物管中心201*年校园环境综合治理工作总结
物业管理中心
二○一一年校园环境综合治理工作总结
一、主要措施和成效（一）校园清洁卫生方面：
1．安排清洁公司对校内全部教职工居住楼（共计22栋楼、1排平房）的屋面和8个自行车棚的棚顶进行了一次较彻底地清扫清理，清除了上面堆积的枯枝树叶和垃圾及屋顶泛水沟内淤积的泥土，既消除了因屋面和棚顶堆积枯枝树叶和垃圾污染环境，影响校容，腐化后还容易产生自然，而造成消防的隐患，又使屋面雨水排泄通畅，减少了部分楼房顶层因屋面雨水排泄不畅造成的室内漏水现象。
2.对外聘员工集中居住区（体操馆南侧平房）的12间房屋屋顶和共用厨房进行了整修，重新铺设住房和厨房供电线路及用水管道，将室内外乱堆乱放问题责任下放到各用人单位包干负责，并经常检查，督促及时整改，较好地改变了这一区域原来环境脏乱差的状况。
3.购置新式果屑桶20个，在校园适当的位置增设了15处果屑桶点，更加方便了路人丢弃垃圾。定期油漆路边果屑桶，既延长了桶的使用寿命，节约了资金，又进一步改善了校园清洁卫生面貌。
（二）校园绿化美化方面：
1.投资约23万元在新建的学生公寓前约810平方米，呈三角形的空地处打造了一个小型的景点，与“掷铁饼者”雕塑和网球馆区相映，既给学生提供了一个精致、幽雅、小巧、别致，适合学习并具有一定休闲功能的环境，又进一步改善了这一区域的绿化景观效果。
2.投资约9万元在西校门左侧雪松绿化区内新开设了排水沟和修建了花台，解决了网球场棚顶滴落雨水冲刷雪松树下土壤造成该处土壤养分流失较大的问题；加宽了该区域内人行道和重新铺设了有利行走的石板，减少了行人踩踏草坪问题；改栽了特别耐阴的海桐、鸭脚木和麦冬等植物，较好地改善该区域地面的绿化效果。
3.投资6.7万元完成了第一办公楼前约1800草坪的重植改造，同时，维修和更换了该草坪内的喷灌系统和草坪地灯，使该处绿化景观面貌焕然一新。
4.投资3.2万元改造了马球雕塑景点区草坪，改善了该区域黄葛树树根裸露在外较多，影响地面其他植物生长，杂草丛生，失去了原有的观赏价值的状况。
5.投资2.7万元对桂冠路两侧和东校门内靠地下停车场侧草坪进行了重植改造，使这两处区域的绿化面貌得到改善。
6.按照学校“申博迎检”要求及校园绿化需要，投资4.7万元在发展广场内、网球馆侧、体操馆前、第一办公楼后道路两旁、第一田径场内等处补栽各种植物12630株，补植草坪和吉祥草50。此外，还在2棵有70～80年树龄的皂角树池周围硬质地面上开凿渗水孔10个，以利大树根部吸水，以维护该处大树景观效果。
7.投资10.3万元对发展广场绿地内因光照不足枯死的植物和行人践踏造成的绿地光秃地方进行了翻挖改造，补栽了麦冬、海桐，增植了鸭脚木、金边吊兰、金边六月雪等灌木品种和肾蕨、葱兰、富贵草、马蹄金等草本植物，使广场内所栽植物搭配更加合理，绿化层次更加分明，植物色彩和造型与广场的硬质景观更加协调。同时还着重解决了植物耐阴和存活质量问题，以持久确保发展广场绿化总体效果。（三）教职工居住区物管方面：
1.为进一步加强校内教职工居住区的安全防范，预防居住区入室盗窃及抢劫作案犯罪的发生等，学校花费近30万元为全部教职工居住楼（66个单元）安装了门禁系统，强化了校园公共安全，大大提高了教职工居家安全系数。
2.根据成都市公安局、成都市流动人口服务管理办公室《关于加强流动人口和出租房屋管理的通告》和学校安排，加强了对教职工居住区私人出租（售）房的管理，要求出租户和售房户必须申报租赁和出售房屋基本情况，否则一切后果自负。
3.坚持24小时门卫值勤和居住区内护卫巡逻，定期清理消防通道，保持园内道路畅通。一年来，护卫队员的出勤次数达到了3285人次，多次消除园区安全隐患。
4.在欣园大门处增设警示牌，对进入的机动车严格控制。对在园内违反规定停车的，在车辆上张贴《此处禁止停车》的警标，规劝和警示不规范行为，较好地改变了欣园内机动车乱停乱放的现象，有效地维护了园内的公共秩序，保护了住宿人员的人身和财产安全。
5.制定了《成都体育学院教职工住宅区房屋装修管理服务协议》、《房屋装修违法违规行为整改通知书》，对住户装修进行安全提示和相应监控，纠正违规情况，避免不安全情况发生。从而进一步规范了教职工住宅室内装修行为，维护了园区正常秩序、安全和公共利益。
