，做到奖惩分明。
三、节能降耗、科学安排人员，提高管理效益。
1、针对采购工作是节能降耗的关键环节，实施严格的监控制度，在常置易耗品的采购过程中建立供货厂家详细资料并与供货单位建立长期供货关系，同时，依托财务、办公室、成本部经常做市场调查，尽可能找到源头供货商，
2、通过考核物业人员，以满足日常工作开展需要为前提，合理设置岗位和人员，对各岗位排班精细调整，使企业人力成本降低，
3、开展修旧利废活动，在办公用品领用上严格控制，保洁把旧拖把2、3个拆开合成1个接着用，工程把报废设备中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人员在不影响经营的情况下分区控制，做到不必开的灯不开、能少开的少开，包干区域做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束，达到降低消耗的目的。同时，对能分表计量的设备进行安表计量，对各类能耗设备掌握详细数据，采取有效方法降低水、电等能耗。
四、团队建设工作现有员工队伍整体业务技术含量低，在今后的工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在资质的评审上一个台阶；
其次，1、因事设岗，按照工作需要和物业管理有关标准设立工作岗位，明确岗位结构比例，以避免出现行政、后勤人员多，专业技术人才少的问题；2、因岗定责，将工作、任务层层分解，落实到岗，不留责任空白区，避免相互扯皮、推诿。
再次，争取树立品牌服务，利用“蜀信物业”品牌，在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出自身的物业管理新品牌。
五、客服中心实行规范化作业，从整体的着装，礼貌用语进行规范。对业主提出的各类投诉及时处理及回访，做到客户真正的满意。公司内部文件资料做好相应的传阅及归档。认真对待每个员工的工作言行衡量其个人工作能力。
六、确保商业项目及公司办公楼整体安全及各类突发事件的处理要求，蜀信物业公司展开全方面的培训，对日常进出的人员严格实行外来人员访客登记制度。对安全监控设施设备做好日常保养维护，确保正常使用。
七、部门员工在做好日常工作的同时将积极协助项目开展经营拓展工作，同时严格要求各部门的日常服务工作，争取一个质的改变使商业运营部服务更深入到客户生活中，得到客户的认可。
八、做好商业街设施设备完好运行正常率95%以上。公平公正的衡量员工的工作质量，做好员工的思想沟通及培训工作。形成书面材料存档。
九、完善停车场设备系统工程安装工作，确保201*年停车场安全，有序情况下，提高费用的收缴率。
十、对蜀信物业各部门日常工作实施量化，有效，可行的监管和考核，确保商业街的日常管理工作，确保商家正常经营。
十一、对已竣工工程配合做好移交接收管理工作及交付客户，对客户交付后的装修进行全面，严格的审查及装修过程中的检查，督导。确保商业街商铺的广告，店招统一。与经营商家签订《消防安全责任书》、《户外店招广告安全责任书》
十二、对绿化养护做好日常的工作对接，对金三元公司进行有效的监督，整改，落实工作，严格按照养护协议进行监管。确保极地海洋项目的绿化完整率及成活率。
十三、对商业二期开发进行物业前期介入，从设计，工程，安装方面入手进行有效可行的建议及书面资料，从后期管理角度，客户使用角度进行考虑。
商业运营部201*年1月20日
扩展阅读：201*年销售工作计划及策划方案建议
201*销售工作计划及市场分析报告
鹰潭国际眼镜城
201*年销售工作计划及活动方案建议（初）
201*销售工作计划及市场分析报告
一、全年工作计划概要：
1、2.15-3.31①销售团队的组成及基础培训；
②结合项目本身对现阶段的情况整合统一说词；
2、4.01-4.30①月初销售中心对外开放，开始初步蓄水工作；
②每天例会总结分析问题；
③针对4.1号及4.6号眼镜协会举行的眼镜行业大聚会的活动，找到切入点并做出有效方案将
本项目融入活动中。
3、5.01-8.31根据工程、招商进度及来访情况随时调整销售工作（包括意向金收取等）；
4、9.01-9.309.12号中秋佳节前后，提供确实数据给策划部，联合招商部的工作进展确定活动方案；5、10.1-10.31眼镜城市场部分如已取得部分楼号的《预售许可证》，可在本月开盘所谓是`金九银十`（注：《商品房买卖合同》的条款及附件需在此前就应让律师确认）；6、11.1-1.31①节日期间举办客户答谢会或联谊会；
②住宅部分取得部份《预售许可证》开盘，回笼资金；
201*销售工作计划及市场分析报告
二、市场营销现状：
1.市场情势
201*年鹰潭楼市总结及201*年预测（一）201*年政策回顾及201*年预测
自201*年年底以来，国家调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显政府全面调控的决心。新一轮调控比201*年的调控要严厉得多。
201*销售工作计划及市场分析报告
