公司年度工作总结上交稿
**物业管理有限公司201*年度工作总结
201*年度，我们的工作总结分为两个部分，一是重点工作小结，二是针对一年来公司存在的问题，并提出解决的思路（详见年后的管理评审报告）。
一、除了日常工作之外，我们主要工作重点放在以下几个方面：
1、经营目标责任制的落实。全公司的目标责任制完成情况良好，主要体现在三方面的目标：一是责任目标，全公司未有重大安全的责任事故发生；二是服务目标，通过座谈会、面谈、回访、随机抽样调查等，业主对物业管理服务的满意程度较高；三是经营目标，全公司各管理处完成了年初下达的经营目标，为公司今后的良性发展继续创造了条件。（具体请参见《物业公司201*年度经营情况分析汇总表》）。
2、进行了两次管理评审（年度管理评审、特别管理评审）：针对201*年度的工作，我们在201*年初召开管理评审会议，针对一月份**锦江员工食堂的煤气管道爆炸事宜和十月份的“龙王”台风突袭灾害召开了二次特别管理评审会议，各职能部门，物业处主任、主管及员工骨干参加了管理评审会议及特别管理评审会议，通过管理评审，我们肯定了成绩，找出了问题，并针对问题提出了改进思路（注：201*年度的评审待春节后十天内进行）。
3、江南水都一期东西区新区的前期介入及交接楼工作：各职能部门及江南水都物业管理中心都能积极主动配合集团相关部门做好各项相关工作，有超前服务意识，严格把好交接环节的质量关，发现问题及时提出整改意见与建议。新项目各项工作都能按计划有条不紊地开展。当然，在工作中我们也遇到许多困难，这一期购房的业主对新的物业管理服务的期望值很大，既是压力也是动力，面对困难、面对压力从上到下都能从集团利益的大局出发，精诚合作、兢兢业业，做好了水都一期1200余户的物业交接工作。同时严格二次装修管理，把违规装修尽量控制最低限度（不影响外观、不侵犯相邻权），得到广大业主的认可。
4、进一步完善了各项激励机制：①把管理干部，尤其是各职能部门与管理处第一负责人培训员工的工作与能力作为考核干部的重要指标，依贡献大小年终给予了适当的奖励；②以融锦为试点，通过摸底、调研，在201*年的基础上，对工程技术人员试行周六日工作制，并调升其工资水平，此举在于达到减员增效的目的。另外也尝试将部分小区的保洁绿化工作进行外包，在保证质量的前提下，省却了相应的管理成本和费用及部分风险；同时安防员工资改革，吸引了人才，稳定了安防队伍；③组织三次计100余人次到长乐下沙参加素质拓展活动，大大增加了企业的向心力和员工的团队合作精神。
5、以质量方针为引导，坚持不懈执行质量管理体系，各部（处）都能重视物业管理服务的各个过程，并在工作中把好质量关，坚持公司层面的检查、督导制度。各职能部门能有计划、有针对性地下各管理处检查、督导工作，
6、元洪锦江一期参加“国家级优秀住宅示范小区”（简称“国优”，下同）的评比工作以高分获得通过，**三区的“省优”的复评工作也顺利通过。**锦江A区的“省优”参评也以高分获得通过。以上这些评优工作均得到了考评专家的一致称赞和好评。
7、进一步加强培训的力度、深度和频次：全公司各种类型、工种的培训全年共计126场（不包括各处的小型培训）。如员工规范的礼貌礼仪、质量体系概论、《物业管理条例》专题讲座及机电维保要点、案例分析、法律法规、操作规程、岗位技能等多方面的培训，广大员工颇有收益。组织部分管理干部在作业指导书的基础上编写了内部培训的教材，有楼管员应知应会及各工作流程、绿化卫生工的操作要求及工作标准；工程技术人员应掌握的专业技
能要求与操作注意事项；各工种口进一步充实了《安全生产手册》的内容等。同时也编写了《各口的培训教材》和《危机管理手册》，这对增加全体员工的危机防范意识以及降低企业的经营风险具有重大而深远的意义。
