火车南站现有商铺招商计划书
南京火车南站商铺招商项目计划书
一、项目基本状况
地理位置：南京火车南站地处双龙大道、机场高速、绕城公路、秦淮新河围合而成的长方形区域内，占地2平方公里，距南京市市中心约10.5公里。南京南站是京沪高速铁路五大客运站之一，地理位置俱佳。
周边环境：政府对南京南站地区的四大定位中，已明确南站周边地区未来是高端智力服务区、是标志性的门户地区。南站地区连接江宁和雨花台两个大区，周围交通便利，环境优美，拥有良好的房产开发条件。有关部门统计，南站地区及其周边未来估计将有100万居民在此安家。众商家也纷纷将眼光投向了南站地区。以雨花台区为例，就正在积极规划与南京南站的对接工程。计划在此建设一个现代化的宁南商贸区，包括交通枢纽型商业区、开放式购物公园区和特色专业型街区三大组团。有关部门透露，一项围绕南京南站周边地区开发、总投资达300亿元的庞大发展规划已经进入实质性操作阶段。加以时日会形成以南京南站为中心的新的商业、服务业中心。
建筑结构：设京沪场、沪汉蓉宁杭场、宁安场三个接发列车场，共15台28线，主要由地下二层，地上三层组成。地下一层和二层分别为南京地铁一、三号线的站厅层和站台层。地面层为地铁和车站的进出站层，二层为车站的站台层，三层为高架候车层。
配套设施：中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三层通过自动扶梯上下行走便捷，此外水电容量充足。
招租面积：南京南站总建筑面积38.7万平方米，主站房28.1万平方米，规划商业实际使用面积1.75万平方米，分布在到达层、候车层和商业夹层。
二、商业环境分析
1、周边商业市场简析
本项目周边的商业中心基本上正在建设中，目前还没有大型文化、商务、金融中心，目前还没形成商业中心。
2、商业市场存在空白
从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、大型超市、大型商场，商业有一定发展空间。
三、优劣分析
长远发展优势：
1、交通方便，商铺位于南京南站内，人口流量大；
2、17500平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；3、有一定的升值潜力；
4、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；
5、区域认知度的提高将为南站商业发展带来契机。
近期内优势（3年内）：
南京火车南站是亚洲最大的交通枢纽，每天进出车站的大流量旅客就是商铺潜在的、固定的顾客群体。
劣势：
1、周边配套设施还不完善；
2、商业不繁华，商业氛围没没有形成。
四、市场形象定位
从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，3年内我建议功能定位如下：
1F:2F：3F:
五、招商策略
1、招商方式
采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。
2、招商推广
a、房产、中介网站广告（费用低、时效长、目标客户群集中）b、广告宣传单
c、向一些房产、中介网站发布招租信息
六、租金
根据周边商铺和写字楼的市场价格调查（见附件价格调查表）,我建议该项目价格定位：
楼层1F2F2F基准价2.6～3.31.6～2.21.6～2.2前3年递增系数8%8%8%3年后递增系数8%～15%8%～15%8%～15%备注：1.根据规划，进行整体定位装修，以上2F\\3F价格为装修后的价格；
2.具体递增幅度根据本区域内同类相关物业市场情况定。
七、优惠策略
租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：
一年租期，租金优惠折扣99%；二年租期，租金优惠折扣96%；三年租期，租金优惠折扣93%；
五年及五年以上租期，租金优惠折扣90%。
八、招商步骤
1、商讨该商铺招商定位
2、商铺方案设计
3、商铺广告宣传推广
4、签订合同
扩展阅读：地铁商铺招商计划书
奥体大厦招商策划书
一、项目基本状况地理位置：南京市河西新城建邺区乐山路与奥体大街交叉的地铁一号线中心起点站出入口处、毗邻奥体中心体育会场西大门，并有多条公交路线，交通便利，地理位置俱佳。
周边环境：已建项目有奥体中心大型比赛场地及适合附近居民健身娱乐的游泳馆、羽毛球馆、网球馆外。另有正在建设中的金陵图书馆、艺兰斋艺术馆、江东南路CBD商务中心、南京第一街区、滨江风貌西部休闲游览地等大型居住、文化、商务、休闲、运动的集中地带。
建筑结构：以现代商业配套标准设计建造的三层式结构。建筑面积一层3300m、二层4500m、三层4500m。其中，南北方向开间146m、东西方向进深33m，挑高5m，柱间距5m以上。建筑风格时尚，使得采光充足，外观气派，门前场地开阔，具备足量的停车位。
配套设施：中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三层通过自动扶梯8部、踏步梯1部、供货电梯1部，上下行走便捷，此外水电容量充足。
招租面积：一层3300m、二层4500m、三层1780m
二、商业环境分析1、周边商业市场简析
本项目周边的商业中心基本上正在建设中，目前还没有大型文化、商务、金融中心，人口入住率偏低。2、商业市场存在空白
从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、大型超市、大型商场，商业潜在空间较大。3、商业门市供应量较大
本区域内的其他项目门市供应量较大，比如奥体CBD中心中泰国际广场、紫金西城中心、应天智汇产业园，这些项目基本上是由专业的写字楼和配套的商超商铺构成，都将对本项目价格产生较大的威胁。
三、优劣分析长远发展优势：
1、交通方便，位于奥体中心地铁站出口，并且地铁出口直接通往大楼内部2、13000平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；3、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；
4、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；4、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。
近期内优势（3年内）：
1、由于地理位置优势，写字楼、特色餐饮、美容美体、快捷酒店、培训结构具备一定的竞争力
劣势：
1、商业不繁华，缺少商业氛围；2、目前该区人口入住率低，人流量少
四、市场形象定位
从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，3年内我建议该奥体大厦功能定位如下：
1F:西式餐饮店、特色餐饮店、茶艺馆、商务咖啡厅、百货商场或主题商场、
移动、银行、邮政、联通等
2F（方案1）:美容美体美容中心一家、瑜伽美体一家、高级培训结构、商务
宾馆、写字楼
2F（方案2）：将2F改造成专业的写字楼结构，大小在200~500平方大小之间3F:写字楼
三年后根据该区域发展规模，从1F往3F发展，最终成为地铁大厦商业中心
五、招商策略1、招商方式
采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。2、招商推广
a、大楼外墙广告
b、房产、中介网站广告（费用低、时效长、目标客户群集中）c、广告宣传单
d、向一些房产、中介网站发布招租信息
六、租金
根据周边商铺和写字楼的市场价格调查（见附件价格调查表）,我建议该项目价格定位：楼层基准价前3年递增系数3年后递增系数1F2.6~3.38%8%~15%2F1.6~2.28%8%~15%2F1.6~2.28%8%~15%备注：1.根据规划，将2F进行整体定位装修，以上2F\\3F价格为装修后的价格
2.具体递增幅度根据本区域内同类相关物业市场情况定七、优惠策略
租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：一年租期，租金优惠折扣98%；二年租期，租金优惠折扣96%；
三年租期，租金优惠折扣95%；
五年以上租期，租金优惠折扣93%；
八、招商步骤：
第一步：商讨该商铺招商定位第二步：商铺方案设计第三步：商铺广告宣传推广第四步：签订合同
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