置业公司201*年工作总结
置业公司201*年工作总结
集团董事会：
回顾置业公司201*年的经营与管理，困难与挫折并生，机遇与挑战并存。尽管物业部分经营面临前所未有的严峻形势，但在全体置业人的共同努力下，出色的完成了201*的经营指标。在管理上公司以打造葫芦岛市经典物业为己任，不断汲取“真情服务、业主至上、信誉无价、品牌优先”的发展理念，得到了市相关部门的表彰嘉奖和广大业主的认可，树立了物业乃至正业的良好口碑。商城改变经营思路，抓住了新的发展契机。下面我对置业公司201*年经营管理情况向各位领导汇报如下：一、经营情况（一）物业部分
201*年物业预算收入3010000元，实际收入3040000元，完成预算的101%，超收近3万元。支出预算额2700000元，实际支出2780000元，超支80000元，超支3.3%。超支主要原因是不可预见费支出3201*0元，占物业总支出的12%。物业实际实现利润260000元。
1、收入
201*年物业经营面临着前所未有的严峻形势，虽然新东方的入住在一定程度上缓解了物业部分的经营困境，但201*年收费指标的完成离不开全体员工的共同努力。下面针对物业部分的主要收入指标完成情况进行汇报：
物业201*年收入预算执行对照表2,500,000.002,000,000.001,500,000.001,000,000.00500,000.00-预算额发生额差异费费卡禁门土房管费费费费业梯水电业运物物清电缴圾清垃位/车位租理-500,000.00卡金费
车1）物业费
201*年物业费收入预算201*000元，实际收取1970000元，完成预算的98%，少收3万多元。主要是因为物业收费不具备了前期有利条件，已经进入登门收费阶段，收费难度加大，虽然公司采取各种措施激发管理人员的主观能动性，但由于大量客观因素的存在，导致商品和回迁两管理处物业费收缴比照预算下滑严
1苦重。
2）清缴物业费
201*年清缴物业费预算额150000元，实际收取180000元，完成预算的119%，多收30000元。3）水费
201*年预算240000元，实际收取2201*0元，完成预算的92%，少收201*0元。青青家园房屋空置率增加造成水费收入的减少。4）电费
201*年预算150000元，实际收取140000元，完成预算的91%，少收10000元。电费主要是指各管理处收取的走廊声控灯费，因与物业费同时收取，所以电费少收了9%。5）车位费
201*年预算180000元，实际收取100000元，完成预算的54%，少收90000元。主要因为车辆管理不够规范，回迁区车位收费因回迁户车辆多数是谋生工具，车况较差，交纳车位费的确存在难度，商品区固定车位出租较好，但临时车位收费多数业主拒交。
6）垃圾清运费、电梯费、租金、门禁卡等收入因全体员工共同努力和新东方办理入住，均小幅超预算完成收入指标。2、支出
物业201*年主要支出预算执行对照表1,400,000.001,200,000.001,000,000.00800,000.00600,000.00400,000.00200,000.00--200,000.00预算额发生额差异费费费费理清固定资产资费费费费公化费化工水电料运办绿运材清清亮修圾圾维垃垃化粪池折旧
活生物业管理费用和经营成本总体均未超预算，固定资产折旧属不可控项目，针对201*年物业支出预算执行情况分析如下：1）工资
工资预算额1260000元，实际支出1250000元，节支10000元，工资节支的主要原因是，公司根据实际情况对有些管理岗位实行缓招、代管的办法以节约人
2建筑员开支，对引进管理人员严格执行考核制度，发放试用期工资，对不合格管理人员坚决予以辞退。工勤岗根据实际情况严格控制实际在岗人数，在不影响工作的情况下尽量节约人员开支。2）办公费
预算36000元，实际支出3201*元，节支4000元，主要因为公司在办公费支出上严格审查，厉行节俭。3）水费
预算额380000元，实际支出340000元，节支40000元，节支10.8%，主要是因为公司定期和自来水主管领导沟通，青青采取特别举措使水费结余。4）电费
预算额210000元，实际支出160000元，节支50000元，电费节支是各管理处严格控制各项电器设备的使用，特别是各管理处严格控制保安岗电暖气的使用，在天气刚刚转暖时提前结束使用电暖气取暖。6）维修材料费
预算额55000元，实际支出46000元，节支9000元，节支16%，各管理处加强公共设施设备的保养降低维修率，维修过程中因陋就简、就地取材。7）绿化费
预算额6201*元，实际支出45000元，节支17000元，节支28%，主要是因为公司的严格控制绿化费支出，成立了专业的绿化管理团队，对公司绿化工作进行统一管理。8）生活垃圾清运费
预算额额43000元，实际发生33000元，经领导和市环卫部门沟通，金华和新东方生活垃圾清运费各5000元没有发生。
9）保险、伙食费、福利费、通讯费、证照年检费、行业会费、取暖费、税费、劳保费、排污费、建筑垃圾清运费、化粪池清理费由于公司的严格控制较预算全部略有结余。（二）商城部分
201*年商城收入预算990000元，实际收入1090000元，完成预算的109%，实现增收90000元。支出预算640000元，实际支出5201*0元，节支1201*0元，节支19.3%。不可预见费用支出80000余元，占预算总支出的12.5%，实际完成
利润570000元。1、收入1）租金
