培训总结-浅谈房地产估价报告质量管理的重要性
培训小结浅谈房地产估价报告质量管理的重要性
随着房地产估价市场竞争的日益加剧和与估价有关的各种风险的日益显现，以及随着房地产估价行业自律要求的日益规范和有关客户对房地产估价报告质量的日益重视，各估价机构、行业组织以及有关客户，均从不同角度提出了如何加强房地产估价报告的质量管理，以及质量管理的重要性。
估计报告的质量管理也可视为对房地产估价报告的审核，其中包括了内部审核和外部审核。内部审核是各估价机构组织自己的审核人员，对本机构内其他估价师已完成但未正式出具的估价报告进行的质量控制性审核。外部审核主要是由客户或行业协会组织审核人员，对某个估价机构的其他估价师已正式出具的估价报告，进行的质量评判性审核。
房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品。和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，估价报告也会存在质量问题，这是一个不以人的意志为转移的客观事实。各估价机构为了进一步提高市场竞争力，规避可能出现的风险，目前均在努力加强内部管理，特别是通过加强估价报告内部审核，实行对估价报告质量的有效控制。
内部审核即是各估价机构在不断提高估价师队伍的整体素质、不断完善估价技术支持平台和努力创建和谐机构的基础上，对本机构估价人员已完成但未正式出具的估价报告，组织审核人员进行认真的检查审核(如在审核中坚持三个审核准则和实行三级审核制度等)，并捉出具体的修改意见或补做有关工作的要求，以尽可能地提高估价报告质量。一、估价报告的内部审核
房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品。和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，估价报告也会存在质量问题，这是一个不以人的意志为转移的客观事实。各估价机构为了进一步提高市场竞争力，规避可能出现的风险，目前均在努力加强内部管理，特别是通过加强估价报告内部审核，实行对估价报告质量的有效控制。
(一)三个审核准则
合法性准则
1．合法性准则，实际上是从有关法律法规和现行政策的角度，评判一项房地产估价活动和一份房地产估价报告是否合法的重要依据。
2．合理性准则
合理性准则主要是指，应在独立、客观、公正地进行房地产估价活动的基础上，得出合理的估价结果。一般来说，估价结果合理的房地产估价报告，基本上就应该肯定，反之亦然。
3．合规性准则
合规性准则主要是指，一份房地产估价报告从形式到内容，都应该符合《规范》的要求，符合国家现行有关标准、规范的规定，以及符合其他的行业性要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判房地产估价报告专业服务水准高低的重要依据。
(二)三级审核重点
1．一审人员，尤其是估价报告撰写人，直接对估价对象进行现场查勘和参与估价活动的全过程，花费的时间也最多，因此，估价报告撰写人应是保证报告质量的第一责任人。
2．二审人员，应在一审的基础上，进一步对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。
3．三审人员是报告质量的最后把关人。
二、估价报告的外部审核
房地产估价报告的外部审核是有关客户(一般不是估价机构)或房地产估价行业协会出于某个特定的目的，站在第三方的立场上，对某个估价机构已正式出具的估价报告，进行的一种质量评判性审核。
(一)外部审核的分类
行业审核的性质基本上属于行业自律性审核，审核结果往往关系到估价机构的资质、执业能力的行业评价和市场准人问题。客户审核的性质基本上属于市场商业性审核，审核结果往往关系到估价机构的商业机会问题。(二)外部审核人员的素质要求和来源
房地产评估标准及估价报告质量，成为近年来国际关注的问题。为了保证房地产估价结果的合理性，维护房地产市场的正常秩序和显化正常的价值，许多国家和地区都制定了相应的法律和估价规范，加强对房地产估价人员和估价机构的行业准入条件和行为的约束。如新西兰制定了政府估价法、土地估价法和估价师法。台湾有地价调查估计规划、土地估价技术规则和土地估价师法等。
在澳大利亚，澳大利亚房地产协会也致力于以下几个方面的工作：评估过程及房地产类型的特定书面规定和标准、澳大利亚评估标准委员会的建立；制定并颁布评估标准及指南；积极参与国际评估标准委员会的活动。
6FU5_*Vk在英国，1994年皇家测量师学会的MallinsonReport中也把评估过程及估价报告的质量列为重要的议题。
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随着专业评估标准及估价报告领域的发展，客户的需求及愿望能否在评价中得到满足显得尤为重要，这个问题已在近几年引起许多国家的重视。
1B6Roh9#UH综上所述，各国对于估价标准和报告质量十分重视，制定了各自的行业标准和估价规范，这对于估价行业的良性发展起到了很好的促进作用。
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喀左信达房地产估价事务所有限公司估价质量管理制度
为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。
一、估价基础数据的搜集、整理为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：
1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；
2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；
3.房屋重置价格及配套文件；4.新建房屋造价水平及成本费用构成；
5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；6.其他地方性规定等资料。二、评估技术操作要求1、业务受理
接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：
1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；
3)项目的技术难度与委托方的时间要求；4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；
5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。
通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。2.拟定估价作业方案
主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。
3.实地勘察
实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现
场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字
4.估价方法选用
根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。
5.估价结果确定
重点是当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。6.估价报告撰写
各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。
估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：
1)固定式报告
a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；
c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；
d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；e)城市房屋拆迁评估的分户报告。
2)自由式报告
a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；b)司法鉴定类估价；c)房地产纠纷类估价；
d)析产、分割的房地产整体估价；e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；
f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价；7.估价报告的组成和内容1)估价技术报告要求：
a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。
b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。
2)报告的编号和要求：
公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）号3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。8.估价报告的复核：
具体要求见“三、估价报告的复核制度”。9.估价报告交付
房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。
出具报告的份数要求：1)技术报告一份；
2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：
课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。
10.估价报告存档。11.完善业务流程单。
12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。
三、估价报告的复核制度
为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。
公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：1)格式与完整性；
2)技术路线选择是否正确、界定、描述；3)估价对象环境因素、界定、描述；
4)市场背景；5)评估方法选择运用；6)技术参数选择；7)文字；8)整体。
四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度1.评估报告的质量要求
对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。
2.估价报告质量问题的定期公布制度
公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。
五、估价报告的台帐建立和归档备案制度1.评估报告的台帐建立
要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中
的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。
估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。2.估价报告的归档备案
估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。
1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：a)《房地产估价结果报告》；b)《房地产估价技术报告》；c)现场勘察数码照片。
2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：a)《房地产估价委托书》；
b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：c)《房地产估价现场勘察表》；d)《房地产估价收费通知单》存根联；e)房地产估价《业务流程单》；f)委托人提供的相关权证资料等附件。
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