组织骨干员工前往深圳、广州、厦门参观学习，与同行进行广泛的沟通交流和经验总结，收益非浅。通过学习外地同行先进的物业管理经验，开拓了思路，找出自身存在的差距。
8、为提升企业的市场竞争能力与增加经济创收，公司积极开拓市场，对福州的“华城国际”和福清的“阳光锦城”两个项目进行物业管理顾问服务。两个项目的工作开展受到了被服务方的好评。
9、公司作为行业的龙头企业，积极参与行业的管理中：①为地方物业管理的法律法规、政策的修订与改进提出建设性的意见与建议；②协助省、市物业管理协会开展物业管理招投标项目的专家评议，物业管理项目经理培训班等活动及事宜的开展。
10、社区文化活动的开展有了更多实质性的内容，除个别小区外，大部分社区一年来开展了多种形式的社区文化活动，如与业主面对面的座谈、沟通会，组织业主郊游、登山、象棋、扑克、游泳、篮球、车友会等比赛，开展业主书画展等，各管理处都能较好地利用宣传、告示栏这个平台，为业主提供管理与服务信息；与业主建立良好沟通；同时，发挥员工们的智慧，增加活动内容，组织业主进行小型的文艺演出活动，丰富业主的生活，宣传栏上增加业主论坛，请业主写文章投稿，宣传社区及发扬光大“好人好事”，批评有违社会公德、小区公约的现象，让业主参与到管理活动中的同时，对我们的管理活动也起到监督作用。充分得利用宣传栏、公示栏，向业主宣传物业管理法律法规，宣导物业服务消费意识，达到了物业与业主互相理解共同构建和谐社区的目的。
二、存在的主要问题：（解决思路及措施详见管理评审报告）
1、人才的招聘：随着集团公司近年来的发展，公司的楼盘也在大幅增加，人员的需求日
显重要和不足，市场整体应聘人员缺乏，尤其是项目经理、工程技术人员、安防人员。2、培训工作：培训是我们公司的核心竞争之所在，随着物业行业的飞速发展，广大业主
对物业管理服务工作的期望和需求也越来越高，故高素质的物业管理服务人才日显紧缺，也成为我司今后发展的一个重点、难点和焦点所在；各层次培训工作的系统性、计划性、针对性有待进一步完善，培训内容需要进一步充实。新干部有待进一步的带导、磨练；部分职能部门的干部缺乏创新意识及思路。
3、企业文化教育方面虽然举办了许多活动，但如何向员工宣导正确的管理服务理念、经
营理念，树立员工健康的职业法规、人生价值观方面，不论在行式上还是具体工作落实方面，做得很不够。另外广大业主的物业管理方面的意识还不够。
4、各职能部门在基层检查工作过程中，有时存在有检查而无督导、走过场的现象，不能
给基层实质性的指导帮助。问责制落实有不到位现象，公司的高层管理者重视，但在落实到基层时会出现“打折扣”和“走样”的现象。5、企业的人事成本相对较高;企业的激励机制还要完善。
201*年度工作计划
201*年在做好日常物业管理服务工作之外，我们重点要做好以下几方面的工作：
一、做好目标责任制的落实工作，量化指标，层层落实，按质按量按时完成集团公司给我们下达的经营指标和各项任务（二月底召开专题会，并签责任状）；
二、针对201*年度的工作，在201*年二月份召开管理评审会议，各职能部门，物业处主任、主管及员工骨干参加管理评审会议，通过管理评审，我们肯定成绩，找出问题，并针对问题提出改进思路。如有特殊情况发生，则立即召开相关方进行特别管理评审会议。
同时，以质量方针为引导，坚持不懈执行质量管理体系，要求各部（处）进一步细化物业管理服务的各个过程，并在工作中把好质量关，坚持公司层面的检查、督导制度。各职能部门能有计划、有针对性地下各管理处检查、督导工作，尽量把管理服务工作做得更细致，更充实。
