绿城玉兰花园年度总结
绿城玉兰花园年度总结报告在监理实际工作中，本监理部要求施工单位推行全面质量管理，建立健全质量保证体系，做到开工有报告，施工有措施，技术有交底，定位有复查，材料、设备有试验，隐蔽工程有记录，质量有质检、专检，交工有资料。
在工程质量控制方面，采取主动控制与被动控制相结合，监理工作主动进行，以预防为主，对承包商资质进行审查，重点审查企业注册证明和技术等级，交验有关证件(复印件)，了解技术力量简况，主要施工安装经历等，检查砂、石、水泥、钢筋等材料的供应情况及砼、砂浆的配合比。
根据工程特点及影响工程质量的关键部位，审核承包人提交的施工组织设计，并针对其不足之处提出改进意见，核查进厂材料的原始凭证、检测报告等质量证明文件。
进行事前控制，确保工程质量事故不发生或少发生。例如：冬季施工，气温较低，砼浇灌、砌体砌筑、墙壁抹灰等都不易保证质量，因此要求施工单位提供冬季施工方案，提前预防，避免冻害发生。对重要工程部位及易出现质量问题的分部工程制定质量预检措施，例如：土建工程混凝土浇筑工程施工中，大梁结平是工程的重点部位，涉及到墙体砌筑、模板、钢筋绑扎、砼浇灌等多道工序，一旦疏忽就可能造成工程质量事故，一旦出现质量问题后果严重，因此在该部位施工中，加强监控，采取旁站监理措施，严格监理各部位的施工，并对影响施工质量的因素事前提出，要求施工单位编制预防措施及施工方案，从而保证了大梁和结平的施工质量,在主体结构进行幕墙施工,玻璃门窗的安装过程中，加强了材料进场检验，安全施工检查，隐蔽工程双向验收等步骤，确保了在装饰装修阶段，主体施工质量及安全的保障。
加强事中控制，在监理浙江城投施工队的施工过程中，发现该队伍使用的建筑材料粉煤灰砖有质量问题，虽然承包商有实验室的质检报告，但本着为业主负责的态度，及时对该批砖采取平行检验手段进行抽检，确信其各项强度指标满足设计要求后方允许施工单位使用。该队伍在浇筑砼、砌体砌筑、墙壁抹灰施工中也存在质量问题，为保证施工质量，本监理部及时下发监理通知并要求施工单位对质量有缺陷的部位做修补处理，并达到设计、规范要求的质量标准。
在监理工作中，要求施工单位在施工中，按照设计内容、设计要求、施工验收规范，按质、按量施工，确保了施工质量。
在各工序施工中，要求施工单位严格执行国家和地方有关施工安装的质量报验制度，对施工单位交验的有关施工质量报表及时检查认定，根据设计文件及承包合同中有关工程量计算的规定，对承包单位申报的已完工程的工程量进行审核、签认。
监理记录是工程监理不可缺少的环节，本监理部有完整而充分的监理日记，详细的记录了每天施工现场的有关情况，为公平的解决业主与承包商的争端提供可靠的依据。本监理部在绿城玉兰花园工地的监理过程中，积极协调各单位间的关系，使它们相互配合，相互支持，搞好衔接，保证了施工质量和进度。二、几点建议1.严格执行监理程序
目前工地监理工作并未完全按监理程序进行，例如：设计交底，图纸会审，第一次工地会议，向业主和承包商介绍监理工程师及监理内容，制定监理规划、监理细则等工作未按监理程序进行或仅部分按监理程序进行，造成监理工程师到工地后无人问津和不知监理范围及如何监理等现实问题，为避免此类问题在今后监理工作中再次发生，就必须严格执行工程建设监理程序，使监理工程师明确监理任务和监理依据，做好监理工作。2.健全项目监理部组织机构
项目监理机构人员配置应齐全，总监理工程师、专业监理工程师、监理员各岗位职责分工明确，通讯设施齐备，才能保证各施工段的巡视及旁站监理工作，使监理工作不出现纰漏，保证监理工作质量让业主满意。
3.进行监理人员培训、提高全员素质
加强监理工作人员培训，组织员工认真学习《监理规范》及《杭州市地方工程建设监理规程》，统一监理标准，参加市建委、质量监督站举办的各种学习班，了解掌握新政策、新标准，为做好监理工作打下坚实的基础。三、工作感想
所谓实践是检验真理的唯一标准，通过实习，使我们近距离的观察了整个房屋的建造过程，学到了很多很适用的具体的施工知识，在学习实践了许多课内外的具体施工方法的同时还对许多具体施工细节以及管理过程有了更真实更进一步的了解。
施工项目是建筑施工企业对一个建筑产品的施工过程和成果，也就是建筑施工企业的生产对象，可能是一个建设项目的施工，也可能是其中的一个单项工程或单位工程的施工。其主要特征：一是建设项目或是其中的单项工程，或单位工程的施工任务；二是以企业建筑施工企业为管理主体的；三是任务的范围是由工程承包合同界定的。施工项目管理包含以下几方面内容：一、施工项目的组织机构管理二、施工项目质量管理三、施工项目的成本管理
四、施工项目安全生产与文明施工的管理
这次工作经历让我们深刻体会到读书固然是增长知识开阔眼界的途径，但是多一些实践，畅徉于实事当中，触摸一下社会的脉搏，给自己定个位，也是一种绝好的提高自身综合素质的选择。
我们很高兴能来到杭州市建筑工程监理有限公司，也很荣幸能接触到公司的上层领导，每次月度检查，给我们工作中的不足进行指导，使得自己明确了自身的不足，促使我们努力学习，塌实工作，积极面对每一次新的机遇！祝领导新年快乐!
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第三章安装工程
一、电气工程（一）强电工程1.电气工程概况
玉兰花园项目电气毛坯房安装工程由杭州二建安装有限公司施工，8#~-~10#楼精装修由浙江中强总承包，浙江绿城装饰有限公司、上神州长城装饰有限公司、海尔装饰有限公司、等负责公寓楼各自标段的户内电气施工，柯桥电电建公司负责电力工程的施工，杭州晶利灯饰电器有限公司（问张乐平）负责建筑物泛光照明工程的施工，绿城景观公司负责景观照明工程的施工。
2.电气工程设计阶段（1）扩初设计阶段①精装修概念定位
玉兰花园坐落在绍兴县，经反复论证，将8#-10#楼定位于高档精装修住宅。相关电气设计从毛胚房设计转变为精装修设计，在绿城东方设计院电气设计的基础上由金螳螂（设计单位问王磊）进行深化设计，至201*年12月底完成户内精装修电气施工图设计。
对于玉兰花园电力配电设计，原电力供电方案有很大的调整。因柯桥电力局要求所有变电房设在室外，不允许设在地下室，如果按照柯桥电力局的要求去做，将会对整个小区的景观造成很大影响，大大降低小区的品质。为保证小区的品质不受影响，公司邀请柯桥电力局相关人员到杭州的春江花月等楼盘去参观考察，让其了解绿城高层公寓的变电房的做法，经过多方面的努力，对方最终同意玉兰花园变电房设在地下室。
②电气材料、设备选型定位
A.精装修电气部分涵盖了日本大金户式空调系统、美国法控新风系统、芬兰恩斯托（？）地热系统、鸿雁灯光控制系统，户内配德国西门子家用电器、德国莫顿开关面板、基础光源采用德国OSRAM欧思朗照明产品，大量世界著名品牌的引入，构筑起玉兰花园的典雅与豪华。
B.毛坯房配鸿雁开关面板。
C.变配电房设备经过招投标，根据性价比、节能、售后服务等全面比较，选定江苏S-10-1000干式变压器6台、S-10-800干式变压器16台，、S-10-800干式变压器2台。
D.户内电气箱元气件选用法国海格断路器。
第1页共55页F.电气工程主干封闭式母线选用西门子产品，电缆选用浙江万马产品。
G.室外景观照明主要部分的灯具选用北京纵横品牌，光源采用德国OSRAM欧思朗照明产品，确保了玉兰花园景观的高档次。
③暖通、给排水工程的相关材料、设备选型匹配定位。
A.暖通工程在设备招投标时为节约成本，相应的变动较多，体现在实际到位的设备数量、功率等与设计图纸有较大的差别，后期对暖通设备所需匹配的配电柜、进线电缆等进行了及时的调整。
B.给排水工程设备所需匹配的配电柜、进线电缆基本按设计图纸的要求定位。（2）施工图设计阶段①整体设计过程
因整个项目安装图纸三易其稿，而且受到工程进度的制约，导致最后的水、暖、电施工图核对时间较少，存在不相符之处。安装施工单位等图纸会审不够深入，在后期投入了相当的精力梳理、处理设计遗漏问题，对安装进度造成了一定的影响。因此，整体设计过程的把控是极其重要的。（此部分可以取消）
②精装修（户内）配套设计
户内精装修电气施工图纸由浙江省装饰有限公司设计。装修安装设计需与装修设计、安装系统设计配套、同步，避免产生容量不够及安装滞后的情况；委托装修设计时，需包含安装设计的内容。
A.样板房各户型的配套设计是整个精装修配套设计的关键，根据现场实际及装修需要，与设计人员沟通、协调，不断地修正设计方案，并从样板房的展示反馈中收集问题，使设计更趋于人性化。
B.标准层各户型的配套设计在样板房设计的基础上进一步得到完善，样板房施工及成品中发现的问题应在配套设计图纸上妥善地改进。
③设计跟踪与协调
设计跟踪在整个设计过程中尤为重要，通过与设计人员的不断沟通、协调，既保证设计工作的进度，又使设计内容便于掌控。
④经验和教训
A.因图纸设计初步阶段，对当地电力部门的要求不了解，导致图纸多次修改，影响工程进度，因此，充分了解当地电力部门的要求是前期部门和工程部门的重要工作。
B.因精装修图纸设计较晚，许多标高无法确定，且精装修设计的安装图纸不够仔细，
第2页共55页有的精装修设计是将安装部分的设计分包出去的，安装设计人员与精装修设计人员沟通不够充分，导致安装图纸质量不高。
C.对于高档楼盘，设计的用电容量偏小，部分开关选择容量偏小。3．电气工程招投标阶段（1）选择考察单位
①施工图完成后，项目公司从集团其他项目安装合格供方及拥有优秀管理的安装施工单位中筛选了考察单位。
②通过对考察单位相关完成项目及单位资质、团队项目管理能力等多方面进行了综合评定，确定了邀请参加投标的单位。
（2）招标
通过集团公司招投标流程，确定了深蓝广场项目相关电气工程的中标单位（见下表）：
工程名称电气安装工程室外泛光照明工程8#楼标段精装修工程9#楼标段精装修工程10#楼标段精装修工程景观照明工程公、专变配电工程（3）施工界面的划分①与消防报警专业
杭州二建、浙江中强负责消防报警系统的桥架、配管及预埋盒的敷设，有些预埋管因时间较长会堵塞，预埋盒的高度不符合精装修的要求，而消防报警穿线在后，在工程抢工期间才暴露出问题。特别是更改或增加部分的工程，因强电安装单位自身处于抢工，人员安排上倾向明显，虽然经多方协调，最终将问题根治，但对于消防报警工程的进度及调试均造成了一定的影响。
②与弱电专业
杭州二建、浙江中强负责弱电系统的桥架、配管及预埋盒的敷设，有些预埋管因时间较长会堵塞，预埋盒的高度不符合精装修的要求。经与集团总师办、成本部、精装修部等部门沟通，8#-10#户内的弱电配管和公共部位但公共部位由精装修单位施工，更好
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中标施工单位杭州二建、浙江中强问张乐平？苛桥电建公司地促进了工程进度。
③与土建专业
因图纸更改或装修要求，原已安装完成的部分管线、桥架需重新拆装，引起在砂加气墙上开孔，但未完全使用专业开孔器具，导致土建专业的修补工作量增大，且对墙体造成损伤。
④与精装修专业：