201*年房地产调控政策汇总如下：时间出台机关政策内容要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展上调准备金率，强力遏制信贷冲锋发布流动资金贷款管理暂行办法强调房地产用地监管开展突击检查要求78家非地产主业央企15天推出方案银行不得对投机投资购房贷款加快保障房建设，遏制房价过快上涨1月10日国办1月12日央行2月20日银监会3月10日国土部3月18日国资委4月11日银监会4月13日住建部4月15日国务院常务会贷款买二套房首付不得低于50%4月17日国务院4月20日住建部5月4日三部委房价过高地区可暂停发放第三套房贷未获预售许可项目开发商不得收取定金联合下发通知加强廉租房管理201*销售工作计划及市场分析报告
5月26日国家税务总局土地增值税清算有关问题通知6月4日住建部6月13日住建部6月18日七部委7月12日银监会8月2日国土部9月18日李克强关于规范第二套住房认定标准的通知关于加快发展公共租赁住房的指导意见关于做好住房保障规划编制的通知严格执行差别化房贷政策不动摇发1457宗闲土地黑名单加快公租房建设，坚决抑制投机性需求9月27日国土部住建部闲土地一年以上禁拿地9月29日多部委10月20日央行11月11日央行暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从全国包括鹰潭地区在内的楼市发展态势来看，今年的调控尚未对房地产造成明显的消极影响。
201*销售工作计划及市场分析报告
201*年鹰潭市商品房销售及价格走势800003667700006000050000454004000030000201*01115110000448001月2月3月4月5月成交面积6月7月成交金额8月成交均价9月10月11月12月5406422513746377003430030700224401581911257185001400012840696295281182414233500031725150022730100039950201*2958302831353201*92250460277825003290310231003000733003727356335004000
上图显示，始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响：
从成交面积和成交金额来看，首次调控似乎立竿见影，但是5-8月份楼市成交面积大幅下降，成交金额也跌至谷底，更主要的原因是因为这一时期的市场供应不足，而8-9月成交均价的下滑是因为支撑前期房价的主力项目缺少房源投入，而低于市场均价的拆迁安房、低价房大量投放市场。
10月份，二次调控落地没有使低迷的楼市雪上加霜，相反房价却逆市走高，一举突破3000元/平米大关，而且成交面积和成交金额也摆脱前期低位徘徊的状态一路走高，其中起到决定性因素的是自9月底开盘的水岸
201*销售工作计划及市场分析报告
华府，水岸华府产生销售的10月、11月占市场成交面积的33%，成交金额的36%，成交均价从3900涨到4200，为整个房地产市场注入了一剂兴奋剂，将鹰潭楼市均价带入了3千时代。
201*年的两次调控对鹰潭楼市（当然也包括全国各地的房地产市场）并没有产生太大的影响，一方面是房地产投资带来的丰厚利润，另一方面是老百姓对通货膨胀的担忧。201*年政府出台更为严厉的调控政策应该是一个大概率事件，房地产市场，无论是成交量还是成交均价，肯定在一定的时间段内会有一个低迷期。（二）201*年供应回顾及201*年预测1、土地供应分析
从201*年土地成交情况来看，土地市场交投活跃，今年共成交商品房用地35.7078万平方米，增长幅度达到88%，而201*年这一数据仅为19万平方米。2、商品房市场供应分析
201*年，鹰潭市区批准预售的住宅面积约311870平方米，共3123套。较为集中的供应出现在第一季度和第四季度。201*年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了201*年年底，提供市场房源供应的主力项目如滨江广场、瑞和国际、湖畔居几乎出现无房可售的境地。201*年鹰潭房地产市场青黄不接，主要由
201*销售工作计划及市场分析报告
阳光巴黎、奥林山水等项目支撑，直到10月份水岸华府入市。3、201*年市场供应预测
201*年鹰潭土地拍卖的重点转向信江新区，在已公布的国土局公布的拍卖公告中，将于201*年开年拍卖的土地全部来自信江新区，总用地面积达到32.5万平方米。随着基本市政配套工程的落实，一度搁的信江新区的开发进度将加快，未来一两年，市场热点区域的转换必将成为现实。
从土地市场对商品房市场的转化来看，201*年市场供应将不断放量。201*年和201*年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场，除去已经投放市场的，这部分供应量约85万平方米，加上目前的28万平方米的存量房。而住宅市场井喷的201*年全年销售量是31.78万平方米。数据对比显示，市场后期压力较大。（三）201*年销售回顾及201*年预测
201*年鹰潭城区商品房预（销）售登记备案销售面积33.8015万平方米（不包括12月份），其中住宅29.71万，备案套数3238套，其中住宅2643套，备案金额108635.1万元，其中住宅91200.75万元。
201*销售工作计划及市场分析报告