总裁提出：“要加强服务意识，提升管理服务水平。”我们的具体措施有：
1、各部（处）针对不足，提出具体改进措施（详见201*年度管理评审报告）；由各职能部门对口落实、优化各管理处的早会制度、例会制度，质保部重点落实各管理处日检、周检、月检制度的执行情况及有效性。
2、针对业户意见征询调查、员工满意度调查中的合理意见，改进相关工作，提升业主、员工满意度；
3、通过各类培训、教育、素质拓展等活动，提高团队的执行力；
4、宣导“忧患危机意识”、学习先进，保持**物业管理行业龙头的领先地位。5、为业主及物业提供优质管理服务的同时，从集团大局出发，为开发商的销售提供有力支持。
三、新项目的前期介入及交接楼工作（**锦江D区13万平方米面积及江南水都二期34万平方米面积，3440户）：各职能部门及相应的物业管理中心（处）都要积极主动配合集团相关部门做好各项相关工作，要有超前服务意识，严格把好交接环节的质量关，发现问题及时提出整改意见与建议。同时严格二次装修管理，在物业管理服务过程中通过真诚的服务，化解业主对开发商工程遗留问题的抱怨（三月份召开新项目融锦D区交接的策划专题会，八月份召开新项目水都杰座交接策划专题会）。
四、人才的招聘：随着集团公司近年来的发展，公司的楼盘也在大幅增加，人员的需求日显重要和不足，市场整体应聘人员缺乏，尤其是项目经理、工程技术人员、安防人员，是我们拟通过全方位的途径进行人才的吸引；二是同时也大力培养内部的员工；三是作相应的人才储备（人事行政部对以上问题均须拿出具体方案）；
五、培训工作：培训是我们公司的核心竞争之所在，随着物业行业的飞速发展，广大业主对物业管理服务工作的期望和需求也越来越高，故高素质的物业管理服务人才日显紧缺，
也成为我司今后发展的一个重点、难点和焦点所在；各层次培训工作的系统性、计划性、针对性有待进一步完善，培训内容需要进一步充实思路：全方位开展对全体员工的培训工作，内部的培训师队伍要通过自身强化的学习及培训，提升授课水平，培训内容地更加深化、细化和固化及优化，内部开展“师徒制”，做好“传、帮、带”的工作，继续强化培训及规范基层员工服务的礼仪及言行举止，将提升服务水平落实在实处、细处。组织中、高层管理干部参加素质拓展训练，主要是提升管理水平。
六、进一步完善各项激励机制。一是对保洁口的工资实行改革（参照安防口的做法），把过节费、年终奖摊算到每月的工资之中；一是对现有的各项激励机制进一步完善，通过激励机制增强组织凝聚力、稳定员工队伍（2月底召开完善各项激励机制的专题会）。
七、完善正、负激励机制，实施问责制（三月份召开相关专题会，修改有关制度）。八、召开物业管理经验交流会（上半年及下半年各一次）。
九、继续参加物业行业的“评优”工作：**锦江A区参评“国家级优秀住宅示范小区”，江南水都一期参评“福州市优秀住宅示范小区”；其它评优项目的复评工作。
十、完善各口的培训教材和《危机管理手册》，编写《企业文化手册》。十一、继续拓展相应的物业管理顾问服务。
十二、开展多种形式的社区文化活动、企业文化活动。
十三、大力开展节能降耗、开源节流活动，制定相关制度与措施（三月份由工程会同客服口召开专题会）。
十四、完善资产盘点的制度，保证公司物流顺畅及资产安全（三月份由总经理主持召开相关专题会）。
总之，新的一年是充满期待和改革的一年，我们一定要把物业管理服务工作做得更深、更细、更透，以满足广大业主的需求，为集团的发展提供有利支持！
**物业管理有限公司201*年12月28日
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