杭州二建、浙江中强负责户内箱前面部分的桥架、母线、电缆、进线管道及电缆的施工；楼户内配电箱、照明控制箱安装由精装修单位负责。弱电箱、空调控制面板、新风及地热的控制面板由精装修定位，弱电、空调、地热专业单位负责箱体及控制面板的施工。对于这样的界面划分，有其合理性，在工程进度方面便于控制，也有利于整体观感质量的提升。
⑤与泛光照明专业：
泛光照明工程由专业灯具安装单位杭州晶利灯饰电器有限公司（张乐平）负责灯具的安装，精装修单位负责控制箱到灯具电缆线的敷设，浙江中强负责计量间低压柜出线电缆接头。
⑥与供电局：
柯桥电建公司负责公变房电力设备、进线电缆的安装施工，负责公变计量间低压柜进线电缆接头，负责专变房设备、电缆的安装施工，负责高压侧至变压器、低压柜的电缆接头。杭州二建、浙江中强负责公变计量间低压柜、出线电缆的安装施工，负责专变房低压柜出线电缆的安装施工。
（4）合同的签订
中标通知书发出后，及时对所有的相关合同进行评审，锁定相关内容，限时签订合同，确保工程的顺利推进，并受到法律的保障。
（5）合同跟踪管理
①对合同约定的时间节点进行控制，确保合同的完成。
②对超出合同范围的内容进行协调管理，协商解决相关涉及工程的问题。③及时处理合同约定履约过期事宜，本着互惠互利的原则，本着工程顺利推进的精神，在集团相关职能部门的支持下，完成与相关施工单位的补充协议，按工程实际情况制定合理的交工时间。
④控制甲供材料合同的到货履行。
第4页共55页（6）电气设备招投标
玉兰花园项目主要的电气设备中标情况见下表：
招标内容专变房变压器低压配电柜室内灯具景观照明灯具4．电气工程施工阶段（1）质量管理
①严格按照经审核的电气施工组织设计方案进行施工,并符合相关法律规范要求。②按照201*年12月项目公司组织的精装修交叉图纸会审
③施工过程中对安装隐蔽工程全数检测，狠抓精装修工程的中间（隐蔽工程）验收。④成品保护工作
⑤工程后期组织物业公司、销售部等人员认真做好“一户一验”工作，做好归档记录，对需要整改的内容限时完成。
（2）进度管理①协调性
面对安装专业施工单位多的现状，每隔一天会同监理公司召开安装例会，及时发现、暴露问题，及时采取应对措施解决问题，做好各专业的协调工作，以确保对安装工程施工质量、进度、安全等各方面的实时跟踪，确保安装工程处于受控状态。充分调动监理人员的积极性，深入现场，早、晚多次碰头，及时掌握施工单位的心理动态，对劳动力的配备、材料供应等状况高度重视，特别是对安装过程中的成品保护工作更为关注，事事从小处着手。
②计划性
工程部安装工程排定的计划与相关土建、幕墙排定的计划有密切的关联，其中一个环节滞后就会影响安装工程，同时安装工程滞后亦会影响土建、幕墙工程。其次，工程部在排定安装工程计划时，对工程进度的可控性、预见性要强，在计划的实施过程中，要采取不同的应对方法、措施力度，管理人员的“盯、关、跟”意识需十分强烈。
对公共部位的应急灯具、喷淋、烟感、温感、喇叭等的排布间距提前排列好，尽量控制到规范允许范围内，既保证装修效果，又不影响验收通过。
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中标供应单位？？？查精装修合同北京纵横③可控性
内部加强沟通，对相关工程计划实施中可能产生的滞后，要有预警，以便安装工程及时调整计划，把计划外可推动的工作先提前去做。
密切跟踪施工单位的材料供应、人力配备等情况，做好充分准备，一旦前条件具备，立即推动滞后的工作。
对安装工程的所有环节进行罗列、梳理，把计划再定细，可同步展开的施工面要多加考虑，以利于对施工单位劳动力配备的合理性和数量作出明确的要求。
对安装工程所有甲供材料、乙供材料反复梳理，进行全面跟踪，确保材料及时到位，在人力保证的基础上能进行有效的抢工。
与相关安装工程施工单位做好沟通，必要时要求其每日夜间加班施工，以满足进度所需。
（3）成本管理
①在遇到现场实际施工范围调整、增加时，与相关职能部门充分沟通，对成本增加的原因阐述清楚，使成本合理控制。
②按照集团审批流程，严格执行工程变更联系单的及时签证，确保成本管理处于受控状态。
（4）经验和教训
①强电气管线配管未经仔细排布，无序排列，造成交叉部位线管脱开、过路接线盒破损等情况发生，穿线过程中会使电线破损，在今后的使用中会引发事故。
第6页共55页隐蔽验收发现电气配管脱落、接线盒破损、无固定件（仅用铜丝绑扎）。
②各类已安装的开关、插座面板部分有松动，由于本项目精装修楼户内选用的莫顿品牌是欧标产品，对开孔等要求较高，有些部位开孔过大，多个底盒的间距控制不精确，导致面板安装不下及安装后有松动，需及时整改，否则将影响使用效果和观感质量。
客厅墙面上有新风控制面板、有害气体探测器面板及调光控制面板，因间距控制不准确，导致部分面板安装不下，需重新调整。
③各类安装管道的支架应合理布，各类管线需仔细排布，不应对其它工种造成影响。
管道支架不足，有些就直接搁在轻钢龙骨上，今后会造成吊顶变形、开裂。
第7页共55页5.电气工程调试阶段（1）制定调试方案
玉兰花园项目电气系统调试在201*年7月底开始进行，由工程部会同杭州市建筑监理公司、江南监理公司认真仔细地编制了电气系统调试方案，含供配电系统、照明系统、动力系统三块调试内容。通过方案的讨论、编制，对项目整个电气系统进行了梳理、检查，并以文件下发各施工单位，确保调试工作的顺利展开。（附系统调试方案）
①供配电系统调试（变配电室向各系统配电柜送电）②目的
各低压控制柜所有空调、消防、生活给排水动力、照明、电梯等电源柜受电，630Ａ与1250Ａ四段母线受电。电缆线路符合设计要求绝缘电阻大于0.5ＭΩ。送电位正确，电源柜操作灵活，双电源切换动作正确。
③实施
A．首先会同全体参加人员熟悉图纸，核对图纸与现行施工的电缆导线的规格数量,送电方向,配电屏取电回路是否正确。
B．清理各受电配电柜内杂物、尘埃，紧固所有接线端子，特别是主回路，检查柜的接地是否正确可靠，用施工临时电送给柜二次回路熔丝下桩；检查调整控制回路，使其切换正常，符合设计要求；同时用万用表检查站切换中主回路相序有否颠倒。
C．用500Ｖ欧表测量电缆线路绝缘电阻要求均大于0.5ＭΩ，并做好记录。D．分路向受电柜送电，均正常后再双路送电，然后用万用表检测双路相序是否一致否则调整至一致；最后通过配电屏分别断电一路，检查能否正常切换。
E．逐个按手动按钮，报警信号应能返回总控制台，同时应在总控台及各楼层显示屏处有位显示。
④注意事项
A．送电工作开始前，由电气施工员书面通知建设单位及现场各施工单位。保卫部门在大楼各主要通道口安民告示：大楼所有电器均带电，注意安全，不得随意操作电闸。
B．送电时备好完好的通讯工具，以保证送电次序及安全。C．所有参加人员均按安全要求做好绝缘保护。
D．送电开关操作要做二次短暂冲击，后再连续送出。以免故障情况下的设备人身事故的扩大，并由专人负责操作。
E．各受电柜带电后均应挂上带电标志牌。
第8页共55页（2）照明系统调试①目的
所有层面：各类照明灯具，正常工作。风机盘管正常出风，各类插座正常供电。所有线路用500Ｖ摇表测绝缘，应大于0.5ＭΩ。灯具、盘管开关开启正常，插座箱、零地位正确、接地可靠，分回路控制符合设计要求，正常工作8小时无异常情况。
②实施
A．参加人员首先弄清各回路分布情况及各回路中主要有哪些电器具，以及它们的操作方法。
B．清理照明配电箱内尘埃，紧固进线及各出线回路绝缘电阻是否均大于0.5ＭΩ，并做好记录。同时请监理公司在记录上做好签证。
C．利用施工用临时电源，单相经过20安以下额定保护后送进配电箱主开关上桩，分别向每一回路送电，调试所有电器具使其正常工作，开关设符合设计要求，并按设计在配电箱上标明该回路名称。
D．拆除单相电源，接回三相干线，并检查该干线回路所有其他配电箱，关闭其总开关，挂上带电标志牌，由电源柜向照明干线送三相电，然后开启所有用电设备，用钳形电流表检查每回路的工作电流，做好记录，并复校该分开关脱扣电流值，使之配套。
E．用校验灯或万用表检查所有插座有否电，并使其接线符合，单相二孔插座，为面对插座右相左零，三孔、四孔的接线上孔为接地的要求。
F．正常通电8小时以上注意监护观察。③注意事项
A．凡参加人员均做好绝缘保护（穿好绝缘鞋）。B．应严格防止线电压送进单相回路。
C．试灯中用的电箱要挂（已带电，有人在作业）开关要指定专人操作。D．调试结束在未交甲方前原则上应切断总电源。（3）动力系统调试（水泵、风机、空调主机等）①目的
所有系统电机运行开启，各类联动控制功能达到设计要求。A．检查电机绝缘大于0.5ＭΩ。
B．试验控制回路使其工作正常符合设计要求。
C．通电运行电流温升符合铭牌要求，连续运行二小时无异常。
第9页共55页②实施
A．检查配电柜及电机接电使之符合要求，检查机械与电机功率是否相配，电机铭牌功率电流是否符合原设计。配电柜保护元件配与电机容量是否适合。否则通报业主调换保护元件。
B．清理配电柜内尘埃并紧固一、二次回路接线桩桩头及端子。
C．用500Ｖ兆欧表检查线路及电机绝缘。要求大于0.5ＭΩ，100ＫＷ以上消防泵电机要求用双臂电桥测绕组直流电阻，其不平衡度不大于２％，并做好记录，若电机绝缘达不到要求，则应进行干燥处理。
D．用万用表测量三相进线电压应满足380Ｖ＋－５％的要求。
E．检查其各系统的外部，远端控制及联锁联动线路的接线员正确与否，有否遗漏。F．关掉主电源开关，单独给二次回路送电，检查调整控制回路，摸似动作：手动、自动、联动，短接或脱去外控及联动接使控制柜内工作正常，逻辑正确，然后接进外控及联动线，在远端模拟外控及联动的外部各种条件，检查其动作是否符合设计要求以及动作信号发出给总控台是否正确。
G．用手盘动电机机械联轴器，要求无卡壳现象，保证电机机轴运转正常。按电机铭牌电流Ｘ1.1～1.35倍整定热保护元件。
H．通电后点动检查电机运转方向，与机械标定的方向是否一致，否则调换主回路相序，然后正式通电试运转用，钳型表检查站三相起动电流及运转电流，要求平衡且小于铭牌值，并做好记录。
I．连续运转二小时，每隔15分钟检测记录一次。电机运转电流及温升，若超过铭牌，则应立即停机检查站并处理。
J．联上机械联轴器配合设备、管道等其他专业人员按各系统动作要求，负荷试运行，并定时检测电流及温升、均不应超过铭牌数值。
③注意事项
A．所有参加人员均做好绝缘保护（穿绝缘鞋）。B．通电的控制箱上均应挂牌告示，并指定人员操作。
C．检查线路电机及其他带电元件时均要有电源的明显断开点并用验电器验明无电方可操作。（注意有些柜的控制电源与主电源是分开控制）。配电柜要专人看管，挂牌告示，“有人操作严禁合闸”。
D．开机试运行时及过程中应与其他专人员密切配合。
第10页共55页（2）确定调试程序和负责人员
①熟悉图纸、资料→现场会检→编制调试方案→准备人力、物力→设备单机调试→设备试运转→运行记录→综合效果测定→资料整理、交调试报告②确定各专业参与调试的总负责人、分管人员名单，上报监理公司、项目部。（3）问题的发现与整改（案例）
