万科地产的规划设计管理
作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台---万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化，201*年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪。一个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师楼的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系。第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用。第四个部门是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限。第五个是产业化中心。第六个是理论及推广中心，如通过对万科所开发的住区去研究发展中所面临的问题。
201*年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。201*年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。
（三）绿城房产的规划设计管理
绿城房产是浙江省最大的房地产企业，也是长三角地区一直排名前十强的房地产企业。在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其非常鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源提高产品品质。规划设计部在工作中要扮演一个评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。
绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和优秀。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究，以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。
绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部的共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。
三、房地产企业规划设计管理的流程（一）并联化设计
规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总平阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。就像我曾经经历过的一个对四星级酒店的评审，做室内设计的时候，设计师看了平面后，提出了不同看法，建议对平面作重新调整，这意味着立面也要随之改变。
（二）设计流程的规范化标准化
根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。
总的来说是一个从业主设计策划景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。
一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有一个非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。
尤其需要指出的是，在目前职能部门力量都比较弱的现状下，特别要靠各项目专业人员的共同协助，一起来建立一套规划设计的理想程序，以寻求规划设计阶段房产品的品质控制。形象的说，一个开发的设想，在经过这个“理想程序”的运作以后，就能产生一套尽善尽美的图纸。
扩展阅读：万科规划设计管理制度
附录A集团规划设计评审会管理办法
规划设计管理制度
一、集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范
三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法四、集团单体确认管理办法五、规划设计过程控制程序六、设计管理程序
七、设计前期阶段作业指引八、实施方案设计作业指引九、施工图设计阶段作业指引十、建筑施工现场配合作业指引十一、景观设计作业指引十二、室内设计管理程序十三、设计变更管理办法
一、集团规划设计评审会管理办法
1、目的
为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。
2、主管部门
集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；
3、时间计划
评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。
4、评审文件汇编应包括以下内容：（1）
《项目可行性研究报告》
其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”完成；
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（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）
项目设计工作控制性计划
集团规划设计部对设计工作总体计划的意见集团规划设计部对设计前期工作结论的意见概念设计方案任务书
详《流程和标准》第23页条文1.1；概念设计方案文本
详《流程和标准》第24页条文2.《项目设计指导书》
详《流程和标准》第27页条文3.规划方案设计招标书规划方案设计任务书
详《流程和标准》第41页条文1.1规划方案设计文本
详《流程和标准》第41页条文1.1.5规划方案分析表详附件一
5、文件审核
集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。
6、会议组织
会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。
7、评审会投票人员组成
集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。
8、评审会议程：（1）（2）
整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过6个小时为宜，投标项目以不超过9个小时为宜；评审会具体安排：①
由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对《规划设计工作指导书》进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成
附录A集团规划设计评审会管理办法
本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过60分钟为宜;（此时投标单位应不在会场）②③
项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜;
投标单位分别介绍方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过40分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长;④⑤
9、评审会组织安排注意事项（1）
会前：
①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁
夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板②如果是视频会议，应与对方同步调试；
③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议
议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件；④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；
（2）
会议用饮料,食品的服务安排：①会场上应备有饮用水、水果及点心；②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；③长时间的评审会应安排好工作餐事宜；
（3）（4）
会议进行过程中
开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：①与会者应关闭手机以保证会场安静；
②投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况
下，可安排休息室供投标单位等待使用；
③投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的
限制。
应留出适当休息时间，以每60分钟休息10分钟为宜；
评审团以记名投票的方式从投标方案中选出2-3个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;
评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。
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10、会议纪要
由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。
11、会议结论
会议结论以如下方式给出：
①同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；
②倾向通过XX方案（可以有一个以上），应在XX方面改进后再确认规划思
路，不需另行开会；
③各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开
评审会。
会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。附件：
附件1：规划方案分析表－户型配比部分附件2：规划方案分析表－经济技术指标部分附件3：规划方案分析表－设计成果部分
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附件1：规划方案分析表－户型配比部分
设计单位名称：
某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比％x/X某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比％y/Y某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比％某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比％某住宅类型的累加面积与住宅总面积比％某住宅类型的累加套数与住宅总套数比％住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数xy独立式住宅（别墅）XY小计双拼式住宅低层小计1－3层联排式住宅小计其他小计Σ1Σ2本类型合计无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋小计房）有电梯的多层多层公寓4~6层小计本类型合计7~11.5层小计9~11.5层小计本类型合计12~18层中高层本类型合计18层高层~100m本类型合计>100m超高层本类型合计总计ΣaΣb（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出）
