玉龙湾项目招商工作月总结 2
XXX项目招商工作月总结
据前期近一个月的招商工作和对上犹XXX项目的逐步了解，结合赣州相似业态针对本项目做如下总结：
一、XXX商业部分情况分析
二、赣州代表性商圈与XXX项目相似点与不同点三、XXX商业部分业态分布个人建议四、招商拜访中遇到的问题五、第二阶段招商工作计划
一、XXX商业部分情况分析
总建筑面积69027.5其中商业总面积为15076.7（首层4462.07，二层4680.53，三层4962.35）地面停车位68个，地下停车位230个。商业广场由两栋31层共426户高层电梯商住楼环绕。在近40万人口的县城本项目的商业密集度是很高的（商业占比为21.84），据南康亚琦城市广场女人世界为例，其商业建筑面积为12万，总建筑面积43万（商业占比为27.9）目前城市广场一期多层颐园、景园今年2月已交房但是入住率不高加上高层住宅目前尚未交房所以整个城市广场住宅区无法对其商业呈现一个推动力，加上业主随意提高店面租金加大投资商经营成本且广场天街管理方目前盲目追求招商入驻率忽视对前期入驻投资商的营运维护使得广场天街、坚强量贩销售疲软。鉴于这一点XXX项目市场准备期很短：1、项目入住日期为明年12月且两栋高层建筑可同时交房入住。2、两栋高层建筑相距52.9米广场内街相对密集，广场一层1500零售超市、延伸到二至三楼的特色餐饮与三层高档3D电影院相互重叠又相互关联使整个小广场不会有“空荡”的感觉。所以本项目商业有很好的市场基础。二、赣州代表性商圈与XXX项目相似点与不同点
赣州代表性多业态商业代表为九方购物中心、天虹百货、万盛、国光等。其共同特点在于多业态跨行业多组合，让顾客全方位体验一站式购物休闲娱乐的乐趣。入驻品牌为国际和国内一线品牌，针对的目标消费群体大部分为高收入高消费追求尊重和自我实现的需求。XXX项目力求打造上犹最高端住宅小区并让每一位需求者有种“我心向往”的渴望，开发商在建造标准上更是精益求精创造完美，同时本项目却并不只面对高收入群体，40左右精装单身公寓适合每一位中低收入投资者。XXX商业与九方天虹等不同点在于：1、有独立住宅区做支撑有固定消费群体商业密集度高。2、商业立足本地以餐饮、娱乐、零售为主更贴近日常消费。
在目前市场大环境下我认为贴近大众消费会是一个明智选择。据前期九方、天虹和原春天百货市场拜访情况看高端百货市场旺季短并且依赖节假日，去年10月九方开业以来对其营运起支撑作用的正是定位大众的肯德基、牛好客牛排等11家餐饮业。（“鱼游天下”200元//月免租3个月，其300平方每月租金为6万。）所以本项目既有多业态商业的共性又有立足本地吸纳各消费层的特性。三、XXX商业部分业态分布个人建议
九方、天虹作为国内多业态商业巨头，他的商业布局很值得我们借鉴。天虹：负一楼为超市、床上用品。一楼为首饰、化妆品、皮鞋。二楼少女少淑装。三楼为成熟女装、淑女装。四楼为男装、休闲装、体育用品。天虹特点为敞开式品牌间无明显间隔，每一层有严格的类别区分如少女装和成熟装。这样虽然体现了商场专业性和规整性但也削弱了顾客的多品类消费体会，这也是天虹敞开式经营模式的局限。九方：以服装为主一至三楼都有男女品牌服装，二楼有500顺电电器卖场，四楼则为床上用品和摄影为主，而餐饮业却从一楼“贯穿”四楼，每一层都有奶茶店或餐饮店点缀在整个环形商圈的两端。九方特点为半敞开式品牌间有墙体间隔，业态无明显区分但又很规范以服装为面，以餐饮小吃为点，相互结合使顾客有更全面的购物体验。据此XXX商业在业态规划上可以借鉴九方的布局经营。四、招商拜访中遇到的问题
前期招商拜访目前已积累近百家资源，包含自营和连锁加盟，有部分从初次交谈的情况来看效果很好也表现出了较强的合作意向。二次拜访对方希望了解比较有实质性的内容如租金、招商扶持政策、广告宣传等。拜访客户时缺乏纸质资料，目前是带笔记本电脑PPT演示，拜访结束时再发邮件。如果有纸质资料拜访的时效性会更久。五、第二阶段招商工作计划