15#楼配电房送电时，发生母线爆炸事件，导致送电中断。项目工程部会同监理公司、安装公司、母线生产厂家、变压器生产厂家等资深技术人员立即进行现场会诊，查明引起爆炸的原因为母线安装时有螺丝进入母线内造成短路开所致。母线的安装质量尤其需要高度重视。
（4）经验和教训
①母线的安装过程中必须电气监理人员旁站管理，确保安装质量。
②精装修房户内送电调试时，必须确保接地可靠，以免引起设备设施的受损。③较大型设备进场前，需提前制定合理的搬运线路，并由总包单位配合清除路障，确保设备到场后的及时就位。
④机房土建基础施工时需对相关设备的高度等尺寸再次核对、确认，以免选定的设备改型（与原设计标示尺寸不符）后造成土建返工。
④做好成品保护工作，防止电缆、电线的丢失。6.电气工程交付阶段（1）试运行记录
会同物业公司值班人员对各类设备的试运行仔细进行数据记录。（2）竣工验收
a.隐蔽工程检验资料齐全。b.工程竣工图纸完整。c.通过质检站验收。（3）移交
竣工验收后，电气系统试运行正常，设备运行相对稳定。相关隐检资料、竣工图纸、设备清单、产品说明书、各类钥匙等移交物业公司，并对其管理人员进行技术操作交底、培训指导。
（4）应急服务
第11页共55页为确保交付后业主的使用功能正常，公司特别成立有各相关单位参加的玉兰花园应急服务工作小组，以会议、文件形式对相关安装单位、供应商进行约定，并根据相关合同的要求，明确24小时提供应急服务的承诺。
（5）经验和教训
①原设计的竖井内桥架规格太小，根本敷设不下铠装电缆，导致电力施工时重新敷设大规格的桥架，对工程的通电造成了一定的影响。
②对当地电力部门的特殊要求提前了解，柯桥电力部门要求环网柜进线柜安装“五防”装，对工程的通电验收造成了一定的影响。
③设计余量太少，公变计量间的低压柜至工程完工，已不再有备用电源，今后在高档楼盘的用电设计中应充分考虑余量；消防风机开关负荷太小，消防联动时跳闸。
④室外公共部位的临时用电未做布，对今后的室外临时用电带来了不便，应考虑在室外合适的部位安装配电箱及插座，平时可以锁上。
⑤室外景观照明中的地埋灯没有设排水孔，积水后极易引起短路。
⑥安装的系统施工、土建、幕墙应提前完成，为装修提供充足的时间及相对封闭的空间。
⑦公共部位（如楼梯间）的土建、安装工作应尽量在装修施工前完成，有利整体进度控制，避免施工交叉影响。
⑧强电配电箱安装需尺寸精确，在装修立面图上必须标注准确的尺寸，以利于后续柜体安装的平整度。
（二）弱电工程1.弱电工程概况
深蓝广场项目电气安装工程由浙大网新快威科技有限公司承包。杭州市设备安装有限公司负责弱电系统的管路、桥架安装工作；浙江亚厦装饰有限公司、上海市建筑装饰有限公司、苏州金螳螂装饰有限公司负责公寓楼各自标段的户内弱电预埋管路施工；浙江警宇消防安全工程有限公司负责消防报警工程施工；杭州卓灵电气有限公司负责公寓楼户内灯光控制系统工程的调试、上海莫顿电气有限公司负责公寓楼大堂灯光控制系统的安装调试，杭州瀚腾电子有限公司负责写字楼大堂及会所灯光控制系统的安装调试工作。
2.弱电工程设计阶段（1）扩初设计阶段
第12页共55页①精装修概念定位
深蓝广场坐落在杭州市中心CBD区，经反复论证，将项目定位于酒店式服务高档精装修公寓和高档甲级写字楼。相关弱电设计从毛胚房设计转变为精装修设计，根据对原设计图纸的评审，集团总师办提出深化设计的弱电要求，由浙大网新快威科技有限公司进行了弱电深化图纸设计。
②弱电材料、设备选型定位
通过对相关产品的调研，确定采用韩国三星可视对讲8170系统，并对功能作出要求：A.可视对讲功能：
a.门卫机SHN-581XS/CN可呼叫小区内住户，住户可通过门口摄像机确认访客；住户通过室内机SHN-817LM/CN可呼叫门卫机，住户室内机上显示门卫值班人员的图像，住户可选择是否把图像传送给门卫室机。上述所有的呼叫、通话时间、访客确认记录可存入服务器数据库备查。
b.住户通过室内机可呼叫系统管理员机SHN-581XS/CN并通话（可视），管理员机也可呼叫住户室内机并通话，住户可选择是否把图像传送给管理员机，所有的呼叫及通话时间可存入服务器数据库备查。
c.住户室内机可接收本单元门厅机的呼叫和通话（可视），确认后可远程开启本单元门，同时可将呼叫、通话时间和开门信息存入服务器数据库备查。
d.住户之间可利用室内机进行可视通话；若接入电话线，室内机具有普通电话机功能。
e.住户室内机的画面亮度、通话声音大小可调节，触摸屏操作，同时能够存储32幅彩色访客图像。
B.家庭安防功能：
a.8170系统室内主机共45个防区，其中3个24小时防区，其余42个为可设、撤防防区（6个为可变延时防区，延时时间在0～255秒范围内；另36个可变延时防区分6组，每组的6个防区延时时间统一在0～255秒范围内，6组延时时间可不同）。通过室内主机可集中或独立对42个防区进行布防、撤防操作，所有形式的撤防操作均需密码。在室内主机上可提示报警信息，并可显示每个防区的撤防、设防、报警等状态。
b.门卫室机上可提示住户发生警情，同时在中心的接警计算机上可提示住户的具体报警防区，并将报警及处理信息存入服务器数据库。系统数据库采用C/S结构，可存储布防、撤防时间，报警记录。
第13页共55页c.8170系统具有防拆、自我诊断和线路防剪报警功能，报警信息在值班计算机上显示并存入服务器数据库备查。
d.系统配报警管理软件，报警系统数据库为C/S结构，可存储布防、撤防时间，报警及处理记录等信息。
C.门禁及巡更功能：
a.主单元门配可视对讲门口机（含门禁），其它单元通道均配感应式门禁。b.系统可利用现有的门禁点作为巡更点。
c.系统配门禁及巡更管理软件，软件为C/S结构；门禁及巡更的记录信息实时传输至值班计算机端显示并存入服务器数据库存储。
d.门禁控制器与住户室内机能够和电梯进行联动，提供TCP/IP的数据信号接口给电梯。
D.小区信息发布功能：
a.管理中心通过值班计算机对住户发布文字信息。信息分群发与单发，每条信息的最大容量为××，住户端最多可储存××条信息。
b.当有新信息时，户内主机有提示。E.其它功能：
a.8170可视对讲系统TCP/IP网络结构到户，系统运行时不丢失可视、通话、报警、门禁、巡更、信息发布等所有信息。
F.选配件：
a.住户可另外选配4寸彩色扩展分机SHT-704NE/CN。
b.住户可选配厨房机连接到住户室内主机，可实现基本的可视及接听电话、对讲功能。厨房机型号：CT-7800（5寸），CT-7707（7寸），CT-1020（10.2寸）。
c.住户可选配彩色可视单户门口机SHT-CN110/CN来单独呼叫住户室内主机并通话。（2）施工图设计阶段①整体设计过程
杭州市建筑设计院进行了整体的弱电设计，属于毛胚房弱电设计。根据对深蓝广场的产品定位，集团总师办、项目部提出深化设计的弱电要求，由浙大网新快威科技有限公司负责提供弱电深化设计图纸及户内精装修弱电配套图纸。
②精装修深化设计
装修弱电安装设计需与装修设计、安装系统设计配套、同步，避免产生位偏差及
第14页共55页安装滞后的情况；委托装修设计时，需包含安装设计的内容。
A.样板房的深化设计
样板房各户型的弱电配套设计是整个精装修配套设计的关键，根据现场实际及装修需要，与设计人员沟通、协调，不断地修正设计方案，并从样板房的展示反馈中收集问题，使设计更趋于人性化。
B.标准层各户型的配套设计在样板房设计的基础上进一步得到完善，样板房施工及成品中发现的问题在配套设计图纸上妥善地改进。
（3）设计跟踪与协调
设计跟踪在整个设计过程中尤为重要，通过与设计人员的不断沟通、协调，既保证设计工作的进度，又使设计内容便于掌控。
（4）经验和教训
①因安装设计为毛胚房，后改为精装修交付，导致主体工程中大量的预埋管、盒报废，并增加了返工工程量。
②因精装修图纸设计较晚，许多标高无法确定，导致安装工程进度受制约。3.弱电工程招投标阶段（1）选择考察单位
①施工图完成后，深蓝广场项目公司从集团其他项目安装合格供方及拥有优秀管理的弱电安装施工单位中筛选了考察单位。
②通过对考察单位相关完成项目及单位资质、团队项目管理能力等多方面进行了综合评定，确定了邀请参加投标的单位。
（2）招标
通过集团公司招投标流程，最终确定了深蓝广场项目相关弱电工程的中标单位（见下表）：
工程名称弱电工程消防报警工程公寓楼标段精装修工程公寓楼标段精装修工程公寓楼标段精装修工程公寓楼户内灯光控制系统工程中标施工单位浙大网新快威科技有限公司浙江警宇消防安全工程有限公司浙江亚厦装饰有限公司上海市建筑装饰有限公司苏州金螳螂装饰有限公司杭州卓灵电气有限公司第15页共55页公寓楼大堂场景灯光控制系统工程写字楼大堂及会所场景灯光控制系统工程（3）合同的签订上海莫顿电气有限公司杭州瀚腾电子有限公司中标通知书发出后，及时对所有的相关合同进行评审，锁定相关内容，限时签订合同，确保工程的顺利推进，并受到法律的保障。
（4）合同跟踪管理
①对合同约定的时间节点进行控制，确保合同的完成。
②对超出合同范围的内容进行协调管理，协商解决相关涉及工程的问题。③及时处理合同约定履约过期事宜，本着互惠互利的原则，本着工程顺利推进的精神，在集团相关职能部门的支持下，完成与相关施工单位的补充协议，按工程实际情况制定合理的交工时间。
④控制甲供材料合同的到货履行。（5）弱电设备招投标①可视对讲设备②车辆道闸设备
③道路升降柱设备
第16页共55页
（6）施工界面的划分①与强电专业
弱电施工单位负责穿线及设备、系统调试，而弱电系统的桥架、配管及预埋盒的敷设由强电安装单位负责。为避免穿线阶段的顺利展开，弱电施工单位应尽早介入安装工程，在过程中协调控制，相应的深化图纸需及时完成，以便强电安装单位合理安排配管、桥架等的施工时间，确保有充分的时间完成穿线、调试及整改工作。
②与幕墙专业
因本项目外立面采用了大量的玻璃幕墙、干挂石材，而门禁读卡器的设位、线路走向需与幕墙施工同步进行，相互间的配合至关重要。
③与煤气专业
高层建筑煤气总管需设报警装，线路需引至监控中心，所以在有些区域布线时应考虑多放一到二路备用线，以便添加设备或测试不通时可及时使用。
④与精装修专业
弱电施工单位负责户内穿线、面板安装、设备安装及调试；强电安装单位负责户内弱电智能箱的安装，进户管线的敷设；公寓楼精装修单位负责户内弱电配管。在吊顶封板前、墙纸铺贴后有大量的穿插施工，合理的人员安排是相当重要的，当时的夜间通宵施工既不影响精装修的施工，又保证了进度，给后续的调试赢得了时间。
⑤与景观专业
弱电施工单位负责室外道闸、门岗网络电话等的穿线、安装，景观公司负责室外管路的敷设。在施工工程中，遇到道路浇筑前，要求景观公司多留穿越道路的两路管子，这在后面增加设备或点位时带来很大的便利。
第17页共55页⑥与消防报警专业
完成电梯迫降及三方通话的设。⑦与电梯专业
做好门禁刷卡系统及电梯内的三方通话的设。4.弱电工程施工阶段（1）质量管理
①严格按照经审核的电气施工组织设计方案进行施工,并符合相关法律规范要求。②中间（隐蔽工程）验收。③一房一验。④成品保护。（2）进度管理①计划性