X/Σ1Y/Σ2Σ1/ΣaΣ2/Σb100100
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附件2：规划方案分析表－经济技术指标部分
指标名称项目规划总用地（ha）1.居住用地（ha）①住宅用地（ha）②公建用地（ha）③道路用地（ha）④公共绿地（ha）2.其他用地（ha）①市政道路用地（ha）②代征绿化用地（ha）③市政道路绿化用地（ha）④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地（ha）⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地（ha）⑥其他政府保留用地或不可建设用地（ha）总建筑面积（万m）①住宅建筑面积（m）1.②非住宅建筑面积（m）③住宅建筑面积比重（%）①计入容积率建筑面积（m）2.②不计入容积率建筑面积（%）③不计入容积率建筑面积比重（%）①不可售建筑面积（m）3.②可售建筑面积（m）③可售面积占总建筑面积比重（%）我司要求单位名称单位名称单位名称住宅面积毛密度（m/ha）住宅面积净密度（m/ha）公共服务设施面积毛密度（m/ha）住宅建筑套密度（毛）（套/ha）住宅建筑套密度（净）人口毛密度（人/ha）人口净密度（人/ha）绿地率（%）建筑密度（建筑覆盖率）（%）容积率(建筑面积毛密度)总户（套）数（户）总人口(按3.5人/户计)车位总数（个）车位/户数（1：）附录A集团规划设计评审会管理办法
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附件3：规划方案分析表－设计成果部分
分类序号1文字表格23设计说明经济技术指标表成本估算报告资料及文件名称份单位名称单位名称单位名称数4总平面图56日照分析图公共服务设施布置分析图7分析图交通分析图8910详图总图111213141516组团与管理171819其他分析图其他彩色总平面图总体剖面图总体鸟瞰图典型组团管理示意图典型组团交通分析图效果图景观结构分析图小区管理模式分析图小区各道路断面图工作模型土方平衡图道路及竖向设计图低、多层住宅单元/高层住宅单体20高层住宅单体地下及裙房各层平面图21标准层平面图22立面图23剖面图24效果图25各层平面图主要公共26立面图建筑27剖面图28效果图分类技术图纸电子文档模型其它序号资料及文件名称新技术、新材料应用图纸遮阳减噪措施图纸以上内容的电子文档光盘工作模型方案介绍磁带附录A集团规划设计评审会管理办法
份单位名称单位名称单位名称数备注：单位名称下表格内划：√或X
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二、万科住宅统一设计要求规范前言
1、目的
（1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点；
（2）编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；（3）为设计部设计人员提供技术流程指导。
2、形式
（1）住宅设计统一技术措施（2）图纸编制深度统一技术措施（3）重点部位营造作法（4）典型构造节点
3、适用范围
（1）本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；
（2）本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；（3）《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。
4、实施
本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。
5、编制单位集团设计工程部
第一部分住宅设计统一技术措施
1.总平面设计（1）间距
建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。
（2）消防
①总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。②登高面
Ⅰ登高面宜在用的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。
Ⅱ当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。
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Ⅲ消防车道
Ⅳ高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。
Ⅴ消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。Ⅵ消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。Ⅶ消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％。Ⅷ消防车道距建筑物距离宜≮5m。
Ⅸ高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。Ⅹ高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。
（3）流线设计
住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。
（4）附属用房①总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。
②应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。
③箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。
（5）摩托车、自行车存放
①总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。②出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。
2.单元户型设计
（1）单元户型基本设计要求
①层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。
②厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。
③起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。
④平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。
⑤避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。⑥复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。
⑦户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于201*时，应相应加
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宽至1100。
⑧户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。
⑨门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。⑩北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。
（11）设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。
（12）严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。
（2）玄关
①玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。
②户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。
（3）厨房
①中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。
②橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在201*－3000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（厨房具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》）厨房主要设备尺寸表
设备名称长（mm）宽（mm）高（mm）灶台800500-550650-700洗涤台900-1201*00-550800操作台400-1201*00-550800吊柜普通400-1201*00-350≮500调料400-1201*00-350350-400
抽油烟机800300-350根据油烟机型配合确定
③冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。
④如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。⑤洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。⑥厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。⑦吊顶下皮应高于窗洞上皮50。
⑧厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。（排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计——9.油烟机”）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。⑨北方地区厨房应进行采暖设计。
⑩设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。
⑾厨房楼面结构板未降板时应设门槛。
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⑿厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250×450；无百页者，门下空隙不应小于25。
（4）卫生间
①当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。
②卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。