6.在园区内悬挂消防安全教育标语，张贴假期和节前温馨提示等巡查各消防安全重点部位，保持一种消防安全教育声势，努力形成消防安全工作合力。
7.根据成都市及学校关于宠物管理的规定，我们通过人性化管理，劝导喂养户管好自己的宠物，并对敞放宠物进行了有效的控制，大大减少了狗患影响，使园区内的生活环境得到了一定的净化。（四）地下停车场管理方面：
1.高度重视地下停车场的安防，聘请有关专业公司常年为停车场消防安全设施做维护保养，并为停车场购买了车场保险。
2.在雨季到来之前，及时安排人员检查停车场内抽水泵，疏掏污水池，准备好防雨水沙袋等，做好车场的防涝工作。今年7月3日，天降特大暴雨，下雨时间长，雨量大，造成雨水倒灌进停车场，中心组织人员一方面及时通知300多名车主，安全转移车辆；一方面积极抗涝抢险，确保了停车场和车辆安全无损失。
二、存在的问题和不足
1.欣园护卫工作管理人员缺乏，管理力量不足；护卫队伍现状堪忧，由于工资待遇较低，招不来年轻和素质较高的，现聘用的护卫队
员年龄普遍较大（在所有的12人中有10人的平均年龄为58岁），其中绝大部分人员缺乏工作的积极性和主动性，不求进取，得过且过，雇佣思想严重，不切实际的攀比和牢骚满腹，既影响了周围其他人员又致使工作质量始终提不高，与学校要求的差距逐步拉大。
2.教职工居住区内私人对校外人员出租房现象日渐增多（已达数十户），由于出租户不愿报租赁户的基本情况，致使我们对一些外来住宿者的情况不清，从而带来治安、消防不确定因素及与学校规章制度不协调的问题。
3.地下停车场场内未安装车辆监控设备，不符合成都市主管部门对车辆安全的监控要求，存在安全隐患。主要表现为：车辆入场后发生碰撞（擦挂）不易准确界定责任；停车期间出现车辆损伤或车内物品被盗等情况无法核实和明确责任；车场内人为纵火、车辆自燃或顽童肇事等不能及时发现和处理等等。
4.体操馆南侧外聘员工住宿区住房内外仍存在乱堆乱放杂物现象，虽经我们多次纠正，但仍得不到根本解决，不时存在消防隐患。
三、中心明年的工作思路
1.在加强监管力度的情况下，努力解决地下停车场场内未安装车辆监控设备问题，消除安全隐患。
2.想方设法、尽可能调剂解决因地下停车场车位紧张而产生的停车难的问题。
3.完善全校教职工居住区住主信息库，加强对外来租房和暂住人员的登记、备案等制度，进一步强化教职工居住区门卫和护卫工作。
4.以学校“申博终检”为契机，进一步美化校园。
二○一一年十二月十五日
扩展阅读：××××物业中心201*年工作总结
××××××物业服务有限公司【××××】项目部201*年度总结报告
1.本年度项目部目标责任制完成情况（主要经营指标）1.1完成经营性收入情况：
表一【××××】项目收入明细表
收费项目物业服务费车位服务费车位次卡费电费特约费建渣清运费装修工本费金额（元）收费项目金额（元）126410.1225175.72190180.0525105.95306031754.1738731.83878657.641885261.44生活垃圾清运费231782.1月租车位费12516.8水费1067669.8费用预交5994.5业主卡工本费34015.2装修服务费616机动车临停费费用合计1.2完成经营（考核）利润万元，同比去年利润完成情况1.3物业费收缴率73.74%，欠费率26.26%。1.4安全运行指标：
在城乡结合部周边环境复杂的综合情况下，【××××】项目部始终坚持着“安全第一、预防为主，常抓不懈”安全管理方针，采取以下了安全管理举措：①抓安全意识，教育培训到位；②抓安全文化，贯彻宣传到位；③抓制度建设,组织领导到位；④抓责任落实、监督管理到位。并花大力气对员工开展一系列的培训与思想教育，使队员掌握专业的物业管理知识和服务技巧，减少工作中的失误，提高工作效率，保持积极的工作心态，以适应治理情况的变化和公司形势的发展。
此外，我们随时与当地辖区治安人员保持密切联系，与周边小区互通治安信
