201*1128_长沙市201*年房地产市场总结及13年市场预测
中欣楚天逸品方案
长沙市201*年房地产市场总结及13年市场预测
1、市场综述
二级市场：201*年前10月，长沙市地区新建商品房网签1163.58万平米，同比减少25.14%，其中内六区新建商品房网签828.34万平米，同比减少28.12%。
三级市场：201*年前10月，长沙市地区二手房成交面积为256.26万平米，成交套数为23743套，同比分别减少23.89%、20.49%；其中内六区二手房成交面积173.43万，成交套数为15655套，同比分别减少25.14%、19.49%。
总的来讲：由于整体市场成交不景气，销售放缓，在供应量与去年基本持平的情况下，新建商品住宅市场依然维持供大于求的现象，商品住宅存量些许积压；二手房市场仍处于下行阶段，持续低迷。
2、宏观经济
国内经济增速放缓：201*年1季度GDP增长率为8.1%，在温家宝总理的政府工作报告中预计201*年GDP增长的预期目标为7.5%。今年经济发展基调是“稳中求进”；国内通货膨胀压力减小：201*年5月CPI下降至3.0%，预计201*年CPI年增长率为2.9%，较去年同期通货膨胀情况有所改善；
数据显示，201*年前10月，全球房地产投资物业市值增长了3.4%，其中亚太地区以14%的增长独占鳌头。这使得亚太区房地产市场规模成为全球第二，与美国的差距也缩小至仅201*亿美元。亚太区的交易总量占全球交易量的比例达到46%，首次超过欧洲，成为交易最活跃的地区。
3、行业政策盘点
3.1中央政府
1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”；
6月10日，发改委新闻办发文辟谣：《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；
6月14日，央行发文批评个别媒体称“首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图；
6月19日，住建部通过《人民日报》喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”；
自201*年6月起两次下调存贷款基准利率：在当前楼市快速明显回暖的背景下，此次降息对楼市的影响将较为明显。对于开发商而言，融资成本更低；对于购房者而言，观望的气氛会再次降低。
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3.2地方市场动态
十年变迁，土地价值快速飙升，最先推出的两宗地每亩起始价超过201*万元，预计竞拍的每亩单价可能还将达到3000万元。而在201*年正式启动长沙老火车北站搬迁时，长沙城市中心土地价格大约为300万元每亩，十年之间，土地价值已经实现了10倍的增长；
据悉，人行长沙中心支行发布201*年8月湖南省金融运行情况，受稳健货币政策实施影响，信贷机构仍将向中小企业特别是小微企业倾斜，为加强流动性监管和控制物价上涨，全年信贷投放或稳中偏紧；
今年四月，长沙各大银行首套房贷基本上都已回归基准利率，但与一线城市首套房贷目前普遍执行八五折相比，长沙的银行对首套房刚需信贷的支持速度较慢；今年房地产市场从3月开始明显复苏，56月成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，到了78月的往年市场淡季，达到了爆发，因为政策刺激第三季度成交量全面上涨，四季度依然居于高位，成交价格也出现了持续半年的环比微涨；11月初，长沙地铁2号线19个站主体全面建成；12月长沙预计有36个项目开盘，环比大增44%。
4、宏观经济
201*-201*年，受全国经济环境影响，长沙市GDP增速也有所放缓，但人均可支配收入仍保持了良好的上涨态势，城市及公民财富基础依旧稳定。
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5、二级市场
201*年上半年住宅供应量分析：
完成投资额实现增长，但施工面积、新开工面积和竣工面积出现全面下滑。
1-6月商品住宅批准预售面积398.26万平米，较去年同期明显回落。
整体住宅成交量及价格分析：
商品住宅成交面积338.47万平米，成交均价5784元/平米。
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6、201*年房地产市场预测
随着十八大的召开，政府提出了以下几个工作指标：1.宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要；（1）过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免；
（2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益。
从十八大看房地产业走势：调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期变经济发展方式，以调整经济结构，实现经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。
2.房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善；（1）坚持房地产调控有利于促内需调结构；
（2）抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出；（3）推进保障性安居工程建设，实现居民住有所居；（4）房产税等长效机制将逐步完善。