③应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。④卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》）Ⅰ公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150；Ⅱ主人卫生间台面宽度宜560－600，长度不小于900，高度850；Ⅲ台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；Ⅳ毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾；Ⅴ坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。
⑤淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地1000－1200，淋浴喷头由距地1680－1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。
⑥浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。
⑦普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。⑧不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。
⑨排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。⑩大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。⑾暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸
≤6360×200或380×240或430×2907－9500×300或550×35010－30600×300或650×350注：
1.高层排风道宜采用“主－次－主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。
2．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。
⑿当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。
⒀复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。⒁卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。⒂卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。⒃卫生间结构宜沉板50－100；未降板的卫生间应设门槛。⒄卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。
⒅管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。⑼插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。
附录A集团规划设计评审会管理办法
⒇北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。
（21）室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。
（5）阳台
①非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。
②当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。
③进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。
④阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。⑤观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。
⑥顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。⑦北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。
⑧阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。
⑨阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。
⑩各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。⑾阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。⑿高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。
（6）门
①门洞口宜按如下尺寸设计:
入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘；卧室门900x2100，位于门洞中樘；
厨房门800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。
卫生间门750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。
佣人房门800x2100，位于门洞中樘；门碰距地100。②门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固。（施工时注意不要遗漏）外檐门应外开以防风。
住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。
（7）窗
①凸窗窗台高宜400－450，进深500。
②距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。
③窗楣应设滴水槽。
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④凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。⑤厨卫窗台宜900高，窗上部应设400－450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地201*的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。
⑥厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。
⑦开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。
⑧未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。
⑨两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。
⑩窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。
⑾窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。
⑿北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。⒀位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。
（8）空调
①采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。②空调机位
空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。
③室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号室内机室外机长高厚长高厚
1匹8002501808005602401.5匹9002801808005602402匹1150320201*508803502.5匹1201*50201*90900350
注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。④空调洞要靠近空调插座并在同一方位。（详第四部分节点详图）
⑤大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。
⑥普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。（详第四部分节点详图）⑦空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。⑧北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。⑨低档项目宜考虑窗式空调的安装。
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⑩阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。
（9）油烟机
厨房内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层600x400。成品排烟道选用表层数尺寸
≤6500×300或550×3507－9560×300或610×35010－24700×400或750×45025－30800×400或850×450注：
1.高层排烟道应采用“主－次－主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。
2．高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。（10）热水器
①热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座；厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700；卫生间单用，考虑6－8升，安装宽度度500；排气道尺寸为∮120，排风孔中距地1700。
②北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。
③热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。④热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意。
⑤热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。
（11）插座、开关、散热器
①插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。
②北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。
③可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100，要考虑玄关、鞋柜的位置。④客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。
