前期介入报告
****前期介入报告
前言：****物业公司和地产公司属于同一个集体公司，一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用。
*****项目物业服务费标准为：住宅：2.50元//月，商业：8.00元//月，根据物业服务质价相符的原则，应提供5级服务标准。为了达到或超出业户的期望值，*****物业根据*****项目的实际情况，对物业前期介入做成报告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）监控中心靠近大堂的非承重墙现未施工，为了提供优质服务和节约人力成本，此处拟将非承重
墙更改为推拉玻璃门和窗户。以减少不必要的费用支出（现很多开发商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。
保安宿舍（包括卫生间、洗澡间、晾衣间）及物料仓库、清洁工工具房拟在地下室，请设计部、
工程部和物业确定位置并给予基础方面的解决落实。
高层楼宇应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池（现设计有接水
管，但无洗手池和排水）
道闸系统：道闸须采用栏栅式的，防止人员从此处出入，弱电进场安装须请物业参与绿化带植物物品种（尤其是高档大型牧业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错
落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍），楼层垃圾桶摆放位置墙面采取刷白
色油漆、仿瓷或粘贴一定高度的瓷砖
小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易褪色的油漆管（以减少高空作业）。小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕
大风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）
垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响
小区安宁。并设置有水源和排水，便于清洗。
单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共
照明用电量）。
凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空
调滴水面造成地面青苔）。
建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送少窗安装防护栏（以减少和杜绝高空抛
物现象）
各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。重要管路和线路要预留备用管线或活口。（以免日后发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生
锈而破裂（镀锌管）设计时最好设置套管。
小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料配件尽量选用市面
上有的普通规格的标准和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号和规格。
涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、搞
挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度符合要求。
所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、
供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购地址及单位联系电话，工程部应建立供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的档案目录
（１９）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、
电话交换系统等）采购和安装须有物业参与，延长使用寿命提出物业的建议，目的是节约维护成本，从前期进行风险的规避。并对所有设施设备使用寿命进行市场调查，并要求厂家做出质保承诺对质保期的确定，除了国家规定外，尽量延长质保时间，也是对产品质量的检验，这些供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
（２０）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部
门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防没合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯交配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供供货安装单位一并解决。
（２１）工程部需配合物业工程技术人员一起，做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料、尤其
是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。
（２２）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。
以上是****前期介入报告，物业提出的相关意见和建议，请集团领导及设计部、工程部对相关问题给予重视、解决、协调。并对意见建议逐一反馈。
扩展阅读：前期物业介入工程工作报告
前期物业介入工程工作报告
青城华府项目自201*年11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面（主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等）。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。一.规划设计阶段：
从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告；总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题（如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等）。在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行探讨，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑（如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻；绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响；建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等；水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时便于更换；电梯间的电梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线，以便节约用电，其控制应具备光亮自动控制技术；另外，应采用通用型灯座，耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用
节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关，以便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，尽量不靠近住所，东西两侧，以利风向，使气味不聚集小区，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，各类井盖尽量避免安装在主干路上；所有重要埋设管线应做好地面标示；重要管路，在过路时应注意抗压设计；重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位，防止因没有设计造成住户乱装，影响房屋外观；商铺前后应预留空调位及排水管）。二.关注施工质量，紧跟施工进度，提出合理建议：
坚持参加项目周例会和监理例会，以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度，要求工程组每日亲临施工现场，了解施工情况，及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照，如实反应到监理和项目部（如：①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯，不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统，通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实，存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井，主污排水管不按规范夯实垫层）。在项目领导的重视下，以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。
三.加强工程人员的专业技能培训：
结合项目工程进展拟定了工程培训计划，主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。
以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作，针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量，坚持抓好工程人员的专业技能培训（如：《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》）。重点抓好接管验收（如：①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标
准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位，适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉、争纷）。
青城华府管理处201*年9月10日
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