201*年西安商业地产发展分析报告

时间：2019-05-29 02:08:20 网站：公文素材库

201*年西安商业地产发展分析报告

201*年西安商业地产发展分析报告

八百家研究中心时间:201*-01-3008:39:54评论:0点击:2391

201*年的全国商业地产似乎是持续高潮，一些住宅开发商仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而随着今年商业消费市场受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎，新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，商铺的租金影响较大。而相对二线城市的西安，走势基本与全国保持一致，且本年度的销量相对去年呈现大涨之势。相关阅读：201*年西安写字楼市场分析报告一、全国商业地产运营的市场政策经济现状1、经济现状1.1全国经济现状

全国GDP超预期目标总体表现平稳

据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，商业用房销售面积增长9.1%。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。

产业分类分析

从产业类型来看，第三产业的持续扩张是201*年宏观经济稳定的核心，其对GDP增长的贡献第一次超过第二产业，贡献度接近50%，并使201*年就业状况出现超预期的反弹。随着全国经济的走稳，第三产业和战略性新兴产业迎来了春天。第三产业增速快于第二产业，占经济总量的比重大大提升。而作为第三产业即服务业的上涨，也将带动餐饮、超市、商场等商业市场的扩大。1.2西安经济现状固定资产投资较快增长

1至11月，全市固定资产投资(不含农户)4444.52亿元，同比增长24.2%，比1至10月回落0.1个百分点。

分产业看，1至11月，第一产业投资68.31亿元，同比下滑19.4%;第二产业投资834.2亿元，同比上涨52.3%;第三产业投资3542.01亿元，增长20.3%。西安国际化大都市的深度发展，旧城改造进程加快，行政区域的扩张，城市产业结构更加倾向于第三产业，此时，商服用房的需求量也将增大。消费市场需求稳定增长

1至11月，全市实现社会限额以上消费品零售总额1761.1亿元，同比增长17%，较1-10月微落0.1个百分点。

从销售形态来看，1至11月，商品零售1674.97亿元，同比增长19%;餐饮收入为86.13亿元，下滑8.4%。

从西安市的经济发展状况来看，整体与全国态势相同。宏观经济发展环境向好，西安市在投资、消费、出口方面均有较大幅度的增长。而西安作为陕西省重要的消费城市，随着商品零售需求稳定的增长，也带动了后期零售商场规模的扩大，尤其是城市外缘化的扩展。2、政策方面

2.1全国房地产调控政策

政策发布时间201*年1月住建部中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。国土资源部、住日前，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和201*房和城乡建设职能转变方案》任务分工的通知，明确要求在201*年年4部会同国务院6月底前，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务月法制办、国家税院法制办、国家税务总局等有关部门，颁布《不动产登务总局201*年11月商务部记条例》并实施不动产统一登记制度。出台《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》，为进一步促进各地电子商务应用，推动我国电子商务均衡发展，针对当前电子商务发展面临的突出问题，结合电子商务应用促进工作的实际需求，促进我国电子商务在区域和行业领域的均衡发展。发布方政策细则摘要随着201*年末不动产登记制度等一系列房产调控政策的出台，特别是对住宅的调控，将有过之而无不及。此外，中央经济工作会议提出：201*年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。按照短期惯性，201*年仍将延续201*年下半年偏紧的执行态势。这为后期201*年商业房产市场提供了发展空间，也为201*年商业房产投资热潮将持续飘红。但随着国家商务部《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》的出台，促进了电商业务的大力发展的同时却让商业地产面临电商狙击的态势愈发明显。2.1西安房地产调控政策

政策发布时间1月11日，市政府办公厅出台《西安市人民政府关于201*年1月进一步加快发展服务业的若干意见》，为深入贯彻落实西安市人民政《关中-天水经济区发展规划》和《西安市国民经济和府办公厅社会发展第十二个五年规划纲要》，全面推进我市国家服务业综合改革试点，实现全市服务业“发展提速、总量扩大、结构优化、品质提升”，特制定若干政策意见。在经济政策平稳的发展情况下，市政府办公厅在年初出台了《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》，这为201*年商业地产发展奠定了夯实有力的基础。此外，借着西部大开发战略的优势，陕西省和西安市在招商引资方面，推出了众多的优惠政策，为企业入驻西安提供了方便。3、城市规划方面发布方政策细则摘要时间1.102.164.47.268.159.15核心内容世界500强企业新华联集团、南翔集团、金花投资控股入驻西咸新区西北首个5S级奥特莱斯城市集群签约悦美国际西安国际港务区12个项目总投资103.8亿西咸新区与万通集团签订立体城市落定莲湖区将按照一站式消费理念，全面实施土门商圈改造工程9月15日地铁一号线开通运营9.2910.810.1911.2711.2111.22曲江投201*亿打造中央文化商务区，20个项目已开工建设宜家将落户西安城西1.9亿竞得沣东新城90亩地10月19日城东客运站搬迁运营西安领事馆周边城市设计方案敲定，明年开建开20条跨国航线北客站南广场建大型公交枢纽，轻轨直达咸阳机场西北最大万达广场盛大开业在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放。201*年西安建设国家化大都市的步伐将会加快，以西安市周边开发区发展带动城市外缘扩展的模式将会保持较快的投资增速。加之地方招商引资政策优惠的利好因素影响下，更多国内外企业投资意愿加强，其中不乏商业地产的开发商。西安的房地产市场起步相对较晚，商业发展更有所滞后。而随着住宅市场政策的从紧，住宅投资得到遏制，市场观望浓烈，商业类物业却逆势上涨，成为投资者的投资热点产品。在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放，尤其在西咸新区、曲江二期、新寺商圈、太华路、国际港务区等区域板块集中入市。4、全国及西安商业地产发展特征全国商业地产发展特征在限购限贷政策下，商业和写字楼地产迎来了转机，许多住宅开发商纷纷转战商业和写字楼的开发。在过去两年里，国内商业地产取得了迅猛发展，但也在多地出现了泡沫的迹象。这是由于部分城市的商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，房企重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，急需行业规则和发展机制的建立和完善。同时加上商业自身开发模式的复制而出现的同质化、电商的不断加压使得商业房地产发展道路上出现多重危机。西安商业地产发展特征二线城市的西安也不例外的成为商业地产扩张的区域。由于商业地产的集中入市、大体量项目的不断在建、商业模式的复制以及商业运营的不完善等因素，使得目前西安的商业地产也出现了与全国商业地产几乎相同的问题。此外，随着西安国际化大都市发展的需要，以及城镇化建设的需求，商业地产市场逐渐呈现出城市边缘化发展。