息，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保小区安全，达到“群防群治”。与派出所关系融洽，派出所多次到小区进行人口排查，项目部协助做好解释工作。并多次出安全告示，建议业主注意防火、防盗，关好门窗，出现异常及时向物业反映等，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大无形治安力量，从而降低案发率。在公司未入驻小区前，小区在201*年度入室盗窃案件达到100多起，我司进驻小区至今仅发生入室盗窃案件3起，并抓获小偷1名。1.5客户满意率
201*年项目部坚持听取广大业主意见，根据业主反馈意见，项目部制定整改措施，及时整改我们服务工作中的不足，加强对各部门间的管理，不定期的对服务工作进行检查，有效促进了服务工作的落实。
为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，维修结束后当天回访，维修及时率100%，维修回访率100%，回访满意率达到99%以上。1.6本季采购量，对外合同签订量:
因小区是旧楼盘，加之前物业公司管理不得当，导致小区多项设施设备均处于瘫痪状态，小区的维修量十分巨大，采购量也相对较大，从5月份开始，项目各部门申购日常用品及维修辅材，均提前上报资金计划，经公司核实审批后由项目部统一购买，办公用品，自6月开始，由项目部统一购买（详见表二、表三）。
表二201*年【××××】项目物资采购情况表
月份5月6月7月8月9月10月11月12月合计类型物资物资物资物资物资物资物资物资项目部2080.009159.001195.002060.002860.00400.0017754.00维保部7353.103316.205625.007013.002857.50985.006835.828004.80环境部6825.002679.003480.001560.001490.002042.001760.002980.0022816.00秩序部4060.002810.001500.008573.00410.001020.002415.0020788.00客户部合计20318.102465.0020429.201*800.0017146.001900.007979.505605.006650.002465.0097808.60
表三201*年【××××】办公用品采购明细表
6月7月8月9月办公用品办公用品办公用品办公用品项目部426.50159.501010.00200.00514.002310.00维保部83.506.00114.00203.50环境部0.00秩序部127.5075.00130.0062.00101.00495.50客户部合计227.00781.00175.00493.0081.301227.300.0010月办公用品11月办公用品12月办公用品合计242.50504.500.00726.001455.001451.804460.802.本年度项目部完成的主要工作2.1人力资源状况概述
1.人力资源是公司发展的重要保证。项目部现有在册员工69人，情况如下：
表四【××××】项目人员情况统计表
部门项目部客户部维保部秩序维护部环境维护部后勤合计人数2593022169专科以上学历2316比例100%60%4.54%8.70%持证人数19111比例50%100%3.33%15.94%备注其中6人拥有专科学历，占比7.25%，持资格证11人，占比15.94%。2.招聘及培训情况：
1)在人员招聘方面我们坚持属地化管理的方针，一方面可以节省员工宿舍成本，一方面可以减少人员流失，降低离职率。
2)因处地华阳，招聘人员素质偏低。为了提高公司的竞争力，项目部积极开展多种员工专业知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：礼仪礼貌、妆容及着装培训，企业文化培训，岗位技术培训等共计96次培训，通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。3.本年度人员异动情况及分析:
表五【××××】项目201*年人员异动明细表