接下来招商工作分两方面开展：1、赣州较有规模的餐饮业已经走过一遍并留有高层负责人的电话二次拜访可以直接约时间见面或者邀请到项目部考察，在拜访老客户的同时再积极开发有意向的好的业态。2、在争取赣州资源的同时，计划能否在上犹项目部开项目推介会，吸引上犹本地品牌或者为有意向做加盟的上犹人介绍加盟项目。购买XXX房产的顾客群大部分为上犹本地人，所以商业我认为立足本地会更切合实际。
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扩展阅读：201*年质量部总结
201*年度质量工作总结
一、现场质量监控
质量部每周对生产现场的两个生产工段进行工艺纪律检查，并对检查中发现的问题进行通报，要求各工段限期整改。201*年111月份，质量部下发工艺纪律检查问题通知单36份，均得到了有效整改，保证了生产现场工艺纪律执行率。
同时，为加强生产现场各工序质量的过程控制，制定下发了《齿轮传动事业部质量监控管理办法》，质量部每天对产品生产过程中量具使用、设备点检、记录填写、产品定置、工装管理、首件检查、产品标识等进行监控检查。严把工序质量关，发现问题及时督促有关人员纠正并作好记录，保证了质量工艺水平的不断改进和提高。
事业部自9月份起正式实施《齿轮传动事业部工序记录卡（一件一卡）管理办法》，自发布实施之日起，共对10起工序记录卡问题（遗失、漏填、错填等）进行责任追击及奖惩。生产现场工序记录卡的流程及填写得到明显好转。十一月份至今未发生工序记录卡的错填、漏填现场。
二、工作流程与规章制度的梳理
为规范事业部质量管理相关流程，确保生产过程有序开展，201*年度，针对现场质量管理中的流程不畅、无据可依、规定疏漏等问题，组织各部门/工段进行流程梳理，编制相关规章制度，完善事业部内部的质量管理工作，使其更加规范化、标准化，做到有章可循、有法可依。201*年度共梳理流程5个、规章制度7个，管理办法13个.序号管理规定数量具体文件不合格处置流程返工、返修处理流程委外协作产品入所检验流程（制造部）顾客投诉处理流程顾客退货处理流程《齿轮传动事业部关键工序管理办法》《齿轮传动事业部会议管理办法》（质量例会管理）《齿轮传动事业部质量监控管理办法》《齿轮传动事业部工序记录卡管理办法》《齿轮传动事业部IRIS体系201*年关键绩效指标》《齿轮传动事业部质量责任追究管理办法》《齿轮传动事业部关键工序管理办法》顾客财产管理办法标识和可追溯性管理办法产品监视和测量管理办法成品入库、交付、退换货管理办法数控程序管理办法记录管理办法1工作流程52规章制度73管理办法监视测量设备管理办法售后服务管理办法特殊过程与关键工序管理办法文件管理办法特殊过程确认评审方法与准则关键设备故障应急预案能源供应中断应急计划三、IRIS体系与“达标工作”工作
首先组织成立了事业部IRIS工作组，参与公司及事业部IRIS体系文件的编制。在公司IRIS程序文件基础上，针对事业部实际情况转化完成了10个内部管理办法。同时，开展系列培训，对事业部工段长/部门经理进行普及培训，并进行培训效果评估（考试），强化事业部中层对管理规定的熟知程度。在整个事业部共同努力下，顺利通过了10月份的IRIS第三方审核。
达标工位工作是公司及事业部201*年质量工作的重点之一。首先制定了事业部201*年度“达标工位”工作推进计划，确定了“数控成型磨齿工位、CRH380A大齿轮冷压和热处理淬火压床工位”三个试点工位的达标工作，以三个验收合格的试点工位为标杆，扩展到整个车间，至201*年底，计划共154个工位实现“六达标”。
6月份接受公司审核组的验收，三个试点工位均通过验收，得分分别为：380大齿轮压装91.93分、淬火压床生产线91.61分、数控成型磨齿工位93.94分。确保201*年底通过铁南办的验收。
在11月份的磨齿、热处理、380组装等工位的验收中，顺利通过了公司的验收。12月15日，公司将对事业部的机械一、机械二工段的达标工位进行验收。
四、外部审核工作
接受外部审核是质量部日常重要工作之一，总体的策划，审核前的准备，审核时的组织，审核问题点的整改跟踪等，每个环节都需精密策划布置，方能顺利的通过审核，并且通过审核所提问题的整改，发现管理中的疏漏或薄弱环节是提高事业部的管理水平的重要输入来源。