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201*年1月份西安土地市场分析报告

201*年1月，西安土地市场供应延续上年火热局面，成交面呈现阶段性下滑造成成交的下滑主要因素很大程度上是由于传统春节因素所致。去年西安房地产市场整体走势颇好，开发商资金周转灵活，入市拿地的积极也不错，尤其进入下半年以来，中大型房企频频进入土地市场。不过随着农历新年的临近，西安土地市场温度出现暂时性回落，本月土地市场供应偏向商业性质用地，居住用地、商住综合用地地块供应出现缩减。然而对于西安市土地市场及整个房地产市场态势而言，西安市土地市场有望再次迎新潮。一、供应情况1、土地供应总量分析

1月西安土地挂牌出让共计65宗，宗数较前一月减少3宗，供应总面积再次冲高：本月全市出让面积为243.26万平米，环比上涨21.87%，同比上涨104.35%，土地供应面延续火热局面。1月份土地供应继续升温的情况主要有两方面原因：一方面，201*年下半年开始土地市场需求已经有所回暖，当前达到一个小高峰;另一方面，去年政策对于土地市场供应有一定抑制作用，而目前正值政策空档期，地方政府开始加紧推地。

2、本期供应地块特征2.1、曲江供应占比明显

从1月土地供应区域来看：供应地块分布以高新、曲江、经开、以及城西四区域占主，其中曲江区所占比例最大占到了28%。高新区本月供应占全市总供应的16%、城西区为13%，经开区占比为12%。灞区本月占比为10%。2.2、商业类用地供应占比四成

从1月供应土地用途来看：纯商业用地供应占比明显占到了全市土地供应的37%，纯住宅用地供应本月占比为29%住宅类用地占比较为稳定。而本月商住综合类用地占比为19%相比上月下滑幅度较为明显。本月工业用地占比为10%。

2.3、小面积地块供应为主

从1月供应地块面积来看小面积地块供应优势依然显著，3万平米以下地块有40块，其中1万平米以下有19块、1-2万平米地块有16块、2-3万平米地块有5块。3-5万平米挂牌9块，5-8万平米挂牌供应7块，8-10万平米共7宗。10万平米以上地块本月有5宗。

二、成交情况

1、土地成交总指标

1月土地市场成交呈现高位回落，全市共成交土地11宗，成交用地面积为32.49万平，环比下降80.47%，同比上涨30.32%。土地成交呈现阶段性下滑走势，步入传统春节假期土地成交在一定程度上受到影响但从当前房企整体拿地意愿来讲热情较高成交量节后有望呈现回升。3、典型地块分析

3.1、地块概述

地籍编号为HT01-5-38-1，位于航天基地航拓路与神舟六路十字西南角，净用地53813.30平方米(折合80.720亩，不含代征路15.22亩，代征绿地3.963亩)。土地用途为住宅、商业(共用宗)，容积率不高于3.5，建筑密度不高于26%，绿地率不低于30%。其中出让住宅用地50172.52平方米(折合75.259亩)，出让商服用地1028.87平方米(折合1.543亩)，配建廉租房用地2611.91平方米(折合3.918亩)，土地使用年限住宅70年、商业为40年，配建廉租房土地按有偿划拨方式供应，以上住宅、商业、廉租住房用地设为共用宗。本宗地范围内配建廉租房建筑面积为9138.99平方米，单套建筑面积不超过50平方米且单套建筑面积50平方米以下的廉租住房不少于183套。4、土地市场后市预判后市预测：土地市场热度有望延续

本月供应面延续升温走势,受传统春节因素以及成交数据滞后性成交量呈现阶段性回落但后市整体看好。今年上半年土地市场热度仍将得到持续，原因一是今年上半年将继续保持较高水平的供应量，以响应国土局此前对于稳定今年土地供应的要求;二是整体房地产市场环境较为乐观，宏观政策、融资环境等等都相对宽松，企业对后市颇具信心;三是各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度。

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