时间3月姓名邹勇4月杜亚王琪5月张汝波晋职周仲奎晋职邹勇6月转正81116114211558××××秩序部副领班××××秩序部领班副领班主管领班副领班张汝波晋职7月张涛8月9月10月11月转正转正××××秩序部副领班××××秩序部邹勇晋职转正转正转正晋职转正调岗1181××××秩序部秩序维护员××××秩序部××××秩序部秩序维护员××××秩序部××××秩序部领班××××环境部副领班副领班领班类型人数调岗晋职调岗转正晋职晋职3117111异动前部门时代广场秩序部××××秩序部时代广场秩序部××××秩序部××××秩序部异动前职位领班领班副领班异动后部门××××秩序部××××秩序部××××秩序部××××秩序部××××秩序部异动后职位领班主管领班副领班备注曾令冲晋职××××秩序部秩序维护员××××秩序部××××秩序部秩序维护员××××秩序部××××环境部领班××××环境部周仲奎晋职12月姚丹合计晋职转正××××秩序部秩序维护员××××秩序部说明：
1)201*年度本项目升任管理层人数达11人次，全部为项目内部培养和提拔。如
今，这些岗位的管理人员都已成为了独当一面的干将，是我们项目能实现可持续发展的生力军。
2)全年共计转正43人次（保洁除外）。
表六【××××】项目201*年离职情况统计表
月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计离职人数84174371244165在册人数38667170717165656669离职率17.39%5.71%19.32%5.41%4.05%8.97%15.58%5.80%5.71%1.43%平均离职率17.39%11.55%14.14%11.96%10.38%10.14%10.92%10.28%9.77%8.94%备注说明：
1)201*年平均离职率8.94%。
2)从表四可以看出，离职率在逐步降低，人员流失稳步减少，基本趋于稳定。2.2制度建设、文档管理、团队建设、文化建设情况:1.完善了各项规章制度，建立起内部管理机制:
项目部始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务发展，而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《员工奖惩条例》、《值班人员工作制度》、《业主回访工作制度》、《投诉接待处理制度》等
多项规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，采用“走出去、引进来”的方式，到时代广场、孵化园等项目学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对各部门每个岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使部门管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。2.文件的收发及存档管理:
档案文件管理也是物业管理处日常工作之一，项目部自行管理的文件包括业主资料、公司内部资料，合同协议等，对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档，目前已初步形成规模，预计在201*年年初能形成完整的档案体系。3.团队建设和文化建设情况：
过去的一年，项目部多次组织员工认真学习员工手册、程序文件、接待礼仪，在改善服务流程等，使各部门工作更加规范化。加大员工岗位技能、职业道德培训，创造条件为员工提供学习专业技能的机会，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。2.3专项重大事件、突发事件报告:
201*年3月12日巡逻时发现13幢1单元1楼业主王女士家中进水，经检查发现是施工人员下班后未关闭水闸导致家中严重积水，项目部协助业主将积水进行处理并受到业主好评。
201*年3月30日晚在巡逻过程中发现11幢4单元15楼59号业主家中自来水管爆裂，家中无人并且无法与业主取得联系。项目部及时采取措施将该户总闸关闭，并张贴警示单。业主获知后，对项目部的工作表示非常感谢。201*年4月9日23点20分，开发商15幢在建工程在施工过程中，私自在13
幢1F配电箱内搭接电源，导致配电箱失火，巡逻人员发现后立即采取措施，将火扑灭，未造成严重后果。