排定弱电工程计划，在计划的实施过程中，采取不同的应对方法、措施和力度，确保工程按计划推进。
②可控性
内部加强沟通，对相关工程计划实施中可能产生的滞后，要有预警，以便弱电安装工程及时调整计划，把计划外可推动的工作先提前去做。
密切跟踪施工单位的材料供应、人力配备等情况，做好充分准备，一旦前条件具备，立即推动滞后的工作。
③预见性
对弱电工程的所有环节进行罗列、梳理，把计划再定细，可同步展开的施工面要多加考虑，以利于对施工单位劳动力配备的合理性和数量作出明确的要求。
④对弱电工程所有甲供材料、乙供材料反复梳理，进行全面跟踪，确保材料及时到位，在人力保证的基础上能进行有效的抢工。
⑤与弱电工程施工单位做好沟通，必要时要求其每日夜间加班施工，以满足进度所需。
（3）成本管理
①按照集团审批流程，严格执行工程变更联系单的及时签证，确保成本管理处于受控状态。
②深蓝广场项目弱电工程成本控制较好。
第18页共55页（4）经验和教训
①弱电箱安装需尺寸精确，在装修立面图上必须标注准确的尺寸，以利于后续柜体安装的平整度。
②各类面板在墙面上的排列要仔细推敲，某些面板形状各不相同，需要反复排布，才能满足最终的观感效果，在预埋时必须尺寸精确。
③因预埋管堵塞，在工期紧张的情况下，消防报警局部采用明配管，影响了产品的品质。
5.弱电工程调试阶段（1）制定调试方案
①公寓楼可视对讲系统调试方案。②监控系统调试方案。③车辆管理系统调试方案。④通讯电视网络系统调试方案。⑤BA控制系统调试方案。（2）问题的发现与整改
通过对调试方案的编制、确定，使弱电各个系统得到进一步梳理，全面完成系统线路的检测工作，将发现的问题进行分析、整改，确保交付后的运行正常。
（3）经验和教训
车辆进出口道闸的感应线圈预埋后受到坡道施工的破坏，导致调试信号传输不畅，并进行返工。建议今后在相关重要部位施工时，要求弱电施工单位安排专人旁站，确保工程质量。
第19页共55页6.弱电工程交付阶段（1）试运行记录
系统设备安装、测试完成，经开发单位、物管单位同意后进入系统试运行，并做好运行记录。
（2）竣工验收
①隐蔽工程检验资料齐全。②工程竣工图纸完整。③通过质检站验收（3）移交
竣工验收后，系统经过试运行，各类传输信号相对稳定。相关隐检资料、竣工图纸、设备清单、产品说明书、各类钥匙等移交酒店管理公司，并对其管理人员进行技术操作交底、培训指导。
（4）应急服务
为确保交付后业主的使用功能正常，公司特别成立深蓝广场应急服务工作小组，以会议、文件形式对相关安装单位、供应商进行约定，并根据相关合同的要求，明确24小时提供应急服务的承诺。
（5）系统的完善整改
在房屋交付后的系统运行中，逐步暴露了一些问题，如监控盲点、显示不清楚、信号误报等，通过专项检查、检测，查漏补遗，使整个系统最终得到完善。
（6）经验和教训
①对于高档楼盘，监控系统的完善相当重要，但设计考虑不足，在实际使用过程中还存在盲区，整改过程中再予以完善。
②消控、监控机房、西湖春天餐饮的空调设备，位考虑的不充分，对室外景观造成了破坏。
第20页共55页
二、给排水工程（含消防、热水系统）（一）给排水工程概况1.公寓楼（1）给水系统
采用变频供水系统，冷水管道均采用宁波“永享”薄壁紫铜管，泵房设于地下二层，水泵采用ITT不锈钢水泵。供水区域按照楼层高度分为高中低三个区域，各配两台水泵。
（2）热水系统
供热采用集中供热的方式，利用杭州市城市热力管网的高温热水通过设于地下二层泵房内的热交换器向住户供应热水。热水管道均采用宁波“永享”薄壁紫铜管，循环水泵采用ITT不锈钢水泵。供水区域划分同冷水系统。
（3）排水系统
室内排水采用废、污分流方式，采用柔性抗震铸铁管，雨水管采用镀锌钢管。（4）消防水系统
按设计要求，各楼层公共部位（如电梯厅、大堂走道、底层配套用房等）均设喷淋系统及消火栓系统，采用“金洲”管材。喷淋泵、消火栓泵设于写字楼地下三层的消防泵房内，采用上海东方泵业的产品。
2．写字楼（1）给水系统
采用变频供水系统，冷、热水干管采用宁波“永享”薄壁紫铜管，泵房设于地下三层，水泵采用ITT不锈钢水泵。供水区域按照楼层高度分为高低两个区域，各配两台水泵。楼层冷水支管采用PP-R管，热水支管采用铜管。
第21页共55页（2）热水系统
供热采用集中供热的方式，利用杭州市城市热力管网的高温热水通过设于地下三层泵房内的热交换器向住户供应热水，循环水泵采用ITT不锈钢水泵，供水区域划分同冷水系统。
（3）排水系统
室内排水采用废、污分流方式，采用柔性抗震铸铁管，雨水管采用镀锌钢管。（4）消防水系统
按设计要求，各楼层均设喷淋系统及消火栓系统，采用“金洲”管材。喷淋泵、消火栓泵设于写字楼地下三层的消防泵房内，采用上海东方泵业的产品。
（二）给排水工程设计阶段1．扩初设计阶段（1）精装修概念定位
①应摆脱目前设计人员的认知水平以及国家相应规范的局限，对精装修住宅特别是大户型住宅的给排水标准等从实际出发充分加以考虑，避免供水加压设备因流量、扬程余量不足以及管道口径偏小等造成客户使用的不便。应从设计源头开始加以充分考虑，适当放大管径。
②应结合各项目本身的建筑特点，对阳台、屋面排水等作重点审核。如在阳台部位特别是无雨篷的阳台，根据其地面找坡方向合理设地漏的数量、位等，不能拘泥于设计标准。深蓝广场局部户型阳台地漏设确实不够合理，虽然能够满足汇水面积等技术标准，但是没有充分考虑到阳台面积不大但长度过长、坡向平缓等不利因素，很难保证台风、暴雨期间的及时排水。
③对于类似于商业街等部位亦要引起高度重视。需要综合考虑配套商业设施的业态及档次，进而通盘考虑配套的用水用电配，避免日后的业主投诉。深蓝的商业街原始设计中对于内部相关设施设备的设计还是有较大的失误，在交付后引起业主较多的意见。
（2）管线安装尺寸定位
①对于水表井等管线密集部位，主要从便于安装、维护着手兼顾抄表计量工作的便
利。在此类公共部位
第22页共55页建议在国家施工质量验收规范与实际使用发生冲突时，以满足使用为标准。
水表安装高度合理调整
注：原设计中主管开三通空间过大，1层4个户型管井的水表安装后，读取表数不便，后调整高度。建议一般多个三通中心标高差控制在250mm。
b．因项目最初并非按照精装修标准进行原始设计，管道排布尺寸不尽合理；并且限于目前施工人员的技术水平不高、管理能力较弱等因素，在后期明确精装修定位以后，原已安装完成的排水立管无法满足精装修尺寸要求，造成一定工程量的返工，不仅增加了成本也影响了进度。建议在项目初期必须明确楼盘定位等原则，并及早确定管道材料等，在具体施工阶段与精装修设计图纸进行仔细核对，避免后期的返工。
（3）相关材料、设备选型匹配
①对于材料的各种档次选用需要结合不同时期的材料价格、采供周期等进行。如在设计中，写字楼给水管道全部采用铜管，而与项目建设进度相当的同期原材料铜价已经上涨到每吨近7万元（原材料供不应求，款到供货）。现场管理人员在与集团公司成本管理部、材料设备部沟通后将设计进行优化，冷水支管采用优质PP-R管材进行替换，相应减少了营造的成本，在一定程度上也加快了施工进度。
②总体上看，地下集水坑的潜水泵选型尚属合理，但是局部业态的暂不确定因素（会所、商业街排水等）导致设计人员考虑不是很周到。要求现场工程管理人员对于重点部位应加以仔细分析论证，适当调整型号以满足后期不同的使用功能。与此同时应会同建筑设计对于相应部位的集水坑进行容量复算。
2．施工图设计阶段
（1）精装修（户内）配套设计
在明确精装修定位以后，要求结合装修图纸对于户内所有配的设施设备所属的管线（新风、空调、电气、冷热水管道、排水管等）进行系统梳理，并做好管道综合排布，
第23页共55页同时做好样板施工，根据现场实际配合精装修图纸及时进行修正。
（2）设计跟踪与协调
户内的管线综合对于装饰设计互有牵制，即使在样板房施工确认以后，由于建筑形态、功能的局部变化，仍会引起室内配套设施设备的管线布发生较大的调整。因此对于现场的变化，现场管理人员应主动与设计进行沟通与协调，及早解决相关的问题，减少对现场施工进度的影响。
（3）经验和教训①图纸必须完整
在屋面进行防水施工时，发现无顶层公寓的泳池部位水电施工图纸，而现场正处于抢工期间。工程管理人员经与原设计沟通，并结合现场实际及时组织施工单位进行管线预埋，确保了土建的施工，并及时发出工程变更联系单做好过程控制。
b．功能性考虑不够完善
阳台排水地漏设不尽合理，数量偏少；空调室外机设备阳台未设地漏；消防泵房、会所泳池部位的潜水泵口径、扬程偏小。
②建筑与水暖电等工种交叉审图不够细致，特别在地下室部位管线相互之间有较多的标高冲突。
③公寓楼供水分区的顶层部位环网管线较多、口径较大，而建筑层高没有相应调整，造成管线施工完成后，局部吊顶高度降低。在后期精装修施工复核标高时发现不能满足2.2米的要求，为此重新调整管线的走向，浪费了较多的人力物力。
管道走向调整，图中红圈处为两道梁高不一致。
（三）施工界面的划分
结合项目精装修特点，考虑到后期的施工管理以及成品保护等因素，公寓楼施工界
第24页共55页面划分如下：
以管道井为界，冷、热水表（含）前主系统由安装公司负责施工，户内由精装修单位负责施工（包括卫生洁具安装等）。
排水管道由安装公司负责施工至户内立管第一个三通处，户内支管由精装修单位负责施工。
写字楼属于公建性质，从管理和专业性角度出发，由安装公司负责室内的装修配合。根据深蓝的特点，工程部认为两种方式各有利弊，精装修单位的安装专业性没有专业公司高，但是对于装修配合以及精度要求则以精装修单位为优，特别是牵涉到后期高档成品的保护。因此公寓楼建议以精装修为主，类似于写字楼等公共性质的安装工作则可由专业公司负责施工。
（四）设备招投标
严格按照集团流程组织进行相关设备设施的招投标工作。作为工程管理人员应根据项目的特点，综合考虑施工进度、场布条件、项目所处地理位的交通运输条件及成品保护等因素合理制定采供计划。
（五）工程施工阶段1．质量管理
作为集团公司首个高档精装修楼盘，对于质量的把控尤为重要。工程部对于质量管理主要从以下方面着手：
（1）抓住设计的源头，进行图纸交叉会审，对于重点部位的设计进行综合评审。（2）做好关键部位的技术交底工作，因目前施工单位的管理力量较为薄弱，工程部人员需要亲自进行技术交底工作，并做好过程控制工作。
（3）充分发挥监理的管理作用，在注重树立监理威信的同时，分解质量进度检查任务，并随时检查，保证各项工作的同步推进。
（4）对于机房、泵房等关键部位必须亲自带队检查，安排监理工程师、施工单位项目经理、技术负责人、施工员、班组长随行，发现问题限时整改，保证整体质量。
（5）注重对于管道材质、施工质量以及试压等控制手段的把控。2．进度管理
（1）根据项目特点，在与整个项目的建设进度进行整体配合的前提下，建立健全例会制度，并针对安装任务紧、系统复杂、工程量大的特点，每天傍晚召开碰头会，盘点当日工作完成情况并安排后续工作。
第25页共55页（2）做好配套服务工作，通过集团公司相关部门的配合，及时做好材料价格的签证确认工作，组织甲供材料的进场，满足现场施工需要。