⑤网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计。⑥高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。
（12）其它
①建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。
②结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；
避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；
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房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。③洗衣机进水龙头应采用接口式。
3．公共空间（1）单元入口
①单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500x2300，且设闭门器，地面找1％坡坡向门外。
②设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。③管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸的500×500壁板检查口。④单元入口处应设信报箱。
⑤单元入口处走道净宽不应小于1300。
⑥北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。⑦首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。
(2)楼梯
①楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。
②高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。③楼梯高度
Ⅰ多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于2m；
Ⅱ梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯段净高（详第四部分详图示意）；Ⅲ计算净高时应注意预留100施工误差。
④与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。
⑤当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。
⑥高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。
（3）电梯
①电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒。具体设计参下表。
住宅电梯设计参数
类别数量(户/台)额定容量（人）速度（m/s）经济级80－10081常用级60-808-181-1.5舒适级40-6010-151.5-2.0豪华级<4015>2.0
②大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯，且至少设一部≥2.5s/m的电梯。
③消防电梯的速度V≥H/60≥1.5s/m，容量≥11人（800kg）。
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④当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计（消防电梯除外）。
⑤消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接；如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。⑥电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。⑦电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。
⑧电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体,且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。⑨速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600×600带百页窗的通气孔。⑩电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10，且应设排气扇。
⑾不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。
⑿电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房设地漏。
⒀电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。
⒁北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。
（4）裙房商铺
①底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。②底商应设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。
③底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患
（5）．地下室、半地下室
①层高设计：应保证管道下净高2.40m；计算净高时须预留100的设备管道安装量。
②底层地下室地面应设置150－200宽的排水沟，间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%；地面向排水沟找0.5%泛水；超过二层的地下室应设设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。
③首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。
④应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备。
⑤当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求。⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。
⑦位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计(详第四部分节点详图)；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。
⑧地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水管（喷淋）、电气管线顺序。
⑨室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。
⑩当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。
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⑾五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间。
（6）会所
①会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而不实的项目，应突出特点以提高利用率。（有关会所设计可参考设计工程部之《万科集团住宅会所科目配置研究报告》）
②会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。
③大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。
7.墙体
①小型空心砌块墙体，应增加整体墙面的刚度：
Ⅰ在墙交接处、宽度大于1.8m门窗或洞口两端等处设构造加强柱；Ⅱ长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱；
Ⅲ外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带，内配2Φ6，Φ6＠200，主筋与柱子（构造柱）甩筋焊接；
Ⅳ内隔墙在距地面高1200处设100高现浇混凝土带，内配2Φ10，Φ4＠250，作法同外檐墙；
Ⅴ空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙，先立框，后砌墙。Ⅵ不应采用含水率大的空心砌块，避免造成墙体开裂。②高层外维护墙体宜采用粘土空心砖。
③北方地区应注意墙体保温，特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗上下口、空调板与墙体交接处、阁楼外墙的保温，避免产生冷桥、局部结露以及冻胀产生的水平力使墙体产生裂缝。
④浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁、柱、墙体交接处开裂。
⑤墙体保温层不宜内置；如保温层内置，表面应加设钢丝网片后再抹灰，以免墙体表面龟裂。
⑥墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理。
⑦小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓；瓷砖勾缝要均匀密实。⑧外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处理。
⑨进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生，北方地区采用电热膜采暖时应尤其注意。
⑩分户隔墙砌块厚度应小于200。
(8).屋面、女儿墙、屋顶栏杆
①上人屋面不应在防水层上直接浇筑40mm厚钢筋混凝土，或整浇后再割分仓缝，以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂，造成屋面渗水。（屋面作法详第三部分营造做法）
②北方地区应注意出屋面的排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙等处的保温，避免遗漏以造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。
③雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设置，并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置应与其它平面图一致。雨水立管承担最大集水区域面积表雨水管内径100mm150mm200mm外排水明管150400800内排水明管120300600
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内排水暗管100201*00