因华阳周边各小区入室盗窃案件频发，4月28日起，中和派出所为增强我司管理小区的安防力度，每日安排2名便衣警察在小区门岗值守，在此期间项目部积极配合派出所加强外来人员进出管理，未发生1起入室盗窃案件。201*年5月29日，13幢1单元门口供水管爆管，接报后项目部立即组织人员前去进行处理，并于当日下午恢复小区供水，受到业主好评。
201*年5月29日晚6点30分，发现7-4-6-14号房内渗水，经排查是该业主家中自来水管爆管，因该业主刚装修完毕尚未入住，项目部及时致电告知业主，并协助业主处理了室内积水。
201*年6月1日，8-3-3-12号业主致电称家中煤气泄漏，接报后项目部立即前往业主家中，关闭煤气及电源总闸，经过仔细的排查发现是灶台的煤气胶管损坏，并告知业主更换煤气胶管。
201*年6月29日，开发商在没有事先告知项目部的情况下，在地下停车场搭建铁架欲将14幢与15幢地下室打通，项目部发现后立即阻止，此事因规划的问题，需一、二期业主同意后才能打通。
201*年6月30日，外围商铺装修搭建脚手架到3楼平台，存在严重安全隐患，项目部立即与施工单位负责人协商，并每日安排人员夜间值守（4个月），确保在此期间无安全事故发生。
201*年7月3日，××普降大雨，立即启动防汛应急预案，对小区内的设备房，地下室各下水道，污水井等逐一进行检查，未发现有积水及被淹现象。因项目部接管小区后对地下室排污管道提前进行了疏掏，此次大雨未造成任何损失。201*年7月8日上午8点40分巡逻人员听见10幢有人呼救，立即组织人员巡
查，发现10-2-5-11号业主家内血迹斑斑，调解中得知业主夫妇因矛盾打架，并致使女方严重受伤，项目部进行协调后，男方及时将女方送往医院救治，未酿成人身安全事故。
201*年7月13日17点20分，6-2-5-10号业主申女士在家中报警，称有小偷进入其家中，项目部接报后立即启动应急预案，将6幢所有出入口通道封锁，并及时通知了警方。因业主将门反锁，待派出所警察到达后，经业主申女士同意将门撬开，经警方调查却未发现任何线索，通过与申女士的谈话，警方判断是刮风致使家中房门自动关上，该业主精神过敏导致误报，项目部全体员工团结、迅速的工作态度受到众业主的高度评价。
201*年7月26日，为防止小区内发生治安及其他突发事件，对小区24个单元天台加锁，防止人员随意出入，后有业主要求撤锁（因在天台种菜、养猪等），项目部采取认真听取，耐心解释的态度，最后与业主达成了共识，业主也意识到安全才是最重要的，同时也同意了我们在天台加锁。
201*年8月24日，中和派出所吴警官通知：9-1-6-12号业主家中二人吵架要分手，女方称要在家中纵火及跳楼，项目部立即赶到现场，对女方进行安抚，待女方（曾小姐）情绪稳定后方离开，次日曾小组情绪反复，项目部立即赶到现场值守至曾小姐家属到来，将曾小姐平安带离小区。
201*年9月17日，因刮大风将7幢门口的一棵大树吹倒，项目部立即拉起安全警戒范围，同时全天候安排人员在现场值守，提醒业主注意安全，并对园区内所有树木进行检查和加固，杜绝安全事故发生。
201*年11月11日凌晨2点，巡逻人员发现12-1-5-17号业主家中爆管，业主正在装修还未入住，项目部立即致电业主及施工单位负责人说明了情况，并采取应急措施将水阀关闭，待业主前来协助将积水进行处理。
201*年11月17日17点20分，巡逻人员发现10栋3单元电梯内有一名90岁左右的大娘，随身带的物品较多，询问中发现该大娘已迷路并且神志不清，经过多次询问才与大娘家人取得了联系，陪伴大娘直到亲人回来，将大娘平安送回家中，此举获得了小区业主高度评价。
201*年11月26日，保洁员罗文菊工作时拾到钱包一个，及时上交项目部，并由项目部及时归还失主，失主对项目部员工拾金不昧的精神给予了高度表扬，并付给保洁员200元酬金，项目部立即将酬金还给业主，业主十分感动，给项目部送来了锦旗和感谢信，项目部也对该员工的突出表现给予了100分的奖励以资鼓励。
201*年12月3日，巡逻人员发现9-2-1-1号业主家里有大量烟雾和烧焦气味，项目部立即与外出交游的业主取得了联系，进入现场熄灭了炉灶的明火，并派人在户内值守至业主一家归来，未发生重大安全事故。此事得到了业主的高度评价，并在小区公告栏张贴了感谢信。