201*年鹰潭市商品房销售走势8000073300700008007667005046050000454005174000037700405300004723430030700276201*013746111511000018500158191125714000137448001月2月3月4月5月成交面积6月7月成交金额8月成交套数9月10月11月12月540616712840132422506962952822440216307210118241003172539950399500400300201*00900600002273014233
（四）201*年价格回顾及201*年预测201*年鹰潭市商品住宅价格走势如下：
201*销售工作计划及市场分析报告
201*年鹰潭市商品住宅销售均价走势图4000350030002500201*1500100050002921304229933217322828993430297529972751339530251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
在密集调控之下，鹰潭楼市价格依然表现出坚挺的态势，全年住宅均价达到3145元/平方米，较201*年的2635元/平方米，增幅接近20%。尽管8、9月份有所回落，但在10月之后创出全年新高。
开年将入市的各个项目，如外滩国际、心家泊，还有水岸华府，预计价格多数将在4000元/平方米以上，201*年鹰潭房价涨势已经确立。
201*销售工作计划及市场分析报告
三、机会与问题分析
1.机会与挑战分析机会：
（1）抓住省重点项目工程基础上，塑造“鹰潭国际眼镜城”的品牌市场的知名度和美誉度，将它打造成一流的园林式景观的专业市场。
（2）对“鹰潭国际眼镜城”的独特定位和“购物即享受”的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明，利用新闻优势推出新闻题材。
（3）对于知名度和美誉度的建立，有效的公关活动是永远不可替代的方式，同时公关活动与销售活动将会有效的结合在一起。在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作只有活动才能吸引更多的商人参与，才能建立起对“鹰潭国际眼镜城”品牌市场的忠诚度。
（4）“精确制导”对不同的目标客户群的特性采取不同的营销推广方式（多元化营销模式）。
201*销售工作计划及市场分析报告
挑战：
（1）如何让项目规模化，规模越大，规模化程度越高，则成本越低，可能占领市场的份额越高，知名度、美誉度上升的空间也越大。
（2）本项目由于地块的原因，周边配套设施还不完善，如何能让市场商户们真正受益，充分享受到政府及公司给予的优惠政策。
（3）如何将市场打造成与名同步的国际化市场。2.优势与劣势分析优劣：
（1）董事会成员对眼镜制造业充分了解，并对眼镜行业的经营操作模式有着充分的经验，能给买家充足的信心。
（2）参照其他城市眼镜市场的发展模式对比本项目发展潜力巨大。
201*销售工作计划及市场分析报告
（3）住宅环境：坐拥信江水岸，环境幽雅，远离城市喧闹的同时距离成熟商业区仅十分钟车程。（4）价格：由于地价较底，节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有对比优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。
（5）物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为鹰潭的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是现市民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。
（6）小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布。更有天然的滨江绿景，居家、休闲、专业市场与自然融为一体、相得益彰。
（7）小区配套设施齐全，有游泳池、会所、停车场、幼儿园、便利店、运动场所、银行等。劣势：
（1）项目周边配套设施仍然未成熟，发展尚须时日，缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施，大型购物。
201*销售工作计划及市场分析报告
（2）交通：显然交通是本案住宅部分最大的瓶颈，尚无直达或是停靠的公交，而交通又是考虑买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。可以考虑借助眼镜市场的需求与市政府合作开通几路专线。
（3）房屋设计：房屋种类较多，有多层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。
（4）同期开发的竞争对手较多，项目档次、地段和其它区域物业无区隔，且部分广告宣传及促销活动皆比本案早，形象已经广为人知。销售对象竞争必然激烈。
四、市场营销策略模式
商铺销售方式一：“售后返租”模式
