物业服务中的节能减排
物业服务中的节能减排
物业节能包括通过对物业工具、作业设备和物业日常工作流程和方法的改革，操作方法和技能的改进，通过调整物业管理结构，在降低物业保养和管理的成本和提高工作效率的前提下，节约资源，合理分配区域和工作组内的供需，加强物业能源管理。物业区域节能，物业管理公司有着重要的责任与义务。从日常物业工作上说，采取有效的设备保养和使用措施，有以下几点工作建议。（一）把握好各种用能设备的有效运行时间和参数
物业管理人员应研究各用能设备何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。用能设备的运行时间和参数，要根据季节或其它条件的变化及时进行调整。比如户外公共道路照明随季节变化及时调整开关时间，夏季热水温度可以调低，电梯在人流小的时段可以少开几台等。
（二）用能设备数量和配置区域的合理搭配
不同的区域对环境条件的要求不同，所需配置的设备要求也要跟着改变。理想的配置是在设备负荷发生变化时它始终在高效区运行，这就要求设备运行发出的能源容量应大小搭配合理。一些楼宇的通风设备有些在低效区长期运行，要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。在供热系统中，长期背着日照，位置隐蔽，湿气重的建筑和房间配置的暖气应采用多管暖气，使热量散发面积更大，而在温度高的建筑区域则可以
适当减少暖气设备的管道数。排风机的台数应视场地配套，根据地理位置的通风情况合理增加或拆减。还有降低不必要的照明照度，许多楼宇的室内照明强度过高，这种做法可能会导致现代化办公及商业环境中的照明浪费。
（三）能量回收和适当节能装置的利用
在通风方面，高温和寒冷季节新风和排风的温差高，可采用能量回收装置，从排风中直接回收能量加以利用，降低新风负荷。在供热方面，锅炉水的热气也可以通过紧密设备，合理通道不断循环，以便为新水加热。供水管网中，要结合该区域水流供需的容量和速度选用效率最大化，成本最低耗的装置，管网中的配套设备都应在符合建筑设计要求和物业管理要求的前提下采用系统、完善、节能的配置方案。灌溉利用中水循环系统，尽量多的利用雨水雪水，少用或不用自来水。鼓励使用省油环保和风冷的汽油机。在光照方面，根据物业管理的地域、场所的不同要使用什么样的灯具也应考虑，户外路灯可以采用碘钨灯，大堂照明采用节能灯，地下室等需要长期照明的可以采用日光灯和节能灯等等。（四）感应设备的利用
感应设备多利用，既减少了人工运作，节约人力，又能提高智能化管理，作重要的一点是防止能源浪费，节约资源和成本。户外公共道路照明多采用时控和光控方式。走廊、公共卫生间、陈列展馆的橱窗等区域可以采用感应灯具。现在很多公共场所的水龙头出水口用的也是感应器具，这个方法也很值得推广。消防设备应提倡采用火、光、
烟雾感应器及时报警，不但保障业户安全，也节省了人力物力。（五）用能设备要及时定期清洗和保洁
物业设备有些长期置于室外，表面会堆积灰尘，尘埃脏污也容易透过大小孔进入设备内部，造成设备运行功率低下甚至阻碍其正常工作。物业设备的长期运行也容易使设备沾上油污和化学物，这样也加速设备的折寿。所以要及时定期的清洁用能设备。如空调通风系统的表冷器和过滤器，空调水系统等空调设备需要物业人员的保洁。供热管网，日常照明设备，监控系统，电梯设备等也要做到及时清洗，保持干净。
（六）物业设备若发现有损坏要及时进行维修或调整
物业工作日常工具使用人员应谨慎对待，加以爱惜，发现有损坏的地方要及时报修，在不影响工作效率的前提下找现有资源使其恢复正常，也可以做出改装调整。如割草机割草力度不够，可以调低割草机滚刀的高度或者调高割草机定刀的高度使滚刀与定刀的间隔达到最适合剪草的距离。三严格高效的管理制度
（一）以合同模式制定能耗目标考核制度和计量收费
物业管理公司应制定节能目标，管理中可以对各部门甚至各人员提出节能目标要求，配以奖惩措施激励大家主动节能。物业管理公司对业主或承租者能源消耗尽量采用计量收费。物业管理公司和业户要共同制定并达成一致意见。这种方法可以以合同的模式制约物业管理者和业户双方，运用市场激励机制，明确约定业主和物业管理企业的
节能权利、义务和责任，把降低能源的指标与物业管理企业的经济利益挂钩，在合同中明确规定能源节约指标，如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费等。
（二）通过能耗数据的收集和分析来挖潜节能潜力
要尽量搞清楚楼宇中能源最终消耗在哪些终端设备上，消耗多少，什时候消耗的。用电量的使用情况分析影响能源消耗的主要因素，列举可能原因并在管辖范围内适当调查。在不断深入的过程中，可以发现许多节能节的方法。根据分析结果，完善节能管理制度；对不同部门、不同区域能耗数据进行展示，使员工和业主知晓用能情况，激励员工在日常工作中处处注意节能，动员业主参与节能工作，将科学节能作为企业文化的一部分。四从员工节能抓起