商城调整经营思路，清理外围环境，加大宣传力度，201*年预算850000元，实际收取970000元，完成预算的114%，多收1201*0元。2）物业费、广告费等累计创收85000多元。2、支出
商城部分支出结余的主要原因和物业部分大致相同，主要是公司的严格控制，管理处的厉行节约，积极与职能部门和关系单位进行沟通。二、品牌建设情况
品牌建设是置业公司经营管理首要目标，置业人牢牢地树立了向经营要效益，向管理要品牌的观念，因为置业公司的特点决定了它的经济效益是微薄的，而行业特殊性决定了它品牌建设的影响力是全局的，潜在经济效益虽无法在置业公司实现，却可以在开发公司被无限放大。针对品牌建设置业公司主要做了以下几项工作：
（一）加强制度建设、强化人事管理
建立并完备了各项管理制度，细化了岗位责任制和操作标准，实行了预算管理，制定并落实了防汛、消防、除雪等应急预案，不定期开展巡检评比活动，通过制度建设有效地调动了员工的积极性，促使公司各项工作有条不紊的开展。
建立一支稳定的高素质的物业管理团队是为业主提供优质服务的重要保证，回顾以往，虽然我们对全体人员高标准、严要求，但人员工资比照周边同等物业普遍偏低，造成管理人员难招聘，基层人员流动性大的局面。针对行业特点和公司具体情况我们适时的请示集团人力资源部，在集团人力资源部的指导下进行了人员工资和岗位调整，稳定员工队伍，强化培训工作，加大人员招聘力度。实行制度约束下的人性化管理，掌握员工思想动态，做好员工思想工作，促进企业文化建设，从而建立一支稳定高效的物业服务团队。（二）提高全员服务意识，实行全员考核管理
在对各小区重新制订了管理服务标准后，为了贯彻执行好所制订的新标准，同时也为了提高全员的服务意识，今年，物业公司在内部推行了全员绩效考核，让基层员工也参与到日常管理当中来，通过近四个多月的全员考核管理，对各管
理处的工作起到了一定的促进作用。（三）加大管理力度、美化小区环境
公司实行了三级巡检，既总经理办公室、品控部管理处经理，主要检查管理处规章制度和服务标准的执实情况。根据检查情况进行奖惩，并定期召开先进经验交流会。
置业公司自成立以来，由于前期经营管理面临严重困难，忽视了对各小区的后期投入，公共设施维修不及时，配套设施不健全，业主怨声载道，甚至与物业对立，拒交物业费，进而形成恶性循环；立足当前，放眼长远，随着置业公司经营形式的好转，公司加大了对各小区的投入份额，完善各小区公共配套设施，美化小区环境，改变业主对物业的认识，使广大业主能支持配合物业的工作，从而促使物业进入良性发展的轨道，树立物业乃至正业的良好口碑。（四）配合开发公司解决前期遗留问题
处于对集团整体利益的考虑，物业没有按相关标准进行接管验收，所以存在遗留问题在所难免。在过去的一年里，因开发前期遗留问题置业公司处理业主投诉数百起，制止集体上访事件两次，每次都与开发公司积极协调，开发公司全力解决，在此，我们对开发公司给予的支持和帮助表示感谢。经过置业公司和开发公司耐心细致的工作，尽管有些问题至今仍未解决，虽然有些问题已经直接影响了置业公司的经营，但置业公司和开发公司的工作还是得到了大多数业主的理解和认可。
但不可回避的是因维修队伍效率较低，维修质量无法保证、返修率太高，业主积怨太多，很多业主因此用拒交物业费来与置业公司对抗，以发泄不满情绪。这一问题已经严重影响置业公司的经营和品牌建设。（五）注重品牌建设、拓宽经营思路
在东方国际商品区去年成功获得“省优”的带动下，其他小区也根据各自的服务标准行动起来，积极开展管理工作，提升服务水平，正是在各小区的共同努力下，今年5月份，公司被市建委评为“葫芦岛市十大物业服务品牌”，东方国际花园小区被评为“葫芦岛市十大经典物业小区”，同时代表其他获奖单位在全市同行面前进行了经验介绍。
公司拓展服务范围，细化服务项目，为业主提供细致入微的人性化服务，试行特约有偿服务，力争早日介入商业物业管理。
（六）改变商城经营思路
置业公司没有辜负集团领导的信任，接管商城后立即清理外围路面与过期广告，重塑外在形象，提高租户对商城管理的信心。马上通过电台、报纸、宣传单、小广播等媒介加大招商宣传，全员营销，跑市场、跑中介挖掘潜在商户。通过全体员工的共同努力，商城克服了消防改造带来的诸多不利因素，首次将商城出租率提高到了96%。三、存在的问题
虽然置业公司克服了各种困难，在经营管理上取得了一定成绩，但存在的问题不容忽视：
（一）没有明确的经营理念，忽视了企业文化建设，没有形成核心价值观。（二）对行业认识不足
物业行业作为第三产业，既是服务性行业和劳动密集型行业，不应把追求经济效益放在第一位，首要任务应是品牌建设，更应注重的是社会效益，否则得不偿失，物业品牌建设直接影响的是开发乃至集团声誉和利益。（三）企业经营范围拓展不够，暂时没有接管商业物业的经验和能力。（四）物业管理人员不够专业
尽管置业人有着不可否认的职业精神，但由于忽视了对物业管理相关法律和知识的学习，培训力度不够，使得管理团队专业知识匮乏，面对重大决策时显得力不从心。
总之，置业公司对取得的成绩和存在的问题有着清醒的认识，全体置业人将全力提高服务水平，加大管理力度，促进品牌建设。将遵循服务理念现代化、单项服务专业化、服务领域多样化、管理人员职业化的工作宗旨，强化危机意识，提倡实干精神，同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为公司长远的发展奠定坚实的基础。
正业置业公司二0一0年十二月二十七日
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