（3）对于热力管网、泳池设备等专项工程应根据实际进度制定相应的计划，按照公司流程充分考虑商务谈判、合同签订等周期。特别是类似于热力管网、电力之类的带有某种“垄断”性质的商务谈判，更加需要与集团公司各部门的积极联系与沟通，充分利用集团资源以求获得最合理的结果。
3．成本管理
（1）加强与集团成本管理部的沟通，对于设计变更加以确认，特别是因精装修变更而引起的户内安装工程量发生变化，需要对照合同区别对待，避免施工方将合同中已经约定的属包干的内容重复上报，从而造成损失。
（2）充分借助集团资源，从现场实际出发，及早确定材料单价等并及时反馈施工方下单，在一定程度上规避了原材料价格暴涨的风险。
（3）在与集团公司相关部门的积极沟通的同时，提高管理人员自身的综合判断能力，抓大放小，“两害相较取其轻”，一切以项目建设顺利推进为最终目的。
4．经验和教训
由于在当时整个深蓝项目建设的过程中，遇到了诸如原材料价格暴涨、现场施工单位众多、作业面全线交叉等问题，首度接触真正意义上的精装修工作，对于质量、进度、成本等方面的控制还是有很多值得改进之处的。例如专业安装与室内精装修较高精度要求之间的矛盾、如何组织协调众多施工单位之间的生产关系、如何更有效地加强对施工单位的管理，如何解决因原材料市场价格的波动导致进度滞后等问题均需要工程部人员进行仔细甄别，将一些思路和建议及时进行反馈，寻求集团公司的支持，从而在整个项目建设上进行有效地把控。更重要的是作为管理人员必须付出更多的精力进行各专业、各部门之间的协调，群策群力，进而保证整体目标的实现。
第26页共55页
201*年施工期间的铜材价格走势附图（六）调试阶段
本项目给排水系统包括生活冷水系统、生活热水系统、消防给水系统、生活排水系统和雨水系统。
工程部组织监理公司、安装公司、精装修等单位的相关人员进行了整个给排水系统的调试方案的讨论、编制，报经公司审核通过后成文下发给各相关单位。
在系统具体调试过程中重点对供水系统进行把控，制定详细的时间计划通知到各相关单位，责任落实到人（尤其是精装修施工管理人员必须参加）。主要调试人员保持畅通的联系，同时设有机动人员以处理突发情况。
在消防系统的调试过程中，重点把控地下室的喷淋系统、消火栓系统以及地下3层消防水泵的调试，在管路加压试水之前准备好临时排水设备，以利后续扫尾。
工程部则组织监理人员带队参加整个调试过程，进行全过程监控。1.给排水系统调试（1）准备工作
①资料、仪表、工具的准备和调试人员的组织。
②成立给排水系统调试小组，由安装公司项目经理任组长,项目班子其他管理人员成员协调水、电等各工种配合调试。
③调试前对系统全面检查（水表、洁具、减压阀安装、水泵安装情况等）。④检查调试应具备的条件（水源、供电情况等）。（2）系统调试内容①生活给水系统调试。
第27页共55页②生活热水系统调试。③排水及雨水系统调试。（精装修施工管理人员参加）2.消防系统调试（1）准备工作
①资料、仪表、工具的准备和调试人员的组织；②成立消防调试小组；
③调试前的全面检查工作（水流指示器、消火栓、喷淋各系统所有阀门、有消火栓、喷淋水泵的安装是否妥当等）；
④检查系统调试应具备的条件（水源、供电正常、消火栓及湿式喷水系统管网内已充满水，系统试压管网冲洗完成）。
（2）系统调试内容①水源测试
核实水箱容积、设高度：核实消防水泵接合器的数量和供水能力。②消防水泵测试
启动消防水泵应在5min内投入正常运行。备用电源切换时，消防水泵应在1.5min内投入正常运行。
③稳压泵测试
模拟设计启动条件，稳压泵应立即启动，当达到系统设计压力时，稳压泵应自动停止运行。
④报警阀测试
湿式报警阀调试时，在其试水处放水，报警阀应及时动作，水力警铃应发出报警信号，水流指示器应输出报警电信号，压力开关应接通电路报警，并经确认后自动启动喷淋水泵。
⑤排水装的测试
开启排水装的主排水阀，应按系统的最大设计灭火水量作排水试验，并使压力达到稳定。
⑥喷淋系统的联动调试
逐层在喷淋管网末端试水，每层水流指示器报警、湿式报警压力开关动作，喷淋泵能正常启动，同时在消控中心主机显示水流指示器、湿式报警压力开关、地址编码及喷
第28页共55页淋泵运行状态，湿式报警阀警铃能否及时报警。当喷淋泵启动时，水泵测水压力达到设计及规范要求；管网最不利点处压力达到0.05Mpa要求。并测喷淋消防接合器管路是否正确开启，供水达到压力要求。调试结束后及时关闭湿式报警阀处的试水阀。
⑦消火栓系统的联动调试
逐层逐个试验消火栓报警按钮，消火栓泵能正常启动，同时在消控中心主机上显示报警消火栓地址编码及消防泵运行状态。当有报警点（烟感、温感）报警及手动报警按钮动作时，启动消防泵，同时在消控中心主机上显示报警点、手动报警按钮地址编码及消防泵运行状态。当消防泵启动时，水泵出水压力应达到设计及规范要求，屋面管网试水栓处水压达到消防规范要求，并测试消火栓消防接合器管路是否正确开启，供水达到压力要求。
（七）给排水工程交付阶段1.验收阶段
针对精装修项目，在其进行装饰面层的施工之前，特别需要注意对户内安装的管线、设备等的隐蔽验收。
（1）工程部与精装修部、两家监理公司制订严密的验收计划，收集整理“一户一档”的隐蔽工程检查记录表。
（2）加强对施工单位内部的自检体系完善程度的检查，确保其自身的施工质量。（3）针对管道试压、灌水、通球等试验工作督促两家监理公司的监理工程师亲自到场，全数检查并作好书面过程记录，每天傍晚开短会对检查结果进行分析并相应调整后续工作使之更符合现场实际。
（4）组织精装修、安装公司、空调、新风、地热等单位的施工人员对于检查中发现的问题限时整改，确保后续工作的开展。
（5）工程管理人员对全过程进行控制，配合精装修分管人员填写一户一档检查记录表。
在整个检查整改过程中，安排酒店公司工程部人员全程参与，一方面增强其对内部设施设备、管线走向的了解，另一方面也促使其更快地融入到“大团队”，尽早进入状态，为日后做好酒店管理服务工作打好基础。
对于所有的管道、设施设备按照国家验收规范组织监理逐项进行验收，在后期交付阶段配合酒店管理公司对上述内容再次进行验收，并对相关设备进行调试（交接）。
2.应急服务
第29页共55页综合所有的户内施工单位以及配套家电、橱柜、洁具等供应商，将相关维修人员名录登记成册，并在集中交付整改、春节期间值守等节点采取召开专题会议、公司发文形式进行确认工作，保证了交付期间以及交付后的服务工作的及时性。
在进行服务工作时要求进户人员着装整齐、行为规范，配合酒店公司加强对维修人员的管理。
3.经验和教训
通过日常工作中对关键部位的把控以及严格的验收，项目交付后整个系统运行稳定，应该说还是令人放心的，总结经验无非是“用心”二字而已。
在产品交付后续的管理工作中还是需要各方面的力量进行配合，特别是从局部配套用房的设计不到位以及业主提出的一些意见来看，其中暴露出工程管理人员认知水平的不足，希望通过后续项目营造能够得到改进。
三、电梯工程（一）电梯工程概况
公寓楼采用全进口“日立”电梯，总计12台电梯，每单元配备2台，其中4台梯速为2.5m/s，位于东1单元和西3单元（31层），其余梯速为1.75m/s。
写字楼采用全进口“日立”电梯，总计6台电梯，梯速均为2.5m/s。
根据项目特点，在条件允许的前提下选择净高较高的电梯轿厢，深蓝的电梯轿厢高度为2.75米，在装修完成后仍保证净高达到2.45米，提升了空间感。从交付后的反馈来看，业主还是比较认同的。
（二）电梯工程招投标阶段
按照集团公司相关流程，针对项目本身的特点，于201*年4月进行了招投标工作，总共考察了奥的斯、三菱、日立、蒂森、迅达共五家供应商；邀请招标时遴选了三菱、日立、奥的斯三家；最终中标品牌为原装进口“日立”。
（三）电梯工程施工阶段
电梯安装工程在深蓝的建设中属于比较重要的分部工程。由于安全性以及日后运行的平稳舒适性要求极高，因此在安装过程中特别需要注意质量：
1.电梯井道尺寸定位
根据项目建设目特点，电梯的招投标工作往往滞后于主体结构施工进度。作为工程管理人员首先要核对同等档次的电梯井道、底坑尺寸，并与原建筑设计师沟通选择最大
第30页共55页的梯型，以确定具体的安装尺寸。为后期招投标做好准备工作。因此在基础施工前必须确定电梯井道、底坑净尺寸。
2.电梯厅门套安装高度控制
无论项目是否精装修，在电梯厅部位基本上都需要进行装修施工。为此，在电梯施工准备前，必须结合图纸以及日后的装修尺寸要求对厅门地坎预留高度进行复核，并以书面形式进行过程记录控制。一般根据土建提供的1米线门槛预留高度为1米线向下0.95米-0.94米（装饰地面采用石材）。在精装修项目中，更加需要注意电梯厅部位与户内地坪之间的高差关系。
3.电梯外呼按钮安装高度与装修的配合
考虑到核心筒体的混凝土标号较高，钢筋密实，因此对于外呼按钮的预留尺寸应尽可能放大。外呼按钮的安装高度不仅要满足使用的便利性（通常按钮中心安装高度1300±100mm），也要与精装修的墙面石材的排布尺寸相称，避免在“V形缝”处设按钮，破坏装修效果。
外召唤按钮的安装高度需与装修配合，小箭头标示为石材“V形缝”，石材排布为600mm+550mm+550mm+550mm,按钮中心高度为1420mm。
4.设备进场时间的安排
第31页共55页根据项目建设进度，结合堆放场地的实际情况，合理安排设备进场时间，并主动协调总包，及时吊装主机设备，既有利于成品保护，又提高了场地利用率。
（四）电梯装潢工程
根据项目精装修特点，电梯轿厢的装修与以往轿厢的标准化采供有较大的差别。1.确认小样
首先根据设计师的图纸进行分析，并进行式样的选择按合同比例放样，寻找合适的单位进行小样的制作，并适时与设计师沟通确认小样。
2.考察单位
选择有实力的企业进行考察。公司会同集团材料部等先后赴无锡华美电梯装潢公司实地考察其生产能力和加工过程中的轿厢，赴无锡宾馆、萧山开元大酒店等考察轿厢装潢工艺等，最后确定深蓝广场电梯轿厢的装潢施工单位。
3.装修施工中的配合
装修施工过程中需要协调精装修的垂直运输问题和装修完成面的成品保护问题，以及与日立电梯安装工程公司的衔接，需要花费极大的精力进行管理。建议日后对于该类专项装修应设立专人进行监控。
（五）成品保护
1.电梯门套处石材铺贴建议采用干挂形式，如采用灌浆工艺，则要求施工单位必须将小门套与预留门洞之间用镀锌铁皮进行封闭，避免砂浆流入地槛门轨造成电梯受损。
封堵不严密
封堵不密实导致砂浆流入电梯地槛门轨
2.对于装修完成后交付的电梯，除了采用厚度1.5mm的有机玻璃板进行四面铺贴保护、轿厢地坪采用人造草皮进行铺贴外，更重要的是在于运行后的保护。写字楼的电梯
第32页共55页由于业主二次装修的材料运输等造成了较大的破坏，而后续的管理工作没有及时跟上是造成损失的根本原因。
3．交付时的配合工作
深蓝项目对于类似于日立公司等施工单位而言属于高端的工程实例，其公司高层领导对本项目有较多支持，不仅反映在工程施工过程中，而且在后期的配合过程中也有很好表现。通过与日立公司管理层的沟通，在深蓝项目两期交付过程中，不仅安排专职维保人员在机房值守，而且委派了十二位礼仪小姐负责在电梯厅迎宾并操控电梯，为项目的整体交付提高了形象，当属“双赢”的局面。希望这样的事例可以为日后兄弟公司提供一些帮助。
