关于高校小区物业管理工作的汇报
关于高校小区物业管理工作的汇报
各位业主：
南昌大学后勤服务集团昌健物业于201*年3月31日进驻高校住宅小区，在各位业主的关爱、理解和支持下，我物业管理处全体员工始终坚持以人为本的服务理念，坚持为教职员工服务的宗旨，坚持创建文明和谐小区的目标，积极努力的工作，现将半年来所做工作以及了解到的问题汇报如下：一、半年来做的主要工作1、
5月1日对小区机动车辆实行单行道管理。小区实行车辆单行道管理，实行之初，就得到了广大业主和车主的理解和支持，尽管个别车主有意见甚至有抵触情绪，但是在业委会、公司、管理处全体人员的耐心解释下，也都能逐步自觉地按规定行使，使小区的交通管理规范、车辆行驶畅通。2、
对秩序维护员进行调整和整顿，秩序维护员由原来的每星期休息一天调整到每二个星期休息一天，增加了巡逻次数，保证晚班、中班有四人在岗。并且在集团的大力支持下更换了秩序维护员服装。3、
解决了小区水管经常爆裂问题。自我公司进驻开始，每月小区水管的爆管次数多达五六次，造成了水资源的严重浪费，业主的生活质量受到了影响。小区管理处工作人员认真对小区供水系统进行多方面的了解、综合分析每次爆管的原因，最后采取人工操作闸门，控制进水量，避免了水锤现象，使小区的爆管问题得到了有效的解决。4、
高校小区的四部电梯存在严重的零部件老化，运行故障率高，业主反映强烈。进驻之初，我们就围绕这一事关业主安全的电梯问题做了几件事，首先，在业委会的支持下，通过招标形式，选择了电梯维保公司，并将九千多元的维修费用降到八千余元，对四部电梯进行了检修；其次，对电梯进行了年检；第三，近一个多月，又发现14栋2部电梯的门轮全部老化，变型，在征得业委会的同意和支持下，又出资二千多元对14栋二部电梯更换了门轮。5、
每遇下雨，15栋地下室就会严重积水，给业主带来了诸多的不便，业主意见很大，尽管如此，以往的物业公司也都没从根本上解决这一问题。为了彻底解决这一难题，我们管理处全体人员一面对积水进行清扫，一面查找渗漏点，原因搞清后，并亲自施工，使多年的渗漏问题得以根本解决。6、
14栋化粪池每星期均会堵塞，发现此情况后，管理处组织人员进行了开挖，发现化粪池连接排水管的中间部位竞无完整的管道，泥土塌陷造成堵塞，经与业委会协商，现已重新铺设了管道。7、五栋二单元从一楼到三楼均出现污水从地漏溢出的现象，通过管理处
员工排查发现是排水管堵塞，并提出了解决方案主动上门协调，每户业主同意出60元重新铺设了排水管道，从而彻底解决了堵塞问题。8、
9栋有一5楼的卫生间往4楼渗水，这一问题持续了5年之久，不但前面的三家物业公司均未能解决，甚至双方学校的主管领导出面也不了了之。我们公司进驻后，通过与双方多次耐心细致的协调，并提出解决问题的方案与他们协商，最终形成了一致的意见，使这一老大难问题得以圆满解决。9、
小区现有的灭火器全是小区交付使用时配置的，现已全部过期、失效。在我们的建议下，业委会苦于经费，同意只灌二十瓶，但远不够小区使用，鉴于此情况，管理处借创建文明城市的机遇主动向住地政府求援，得到了当地居委会的大力支持，支援了小区62瓶全新的灭火器。
10、为了减少小区内的安全隐患，在征得业主和业委会的支持下，对西门口与学校交汇处的入口安装了护栏，挡住了电动车、摩托车的进出，有效地减少了机动车辆在小区内的通行。
11、为了配合南昌市争创文明城市，管理处配合青山湖区房管局、高新社区居委会在小区安装了三个报刊栏，同时对小区的环境卫生、绿化进行突击整治，得到了房管局的充分肯定，本小区也列入房管局的推检单位。12、由于前一物业在撤离时带走了3月份以前的水电表基数，给水电费用的结算造成了很大的麻烦，管理处在集团的支持下组织员工对每家每户的水电表进行查抄核对，彻底弄清了所有业主家的水电表基数。
13、前一物业为了降低损耗，减少管理成本，在小区实行限时供水。昌健物业接管后为了确保每位业主的用水需求，我们实行了二十四小时不间断供水。
14、自入驻以来，物管处共抓住小偷三名，发现业主未上锁的摩托车、电动车、自行车多达50多辆。积极建议业委会在有限经费的情况下，先行对小区的周边围墙安装红外线安防报警系统，此建议已被业委会采纳。15、物管处现已与青山湖区政府有关部门，与当地派出所、市自来水公司、城管等众多部门建立了良好关系。