④每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于100，一般设不少于2个排水口；当内排水只有一个排水口时，可在山墙上或女儿墙增设溢水口；小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管。⑤雨水管应避免曲折，当遇到建筑腰线或其他突出墙面装饰物时，雨水管应直通而不应绕行，以免堵塞和噪音。
⑥当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。8.6单向排水屋面宽度宜控制在9－12m。
⑦相邻屋面高差大于2m时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔、或外墙爬梯。
⑧种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。
⑨高层上人屋顶女儿墙净高为1200（种植屋面应特别注意）。⑩露台栏杆高度多层不应小于1050，高层为1200；垂直杆件间的净距不应大于110且不应采用横向设计；顶层阁楼住户之间必须设安全防护，分隔墙高度不小于201*。
⑾平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300；北方地区应注意此处的保温。
(9).地下车库及汽车坡道：①地下车库
Ⅰ车库净高应为2.40m；计算净高时一定要预留100的设备管道安装量。
Ⅱ为避免车库车位实用数少于设计数,即有些车位不方便或根本无法使用，地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用7500柱距。
柱间最小净距尺寸
停车类别小轿车中型客车
两柱间停车数123123(1中2小)
柱间最小净距（m）2.44.77.03.16.49.3
Ⅲ机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于5m。
Ⅳ机动车车库出入口之间的距离不应小于10m，两个汽车坡道毗邻设计时应采用防火墙隔开；设有自动灭火系统的地下车库防火分区最大允许建筑面积为4000。
Ⅴ兼做人防的地下车库，防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道处；通过防护单元隔墙的汽车通道宽度不应小于4000，以免造成汽车进出不便。Ⅵ车库照明设计应采用区域控制，车道照度宜≯25lx，车位照度宜≯15lx，避免浪费。Ⅶ设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应<2.2m；经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。
Ⅷ北方地区地下车库应进行采暖设计，避免造成冬季汽车发动困难及首层地面结露。Ⅸ地下车库应设计给排水以便保洁。
②汽车坡道Ⅰ坡道数量：
a.50辆以下地下车库可只设一条单车道坡道；
b.51－100辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；
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c.101－200辆地下车库设二条单车道坡道；d.201－500辆地下车库设二条双车道坡道。Ⅱ坡道坡度
a.直坡道起始段缓坡坡度宜为6－7％，长度3.6－6.0m；b.中段坡度13－14％；
c.弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于22m的缓坡连接，中段坡度11－12％；d.直段坡道横向找坡1％；e.弧段坡道横向找坡5％。Ⅲ坡道宽度：
直线坡道：单车道不应小于3.6m，双车道不应小于6.6m；
曲线坡道：单车道不应小于4.5m，双车道不应小于8.5m,其中里圈不应小于4.5m，外圈不应小于4m。
④坡道出入口高度不小于2.4m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过；计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。⑤坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。
⑥地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。
(10).管道井、设备表箱
①管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于600×1200检修门（高层为丙级防火门）或可拆卸的500×500壁板检查口。
②采光井底层应设维修及清洁人员专用出入通道。
③高层住宅水、暖、强弱电等专业管线井道及设备位置，应综合考虑抄表和检修方式，结合楼、电梯间集中布置；各专业具体设计时，应密切配合，重点校对给排水、送排风、强弱电等井道及设备表箱位置，以免发生冲突：如电表箱应注意不要与消火栓发生矛盾。
④消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌入墙面为住户墙面时，消火栓应采用半暗装式，箱入墙面140厚，箱与户内之间用60厚红砖砌筑，同时注意位于楼梯休息平台处的消火栓上皮与结构梁的关系。
⑤人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室，且集气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门。
⑥每户只应安装一个水表，否则管理困难或有违地方政策。
(11)垃圾收集
高层每层应设垃圾间且垃圾间要设有清洁用水龙头、地漏，地面及墙面为光滑、宜清洁材料。
(12)设备用房及设备选型
①屋顶稳压装置应设在附属用房屋顶，避免直接设置在住户顶板上，以减少低频噪音的干扰。
②屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号,安装在楼板上的压缩式冷水机组除机组所带的减震器外，还应做“浮筑”隔振地面，水泵应作隔振台座。
③发电机房应设计明沟排水，且发电机房上部房间地面应设防水层，避免因排水管堵塞或上部房间漏水造成发电机房进水。④水表房应设排水地漏和门槛。
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⑤设备房地面、墙面、顶棚应采用隔音材料,减少低频噪音的干扰。⑥集中安装于热水器进水管应采用消音止回阀。
⑦中央空调冷却塔应与主机联动同步控制，各冷却塔的循环管道长度也应均等并设一套备用泵。
⑧变频供水设备选用时要考虑由于远端压力迅速减小，楼上的住户水压太小，而楼下的水管已经压力过大，造成爆裂或漏水的不利因素；住宅室内给水系统最低配水点的静水压力宜为300－50KPA，大于400KPA时，应采取竖向分。⑨对于备有多台变压器的项目应考虑使用联络柜，根据具体用电量在可能的情况下报停不用的变压器,节约开支。
⑩公共走廊宜选用寿命长的节能灯泡和感应开关。
⑾集中供冷空调补水箱宜采用不锈钢或玻璃钢材料，不宜采用铸铁材料，防止因锈蚀严重影响制冷效果，且避免箱壁被绣穿。
(13)．其它
①项目的外墙标志应设照明，有利于夜间识别。
②排水管线应直排，避免多向转弯、锐角转弯，造成排水不畅；北方地区严禁排水管在室外明露。
③首层住宅排水应自成系统。
4．室外工程
(1)竖向设计
①道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找1-2％坡，避免进水口高于路面。
②园路、窨井要统一标高，且园路和窨井混凝土应同时浇筑，避免园路井盖高低不平和有缺损。
(2).道路铺地
①小区内道路设计应一次到位，以免后加时引起客户纠纷。
②园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出，最小宽度宜为2.5m。
③园区内的道路应设马路牙，以免草坪高于路面，雨天泥水流到马路上。④园路应每隔4－6m留伸缩缝。
⑤开槽埋管后应分层夯实以免出现停车位下沉现象。
⑥应加设防裂钢筋和角偶钢筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周边混凝土出现裂缝。
⑦混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥以免混凝土路面起砂、剥落；对已出现的裂缝可采用1：2水泥砂浆修补。
⑧机动车道上的排水沟沟盖板宜选用带胶边的铸铁产品，不宜选用水泥盖板。
⑨室外工程如雨水管井过多而影响路面美观，可采用雨水沟排水方式，上用卵石或沟盖板装饰，雨水或雨落管排入沟内，统一排入市政管网（本方法主要适用于多层住宅）。
(3).游泳池
①室外泳池深度：深水池1.2－1.4m；按摩池0.75－0.8m；儿童嬉水池0.6－0.8m；如无特殊要求不宜设室内温水池。
②埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和检修不便。
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(4)儿童游戏场
儿童游戏场设计时应考虑不安全因素：游戏场内避免有坚硬的石头等硬物；秋千等设施应留有不小于3m的活动空间，避免儿童活动时撞到硬物。
(5).绿化
①环境设计时应考虑设计灌溉点。②绿化应与地下管线留有足够的间距绿化与地下管线最小水平距离
名称新植乔木现状乔木灌木外缘电力电缆1.503.500.50通讯电缆1.503.500.50给水管1.502.00－污水管1.503.00－雨水管1.503.00－
消防栓、消防龙头1.202.001.20煤气管道（低中压）1.203.001.00热力管2.005.002.00消防管1.503.00－
(6).其它
①各管线检查口应设于绿化中。
②散水做法：埋入地下200，南方地区上设绿化；北方宜铺设道路广场砖。③室内外高差宜600－900。
④对于各暗敷管线，施工中应注意防止灌水，回填土应分层夯实。
第二部分图纸编制深度统一要求
1．图纸目录
(1)图纸目录及每次图纸编号应注明日期（每轮图纸修改日期要统一），以便新旧图纸查阅、区分。
(2)与图纸有关的洽商要注明在哪一轮图纸基础上进行的。
2．建筑设计总说明
(1)设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照有关规定执行。
(2)应加注做法厚度，并应合算找坡做法中最薄及最厚两点厚度，与结构沟通，计算荷载。(3)应有门窗洞边框做法。(4)应有墙身防潮做法。(5)应有电梯选型说明。
(6)应有设备、电气管井的封堵做法说明。
(7)应有建筑图中所设计的混凝土构件的混凝土强度、钢筋等级说明。(8)应有消防道路面做法。
3．总平面图
附录A集团规划设计评审会管理办法
(1)用地红线坐标；(2)．轴线编号定位；
(3)消防车行线及消防车道，防火间距（参照消防批文），日照间距；道路网；(4)竖向设计，±0.000标高，入口标高；(5)指北针；(6)图例。
4．各层平面图
(1)注意轴线定位及轴号编写正确。
(2)外部尺寸应包括外包总尺寸、分段尺寸、轴线尺寸、外门窗分尺寸。花台尺寸、台阶尺寸、雨罩尺寸，花园尺寸，车道和转弯半径尺寸，以及各突出物尺寸。(3)各层有区别部位应突出表示。
(4)房间名称、楼梯编号、门窗编号及标准图索引号、详图索引号等。(5)检查口、配电盘等尺寸定位及雨落管口、溢水口位置。(6)注明各层建筑面积、户型面积、各房间使用面积、门窗表。
(7)一层平面图中明沟、散水、踏步、窗井、院落等的尺寸及排水坡度；指北针、图例；剖切线位置、方向及剖面图图号标注；综合考虑各专业室外设备位置。