201*年12月4日下午，停放在小区停车场多日的宝马740汽车在外出接人回来以后发现车身严重划花，当时业主情绪非常激动，并要求我司承担看护不当和赔偿责任，经过和业主耐心的沟通，在中和派出所民警的协助调解下，平息了业主的怒气，并从业主的切身利益出发，替他找出了最佳解决方法。在我们持续不懈的努力下，最后未让项目部承担任何的责任。2.4公司管理工作成绩或工作创新1.移交工作：
项目部于今年3月9日开始全面管理【××××】小区，在最短的时间内，完成了小区内监控系统、道闸系统、消防系统及公区照明系统等设施设备的位置、数量、完好程度的统计工作，按照公司要求完成了承建查验工作。
2.工作数据：
1)客户服务：从201*年5月1日起，进出小区开始正式实行门禁刷卡制度，全年办理业主卡1212户，共计4958张，收集/登记业主资料1862户，办理装修115户，对客发文86份，接客户来电来访7965余起，办理业主地址变更228起、入住证明355起，收发邮件、包裹6677件，投递信件、报刊14600余份。2)公共设施、设备维护管理：
为了保证小区广大住户的正常生活，公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年共完成维修工作6347次，其中公区维修4039次；入户维修2308次，维修及时率为100%，返修率为0%。
按照项目部201*年工作计划，完成以下设施设备维修养护工作：更换公区损坏的路灯、楼道灯1420盏；对地下车场灯光进行改造，更换T4日光灯30套，节能灯579盏；更换电梯机房照明灯104盏；更换外围高杆灯电源主线，修复高杆灯11盏；安装外围车场高杆灯5盏（包含排线、打巢、安装、调试）；更换小区网球场高杆灯6盏；更换小区游泳池高杆灯4盏，加电表、安装淋浴开关6套、更换男女更衣箱锁48把，并制作了双开装饰木门1扇；修复了园区水景观潜水泵，维修水泵5台；处理了9个单元的排污主管堵塞问题；处理了8处园区给水主管漏水，2处给水主管爆管的问题；处理了4处排污主管爆管的问题（开发商管道安装问题）；维修电源发电机的控制系统2次；处理了56次因外网临时性停电，发电、倒送电、电梯困人的突发事件，配合处理了一次外围高压因雷击造成的停电事故；维修玻璃雨棚2处，更换钢化玻璃3张；修复电梯厅门套砖32处；配合维修了前期遗留的电梯故障问题，维修电梯5台，更换外招板54个，完成了71部电梯的年检工作；完成了1期电梯3方通话的
放线、接通工作，放线1300米；安装防盗网1处（自行车棚处）；修复11座损坏的木桥80米；修复损坏地砖90平方米；处理了6处地下室护璧渗漏，1处地下室地面坡道大面积漏水；配合开发商处理了45户外墙、屋面漏水；完成了小区的垃圾房的改造，封闭围墙2处、加顶棚1处、做门3扇；完成了门禁系统的维修工作，更换闭门器30个，门禁主板4个，门锁13个；完成了围墙的防盗整改工作，用砖墙封堵了4处损坏玻璃围墙10平方米。3)绿化保洁：
保洁工作：完成了小区单元、庭院、地下车库日常保洁工作，清洗游泳池2次，清洗小区内、外围12处景观水池2次，冲洗庭院路面5次，清洗公共区域地面青苔3次，清掏地面排水沟3次，清理顶楼天台6次，清洗地下室进出口车道20次，清洗地下室进出口顶棚玻璃窗6次，拖洗地下停车库6次，使用静电尘推液保养地下车库6次，电梯轿厢保养2次，清理各楼层堆放杂物1次，生活垃圾房消杀117次，垃圾桶消杀98次。
绿化工作：修剪绿化植物8次，处理枯萎植物18处，并对18处绿化植物进行了移植补栽；加固松动树木11处，处理马蜂窝3处，绿化植物消杀7次、绿化植物施肥2次。4)秩序维护：
201*年度【××××】入室盗窃案件高达100多起，项目部接管小区至今仅发生入室盗窃案件3起，并抓获小偷1名。检查未锁，未关车门、车窗、后备箱、捡到物品100多起，及时联系车主，受到业主好评，停车场运行至今未发生一起盗窃事件。
为了规范机动车进出小区秩序，杜绝庭院内车辆无序停放和占用消防通道，为业主营造一个安全、舒适的居住环境，从5月起小区内所有车辆全部