16、小区供水系统改造工程的前期工作已取得了重大进展，并即将签订施工合同。
17、在创建文明城市活动中，我们在青山湖区房管局的指导下，小区物业管理处的内部建设得到进一步加强，各项制度、各种图表进一步规范，积累了经验。
18、在我们的建议下，业委会对发电机组进行了修理，确保了高层在特殊情况下的用电需求。
19、为了配合对进出小区的车辆实行西进北出单行道管理工作，在业委会的支持下，在二个入口处重新安装了道闸，这对小区车辆的安全通行发挥了积极的作用。
二、小区目前存在的主要问题：
我公司接管小区物业后，对小区的基础设施、公用设备、消防系统进行了一次较为全面的检查验收，暴露出来的问题是难以想象得到的，现汇报如下：1、消防系统处于瘫痪状态，两栋高层的消防水箱已废弃多年，消防管道
长年处于无水状态，消防报警系统已成一个空壳，主要的零部件全被盗光。另外，灭火器仍有不少是过期失效的，消防带枪头大部份被盗。2、高压柜的原配工具荡然无存，严重的是这些原配工具除了厂家能配以
外，在南昌市无法配到。3、小区无安防监控系统。4、小区车位严重缺乏。
5、小区“先天不足”，没有维修基金。
6、小区与当地政府有关部门的关系尚未理顺，小区现是“几不管”住宅
小区。
三、近期的主要工作：
1、在业委会的支持下，在小区围墙安装红外线对射报警系统。2、在各栋落水管上安装带刺的钢丝，防小偷攀爬。3、在一个半月内完成供水系统改造工程。
4、启动车位规划、设计、征集车辆管理方案的工作。
昌健物业高校小区管理处
201*-10-
扩展阅读：关于建宁县小区物业管理工作情况汇报
关于建宁县小区物业管理工作情况汇报
一、基本情况
近年来，随着城市化步伐的不断加快，我县房地产业得到了迅猛发展，县城人口迅速增加，居民住宅小区物业管理已成为城市管理的重要组成部分。截至目前，在我县城区规划面积中新建有万安、青云岭、景秀花园、福城、江源水都、青山南苑等小区。在已入住的以上这些居民小区中，物业管理主要有以下几种模式，即：物业公司管理的有江源水都居民小区；开发商兼顾物业的有福城居民小区；业主自己管理的有景秀花园、万安2个居民小区；青山南苑、青云岭小区没有物业管理业主也无自治管理。以上小区都还未成立业主委员会。
现在我县居民住宅小区物业管理工作主要由县规划建设局房管所管理，濉城镇下属社区居委会协助管理，可以说目前我县居民的小区物业管理尚不能适应形势发展和居民生活的要求，产生的问题较多，群众意见较大，物业管理运行很不规范。
二、存在的主要问题
（一）对小区物业管理工作还没有引起足够的重视，综合协调管理机制尚未形成。一是对物业管理条例学习宣传贯彻不够、认识不足，监管制度和具体细则还没有建立起来；二是物业管理工作没有明确的主管部门和对应的工作机构，部门职责不够分明；三是物业公司、社区（居委会）、开发商和业主之间的关系尚未理顺，责任不明确。（二）前期规划建设遗留问题多，实行物业管理条件不足，业主对现状不满意。一是一些早期开发的小区缺乏整体规划，同一小区多家开发或产权单位，物业管理出现交叉或空缺现象；二是有的小区没有按规划要求和物业管理条例规定配套物业用房、社区用房及其它共用设施；三是有的小区在交工验收后，存在绿地改作他用、房屋质量差、资料不全等问题，引发业主不满。四是许多小区为开放式，一楼为商铺、餐饮店等各类人员进出频繁，存在较多安全隐患。
（三）物业管理服务滞后，不适应小区建设管理工作的快速发展。在我县现有的物业公司的管理服务，不能满足小区居民的需求。
（四）旧住宅小区公共基础设施老化、破损严重。目前，我县尚有许多旧宅小区和散居区，这些旧住宅小区建设年代早，房屋质量差、配套设施不完善，产权多样化，缺少维修改造资金，小区的保洁目前基本由共建单位和社区勉强维持，而小区绿化、路面维护、下水入网、垃圾清运等问题较多，居民意见很大。
（五）物业收费难，影响了物业管理的正常运行。一些小区业主仍习惯于享受过去的政府福利性服务，有偿服务意识淡薄。部分业主对物业管理期望值较高，如达不到自己的要求，就拒交物业管理费，以致次年其他业主学样，也拒交，直接拖垮物业公司，导致物业公司难以继续，进而形成恶性循环。