(8)屋面注明坡度、水流方向及分水线，天沟、雨水口、雨落管位置；人孔、爬梯定位及选型。
5．立面
(1)立面饰面材料选型、分隔线及尺寸、。(2)空调机、水落管等表示清楚。
(3)总高度、分层高度、屋檐、雨罩、花台、平台、门窗洞口等尺寸或标高
6．剖面
(1)各层楼地面、室外地坪、女儿墙上皮、烟囱顶皮、花台、踏步、平台、楼梯休息板、吊顶底皮等应注明标高。
(2)剖面图与平面图、墙身节点以及结构图应相符，并注意：①各层墙厚尺寸不同时的收分关系。②门窗洞口，并表示可见部分。③注意净高合理性。
7．户型大样
①各墙体、门窗洞口尺寸定位。②家具布置及空调室内机位置。
③空调机、热水器、油烟机、污水管、户配电箱、消火栓等的穿墙柱的洞口尺寸定位。④房间名称、面积、楼梯编号、门窗编号等；注明各户型建筑面积，楼梯编号、门窗表。⑤图例。
8．厨卫大样
(1)．厨卫各用品、开关插座尺寸定位。(2)．排水方向及坡度，地漏定位尺寸。(3)．应表示四周立面。
附录A集团规划设计评审会管理办法
(4)．节点作法索引号。
9．楼梯大样
(1)．踏步高宽尺寸及平台尺寸标高，注意净高合理性。(2)．栏杆高度及选型。
(3)．如有通窗或窗台高度低于400，则应做护栏。(4)．防滑条作法选型。
10．门窗大样及门窗表
(1)．门窗数量；门窗分格尺寸及开启形式，注意正反窗分类。(2)．应注明框料材料、壁厚、颜色。(3)．玻璃种类、厚度、颜色。
11．外墙大样
(1)．各层楼板及楼面垫层做法，楼地面、屋面做法表示清楚。(2)．外檐、侧檐、屋脊等的构造、基础管沟。(3)．内外墙防潮层做法。(4)．立面线角尺寸做法。(5)．檐口底标高及坡度斜率。
(6)．窗帘盒、窗台板、吊顶等作相应表示。(7)．注意滴水及防水措施。
12．其它细部大样
注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层标高发生关系，所有尺寸与标高应与立面图、剖面图相呼应。(1)立面拼贴(2)小剖面
(3()空调机位、屋顶平台铺贴等做法(4)细部节点(5)栏杆大样
13．与其他专业校对要点(1)．结构专业
①轴线、轴号及轴线间尺寸。②墙、梁、柱位置，梁高度。
③各楼板及构筑物的标高，注意垫层做法厚度及楼地面高差。④门窗洞口及专业留洞尺寸、标高及定位。
⑤外墙做法（建筑专业尽早提供外墙大样，包括外挂石材做法）。⑥空调板尺寸、位置。⑦变形缝尺寸、位置。
⑧隔墙、院墙基础及构造上预防开裂，加固的措施。
(2)．设备专业
①竖向设计与雨水口、井的找坡关系。
附录A集团规划设计评审会管理办法
②雨水井、室外消火栓等与室外环境的关系。
③雨水斗、雨水立管、污水立管的位置，注意避免与外窗、各留洞口及空调板发生冲突。④空调冷凝水管的位置，预留三通的高度。
⑤屋面、厨卫、阳台、楼电梯厅、单元入口、集水坑等的排水；各水头、地漏的定位。⑥消火栓、送风口等留洞尺寸、高度。⑦喷淋等顶棚管线的高度。⑧烟道、通风竖井等井道留位。
⑨水平管道与结构、其它管线的交叉，注意最低点的控制。
(3)．电气专业
①插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。
②各配电箱、嵌入式灯具等位置、留洞，尽量避开结构墙柱。③各房间门开启方向。④厨卫各用品的位置。
⑤各电缆桥架等顶棚管线的高度，与设备专业统一协调。
第三部分重点部位营造作法
1．屋面
(1)东北地区屋面构造做法①坡屋面（≯30°）构造做法：（从上至下）Ⅰ轻质装饰瓦或涂料面层；
Ⅱ25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设＃16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距≤2M。)ⅢSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅴ20厚1:2.5水泥砂浆找平层；
Ⅵ100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘结层（兼隔气层）；Ⅷ20厚1：2.5水泥沙浆找平层；Ⅸ钢筋混凝土屋面板。
②上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤201*×201*留10mm宽缝，填1∶3石灰砂浆。
Ⅱ撒素水泥面（洒适量清水）
Ⅲ40厚C20细石混凝土（防水混凝土B6），内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；Ⅳ玻纤布隔离层；
附录A集团规划设计评审会管理办法
ⅤSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅵ1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅶ20厚1：3水泥砂浆找平层；
Ⅷ1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅸ100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；Ⅹ．氯丁胶防水乳剂一道；
Ⅺ20厚1：2.5水泥沙浆找平层；Ⅻ钢筋混凝土屋面板
③非上人平屋面构造做法：（从上至下）Ⅰ40厚C20细石混凝土（防水混凝土B6），内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；Ⅱ玻纤布隔离层；
ⅢSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅳ1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅴ20厚1：3水泥砂浆找平层；（分格见88J5-X1、2）
Ⅵ1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅶ100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；Ⅷ氯丁胶防水乳剂一道；
Ⅸ20厚1：2.5水泥沙浆找平层；Ⅹ．钢筋混凝土屋面板
④种植屋顶构造做法：（从上至下）Ⅰ250~600厚种植土；
Ⅱ聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；Ⅲ80厚粒径15~20陶粒排水层；
Ⅳ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；Ⅴ玻纤布隔离层；
ⅥSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅶ1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅷ20厚1：3水泥砂浆找平层；（分格见88J5-X1、2）
Ⅸ1：6水泥焦渣最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅹ100厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；Ⅺ氯丁胶防水乳剂一道；
Ⅻ20厚1：2.5水泥沙浆找平层；Ⅻ钢筋混凝土屋面板。
附录A集团规划设计评审会管理办法
(2)华北地区屋面构造做法①坡屋面（≯30°）构造做法：（从上至下）Ⅰ轻质装饰瓦或涂料面层；
Ⅱ25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设＃16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距≤2M。)ⅢSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅴ20厚1:2.5水泥砂浆找平层；
Ⅵ50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘结层；Ⅷ20厚1：3水泥砂浆找平层；Ⅸ钢筋混凝土屋面板。
②上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤1500×1500留10mm宽缝，填1∶3石灰砂浆。（或根据设计部门的作法施工）Ⅱ撒素水泥面（洒适量清水）
Ⅲ25厚1:2.5水泥砂浆找平层，设分格缝≤1500×1500，缝内嵌PVC防水油膏；ⅣSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅵ20厚1：3水泥砂浆找平层；
Ⅶ1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅷ50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；Ⅸ钢筋混凝土屋面板
③非上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ25厚1:2.5水泥砂浆找平层，设分格缝≤1500×1500，缝内嵌PVC防水油膏；ⅡSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅲ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅳ20厚1：3水泥砂浆找平层；
Ⅴ1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅵ50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；Ⅶ钢筋混凝土屋面板
④种植屋顶构造做法：（从上至下）Ⅰ250~600厚种植土；
Ⅱ聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；Ⅲ80厚粒径15~20陶粒排水层；
Ⅳ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），
附录A集团规划设计评审会管理办法
缝内嵌PVC防水油膏；Ⅴ玻纤布隔离层；
ⅥSBS改性沥青卷材防水层至少2+2二层；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布两涂聚氨酯涂膜）在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅷ20厚1：3水泥砂浆找平层；
Ⅸ1：1：6水泥、砂子、焦渣，水泥焦渣最薄处30厚，找2％坡，振捣密实表面抹光；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅸ50厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；Ⅺ钢筋混凝土屋面板。
(3)华东地区屋面构造做法①坡屋面（≯30°）构造做法：（从上至下）Ⅰ轻质装饰瓦或涂料面层；
Ⅱ25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设＃16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距≤2M。)Ⅲ35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；Ⅳ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅵ20厚1:3水泥砂浆找平层；Ⅶ钢筋混凝土屋面板。
