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吉林电子信息职业技术学院姓名：张洋第86期
双困生拓展培训总结
山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵；培训不在于时间长短，有收获则成功了。经过六天班的培训，我收获了友谊、自信，更重要的是从新认识了自己，挖掘了自己内在的优缺点，从新定位了自己，从新审视了自己的方向，从新开始规划乃至人生。
团结，没有完美的个人，只有完美的团队。通过此次培训，我开始懂得团结力量之大，开始了团队意识。再培训中，几乎每天老师都要求团队合作完成每一个任务，这样一直孤立独行的我有点不以自然，甚至怀疑团队的力量，我总认为自己是最棒的不需要他人。可是经过几天的对比，我们的团队总是落后于其他队伍，不管是游戏中还是老师的问题上我们总是落后。“落后就要挨打”，为了赶上甚至超越其他团队，我开始融入到团队中，配合队员一起做游戏、一起完成任务，慢慢的我做到了甚至做到更好。
改变自己，想要彻底改变自己，只有重新认识自己、定位自己。在培训中老师讲的兴趣、性格类型及团队成员在一起玩乐中我对自己有了更深的了解，我了解了自己的真正乐趣、挖掘了自己的优缺点。规划，一个好的规划，相当于成功的一半。通过培训，我学会怎样规划自己的每一天，怎样度过自己的一分一秒，怎样规划自己的明天乃至规划自己的职业及一生。我将自己每天要的事详细列出，并写出什么时候完成，每过玩一天我都会总结，对自己是否满意。我相信这样一句话：习惯决定性格，性格决定命运。
以上就是我通过此次培训的所感所得，在这里我要感谢给我提供此次机会的老师们、感谢培训的老师们、感谢培训中的所有工作人员、感谢团队中的成员们，感谢他们每一个人，是他们的付出，让我收获了心得、收获了理想、收获了方、收获了自信、收获了友谊等等。使他们，再次的改变了我，给了我理想，给了我快乐，给了我收获，谢谢你们，真心的谢谢你们！
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设计题目：房地产开发项目管理指导教师：崔雪准考证号：姓名：高超考核号：
290809201*11目录
一、何为房地产----------------------------------------------------2
（一）房地产的特点----------------------------------------------------2
二、房地产开发项目管理的内涵与意义-----------------------2
（一）房地产开发项目管理的含义---------------------------------2（二）房地产开发项目管理的意义---------------------------------3
三、房地产开发项目的工程管理--------------------------------4
（一）房地产开发的前期工作---------------------------------------4（二）工程施工管理---------------------------------------------------5（三）开发项目的工程施工控制------------------------------------5
四、房地产开发项目的工程建设监理---------------------------8
（一）工程建设监理的概念-------------------------------------------8（二）工程建设监管的层次---------------------------------------------8（三）工程监理内容------------------------------------------------------9（四）工程监理的工作步骤---------------------------------------------9
五、房地产开发项目的工程竣工验收---------------------------10
（一）房屋建设项目的一般验收标准-------------------------------10（二）竣工验收的程序-------------------------------------------------10
六、房地产开发中存在的问题-----------------------------------11（一）取得土地环节-----------------------------------------------------11
（二）设计施工环节-------------------------------------------------------（三）房产销售环节----------------------------------------------------12（四）竣工交房环节-----------------------------------------------------14参考文献------------------------------------------------------------------17
房地产开发项目管理
摘要：房地产是一个地域性很强的行业。且在同一地区，因为项目的定位、功能不同项目的内容也不同。项目与公司的在管理上的主要不同在于，项目具有生命周期。许多公司管理许多的项目虽然可以集中部分项目管理职能，但不能面面具到，取代项目的基本管理职能，每个项目都有其特有的具体要求，就是相似的项目不动产的特点也要求不能像工业那样千篇一律。
关键词：房地产项目管理开发
从最广泛的含义说，项目是一种特殊的被完成的有限任务，他必须在一定的时间内被完成，并满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。房地产项目包括项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论依据。房地产开发项目，一般是对土地
和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件
一、何为房地产
它是指土地、建筑物及围着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在经济学上又称为不动产。
（一）房地产的特点：
1、位置的固定性和不可移动性2、使用的长期性3、影响因素多样性4、价值大量性5、保值增值性6、行业相关性
二、房地产开发项目管理的内涵与意义
（一）房地产开发项目管理的含义
房地产开发项目管理即为以高效率的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础运用系统工程的观点，理论、方法，开发项目建设的全过程并按其内在运行规律进行有计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
地产开发主要有成果性目标和约束性目标这两重要目标组成。投资回报率、销售利润率、自有资金利润、投资效益指标以及项目的内外要求是成果性目标的重要内容。