要实现节能目标，物业公司还是要依靠企业文化的力量。在公司内部将节能管理与员工的收入直接挂钩，公司内部制定奖惩制度，以提高员工节能的自觉性和积极性。加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费。对员工进行节约意识教育，给员工灌输节能降耗意识、节能降耗的意义和重要性。在培训时强调这一点，并从员工的自身修养层面抓起，让他们意识到节俭本身就是一种素养的体现，是一种美德，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。在办公室中，提倡不浪费一张纸张，不放弃纸张回收的做法，文件的整理和记录不得粗心随意，办公用纸尽量利用再生纸。无实际意义的传单、报告拒绝打印。会议记录，通知等工作可以采用电子邮件完成。员工离岗随时
要留意关灯关电脑。基层员工工作中要谨遵公司对设备使用和节能要求的相关规定，物业工具使用过程要小心谨慎，发现问题及时解决或通知相关人员协助维修调整，并且要在实践中积极开动脑筋，为公司更好的制定节能方案提出可行性建议。五做好宣传教育，提高业主节能意识
物业管理公司提高业主的节能意识，杜绝资源浪费。利用电子屏等公示栏宣传，提高租户的节能意识。加强节能宣传，宣传节能方法和节能的经济效益和环境效益。提高业主参与物业节能的主人公意识。可以以社区期刊、社区工作小报或其他媒介形式在业户中宣传，以以身作则的带头作用对广大居民进行节能教育。物业管理公司还可为居民提供可行合理的节能方针。如定期督促业主清理房间设备，废弃物归类存放并尽量做到自主回收，调整不和谐的作息制度，尽可能多的利用平价电和低谷电等等。目前在国外很多城市都建起了节能住宅，我国也开始引进节能住宅的设计和管理理念。节能住宅从建筑设计，物业管理方面促成生态社区的建设。物业区域内节能具有领先的和基础的重要性，生态和谐可持续发展的社区是节能的社区，优秀的物业必不可轻视能源问题。节能工作要在广泛地区的物业全面展开，不断推动我国的和谐社区的建设。
第一物业公司李建民
扩展阅读：谈合同能源管理在物业管理节能减排中的作用
谈合同能源管理在物业管理节能减排中的作用
[日期：201*-02-22]
来源：《中国物业管理》201*年第一期作
者：刘寅坤
[字体：大中小]
随着我国经济持续增长，城镇化进程不断加快，人民生活水平日益提高，能源无疑成为经济社会发展不可或缺的物质，而随之而来的能源短缺问题也逐渐成为我国未来经济、社会可持续发展的瓶颈。根据发达国家经验，与人们日常生活息息相关的建筑能耗最终将会超过工业、交通领域的能耗，占到社会总能耗的40%。基于建筑能耗持续刚性增长的现实，国家从能源战略角度，将建筑节能工作摆在越来越重要的位置，作为管理庞大不动产的物业管理行业也肩负着在物业管理与服务中开展节能工作的重大责任。
当前物业管理行业开展节能减排工作存在的主要问题
目前，物业管理行业参与节能减排工作还处于起步阶段，在节能意识、节能资金和节能技术等方面存在以下主要问题。
1．节能意识缺乏。大多数企业的管理人员缺少节能减排方面的意识和知识，主要表现在对不同类型建筑的能源需求、消耗不清楚，对电梯、空调等能耗设备性能不了解，对先进的能源管理和设备运行系统不掌握。基本还停留在设备正常运行和低层次、重复性的维修养护上，难以对所管项目的设备运行状态和能源消耗情况做出正确的判断，提出合理化改进和管理建议。
2．改造资金短缺。既有建筑节能改造包含能耗审计、方案设计、改造施工和运行管理以及融资等一系列的专业服务环节。目前，政府在物业管理节能方面的政策支持较少，业主也不愿意另行支付这笔改造费用。而作为微利行业的物业管理业，收取的物业管理费主要用来维修养护设施设备，没有充足的资金对整个设备运行系统进行有针对性、有计划、有步骤的改良，局部的改造又起不到良好的效果和较高的经济收益。
3．技术力量单薄。要解决所管项目中不同设备在高效率的工况下运行、减少不同形式供热、空调系统的整体能耗损失等一系列问题，需要较强的管理团队和技术人才。作为目前处于劳动密集型的物业管理行业，企业招收的工程人员大部分是从事简单维修工作的一线技术工人，缺少设备管理和能源控制的高级人才，使得节能减排工作难以推开。
合同能源管理在物业管理行业开展节能减排中的尝试与初步效果
近几年，物业服务企业逐步意识到拓展节能减排工作既是行业的社会责任，也将成为管理过程中的一个效益增长点，部分企业通过对合同能源管理的崭新商业模式的尝试，在节能减排工作中迈出了可喜的一步，达到双赢甚至多赢的效果。合同能源管理也开始成为大家关注的话题。
合同能源管理（EnergyPerformanceContracting，简称EPC），是指节能服务公司通过与愿意进行节能改造的客户签订能源服务合同，为客户的节能项目进行投资或者融资，并向客户提供能源审计、项目设计、设备采购、施工、工程验收、节能量监测、系统运行维护等一条龙服务，以与客户分享项目运行后产生的节能效益的方式回收投资并获取合理的利润。
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