②上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ10mm厚铺地缸砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤201*×201*留10mm宽缝，填1∶3石灰砂浆。
Ⅱ撒素水泥面（洒适量清水）
Ⅲ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；
Ⅳ35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；
Ⅴ体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）Ⅵ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）
ⅧC20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）；Ⅸ钢筋混凝土屋面板。
③非上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；
Ⅱ35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；
Ⅲ体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
附录A集团规划设计评审会管理办法
Ⅳ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）
ⅥC20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）；Ⅶ钢筋混凝土屋面板。
④种植屋顶构造做法：（从上至下）Ⅰ250~600厚种植土；
Ⅱ聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；Ⅲ80厚粒径15~20陶粒排水层；
Ⅳ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；
Ⅴ体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）Ⅵ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）
ⅧC20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）；Ⅸ钢筋混凝土屋面板。
(4)华南地区屋面构造做法①坡屋面（≯30°）构造做法：（从上至下）Ⅰ轻质装饰瓦或涂料面层；
Ⅱ25厚1:2.5水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设＃16镀锌钢丝一层，网孔25x25，钢丝网距保护层表面不大于1cm；(找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距≤2M。)Ⅲ40厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；Ⅳ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）Ⅵ20厚1:3水泥砂浆找平层；Ⅶ钢筋混凝土屋面板。
②上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ10mm厚铺地砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤201*×201*留10mm宽缝，填1∶3石灰砂浆。
Ⅱ撒素水泥面（洒适量清水）
Ⅲ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；
Ⅳ40厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：32kg/m3）；
Ⅴ体积比1:3:8陶粒混凝土找坡2％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅵ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）
附录A集团规划设计评审会管理办法
ⅧC20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）；Ⅸ钢筋混凝土屋面板。
③非上人平屋面构造做法：（从上至下）
Ⅰ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；
Ⅱ40厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）；
Ⅲ体积比1:3:8陶粒混凝土找坡2％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅳ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）
ⅥC20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）；Ⅶ钢筋混凝土屋面板。
④种植屋顶构造做法：（从上至下）Ⅰ250~600厚种植土；
Ⅱ聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高；Ⅲ80厚粒径15~20陶粒排水层；
Ⅳ40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤201*×201*（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏；
Ⅴ体积比1:3:8陶粒混凝土找坡2％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）
Ⅵ4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）
Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）
ⅧC20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）；Ⅸ钢筋混凝土屋面板。
2．卫生间
(1)楼面构造作法（从上至下）：
①5-10厚铺地砖，水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝②撒素水泥面（撒适量清水）
③20厚1：2干硬性水泥砂浆粘结层
④1.5厚聚合物水性防水涂料层（或2.0厚聚氨酯），四周卷起至少250高；（淋浴、水池、浴盆处加高至1000～1800）
⑤1mm厚聚合物水性（或一布二涂聚氨酯）防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强，宽度250；
⑥最薄处25厚C20细石混凝土从门口处向地漏找1%坡；⑦钢筋混凝土楼板。（注：厨卫楼面结构标高比主体降低50～100）
(2)墙体构造：①墙体材料：
Ⅰ90厚GRC板；
附录A集团规划设计评审会管理办法
Ⅱ90厚混凝土空心砌块或粘土空心砖。②导墙做法：
混凝土导墙200高，宽同墙厚，与楼板一起现浇。③墙面防水：（从外至内）
Ⅰ15厚水泥防水砂浆（掺防水粉）；Ⅱ墙基。
三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法
1、目的
为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）中“上报集团规划设计部备案”各重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。
2、上报前提
上报集团规划设计部备案的前提是此阶段成果已通过一线公司审查确认。
上报集团规划设计部备案作为流程中的重要节点应在项目设计计划中加以明确，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部，并确定调整计划后的时间。
上报集团规划设计部备案主要包括以下节点（各节点上报集团规划设计部备案文件内容分列如下）：
（1）.可行性研究报告规划设计部分（详《流程和标准》中的“投资分析阶段
成果标准”）①项目基础资料
②项目设计工作控制性计划③规划设计草案④经济技术指标分析
⑤产品分析
附录A集团规划设计评审会管理办法
（2）项目设计指导书（详《流程和标准》中的“设计前期阶段成果标准”）项目概况及用地分析
①开发目标、开发计划与项目设计总体计划②市场定位和产品建议
③成本控制因素与工程管理意见④概念设计研究结论⑤方案设计需要解决的问题
⑥项目设计各环节的综合分析
（3）实施方案（详《流程和标准》中的“实施方案阶段成果标准”）
①规划方案设计任务书②景观方案设计任务书③设计说明及综合技术经济指标④实施方案图纸
⑤重要节点的评审结论意见
⑥（详规及方案）报建的政府批复意见⑦物业管理模式的建议与结论⑧销售包装的建议和要求
⑨相关部门在本阶段的工作成果（成本测算书、工程甲供物料表、项目
材料新技术应用方案）
（4）施工图审图意见①施图设计任务书②施工图设计单位招标文件③施工图设计合同及补充协议④施工图条件图会审记录⑤基础施工图会审记录⑥施工图设计图纸
⑦全套土建施工图会审记录
附录A集团规划设计评审会管理办法
⑧相关部门在本阶段的工作成果
（5）卖场的销售包装设计方案①销售包装总体计划②销售包装卖场设计合同③销售包装设计任务书④销售包装卖场设计方案⑤相关部门在本阶段的工作成果
（6）交楼标准室内设计方案①交楼标准室内设计合同②交楼标准室内设计任务书③交楼标准室内设计方案④相关部门在本阶段的工作成果
（7）销售资料
①开发商、设计单位、施工单位、监理单位、物业管理单位等的情况介绍②规划设计说明(宗地情况、规划设计、经济技术指标、景观设计)③住宅设计说明（户型变化说明及楼栋编号、户型建筑面积及使用面积一览表、建材装修及设备标准、户型设计说明）④配套设施设计说明⑤其他
Ⅰ集团规划设计部对一线公司上报备案文件进行审核，发现不符要求的，可以要求一线公司补充、完善。
Ⅱ规划设计部在一线公司上报备案文件7天内将审查意见回复给项目操作公司，并抄送集团领导。上报集团规划设计部备案文件及审查意见作为资料存档。
附录A集团规划设计评审会管理办法
Ⅲ本管理办法的解释权归集团规划设计部。
四、集团单体确认管理办法
1、目的
为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与
成果标准》（以下简称《流程和标准》）中实施方案阶段的“集团单体确认”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。
2、负责部门和申请时间要求
集团规划设计部负责“集团单体确认”评审，“集团单体确认”的时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在“集团单体确认”前至少7个工作日向规划设计部提出正式申请，至少应提前3个工作日提交评审文件。对单体方案设计的补充要求详见附件一。
3、评审文件应包括内容
（1）集团规划设计部对规划设计评审会的结论意见；外部专家规划设计
评审会的的结论意见（可选）；集团规划设计部规划确认的结论意见。（2）规划及单体的设计文件a.建筑设计说明
b.综合技术经济指标(详《万科集团项目设计成果标准》第四部分2.3附录表格)
c.集团单体确认图纸，目录详附件二，深度要求详《万科集团项目设计成果标准》第四部分3.2实施方案图纸深度要求。