商铺销售最终就是贩卖“商业前景”、“商业人气”！商业地产项目运作成功的的关键在于“商业运营”部分，一个好的商业项目，必须有一个合理整体规划，好的品牌组合、合理的品牌布局、明确的业态功能分工、有效利用的人流、统一市场营销推广、能将各个“单独”的商业单位变成一个整体，在激烈的市场竞争中形成形成合力等等，这些因素对于一个成功的商业项目而言，缺一不可。
201*销售工作计划及市场分析报告
如何实现开发商资金回笼与商业运营之间的平衡，结合本项目实际情况建议部分采用：商业经营前期采用统一商业运营模式，将商铺产权与经营权分离。即“管理型商铺”。其根本特征是开发商通过销售商铺产权回收资金，通过一定的时间固定化、利率化的反租回报投资客户，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。由专业商业运营公司代为管理，使投资者获取长期稳定的返租回报、提升投资期望、提升购买信心，其即“售后返租”模式。“售后反租模式”优势：
1.它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。
2.对购铺投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
3.从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。且与各经营商家的
201*销售工作计划及市场分析报告
租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
4.在统一反租期间，发展商可以同时获取商铺租金收益、管理费收益，可以用作市场统一推广及招商运营投入。为将来商业的成熟起到重要作用。
5.反租投入按照一般的“定价原则”，反租部分的投入摊入“物业价格成本中”，实际上开发商的“反租成本”为0。
建议本项目一至三层综合式商铺根据客户需求采用为期3年，固定年回报率7%的“统一返租模式”。
商铺销售方式二：“零租金”销售模式
“零租金模式”是近几年新出现的一种销售模式、在江浙粤等发达地区已取得良好的效果。针对投经营客户存在市场观望心理的商铺。“零租金”销售模式基本的操作原理
201*销售工作计划及市场分析报告
1、投资者或经营者按照“市场价格”先行购买商铺“使用权”即“经营权”。开发商保留“物业产权”。投资者先进行3-5年时间的自营或委托经营，在3-5年后，再进行“物业产权”交易。其特点是，在这3-5年的时间内，开发商不收取自营者租金，即零租金，只收取少量的物业成本（管理费、公共用电、二次用电等基本费用）。在拥有“使用权”的时间内可以进行内部交易或转让，让“使用权”拥有者分享投资回报。
2、同时由开发商担保如在3-5年后，投资者不满意商铺经营状况或仍存在投资顾虑，投资者可以按照原投资价格退还给开发商，开发商同时按照银行同期贷款息补偿客户。“零租金”模式优势
1）开发商通过“经营权”的销售回笼了资金，实现了“销售”，体现了“商铺价值”。
2）经营者（投资者）通过“零租金”形式获得了商铺“经营权”，降低了投资、经营成本。同时获得了3-5年时间内的“转让权”、满足其投资心理。
3）3-5年后开发商投资担保，回购承诺，减低了投资者的风险，使其更愿意投资。
201*销售工作计划及市场分析报告
4）通过3-5年的时间，为开发商、为投资商、经营者、为市场成熟赢取了时间。5）“商铺产权”在3-5年内属于开发商，更有利于市场统一管理、统一运营。
6）“零租金”模式一般采用小铺经营方式、一般设定的铺位面积约8-20平方之间，开发商统一基础装修、投资总额较小，更加有利于小户投资者进行投资，有利于招商对象的扩大，有利于吸引社会资金。本项目除一至三层综合楼及自留物业外都可以采取“零租金模式”进行销售。既回笼了资金，给投资者提供了信心保障，降低了投资门槛、又为市场成熟赢取了时间。
举例：如某经营者投资一个建筑面积约15平米小铺、用于自营。按照市场价格1万/平米的价格，购买该商铺5年的“经营权”，总共投资约15万（进货、二次装修除外），通过5年的经营、每年赚取2万元的利润，累计利润为10万元。5年后有两种方式供其选择处理商铺，其一，按照当时1万元/平米的价格，签订“产权买卖”按揭合同。其二向开发商退回商铺，则投资者的收益为前期投入的15万元+15万元所产生的利息+5年经营产生的利润10万元，累计总回报达28万元以上。
201*销售工作计划及市场分析报告
五、行动方案
1、眼镜市场项目工程计划具体时间节点落实2、与董事会成员商讨可售面积的部分
综合上述两项5个工作日内完成行动方案其中包括：1、市场部分全盘销售计划排期表2、销售思路
3、项目工程时间节点要求4、项目阶段性推广及媒体计划5、各期销售策略
友情提示：本文中关于《商业运营201*年工作计划及措施》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，商业运营201*年工作计划及措施：该篇文章建议您自主创作。
来源：网络整理 免责声明：本文仅限学习分享，如产生版权问题，请联系我们及时删除。
《商业运营201*年工作计划及措施》
由互联网用户整理提供,转载分享请保留原作者信息,谢谢!
http://m.bsmz.net/gongwen/561614.html
- 上一篇：201*年度营运系统工作总结
- 下一篇：欢喜岭水厂上半年基础工作汇报