3.房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展；（1）城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力；
（2）未来十年潜在住房需求120亿平米，相当于目前销售面积12倍以上城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力；
（3）居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放。
以上指标的出台，无疑是给初步回暖的楼市吃了定心丸，拉动全国的经济发展，依然是主靠房地产行业。
通过201*年的市场表现来看，中小户型、高性价比和品质大盘在市场销售低迷的情况下表现坚挺，而滞销的多为大户型和低品质楼盘。旺市下，楼盘可以靠不断追加成本来炒作实现走量，而淡市下更多的要靠产品的品质、性价比来吸引客户。201*年，住宅产品结构将进一步细分，对品质的追求将再上台阶。住宅的开发、购买（无论是自住还是投资）依然维持理性，居住本质将成为购房者购房的首选因素。
种种现象表明：201*年，长沙楼市将依然向买方市场靠拢。开发商需根据自身情况，合理制定营销策略，迎合客户，才能在当前政策环境下，达到量价齐升。
世联地产中欣楚天逸品项目组
201*.11.28
扩展阅读：201*年宁乡房地产市场总结及201*年市场预测
201*年宁乡房地产市场总结及201*年市场预测
201*年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。迈着201*崭新的脚步，回首201*年的宁乡楼市，我们作出如下盘点和探索。
201*年，在大环境经济增速放缓，房地产调控政策持续的背景下，宁乡房地产市场得益于复合型县域经济的强劲崛起、交通区位优势日益提升，工业及旅游、商贸等第三产业日益兴旺，城镇化进程不断加快等利好因素推动，全县通过扎实“两帮两促”，开展域外宣传，举办第三届宜居文化节、出台活市促销政策等措施，房地产市场投销由谨慎滞缓向信心增强转变，尤其是销售宜居节会有效助推下，整体平稳上扬，形势不断向好，书写了201*年宁乡房产寒冬绽放的精彩编章。201*年市场盘点(一)市场运行情况1、投入情况
开发企业：当前全县在册房地产开发企业126家，111家在我县拿地或已运作项目，目前二级资质企业3家，三级资质企业54家。
项目总量：全县房地产市场项目总用地规模22443亩，已落实用地12110亩，总建筑规模2210.7万m2，总计划投资额610.17亿元。全年市场有续建、新建、意向项目82个，开工建设项目78处(去年同期76处多2处)。其中跨年度续建38处(上年同期39处)、续建新开工29处(上年同期22处)、新开工项目11处(上年同期15处)。
当前运行情况：全年完成实物建设量220.55万平方米、投入39.21亿元，同比增长12.64%(去年同期34.81亿元)；其中：跨年续建项目38处、完成建设117.02万m2、实现投入20.73亿元；续建新开工项目29处、完成建设73.66万m2、实现投入13.25亿元；新启动项目11个、完成建设29.87万m2，完成投入5.23亿元。2、供需情况
市场放量：全年在售项目62个，占总建筑规模的27.51%；全年新建商品房预售591栋、17742套、190.11万m2，同比增涨43.16%；其中住宅13948套、165.61万m2，同比增涨47.04%。
市场销量：全年新建商品房销售10595套，同比增涨17.88%，销售面积125.06万m2，同比增涨12.06%，销售金额51.912亿元，同比增涨15.62%，成交均价4151元/m2，同比增涨2.95%。其中住宅销售9685套、112.6万m2、41.947亿元、均价3725元/m2，同比分别增涨20.36%、15.11%、19.88%、3.93%。(二)、市场特点
1、政策激活，销售攀高。元月份国家房地产业调控措施没有放松，限价、限购措施持续影响房地产市场。但我县5月份和11月份两次出台了首套房契税优惠政策，刚需的到有效释放，销售总量较去年同比增加，市场整体理性上扬。全年商品房销售10595套、125.06万m2、51.912亿元，同比分别增长39.54%、32.73%、36.66%。其中住宅销售9685套、112.60万m2、41.947亿元，同比分别增涨42.47%、36.34%、41.72%，占商品房销售面积的90.04%；非住宅销售910套、12.46万m2、9.965亿元，同比分别增涨14.47%、7.14%、18.80%，占商品房销售面积的9.96%。
2、价格稳健，涨幅理性。1-12月份全县商品房均价为4151元/m2，同比上涨2.95%。其中非住宅均价7996元/m2，同比上涨10.87%；住宅均价3725元/m2，同比上涨3.93%(其中别墅均价6226元/m2，多层均价2817元/m2，电梯房均价3732元/m2,同比分别上涨4.64%、2.92%、3.91%)。由于我县商品房价格处于“价格洼地”，随着地价、造价等成本因素影响，在国家限价的大背景下，我县房价不再井喷上涨，但涨幅较为理性。12月份全县商品房均价为4375元/m2，同比上涨22.21%，环比上涨7.55%。其中非住宅10656元/m2，住宅3884元/m2。
3、外向扩张，品质彰显。随着长株潭两型先导区的加速、宁乡城市化率的提高，宁乡城市建设、配套设施、楼盘品质不断提升，省会次中心，幸福新宁乡魅力彰显。201*年从购房对象来看，商品房销售以本地为主，其中乡镇人口进城购房成为拉动商品房销售的主力军，乡镇人口进城购房比例达75.62%；外地来宁购房的比例稳步提升，成为拉动销售的生力军，全年外来人口购房比例达到20.13%；中青年为市场主购人群。4、商品房结构特点