约束性目标即为建设工期、投资限额、质量标准等。综上以外，房地产开发项目还要受到例如，城市规划、土地利用等条件的影响。房地产开发涉及多个领域，例如，投资方、监理方、规划、设计、施工、银行、交通、市政等十多个部门。因此房地产开发是一项复杂系统的工程，要有完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
（二）房地产开发项目管理的意义
其主要意义表现在计划、组织、协调控制四个方面。
（1）房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，可以使项目的开发建设快速进行。也就是说，通过使用一个动态计划管理，把工程项目全过程和开发活动纳入计划，项目可以有序的进行，进而达到预期总目标。
（2）房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责的划分、授权，合同的签订与执行以及根据有关法律规定，建立各种规章制度。形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。（3）房地产开发项目的协调管理。即为开发项目提供协调的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。它的主要任务是对可开发项目与外部环境、项目各子系统之间以及项目不同阶段、不同部门。不同层次之间的关系进行沟通和协调。这种沟通与协调将有利于睦邻公共关系，吸纳通融资金，寻找材料设备、供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，以促进销售。其中，以人际关系协调最为重要，项目经经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
（4）房地产可开发项目的控制管理。它的意义在于有利于对项目的质量、工期、成本进行控制，并获得最大的利润。它主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解。各种指标定额。阶段性目标的贯彻执行与监测的措施，对抗开发项目的工程质量、工期、资金、成本、等进行有效的控制。以确保开发项目用最少的投入获得最大的利益。
三、房地产开发项目的工程管理
他主要是指从项目开工贮备到竣工验收的全过程所进行的管理。一般来说，房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的。所以开发项目的工程管理主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法对开发项目施工建中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范、和合同规定的目标进行严格的监督和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。
（一）房地产开发的前期工作
进行之前应组织参与本工作的项目成员及各工种的队长进行图纸会审和施工方案会审。针对该工程的特点以及施工中可能会遇到的问题给与充分考虑。在开工令下达前爱拍部分人员进入现场开张前期工作，进场后，首先安排好施工临时设施。其具体工作包括：
1.成立组织配备强有力的管理人员2.建立工程施工管理网络3.组织有关人员进行图纸会审4.便只好施工材料综合计划5.做好技术交底工作6.搞好施工现场布置7.编制好施工进度计划
8.确定施工程序，主要分项工程及工艺流程9.做好劳资定额用工，工程汇总10.做好资金使用计划
（二）工程施工管理
开发项目的建设施工和建筑安装工程是生产阶段最主要任务，它不仅决定开发企业能否提供优质的房产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支，提高房产开发项目投资效益的关键环节。
工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统质量控制，合同履行保证系统。经济效益保证等五个子系统。房地产开发商在工程施工管理中的主要任务有：
1.选择施工、供应的等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则
2.落实项目施工阶段的各项贮备和组织工作。包括落实设计意图、选定施工方按、涉外拟定材料与设备供应品种及供应方案。
3.进度控制。进行进度分析，适时调整计划，协调各参建单位进度。4.质量控制。提出在质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收
5.合同管理。对施工签订的施工合同进行管理并处理合同纠纷。
（三)开发项目的工程施工控制施工控制是整个开发项目管理的主要内容，更是项目经理i的主要职责。因此必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序的实施。
1.工程进度控制。它关系到建设工程能否如期竣工交付使用，它可以通过工程计划来具体完成。
（1）进度计划的形式。一般可分为三个部分
第一类，客观进度计划，以工程项目开始贮备到竣工个阶段的进度计划常用横道图和网络图发表示。
横道图法：在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法。
网络图法：其基本原理是线应用网络形式来表示计划各项工作的先后顺序，然后通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行的过程中有效的控制和监督，保证合理使用人力物力财力完成目标计划。
第二类，总进度计划。又承包单位的技术部门，计划部门、质量监督部门在项目负责人领导和监督工程师支持下编制。根据工程所需工时数以及人力物力、设备情况求出施工工期，然后在编制整个工程的施工进度计划。
第三类，单位工程进度计划。以单位工程未兑现能够进行编制。（2）进度计划的监测----防止进度滑动。定期取得工程实际进度情况，与原计划对比、检查，找出进度滑动的原因，以便保证工期按时完成。
（3）进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的只表示实物量条形图进度，工作量、工时数（分析与修订每周一次）。
2.质量控制。工程项目的质量即设计意图被实现的程度。质量
控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。其主要任务是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价对整个工程中的工作质量水品进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规定技术标准进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要有：
（1）对原材料的检验。在订货阶段就向供货商提供检验的技术以保证才来的质量。一些重要的材料应当在签定购货合同前取得样品，到货后在于样品进行对比。检验过的和未检验的要分开摆放。（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确定设备检查和试验的标准和手段、程序、检验报告等制度。对于主要设备的试验和检验，可以到制造厂监督。