三、几点建议
结合我县居民小区物业管理中存在的主要问题，为了进一步规范和推动我县居民小区物业管理工作，逐步提高物业管理水平，提出如下几点建议：
（一）明确部门职责，及时制定物业管理实施细则。一是要建立县、镇（社区）物业管理综合协调机制，逐步形成政府监管、行业自律和业主自治相结合的综合管理格局；二是县政府要根据《三明市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）》的有关规定，结合我县实际，进一步明确在小区物业管理中，从前期的设计、建设、验收到业主的入住使用、投诉受理等具体环节的工作程序和工作职责，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务，以及对物业收费标准和收费办法进行公示公开等具体事项，形成具有可操作性的实施办法和细则，下发执行。
（二）加大宣传力度，加强对业主委员会的指导。县政府及相关部门要加大对物业管理条例的宣传贯彻力度，使小区居民、建设单位、施工企业等都能了解物业管理法规，自觉履行职责。要加强对业主大会、业主委员会的指导，增强业主维权意识、自治意识、有偿服务意识，组建业主委员会，指导小区业主委员会建立并完善、规范业主委员会的运作制度和章程，使业主委员会切实发挥应有的作用。
（三）把好规划建设关，为后期物业管理创造良好环境。政府要督促规划、建设等部门要加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计审查、建设监督、竣工验收等具体环节进行把关，确保达标。尽量建成一个大的小区避免建成多个住户分散的居住小区出现，建成封闭式，各楼一层不设各单独商铺，建统一规范商场。要规范开发商建设行为，严格按照规划实施建设，对在建设过程中擅自变更规划要求的、市政公用基础设施和小区公用设施不配套的、工程质量低劣的，应及时纠正促其整改，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为实施物业管理奠定必要的基础。
（四）提高物业管理水平，构建物业管理与社区建设互动机制。政府及有关部门应牵头聘请正规的物业管理公司，同时加强引导和指导物业管理企业抓好业务培训，提高物业管理人员素质，完善从业人员资格证书制度。改善服务态度和方式，增强收费透明度，公示服务项目和收费标准，以优质的服务争取业主的支持、增强业主的主动缴费意识。政府可通过设立物业补助基金等适当方式对特困户及丧失劳动力的困难户进行补助。社区（居委会）要及时联系指导物业管理企业、业主大会、业主委员会积极发挥作用，配合有关部门共同做好小区的管理工作，为小区业主提供清洁、卫生、安全、舒适的生活环境。
（五）加大投入力度，加快旧小区的改造步伐。一是政府要组织有关部门全面摸清旧小区楼房栋数、面积、户数和原产权单位底数以及存在问题等，为下一步改造工作做好准备；二是政府应对供水、供电等基础设施欠帐较多，又无维修资金来源的小区，按照轻重缓急，列入计划，逐年改造，而后交由物业公司或所在社区接管，逐步建立长效管理机制，从源头上解决旧小区的环境改造、物业管理问题。
（六）加强物业监管队伍的建设，进一步完善和规范物业管理的监管体系。一是建议成立物业管理站（或物业服务中心），配备专职人员，投入工作经费，明确工作职责，可采取试点先行，以点带面的办法，取得经验后，逐步推行；二是建立基层投诉受理机制，如在主管部门或濉城镇（社区）设立投诉中心，受理业主委员会、业主和物业管理企业对违反物业管理条例行为的投诉；三是政府适时启动责任追究制，对于在物业管理中不积极履职的部门及个人进行责任追究；四是通过建立条块结合，以块为主的物业管理网络，努力将物业管理融入社区管理，形成社会联动、齐抓共管的新格局。
（七）积极协调有关部门，逐步理顺维修基金的使用渠道。应积极协调有关部门，尽快理顺房屋维修基金的使用管理机制，让房屋维修基金的收缴、使用公开透明，使维修基金真正发挥作用。
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