（六）经验和教训
1.如何利用成品电梯解决市中心高档高层精装修楼盘施工过程中的垂直运输？201*年4月为配合休博会的召开，根据杭州市政府的要求沿运河南侧工地的人货梯必须予以拆除，当时的精装修工程正处于室内湿作业以及木基层施工阶段，而总包的人货梯已处于超负荷运行，故障不断，材料的运输成为工程推进的瓶颈。而当时成品电梯为解决垂直运输问题已经投入运行，专门负责人员的运送。
为解决垂直运输问题，开启电梯势在必行。对于如何管理的问题，工程部经过分析论证，结合项目的特点，专门为此向集团公司呈报，从成品电梯的保护和现场的应急服务出发，委托电梯公司派专人负责电梯运行管理。经公司审批后采用维保人员在场响应服务、精装修单位管理电梯的形式。
从实际效果来看，成品保护的工作与理想状态有很大的差距。仔细分析原因，首先是施工单位的管理能力低下，没有制定相应的管理措施，导致电梯没有充分发挥运能；其次在多家施工单位交叉施工时，没有合理安排时间导致认为窝工；再次，在工程部预见到相关矛盾的产生并在最初即进行协调和给予建议时，施工单位没有服从我方的管理和采纳我方的意见，态度比较恶劣。甚至发现有晚上10点15分电梯停在四楼长达30分钟，工程部管理人员上楼检查发现三位施工人员在轿厢内聊天，而1层盛兴公司人员、材料集中在等候的现象。从电梯保护、运行管理等方面评价上海建工相对比较好，亚厦、金螳螂较差。
据此，我部建议日后类似项目的电梯运行管理应由电梯公司派员进行管理，一方面专业人员可以随时把控电梯的运行工况，发现问题及时处理；另一方面有利于成品保护工作。具体牵涉到的费用可以与精装修单位在合同中进行约定，由各相关单位按比例分
第33页共55页摊。对于电梯的成品保护应与精装修单位签订书面补充协议约定，以便在发生争议时有据可查。
2.如何加强对电梯安装工程的管理？
就日立公司的模式而言，其电梯安装班组分为外包和公司自有班组两种模式。在日常施工中，班组之间的服从管理性、施工质量、进度等有比较明显的差异。特别是日立电梯公司的管理模式对于现场的实际进度需求尚有差距，曾发生过项目经理无法调动现场班组导致进度滞后等现象。为此我公司曾多次与日立公司总经理直接沟通，明确目标节点，最终得到其大力支持，确保了电梯的如期验收交付并投入使用，为现场的装修施工提供了可靠的垂直运输途径。
针对电梯等特种专业的安装质量、进度把控，在做好日常的协调配合工作的同时，深入了解电梯公司的管理模式，尤其是安装班组的管理是需要重点关注的。
四、空调、地热、新风工程（一）中央空调工程
1．深蓝中央空调系统工程概况
深蓝广场写字楼地上26层，地上高约98.9m；地下3层，高约10.0m，总建筑面积约40000平米，其中写字楼1层设为商场和大堂，2层为高档餐饮，326层为精装修写字楼；公寓楼东、西楼1层商场、裙楼1至2层商场合计约5000平米；写字楼地下1层会所游泳池区域约1500平米，以上四个区域共计60000平米的区域配有中央空调，夏季采用2台1000冷吨的水冷离心式制冷空调主机与1台330冷吨水冷螺杆式制冷主机，为以上会所、商场、餐饮、写字楼的区域提供制冷。冬季采用2台350万大卡的阿法拉法板式水-水热交换器，用城市高温热水做一次热水，通过板式热交换器交换为采暖用的二次热水，为中央空调区域提供采暖。空调主机房设在写字楼地下3层，冷却塔设在写字楼26层屋顶。冷却水泵、冷媒水泵、热媒水泵均采用变频控制，空调主机房内的系统设备均纳入智能化群控系统，达到节能与高度智能化的目标。
中央空调水系统设计为两管制，供、回水方式，立管设计为异程式系统，楼层水平干管设计为同程式，末端为异程式系统；异程式管路系统应用进口TA平衡阀进行水力平衡和流量平衡的控制。
写字楼公共区域、商场及大堂等高大空间采用柜式新风空调机送风形式，标准层办公室设计为空调风机盘管加新风的空调送风形式。在公寓楼大堂首次采用了条形喷口，
第34页共55页作为高大空间的空调送风方式，解决了高大空间底层冬季空调制热难的普遍难题。
中央空调系统配有分户能量计量表，该能量表选用原装进口西门子超声波能量表，计量精度目前是国际最高的产品之一，真正实现了中央空调的分户计量，按实际使用能量数量收费，解决了用户一直担心的中央空调费用按照面积分摊的难题。
2．中央空调工程设计管理
对于一个精装修项目的中央空调系统，在设计阶段，就应该考虑到空调水系统管路布局、设备安装尺寸，特别要考虑装修吊顶内的设备厚度，以避免今后的空调安装与装修高度发生难以解决的矛盾。
空调的送风形式与空调风管的厚度，也应该在设计阶段按照已经确定的精装修施工图进行控制性设计计算，把空调安装与装修的可能要发生的矛盾解决在设计阶段，空调送风口、回风口的设计形式应与装修风格相同或者相近。
甲方工程师应对设计师的空调负荷设计计算进行复算验证，如果发现计算失误，要提醒设计师改正，深蓝广场中央空调系统的设计计算书有90%都经过我方进行过验算，对于多处设计失误已经提请设计师修改。
3．设计进度与出图控制
中央空调施工图的设计出图直接影响到安装工程的招标、施工进度、设备招标等环节的工作，因此，合理地安排设计出图进度，可以有效地推动工程进度，同时为施工图审图提供宝贵的时间。
一般情况下，空调施工图应该在建筑施工图、结构施工图、精装修的室内装修施工土等正式出图后15天内出图为宜。经过深蓝广场精装修项目的安装工程管理，室内精装修图出图应该在暖通空调、水电安装出图之前出图，这个控制接点必须控制，否则，将影响安装专业的出图进度。如果出图程序颠倒，会引起相关专业设计返工，将影响相关设计出图进度。
4．审图（1）自审
中央空调（暖施图）施工图出图后，甲方专业工程师、专业监理工程师应该对施工图进行细致的自审，加强设计施工图审核。对于设计不合理、不经济的问题要与设计师沟通，达到优化设计目的，不但能降低工程造价，而且能保证性价比最优，一举两得。
（2）会审
施工图自审后，甲方工程部应该组织设计院、监理公司、施工单位、精装修设计公
第35页共55页司、精装修管理部门等部门的各专业工程师进行细致的施工图会审，必要时可以进行封闭式会审。施工图会审后，应该分专业形成施工图会审纪要，作为重要的工程技术文件存档。
①与结构专业交叉会审重点交叉会审重点是：
A．审查设备安装是否避开了大梁。
B．是否考虑了空调设备安装后装修吊顶的标高。
C．部分有特殊要求的地方的大梁是否进行了上翻梁处理。D．部分需要的地方是否进行了梁板下挂处理。
E．穿越结构剪力墙的空调风管、正压送风口、排烟口、地下车库排烟管道、新风管道等预留洞口是否已经预留，留洞位、规格大小是否合理正确。
②与建筑、幕墙专业交叉会审重点
交叉会审重点是：审查空调、风机设备机房的布局位是否合理，空调与通、排风风口在外墙幕墙上是否有预留，各层的预留位是否经过建筑师统一设计，建筑设计预留的空调机或风机的安装空间是否足够，是否满足今后空调的检修空间、是否充分考虑到空调设备的散热与冷凝水排放问题等。
③与室内精装修专业交叉会审交叉会审的重点是：
A．审查空调室内机设备的选型高度是否影响精装修的吊顶高度。B．审查装修造型是否影响空调送风形式。C．审查空调室内机与风管的安装位是否合理。D．审查墙面空调开关的布是否可行。④与电气专业交叉会审交叉会审的重点是：
A．审查电气施工图关于空调机、风机的用电负荷设计功率是否满足空调、风机、空调循环水泵的实际用电要求。
B．审查空调的电气自动控制是否符合空调专业的特殊要求。C．审查弱电智能化的设计是否达到空调智能化控制的实现的要求。D．审查空调送、回风口的位是否与灯具安装可能发生矛盾。⑤与给排水专业交叉会审
第36页共55页交叉会审的重点是：
A．审查空调冷凝水管系统图设计是否可以满足空调冷凝水排水需求。B．审查冷却塔的不水设计是否到位。
C．审查空调主机房内空调冷媒水的补水设计是否充足与合理。D．审查空调冷却水系统是否与中央空调主机制冷系统设备相匹配。E．审查冷却塔设备的设计计算与选型是否合理、经济。⑥与景观专业交叉会审交叉会审的重点是：
A．审查通、排风在景观区域的风口预留是否满足通风专业需求；B．审查景观区域的风口设计是否美观、是否与景观设计和谐。⑦经验和教训
加强施工工艺管理与技术管理相结合，发挥自我特长，从技术角度加强成本管理与工程质量管理相结合，不但提供了中央空调系统的稳定性、可靠性，而且还为公司节省许多直接投资。
典型案例1深蓝广场写字楼中央空调水系统楼层的水平干管开始设计为异程供、回水系统，异程供、回水系统需要使用大量的水力平衡阀（根据第一版暖施图概算平衡阀总价约需190余万），才能保证系统水力平衡和空调效果。我方经过细致审图，并全面对空调水进行严格地设计计算，多次与设计师沟通，建议将系统由异程水系统改为立管异程、-1层26层各水平干管同程式供、回水系统，最终取得设计师同意。此项不仅为公司节约了平衡阀投资资金约110万元（平衡阀中标合同总价约85万元），还保证了空调水系统的稳定性，减少了空调系统的调试时间，可谓一箭三雕。
典型案例2深蓝广场中央空调主机房内的二次冷媒水泵，原设计为4台550m3/h，三用一备。在审图阶段，我方多次对设计计算书进行复算，要求优化设计为3台830m3/h，两用一备。该优化设计修改，不但提高了设备的运行效率和系统的稳定性，节省节省了系统调试时间，还减少投资成本近20万元。
典型案例3深蓝广场写字楼每层在C3"轴与C5"轴之间设计有一个约18平米的新风空调机房和空调水管弄立井，经过与设计沟通，最终将新风空调机房与管弄立井做了优化变更设计，将新风空调机调整到电梯厅的吊顶内，将管弄井减小为3平方米，调整到靠近走道的角落，此项优化设计每层增加15平方米的可售面积。
典型案例4深蓝广场空调主机房内原配价值26万元的定压装与汽水分离器，
第37页共55页优化设计修改为屋顶价值不到3万元的不锈钢膨胀水箱装。此项修改既保证了空调水系统的水压稳定性和性能可靠性，又节省投资20余万元。
以上几个方面是通过细致审图后，提出的优化设计变更，不仅提高了中央空调系统的稳定性，还为公司节省投资资金数百万元。
5．空调系统设备的选择要点（1）空调主机系统设备的选择要点
①中央空调主机应该根据不同的项目工程特点进行选择，例如，根据建筑面积、建筑围护结构、建筑使用功能、建筑层高进行总负荷计算，以确定冷冻机的总容量。
②根据空调水系统的压力要求，以确定空调主机的承压等级。③根据空调循环水管路系统的阻力，以确定空调水泵的扬程。④根据空调总制冷负荷，以确定水泵的流量等等。
这里把深蓝广场选择空调主机的一些技术参数提供给大家，以供参考，表格中具体的技术参数应该根据不同的项目工程要求进行调整。
水冷离心式空调冷水机组的主要技术参数表1序号123456789技术内容数量（台）2水冷离心式冷水机组备注单台额定制冷量（美国冷吨）1000转速（r.p.m）单位制冷量耗功（KW/Ton）制冷剂类型冷冻水进出水温度（℃）冷却水进出水温度（℃）冷凝器水侧压降（MPa）蒸发器水侧压降（MPa）由供应商提供0.70R123R134a12/732/37〈0.078〈0.0881.6由供应商提供168/199三相五线制380V/50HZ第38页共55页