（3）市场营销部门的意见，其要求详附件三；
（4）成本管理部门对不同类型住宅和公共建筑单体每平米的成本估算。
4、受理申请时间
集团规划设计部将在收到评审文件之后的3个工作日内，依据《万科集团项目设
附录A集团规划设计评审会管理办法
计流程》与《成果标准》对文件的内容、成果深度进行审核。如发现所提交评审文件不符要求，集团规划设计部有权要求“集团单体确认”延期。
5、“集团单体确认”的两种方式：
1）集团规划设计部对提交评审的文件直接进行审查确认，并正式发文知会项目操作公司《集团单体确认意见》；该意见作为项目资料存档。2）集团规划设计部对提交评审的文件进行审查后，发文知会项目操作公司召开集团范围的评审会进行确认。会议召开的地点、时间及具体会务组织工作由集团规划设计部及项目操作公司协商确定。会议的组织要求详附件四。
6、《集团单体确认意见》应包含内容：
（1）总体评述：对提交评审的文件的内容、成果深度的总体意见以及对《集团规划确认意见》的执行情况的评述（2）对规划及单体设计文件的审核意见（3）下一步工作的建议及要求
7、评审会议纪要内容
如召开“集团单体确认评审会”，由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，
应包含以下内容：
（1）总体评述：对提交评审的文件的内容、成果深度的总体意见以及对《集团规划确认意见》的执行情况的评述（2）会议中对规划及单体设计文件的主要评审意见（3）下一步工作的建议及要求
会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并
抄送集团领导和各与会人员。《集团单体确认评审会议纪要》作为资料存档。
附件：
附件1：单体方案设计补充要求附件2：集团单体确认图纸目录
附录A集团规划设计评审会管理办法
附件3：市场营销部门提交集团单体确认评审的文件要求附件4：集团单体确认评审会组织要求
附件1
单体方案设计补充要求
一、在单体方案深化的过程中，项目操作公司与集团规划设计部双方应保持
良好的沟通，以利于“集团单体确认”的顺利进行。
二、项目操作公司提交的“集团单体确认”评审文件应已通过公司的内部评
审，代表公司的整体意见。
三、对面积计算的要求
1.项目操作公司应了解清楚当地对建筑面积计算的详细规定，包括对核增核减面积的规定。
2.住宅单体标准层平面图中应明确标出各功能空间的使用面积，完成户型经济技术指标表。（详《万科集团项目设计成果标准》第四部分3.2实施方案图纸深度要求）
3.在通过“集团规划确认”节点之前应对住宅及配套公共建筑的面积进行较为准确的计算，并同当地面积测绘部门进行沟通。
四、对住宅单体设计的建议
1.住宅单体户型设计应将管线及使用功能集中的厨房和卫生间作为重点进行考虑。
2.住宅单体户型设计需妥善考虑家庭必备电器的摆放及使用，尤其以冰箱、洗衣机、空调（室内、室外）机为重点。
附件2
附录A集团规划设计评审会管理办法
集团单体确认图纸目录
分类序号图纸名称比例1：500～1：10001：500～1：10001：500～1：10001：500～1：10001：100～1：200备注1项目总体总平面布置图2某分期总平面定位图总图3分期总图4分期户型分布图5居住区各级道路详图典型组团或典型住宅单元组合6底层平面图、标准层平面图、屋顶平面1：100图1：1001：10074个立面图8剖面图9分析图10交通分析图（可选）管理示意图（可选）1：3001：300图纸要求详低、多层住宅单体各层平面图、1：100114个立面图、剖面图（需剖切到楼梯间）高层住宅标准层平面图及有差异的各层1：201*2平面图、4个立面图、剖面图（需剖切到楼梯间）13不同住宅单元入口放大平面图14高层住宅户型放大平面图15公建配套1：1001：100详《万科集团项目设计成果标准》第四部分3.2实施方案图纸深度要求住宅单体高层住宅交通核部分放大平面图（标准1：100层）1：200公共建筑各层平面图、164个立面图、剖面图（需剖切到楼梯间）17项目总体或某分期规划工作模型18各住宅单体工作模型其他19各公共建筑工作模型20项目总体或某分期鸟瞰图21各住宅单体效果图1：10001：50或1：1001：100附录A集团规划设计评审会管理办法
22商业及会所效果图附件3
市场营销部门提交集团单体确认评审的文件要求
一、对综合技术经济指标的意见，包括以下内容
1．对规划总体指标、容积率的意见2．对公共服务设施面积的意见3．对住宅产品比例及户型分布的意见4．对停车比例及车位分布的意见
二、对各住宅户型设计的的意见，包括以下内容
1．对户型面积的意见
2．对户型平面功能安排的意见3．对住宅立面设计风格的意见和建议
三、对商业、会所等公共建筑设计的的意见，包括以下内容
1．对功能安排及面积分配合理性的意见2．对立面风格、商业气氛营造的的意见和建议
附件4
集团单体确认评审会组织要求
一、集团单体确认评审会人员组成
集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。“集团单体确认”评审会组织者应在会议召开前至少2日向参会者发出会议
通知及议程。
附录A集团规划设计评审会管理办法
二、集团单体确认评审会议程
1．整体时间安排视项目复杂程度而定，以不超过6个小时为宜。2．评审会具体安排：
（1）．由集团规划设计部项目负责人陈述对所评审文件的内容、成
果深度的初步审核意见，以不超过10分钟为宜
（2）．由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人介绍单体设计在市场、经营、成本方面的分析结论，以及设计工程部门的研究成果,以不超过60分钟为宜
（3）．项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜
（4）．设计单位介绍方案，并向评审人员答疑，以不超过40分钟为宜；
（5）．评审人员就单体方案发表意见，集中讨论，由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜
三、评审会组织安排注意事项
1．会前：
（1）．准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板（2）．如果是视频会议，应与对方同步调试
（3）．准备会议资料：《集团单体确认评审会文件汇编》（详本文第四条）、会议议程。应保证主要评审人员有完整的会议资料
（4）．根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；2．会议用饮料,食品的服务安排：
（1）．会场上应备有饮用水、水果及点心；
（2）．应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；（3）．长时间的评审会应安排好工作餐事宜；
附录A集团规划设计评审会管理办法
3．会议进行过程中应留出适当休息时间,以每60分钟休息10分钟为宜；
4．开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：（1）．与会者应关闭手机以保证会场安静；
（2）．条件允许情况下，安排休息室供设计单位等待使用；（3）．设计单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的限制。
五、规划设计过程控制程序
1.目的
控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求。2.范围
适用于各设计阶段。3.职责
（1）销售部负责提供市场调研和营销策略。
（2）设计部负责技术情报的收集、分析，调研设计单位的基本情况并
与之沟通。
（3）工程部负责对有关的施工工艺要求、施工限制性进行评审。（4）分管销售的副总负责市场调查、营销的领导和协调。（5）总经理负责设计任务书编制工作的领导和协调。4.程序
（1）年度开发计划的编制。
①总经理接收总部下达的年度开发计划。
附录A集团规划设计评审会管理办法
②总经理召开办公会议。③总经理确定年度开发计划。④总经理有权对计划进行调整。（2）设计任务书的编制。
①设计部经理负责起草设计任务书。起草依据公司年度开发计划；销售计划及市场策略；
工程部对施工工艺、施工限制性提出意见；有关法规。
②总经理批准设计任务书（3）设计过程控制
①设计单位的确定及设计过程控制
②设计文件交付后一周内由设计部经理组织设计评审。Ⅰ设计部经理负责评审以下内容有关法规的符合性；建筑设计的符合性；结构设计的符合性；
Ⅳ给排水、电气、煤气设计的符合性。Ⅱ预算部经理负责评审单位造价。Ⅲ工程部经理评审施工工艺限制性。③设计文件的确认。
Ⅰ设计部经理汇总评审意见，并在一周内提交给设计单位。
42附录A集团规划设计评审会管理办法
Ⅱ设计单位更改设计文件。
Ⅲ设计文件交付后一周内，设计部经理组织工程部、销售部、预算部对设计文件进行确认。（4）工程部组织实施设计文件。5.相关文件
《有关法规文件汇编》6.相关表单
（1）《公司年度开发计划》（2）《销售计划》
（3）《销售市场需求调查分析》（4）《设计任务书》
（5）《不同结构类型单位造价分析比较表》（6）《设计评审会议纪要》
附件1：项目建筑方案设计招标文件范本
附录A集团规划设计评审会管理办法
1：项目建筑方案设计招标文件范本
《》规划建筑方案设计招标文件
公司名称年月日
44附件
附录A集团规划设计评审会管理办法
一、工程概况：
二、设计依据及基础资料：
三、设计要求:
附录A集团规划设计评审会管理办法
附录A集团规划设计评审会管理办法
四、评标原则及要求：
五、投标要求：
六、日程安排：
附录A集团规划设计评审会管理办法
1、领取招标文件日期：时间：地点：。2、现场踏勘招标文件答疑日期：时间：地点：。3、发招标文件补充条款（有必要时）日期：时间：地点：。
4、报送标书日期及截止日期：时间：地点：。
5、开标日期：时间：地点：。6、评标决评日期：。七、其他说明事项：
附录A集团规划设计评审会管理办法
八、评选办法：修改记录页码编制：审核：批准：日期：日期：日期：
49修改日期修改人修改状态修改单号生效日期六、设计管理程序
1.目的
附录A集团规划设计评审会管理办法
为规范设计部设计管理和操作程序，以保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性。2.适用范围
适用于设计部设计管理和操作的全过程。3.职责
（1）集团规划设计部和公司总经理层负责整个设计流程中的审批确认。（2）设计部负责公司各项目与设计相关的过程管理和操作。
（3）相关部门，包括项目发展部、市场营销部、成本管理部、工程管理部、材料采购部、项目经理部、财务部、客户服务中心、总经理办公室，负责在整个设计流程中的相关部门工作。4.工作程序（1）投资分析阶段
①根据公司对项目进行可研工作的要求和相关部门提供的项目基础资料（包括项目发展部的基础资料、市场营销部的产品设计要求、竞争楼盘资料和市场意见、工程管理部的工程技术资料、成本管理部的成本测算）开展投资分析阶段工作，完成《项目可行性研究报告规划设计部分》；③本阶段工作详见《设计前期作业指引》；（2）设计前期阶段
①在集团立项审批通过后，开始设计前期阶段工作，完成概念设计研究，并制定项目设计计划，报集团规划设计部确认；
④在概念设计研究结论和项目设计计划经公司确认后，编制《项目设计指导
书》；
⑤本阶段工作详见《设计前期作业指引》；（3）实施方案阶段
①根据《项目设计指导书》完成规划设计方案、单体方案设计、建筑、结构、设备、总图方案深入设计，并通过公司确认，形成实施方案，详
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