停放在地下车场，避免了车辆乱停乱放现象。根据政府部门及项目部的要求，制定防汛预案，接收政府部门的防汛检查，并对防汛工作进行落实，保证了夏季无水患事故发生。3.内部管理：
1)建立了完整的客户基础资料、收费台账、专用车位资料；设施设备台帐，启用了天问软件系统，建立了业主信息资料库及各项费用的收费标准、收费时间等，完成了每月各项费用的天问系统录入工作，保障了应收款项的及时性和准确性。同时将201*年5月前的手开票据准确的录入了天问系统。
2)每月与开发公司核实地下车位的销售情况，制作了每月未售车位的收益分配表。核实海关”购买的固定车位及使用情况。
3)为提高各项费用收缴率，项目部员工利用休息时间义务帮56户业主，到前物业公司清退相关费用。
4)针对业主包裹较多，为规范管理，项目部在客户部设置了包裹架，对包裹进行分类管理，在便于存放和领用的同时也提高了工作效率。
5)完成垃圾桶更换工作，目前共有垃圾收集点36，共安放垃圾桶60个。将小内和建渣房长期搁置的大量生活垃圾、建渣进行了彻底清理。美化了小区环境，得到了小区广大业主一致好评。
6)加强车辆进出管理力度，杜绝小区地面车辆乱停乱放占用消防通道，并于201*年5月15日启用道闸系统后，将小区内地面所有车辆统一停放至地下停车场。并严格执行一车一卡刷卡进出制度，确保了车场无安全事故发生。
7)从201*年9月起将非机动场内废旧的自行车及电动进行清理堆放到库房，再对停车场进行彻底打扫，还业主干净卫生宽敞得停车环境。4.对外联络：
1)与开发公司建立了良好关系，并于4月份签订了【××××】3期15栋的前期物管协议、商铺管理协议以及地下车场164个车位管理协议，从5月份开始收取各项费用。
2)201*年7月与海关签订了地下车场34个车位管理协议。
3)与街道办、派出所、社区、交警、房管局等单位建立了良好关系，目前政府几个部门已经将小区红线外的空地交给我司作为收费停车使用；
4)与供电局、自来水公司等单位建立了良好关系，经过我们与供电局多次协商，供电局已将小区的电表改为一户一表智能电表；
5)与业主委员会、广大业主建立了良好关系，使项目部各项工作能够顺利开展。6)完成了物业服务收费标准以及地下车场的备案工作。5.项目组办的活动：
201*年6月28日公司在项目部召开了【××××】项目部表彰大会，项目部积极的做好了各项接待工作，圆满完成了此次大会。
201*年8月19日公司第一届游泳比赛在【××××】项目部顺利举行，项目部提前做好人员的伙食安排工作，圆满完成活动接待工作。
201*年9月11日晚项目部成功举办了首届业主联谊活动，“中秋节业主联谊会”，虽然当日天公不作美，下起了瓢泼大雨，项目部全体员工的热情比天高，活动取得了圆满成功，也极大地向业主展示了公司的风采和实力。
201*年10月9日项目部为小区1-6岁的小朋友举办了“木偶剧观赏”、亲子活动，极大地拉近了邻里之间的关系。有业主反映说：好久没看到孩子笑的这么开心了，即丰富了孩子的生活，又增长了知识，感谢你们组织的这次活动。201*年11月5日项目部在小区内开展了119消防宣传活动，项目部全体员工与广大业主共同参与消防演习活动。
2.5新项目拓展情况及拓展进度1.增加管理面积：
经多次协商，开发公司已经将商铺、地下车场交给我司管理，并且签订了15栋楼（3期）的物业服务协议，加大了管理面积，同时也增加了物业服务费用的收取，为公司创造了更多的收入。2.组建外围停车场：
经过与中和派出所和政府相关部门的多次协商，目前政府相关部门已经交给我司进行停车经营管理，现正在试运行阶段，从201*年1月1日起开始正式收费。2.6品牌创建工作：
旧小区的开创者是艰难、孤独的跋涉者，并且因为他们的管理混乱使我们接手后的工作无章可循、无据可依，唯一拥有的便是对人的“真诚”，对物的“善意”，才让我们迅速积累起丰富的小区管理经验，要创建我们自己的品牌，我们要不断将经验进行提炼和升华。
1)人员管理：比如秩序维护是“物业”的一大品牌，将我们秩序维护员培养成为一批能吃苦、守纪律、作风正、具备一定文化素养的人员，并籍以准军事化的管理和培训，使他们很快成为物业管理的主力。