⑴产品类别。市场产品结构呈多样化发展，按建设资源节约型社会要求，经过政府调控和消费引导，由几年前的多层主导市场，逐步演变为高层、小高层为主，多层、别墅、保障性住房为辅。全年销售商品房中住宅占88.98%(其中电梯房占79.81%、多层占12.44%、别墅占7.76%)，非住宅占11.11%。
⑵套型比例。全年商品房住宅供应套均面积为112.59m2，销售套均面积为109.86m2。整体上看，销售商品房住宅套均面积与前几年相比有所下降，表明中中小户型在市场上受到购房户的青睐。从各户型供销结构看，各户型均供大于求，销售的主打户型为90-120m2及120-144m2两个阶段；全年已发预售的商品住房中，面积为90-120m2两、三居室户型占开发总量的21.36%，面积为120-144m2的三居室户型占总开发量的32.73%，面积大于144m2的大户型占开发总量的10.46%，面积在90m2以下的小户型约占总开发量的35.45%。目前产品供应是以市场需求的导向进行开发。
⑶价位趋势。全年住宅从实际销售价位段来分析，销售价格在201*元/m2以下的占总销售量的5.57%；销售价格在201*-3000元/m2占总销售量的10.29%；销售价格在3000-4000元/m2占总销售量的64.33%；销售价格在4000-5000元/m2占总销售量的14.1%；销售价格在5000元/m2以上的占总销售量的5.71%。与往年相比，中高价位段比例增幅较大，一方面说明今年商品房价格的小幅上涨，另一方面购房消费中中高档楼盘还是受到购房户的追捧，3000-4000元/m2所占比例较大。从价位段分布来看，201*年房子价格超过3500元/m2，201*年年底价超过4000元/，201*年保持稳定，201*年价格基本与去年持平，略有小幅上升。
5、二手房市场
全年房地产一、二级市场累计交易量之比为3.43：1。截止12月底，全县二手房市场成交1591套、36.47万m2、9.92亿元，同比分别增涨60.06%、49.62%、55.05%，成交均价2721元/m2，同比上涨3.63%。其中住宅成交1120套、15.34万m2、2.95亿元，同比分别增涨74.45%、76.94%、62.35%，成交均价1926元/m2，同比下降8.24%。6、房产资本市场(抵押情况)
全年累计办理抵押贷款18349宗，同比增涨51.08%；抵押面积617.95万m2，同比增涨41.77%；货款金额129.69亿元(含续贷)，同比增涨50.82%。其中个人抵押登记手续17725笔，抵押面积305.95万m2，贷款金额67.24亿元，同比分别增涨51.91%、37.82%、60.02%。(三)、产业贡献
根据不完全统计，截止201*年12月31日，全县房地产入库税收9.82亿元(未含第四季度国税)，同比上涨32.91%,其中房地产一体化税收7.45亿元，财政契税1.85亿元。基本特点:二手房交易市场受二手房税费政策调整影响，与去年同期相比住宅成交增加幅度较大，相比商品房市场，二手房市场发展仍然滞后。受调控政策影响，部分持房者出现抛售心理，二手住房成交价格有所下降。展望201*
1、宏观政策分析。
(1)宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化
宏观经济方面，201*年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。
市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，201*年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计201*年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于201*年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。
(2)关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性
1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然201*年新开工项目将增加201*年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。
2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行
经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，201*年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在201*年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。
3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注
近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。2、市场预测
根据201*年全县市场现状，预计201*年开工面积214万m2，预计投入40亿元。新建商品房销售100万m2左右，成交均价将在5%的涨跌幅度内浮动，成交金额45亿元左右，房地产入库税收稳定在9亿元左右。
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