10冷凝器蒸发器承压（MPa）11冷凝器回程/蒸发器回程12冷冻水量/冷却水量（L/S）13电源14环境温度（C）15污垢系数（mC/kw）0-10∽+400.044提供部分负荷能耗曲线以及COP的明细表根据ARI标准额定性能工况负荷调节能力（冷却水进出水16温度保持不变冷冻水出水温15%∽100%无级自动调节度保持不变）设备综合部分负荷值IPLV17由投标商提供（SI公制单位）18噪音值（dBA）19控制界面由投标商提供中文20控制系统全电脑控制和显示，并能自动记录，具备打印接口，能和楼宇控制联网。每台机组有独立通讯协议暂定的自控系统，机组之间有群控ASHRAE系统均留有DDC接口以便接标准BACNET入BA系统。（请投标方详细提供自动控制方案，单独报价，供业主选用）21机组最大尺寸（长Х宽Х高）由投标商提供22机组运行重量23机组无故障运行时间2425由投标商提供由投标商提供提供ARI550/98标准认证的电脑选型纸或提供主机生产国的国家标准认证的电脑纸，并须在询标阶段提供现场电脑选型演示提供在实际使用工况下，冷凝温度不变，冷冻水温不变的情况下，冷水机组最小负荷值以及对应的最小冷冻水流量。水冷螺杆式空调冷水机组的主要技术参数表2水冷螺杆式冷水机组1330由供应商提供由供应商提供R22或R134a12/732/37〈0.07第39页共55页
序号技术内容12345678数量（台）单台额定制冷量（美国冷吨）转速（r.p.m）单位制冷量耗功（KW/Ton）制冷剂类型冷冻水进出水温度（℃）冷却水进出水温度（℃）冷凝器水侧压降（MPa）备注9蒸发器水侧压降（MPa）〈0.06大于1.6MPa由供应商提供59/69-10∽+400.044提供部分负荷能耗曲线以及COP的明细表能工况10冷凝器蒸发器承压（MPa）11冷凝器回程/蒸发器回程12冷冻水量/冷却水量（L/S）13电源14环境温度（℃）15污垢系数（mC/kw）三相五线制380V/50HZ16负荷调节能力（冷却水进出水温度保持不变冷冻水出水温度保持不变）17设备综合部分负荷值IPLV（SI公制单位）18噪音值（dBA）19控制界面15%∽100%无级自动调节根据ARI标准额定性由投标商提供由投标商提供中文全电脑控制和显示，并能通讯协议暂定自动记录，具备打印接口，ASHRAE能和楼宇控制联网。每台标准BACNET机组有独立的自控系统，20控制系统机组之间有群控系统均留有DDC接口以便接入BA系统。（请投标方详细提供自动控制方案，单独报价，供业主选用）由投标商提供由投标商提供由投标商提供21机组最大尺寸（长Х宽Х高）22机组运行重量23机组无故障运行时间提供ARI550/98标准认证的电脑选型纸或提供主机生产国的国家标准认证的电脑24纸，并须在询标阶段提供现场电脑选型演示提供在实际使用工况下，冷凝温度不变，冷冻水温不变的情况下，冷水机组最小25负荷值以及对应的最小冷冻水流量。目前，在市场销售的中央空调品牌有很多，综合比较，性价比比较高的国际知名品牌氟制冷中央空调主机有“开利”、“特灵”、“约克”三个品牌。
（2）水冷中央空调主机的选择要点：①能效比（cop）高；②性能稳定；
第40页共55页③在工程所在地用户多，售后服务体统完备；④噪声低；
⑤适合项目定位配；⑥性价比最优。
（3）空调末端设备、保温材料、自动控制设备的选择
①空调风机盘管。对于精装修项目，确定空调风机盘管应在满足技术参数的前提下，选择超薄型、安装尺寸较小的空调机，这样可以尽可能提高精装修的吊顶标高。目前市场上中央空调末端设备品牌有很多，例如：开利、新晃、开利、王牌、惠康、约克等，性价比也各不相同，根据不同档次的楼盘，应选择不同价位品牌的空调末端设备。
②空调水系统管道的保温材料是减少能量损失的有利保障。选择保温材料时应该选择隔热系数高的产品，目前常用的保温材料有橡塑保温、硅酸铝保温棉、玻璃纤维棉、稀土保温等材料，选择这些保温材料应以隔热系数、氧指数、阻燃系数等综合性能与价钱来决定。深蓝广场空调水管、空调风管与热水水管的保温材料选用的是江苏兆胜集团的赢胜牌橡塑保温材料。
③空调末端设备的自动控制材料，选择的是美国江森牌电动阀与空调温控器，实现中央空调末端设备根据设定温度自动恒温控制。
（4）能量计量系统的选择与应用
中央空调系统的分户能量计量是每个客户都很关心的问题，同时，中央空调能量计量发展比较晚，目前是国家正在推广节能应用的项目。深蓝广场中央空调的能量计量采用进口西门子超声波能量计量表，实行分户计量，真正实现了分户计量，按需取费，解决了客户担心的写字楼空调费用按照面积分摊的难题。该超声波能量表的计量精度是国际精度等级最高的，像深蓝广场这样大面积应用高精度超声波能量计量表，在我国冷、热能量计量行业内居于领先地位。
目前常用的中央空调能量表有电磁式机械能量表和超声波能量表。
电磁式能量表常用品牌有真兰、哈姆鲁克、清华同方、兰吉儿。电磁式能量表适合应用在水质比较好的空调水管系统中，缺点是由于磁性体直接与流体接触，计量容易受到水质的干扰，导致计量有误差；优点是价钱便宜，成本较低。
超声波能量表的最大优点是通过超声波获取流量和进水、回水温差，不受水质好坏的干扰，计量准确，目前是国际上冷、热能量计量最好的产品，缺点是价格偏高，比较适合高端项目应用。
第41页共55页6．施工管理经验
中央空调安装工程子系统多，设备多，管路水系统、风系工作量大而复杂，自动控制系统网点多，并且多属于隐蔽工程。因此，在安装施工管理中要掌控的内容较多，这里重点介绍以下几个方面：
（1）通过招标选择一家好的施工单位，重点是在较好的施工单位中选择一个好的项目经理与施工班子。
（2）选择一家好的监理公司，重点是选择一个能贴心协助甲方管理好工程的项目总监、以及选择一批能认真工作的监理工程师。
（3）选择一家能认真做好设计的设计班子，这个设计班子，能设计出高水平的图纸，并且能根据工程进度及时提供优良的施工图。
（4）工程部要组织选择一批好的材料、设备，并且及时供货到位。
（5）工程部管理人员需要有能力将以上设计师、监理工程师、施工方管理人员、材料设备等资源与项目产品定位思想有机地整合在一起，并且，不厌其烦地有效协调、沟通、催促，最终将项目做成精品工程。
具体地说，应该抓好以下几个环节的工作：
（1）在安装施工开工前，严格审查各专业安装公司的《施工组织计划》。工程部根据实际工程情况需要调整、优化各家施工单位的《施工组织计划》，并排除各施工单位计划中有相互矛盾的工序安排，编排成月度工程总计划，下发实施。
（2）装修吊顶封板前，必须对各专业安装施工进行一次中间环节的隐蔽验收，例如检查空调水管、风管的保温是否全部做到位，检查管道大压试压以及灌水实验是否完成，检查排水系统的通球实验是否完成，检查吊顶内的强电管线是否到位，特别是检查强电、弱电桥架在敷设完线路后是否把盖板盖上（很多精装修的安装工程在封板后桥架盖板不盖，导致电线被老鼠咬坏）。
（3）成本管理的几点心得与经验
①工程部管理人员，首先必须要求施工单位严格按照已经审核确定的图纸进行施工，根据工程实际需要，确实需要变更的需要先取得设计认可并报成本管理部门审核，工程部人员要对变更的工程量如实计量并做好记录。
②对一些安装工程在隐蔽前应该对隐蔽区域内的工程量进行一次测量，并作好详细的记录，为竣工结算时工程量计算留下实测依据。
③对一些设计不合理不经济的，工程部人员要大胆地提出修改意见，并说服设计师
第42页共55页变更。
④对于变更的材料或设备，甲方必须把控品质，并经过材料部、成本部审价确定，工程部多从技术角度和施工工艺方面做好成本管理。
（4）计划管理措施
安装工程施工阶段的计划管理尤其重要，对于一个大型的精装修项目，最多时段，工程施工单位多达30余家，要将如此多的单位合理有序的组织，就必须有合进的月度工程施工计划。
每一个月的工程总结和下一个月的工作计划会议非常重要，每月的25日要求各家施工单位编排自己的下一个月月度计划上报甲方工程部，工程部将几十家施工单位与监理单位的工作计划进行汇总、并根据总工程进度计划对各家施工单位的月度计划进行调整审批，在每月的29日前下发经过正式的《月度工程施工计划》，要求施工单位必须按照施工计划完成任务，计划中的每一个子项目工程任务均要求有完成时间、施工单位负责人、监理单位跟踪人、甲方责任人。每月月底（一般定在每月的28日）定期召开工程月度计划会议，会上总结上月计划完成情况和评审下月工程计划，计划会议要对完成进度计划好的施工单位进行奖励，对差的施工单位进行处罚，建议会上当场兑现。每月如此，直到工程按照总控制性计划竣工交付为止。
（二）单户式中央空调工程1．深蓝单户式中央空调工程概况
深蓝广场两幢公寓楼共400余套，每套都配了进口大金户式中央空调，每户的空调室内机均选择吊顶内暗藏式风管机，空调外机安装位经过专门设计，统一安装平台。
2．审图（1）自审
空调施工图设计出图后，专业工程师要进行严格的自审，审查图纸中各种户型的设备配是否合理，必要时应该进行设计验算。对于设计图中不经济、不满足装修空间要求的问题，要书面提交设计师进行优化设计。特别应该注意的是空调机的选型是否有利于今后精装修的吊顶，空调室内机的设计位是否避开了结构大梁等。深蓝广场户式空调在施工图自审与设备招标审查阶段，为公司节省投资资金数百万元。
（2）会审
①与结构专业交叉会审
空调设计图出图后，要与结构施工图进行交叉审图，对于一些布在大梁正下面的
第43页共55页空调内机要进行调整。
②与建筑、幕墙专业交叉会审
空调室外机安装位要有专门设计的设备阳台，设备安装平台是否满足空调机的安装，需要建筑和幕墙设计做充分的考虑；同时，要充分考虑建筑立面的美观，空调外机的安装位应该避开正面，尽量设在采光井内或北面的平台上。
③与室内精装修专业交叉会审
对于精装修楼盘的各种户型的空调设计，在设备安装前应该与装修图进行严格细致的交叉会审，对于空调内机的安装尺寸、送风形式、冷凝水管排水走向等是否与装修造型有矛盾，特别是对于装修与空调相互影响的问题要书面提出优化设计，并且与装修设计进行有效的沟通，把矛盾解决在施工之前。
④与电气专业交叉会审
空调设备招标选型确定之后，应该将每一台的空调机电机功率进行统计，并与电气设计图进行交叉会审，对于电气图中每一路的空调用电负荷如果有不匹配的，应该要求电气设计进行调整。
⑤与给排水专业交叉会审
户式空调的冷凝水排放，应该有统一的设计，做有序系统排放。因此，空调施工图出图后应该与给排水专业进行交叉会审，对于空调冷凝水管道走向与系统排水立管是否能实现，排水坡向是否会影响装修吊顶高度。
⑥与景观专业交叉会审
对于一些需要安装在1层的空调室外机，要与景观专业进行交叉审图，空调机的安装位尽量不能破坏景观的美观性。
3．经验与教训