（3）确定施工中控制质量的具体措施。派专人负责专门项目，例如检验施工、设备、仪器、水泥、沙石配合比。制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程、水电工程按合同规定的技术要求进行。
（4）建立相应的档案制度
3.成本控制。任何工程都有自己的成本，控制好成本才
能不影响到工程的进度和质量。一般采用进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。（1）直接费用监测分析。直接费包括人工费、材料费、机械费，对直接费用逐回提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，根据实际工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算进行对比。
（2）间接费用监测分析。以直接费为基础，按照间接费率计算出的，要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
四．房地产开发项目的工程建设监理
（一）工程建设监理的概念
工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济进行管理，是这些活动及结果符合有关法规技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内用合理造价和合格的质量提供房地产产品市场消费。
（二）工程建设监管的层次
政府对工程建设的建立和社会对工程建设的监理是工程建设监理的两个层次。
1.政府对工程建设监理。这是指政府建设主管部门或被授权单位，对本地区本部门的工程建设项目进行统一的、强制性的监督管理，以及队友社会负责的工程建设监理活动实施监督和管理的过程。政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的，他们的主要职责是：制定法规、规章条例细则并组织实施等。
2.社会对工程建设监理。与政府对比，其主要是从微观上、横向上通过委托方式实施工程监理。
（三）工程监理内容
1.工程进度监理。即监理单位收到建设单位或业主委托，对工程进度情况进行的监理管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。
它的主要任务是对项目建设同期进行具体论证，编制项目总体计划和阶段详细进度计划、监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。
2.工程质量监理。其主要内容包括：
1.委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确建立目标及监理事项，依照合同规定提供建议。
2.进行质量控制。根据具体施工和设计要求检查其工艺、材料、设备情况。
3.质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，
与国家有关规定、技术标准进行对比，看其是否符合要求。
3.工程合同监理。既可以根据委托方的意图代甲方准备招标文件。协助组织招标，并同中标单位商定签署工程承包合同。
（四）工程监理的工作步骤
1.取得监理工作任务。2.与委托方签订监理合同。3.制定监理计划。4.编写监理工作总结报告。
五．房地产开发项目的工程建设竣工验收
他是施工过程的最后一道工序，是全面检验设计和施工的质量。考核工程造价的重要环节。只有通过了竣工验收，质量合格的物业才能出售或出租给客户。竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准组织竣工验收。
（一）房屋建设项目的一般竣工验收标准
1.工程项目按照设计图纸建成，所有工程全部完工。2.所有设备均按设计规定安装完毕，必能正常工作
3.上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象，照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰。
4.整个工程质量经有关部门评定，并全部达到标准
5.要求建筑物四周2米以内的场地平整，有本项施工所造成的障碍物以清除。
（二）竣工验收的程序
1.工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告。设计、施工单位向开发商递交叫图纸。
2.开发商根据体质对竣工项目进行验收。
3.共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督单位共同评定工程质量。
4.编制工程决算。竣工决算时反应项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
5.编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图只是使用单位进行管理和进一步改造，扩建依据是城市进一步发展的最重要技术资料。开发项目竣工后，要认真整理和清查竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。
六．房地产开发中存在的问题
(一)取得土地环节
1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。
2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
(二)设计施工环节
1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
(三)房产销售环节
1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。
除保障性住房外，我省预征率不得低于2%，具体税率参照当地规定。
3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
(四)竣工交房环节
1、企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
2、土地增值税（清算）：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
综上为房地产开发项目管理的基本简述，地产开发是目前国内市场前景较为广阔的行业，它是一项复杂而浩大的工程，需要有系统、科学的、完整系统去完成它，随着社会的不断发展，他会不断的去完善自身的不足，进而推动社会的发展进步。
参考文献：夏联喜。房地产项目管理。中国建筑工业出版社，201*-1-1
美kerzner,H。项目管理：计划、进度和控制的系统方法。电子工业从出版社，201*-09
李小宁。房地产开发立顶、项目管理与营销策略务实全书。201*左美云。实用项目管理。201*-09
谭术魁。房地产管理。复旦大学出版社，201*-12
李顺明。房地产工程建设管理模式。广东经济，201*-3-20
赵本宇。房地产概论。西南交通大学出版社，201*-09
胥和生，沈蕙帼。房地产策划。东华大学出版社，201*-11
刘瑛，乔宁。房地产开发。北京大学出版社，201*-9
孙晓璐。房地产经营管理一本通。经济科学出版社，201*-09
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