201*年度共接受外部审核（包括铁道部、集团公司、第三方认证、各主机厂、国外客户等）40余次。如：
1）接受顾客“美国应用材料公司”对我公司的供应商审核工作，包括初审与最终审核。
2）接受株机公司对我公司的200公里客运机车齿轮箱依据运装技验【201*】647号文件进行的技术审核。
3）迎接铁南办对我公司进行的612号文专项审核，对检查表中的各想点进行内部分工，为审核做好准备工作。
4）接受珠机公司与长沙地铁业主对我事业部的专项审核。5）接受公司“安全生产大检查”对我事业部的专项审核。6）迎接铁南办对我公司进行的612号文审核。
7）接受风电GL首件认证，包括前期文件审核及现场审核。8）接受铁南办“动车组验收现场经验交流会”。9）接受南车集团对我公司的风电项目专项审核。10）接受中国南车对我事业部风电专项审核。11）接受成都电机轴首件鉴定。
12）接受GE公司对我事业部年度供应商审核。
13）接受“美国应用材料公司”知识产权专项审核。五、开展质量教育，增强职工质量意识
为全面提高事业部全员质量意识，201*年上半年，质量部组织开展内部培训工作。组织相关人员详细讲解《关于加强过程监控，推进“达标工位”建设，进一步夯实安防基础工作的通知》（铁南验收办[201*]007号）、《铁路机车车辆产品造修企业质量保证能力审核评价办法（试行）》（运装管验[201*]612号）等上级文件。
开展班组系列培训，利用班前喊话时间，每天抽出10分钟对各班组进行质量意识培训。自5月5日至5月25日，共对8个工段的44个班组进行质量意识培训。培训主要针对生产现场产品防护、记录填写、设备点检、工艺文件、量具使用、定置管理等进行系统详细解读。
管理流程专项培训。针对事业部质量相关流程，包括：不合格品管理流程、顾客退货处理流程、顾客投诉处理流程、首件检查流程等，对各工段长/部门经理讲解流程中各环节需注意的事项及相关表格的使用。
IRIS体系文件系列培训。利用晨会时间，由各文件归口部门经理进行现场讲解。每天讲解一个文件。利用一个月的时间，共讲解了20个程序文件/第三层次文件。培训结束后，组织参训人员进行培训效果评估。
六、质量例会及供应商管理工作
组织召开齿轮部质量例会制度。利用质量例会每月事业部各工段质量情况进行分析，并针对典型质量事故及不合格率与报废率进行通报。同时，编制事业部内部《质量月报》，将事业部月度产品质量情况及事业部质量管理现状进行整体汇编，发放到生产工段员工，让其了解事业部的整体质量状况。
依据201*年度供应商审核计划，共对30余家供应商进行现场审核。同时，将201*年度至201*年6月18个月供应商产品质量问题进行分类统计分析，组织相关供应商召开专项会议，进一步明确我事业部对供应商的相关要求/规定，加强对其监控力度。同时，针对201*年度磕碰较为严重的供应商，到供应商现场进行针对性产品防护知识培训。
七、工作期间存在的不足
1、人员技能及现场经验不足，现场质量监控发现问题较少，同时，未能有效解决、指导现场发现的质量问题；2、部门管理做了很多宏观管理工作（如：管理流程、规章制度等）,微观管理经验不足；3、公司及事业部的发展较快，质量体系文件需不断及时更新完善；4、生产现场的质量记录（首检记录表、交接班记录等）及电子档资料，没有做到定期整理，定期建档；八、201*年度工作规划与目标
1、员工管理与效率管理。细化质量部各岗位人员的工作管理细则及考核目标；2、人才培养。包括现场操作人员质量意识培训、质量工具使用培训及质量部内部员工技能的培训（如：质量管理体系知识、质量工具使用、SPC、PFMES、测量系统分析等）。3、建立质量考核机制。针对201*年收集的基础数据，对各部门/工段设定KPI（关键绩效指标）。4、事业部内部首件鉴定工作。梳理事业部内部首件鉴定工作，将首件鉴定引入项目初期，并进行项目管理制。由各质量工程师跟踪项目中首件鉴定时效性与有效性。5、完善质量记录管理。梳理整个事业部的质量记录，并将其进行分类，做到定期归档。
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