典型案例5：在深蓝广场户式空调招标时，樱杭空调公司投标总价有2680余万元，工程部专业工程师经过对投标文件与图纸的认真审查，发现投标投标单位对冷负荷的设计配有的竟高达450W/m2，配严重偏高。专业工程师对投标单位每套户型的空调配，根据户型的朝向、围护结构（6mm+9mm+6mm）Low-E镀摸玻璃幕墙的导热系数进行了严格的负荷设计计算，要求投标单位严格地按照深蓝广场建筑围护结构的实际情况，调整技术方案，准确地配空调负荷，同时留有适当的冷负荷余量，并要求投标单位重新报价。在集团材料部、成本部、总师办的大力支持下，最终将大金空调的决标总价降到了2037万元。经过样板房使用和工程竣工业主使用，深蓝项目空调制冷、制热情况良好，该项
第44页共55页优化设计不仅保证了VRV空调的效果，为公司节省投资640余万元。
（三）户式新风系统工程1．深蓝户式新风系统概况
深蓝广场公寓楼除单身公寓外，均配了热交换式Honywell原装进口户式新风系统，各户新风系统在客厅安装了有害气体自动控制器，当客厅吸烟量中的有害气体成份超过设定参数值时，新风机会自动加大转速，加大排风量与新风的送风量，尽快排除有害气体。
新风系统还在各户主卧室内配了CO2自动控制器，当主卧室内的CO2气体量超过设定PPm值时，新风机也会自动加大转速，加大排风量与新风的送风量，尽快排除CO2气体，补充新风。特别是在梅雨季节，可以减少室内物品的霉变，保证空气品质。
2．户式新风系统选型与施工管理要点（1）新风系统选型要点
①在户式新风系统选择时，应该考虑主机的安装尺寸，特别是设备的高度。在满足技术参数要求的前提下，越薄的机器越有利于确保装修的吊顶标高。
②户式新风系统，最好选择负压式通风系统，这样可以减少装修吊顶内的管道安装。深蓝广场配的是热交换式新风系统，每个房间内都有送风、回风两根管道，在施工中会与装修造型争标高，协调修改的工作量很大。
③在以后户式新风系统选择时，应该考虑空气洁净和消毒功能的配套系统，可以处理越来越严重的空气污染问题。
（2）施工管理要点
户式新风系统管道与机器的安装时间应该在装修定位放线之后，否则，返工量会很大的。
户式新风主机的安装、控制器的安装，应该与电气管线安装进行充分沟通，做到电气施工电位满足主机的取点要求。
（四）地热工程1．深蓝地热工程概况
（1）深蓝广场东、西楼每套房间内的卫生间（除保姆间卫生间外）均配了电地热采暖，该电地热电缆选用芬兰的恩斯托（Ensto）电采暖地热。恩斯托（Ensto）电地热线缆的芯线采用铜、镍合金，芯线发热性能好且稳定；外壳采用金属网屏蔽与硅橡胶材料耐高温的柔性外壳，耐热温度最高可到3000C，是电地热线缆中最好的。电地热的温度
第45页共55页控制器选用一种国产的智能化温控器，这种温控器可以根据业主需要分四个时段进行不同温度设定，温控器会根据业主设定在洗澡（或下班）前自动将卫生间的地热打开，并将卫生间地面温度升高到你需要的温度（如220C），让你在进入卫生间之时，有温暖而舒适的地面温度迎接你。
（2）深蓝广场会所的游泳池区域大面积的休息区内铺设了热水采暖地热，热水地热选用乔治费歇尔PE管作为地热的热水管材；地热主机系统分别选用阿法拉法板式换热器、ITT不锈钢水泵、卡莱菲分集水器（意大利品牌）、紫铜管等材料。
2．地热选择的必要性
在华东地区，特别是浙江、上海等地，冬天阴冷潮湿，卫生间更是如此。尤其是当你冬天赤脚进入卫生间洗澡的瞬间，如果地面是温暖，你的舒适感会倍增。当今人们追求高品质生活环境的要求越来越高，地热不仅为人们提供舒适的环境，还可以提升楼盘的买点，作为高档的精装修楼盘怎能不配地热呢？
3．地热设计、施工要注意的几个要点
（1）计划上电地热的楼盘，在电气专业设计时就应该考虑变压器的容量，并且在电气施工图设计阶段，就要将每一户内的地热电源设计到位；
（2）计划上热水地热的楼盘，在建筑设计阶段就应该确定机房的位，并对将要铺设热水地热区域的层高做设计考虑，热水地热一般要占用8-10CM的层高。
（3）地热与结构专业要注意的问题
典型案例6：深蓝广场公寓楼为了保证精装修的有效标高，做电地热的卫生间区域建筑楼板在施工时下挂6CM，较好地解决了装修的层高问题。
（4）地热与电气专业需要注意的问题
地热的电源开关需要在户内配电箱内单独设，并且开关的负荷选择一定要匹配。地热温控开关的开关预埋底盒、开关底盒到地面穿线线管的预埋、穿线，以及地热的电源施工界面，均需要由装修公司根据要求施工，比较利于工程管理。
4．地热材料设备选择要点
地热分为电地热、热水地热两种，电地热和热水地热的的系统、材料各不相同，因此，选择材料的要点也各不相同。这里归纳为如下表格说明：
不同电地热电缆的材料比较
代理公司品牌及产地思诺恩公司芬兰恩思托舍予公司/鹿铃公司丹麦狄威第46页共55页
中房新技术中心挪威线芯材质电磁辐射绝缘材料及外护套钛镍合金合格皆为硅橡胶耐热温度300度以上铜合金合格PVC塑料耐热温度110度镍合金合格PVC塑料耐热温度110度30W/M17W/M18W/M单位功率每平方米额定功率200W15W/MW/M10W/M10W/M有专业施工资质,有自己施工能力有装饰施工队伍液晶智能型1000元左右/只的施工队伍.液晶智能可编程温控控器有装饰施工队伍液晶智能型1000元左右/只350元/只0W/m电缆是根据不同材质的线芯,绝缘层,外护套等耐压性,耐热性和抗老化期决定的,不是任何电缆都可设计30W/m的,如,绝缘层是交联聚乙稀,特氟龙,聚酰胺,而外护套是PVC材质的都不能设计30W/m,因线性功率20W/m时,裸露的加热电缆线芯温度物质特性要求可达115℃,外表面温度为79℃.设计30W/m时加热导体线芯在完全覆盖时高达245℃,外表面为220℃,PVC耐热温度为110℃,而恩思托采用的硅橡胶为300℃以上,所以PVC材质加热电缆不能高于20W/m.,所以无法满足卫生间取暖要求5．施工管理经验和教训地热施工的最佳时间应该是在卫生间（或者其他区域）的吊顶、室内墙面装修完成后，准备地面装修施工之前。地热施工前要督促装修施工单位准备好水泥沙浆，待地热的线缆铺设、帮扎完成，立即进行铺水泥砂浆找平，同时铺贴地面石材（或地砖等地面饰材）。地热铺设完成的地面严禁在上面钻孔开槽或者切割地面，否则，将会损坏地下的地热电缆。深蓝广场公寓楼在装修施工阶段，由于装修单位不够重视，有5套房间卫生间的地热电缆被损坏，造成不必要的返工损失。
五、工程前期配套
通水通电等工作的完成是项目竣工验收的前提，作为深蓝建设后期的重头戏，其重要性和困难性对工程管理者而言是任何工作都无法比较的，希望我们遇到的困难和应对措施能给大家提供有益的思路：
（一）相关通水通电通气等配套工作1．通电
作为一切项目完工的前提，通电是首当其冲、至关重要的节点。按照目前杭州市电力局的工作流程，从项目供电方案的设计确认（包括开发商的协调、确认）、任务书转到项目所在区域的供电分局生产技术科的优化方案、其内部程序流转、下达生产计划任务（包括生产会议、停电计划公告）、主要高压设备的供货、高压电缆的定制加工、现场正
第47页共55页式施工完成到用电科现场检查，开通电工作票到正式供电，一般需要三个月（工作日）时间。
在深蓝的通电工作开展期间，得到了集团公司成本管理部、材料设备部、总师办黄之军、九溪公司唐一心等的大力支持，从开始具体运作到正式通电总共耗时1.5个月。
总结得失，我们认为不管有任何困难，首先要有坚定的信心，相信“办法总比困难多”；其次，理清思路，工作必须有极强的针对性，面对深蓝工程土建收头任务繁重、作业面交叉等因素，必须抓住重点，完成室内配电房的施工、内部供电系统的完善等收头工作，做到“万事俱备，只待东风”；再次，对于电力局本身的流程一定要了解清楚，经常性与相关部门联系，掌握工作指令流转的程度，遇到问题要及时与总师办、公司领导等沟通，并及时采取应对措施以推进工作开展。最后，在现场施工和正式通电时应有专人陪同并协调相应事宜。
根据精装修的特点，我们建议项目通电时间应比一般的毛坯房提前1个月左右，主要基于以下考虑：
（1）精装修房户内设施设备配齐全，虽然有施工临时电可供先期的单个设备调试，但是从整体户内的设备保护出发，联合调试宜采用正式电为佳。
（2）从精装修成品保护的角度出发，给水管路灌水越早越有利于成品保护，发现渗漏也可以及时检修。
（3）作为高层建筑还有一定的消防安全要求，利用正式电可以相应提高安全防范等级。
在正式电接入后临时施工用电将拆除，相应的维修整改等电费计量需要进行严格管理，相关费用从用电单位工程款中予以扣回（应预先在承包商合同中约定）。
2.通水通气（见综合管线专篇）（二）消防验收工作
作为工程管理人员，首先需要针对项目的特点，制订详尽合理的计划，确认每个重要节点，责任落实到人。
其次，在验收之前，需要收集整理前期所有的立项文件、消防建审批复意见等等资料，将报验资料填写完整（保留复印件以备日后查询），整理相关图纸，并与项目消防报警施工单位密切沟通，确认报审受理。
再次，要做好内部消防系统的调试验收工作（包括联合调试），与消防支队密切联系，随时准备现场试水、试车工作；取得装修材料的检测报告、建筑电气检测报告、设施设
第48页共55页备检测报告（消防水系统、防排烟系统）、钢结构防火涂料耐火等级检测报告等资料。
在完成现场消防验收工作后，应继续与验收经办人员联系，尽早取得验收合格意见提交资料室，以备后续质检验收所需。
（三）其它专项验收
在通电调试、消防验收完成以后，紧接着开展如质检、人防等其它专项验收工作。本项目质检初验从201*年9月28日开始，正式通过质检验收是在201*年10月13日。针对深蓝这样安装系统较为复杂，专业分包单位多的项目，为了确保顺利通过验收，我们建议在质检验收过程前要特别注意相关竣工资料的归档整理工作，同时督促、配合总包单位加强对分包单位的技术资料整理工作的管理，避免因资料不全等问题给后续的验收工作带来被动。在平时的工作中要加强与相关部门的沟通和交流，获得其理解与支持也是极其重要的。
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第六章综合管线工程
一、工程概况
玉兰花园项目综合管线工程由市政、环卫、电力、供水、供热、煤气、电视、电信等相关单位共同协作施工。
二、前期阶段
（一）电力供电方案的确认涉及到用户开关站的设
在工程前期要着重与电力部门确定开关站的位以及开关站内柜体的排列、电缆沟的做法、进出电缆的方案。
（二）化粪池的设
原图纸设计中一座化粪池位于11#楼商铺的前面，虽说埋在地下，但购买此商铺的业主提出风水影响，一定要求化粪池移位，花费大量人力、物力。
（三）消防结合器的设
原设计的地面消防结合器对于景观效果来说，是极其难以处理的，经与消防相关部门沟通协调，改用嵌墙式消防结合器，既不影响消防使用，又保证了景观的收头（图中近处可见消防红色警示，远观就不太突兀，与景观较好地融合）。
（四）雨水排向运河的问题。（五）南面运河景观改造事宜。
（六）南面运河边公安局城市监控移位事宜。
（七）环保垃圾收集站定位问题，涉及整个项目的景观布。（可以取消）
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