2)业主管理：商家有一句话叫“顾客是上帝”，物业管理更信奉的是，业主始终是第一位的。所以，我们必须重视业主，关注他们的每一种需求，每一个投诉，每一句话语。服务中心是投诉（建议）受理处置反馈回访的中枢，每月一次的质量投诉报告是我们物业管理人的中心议题，物业管理人对业主投诉的处理率应为100％，业主正常投诉处理满意率应达到100％。
3)细节管理：物业服务更应突出细节的发现和处理，在我们服务的区域，你随时可以发现，地上有一个小小的烟蒂，很快，一位女士或先生弯腰拾起，他（她）
可能就是项目部的主管，也可能是一位入司不久的秩序维护员；公共楼道一株草花耷拉着脑袋，几分钟后，这棵草花已经从你的视线消失；老人家里的管道堵了，一个电话，维修工及时赶到，原来维修的过程，也可以是陪伴老人聊天并消解其孤独的过程；当你下班驾着私车经过门岗，一个标准敬礼，是否也会让你觉得安心和放心？是的，我们的目标就是要让每一位业主都清楚地感受到，住在拥有这样氛围的小区带给他们的安全感、成就感和满足感。下雨了，刮风了，酷暑来临了，家中有突发的事情了，很快便出现了温馨提示，便出现了为你排忧解难的身影。真诚服务，无时不在，无处不在！做好了细节管理，业主综合满意率达到95％以上我们的品牌创建就不难了。3.项目部本年度工作存在的问题及改进措施:3.1现阶段存在问题:
我们知道，尽管我们在201*年的物业管理工作中取得了一定成绩、也得到了业主单位的多次表扬，但我们知道还有很多不足之处需要完善与加强。1.经营拓展方面的问题：
1)小区的监控设备全部瘫痪，不能起到监控作用，需要进行修复。
2)前期遗留问题较多，维修量大，没有一个整体的公区维修的拿捏尺度，导致员工也很累，业主却依然不满意；2.管理方面的问题：
1)抓不住重点、导致问题不能及时处理，工作效率提不上去；2)物业专业知识及相关法律法规较匮乏，一些专业性的问题无从下手；3)对突发事件的预见不足，处理不及时；
4)工作执行力不够，交待下去的事情不及时跟进并给予反馈；
设施、设备运行记录、岗位交接班等填写不规范、完善，维修时没留下第一手的
作业痕迹。
3.员工素质意识方面的问题：1)人员素质参差不齐，缺乏集体荣誉感
2)少数员工防范意识差，有麻痹思想，出现问题不及时上报，延误处理时机；3.2出现问题的原因分析：
针对以上几个问题，我们分析得出产生这些情况有如下几点原因：①管理人员整体素质参差不齐；②与业主的沟通不够、了解不足；③服务意识不是很强，不注重细节，不能很好的把握交流、沟通的技巧，把握不住沟通的重点。在今后的工作中、我们将吸取经验与教训、借鉴和学习先进的物业管理的方法来提高我们的专业水平，以满足业主及使用人的要求。努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作制度，为小区的平安稳定，为公司的发展添砖加瓦，最终实现【××××】物业的腾飞。
3.3针对问题的建议及改进措施：
1)进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度；
2)进一步加强与业委会联合处理事物的力度，协助做好业委会的组建、换届和日常管理工作；
3)加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理；
4)及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好的经验；
5)在小区内经常开展有针对性、实用性、趣味性的知识讲座和文艺活动，丰富居民精神生活，倡导“互帮互助”的文明风尚，引导小区居民积极参与治安、消
防工作。
4.明年工作目标及预算：4.1工作目标：
201*年是【××××】项目部实现可持续发展的一年，实现成为××××物业服务有限公司一个新的经济增长的一年。为此，我们要以提高服务质量、狠抓经济效益为中心，以服务为重点，以业主为主体，以消防、安全为大事，杜绝小事故发生，以“观念创新、强化服务、爱岗敬业、真抓实干”为宗旨全面完成201*年公司制定的各项任务和经济指标。1.经营目标及举措
201*年总经济指标是按照201*年的收费基数（一期0.9元/，二期1.2元/），完成80%的收费率计算，对此，项目部制定了如下管理举措来改变这一局面：1)提高服务品质，提高物业费，提高收费率。目前项目部和业主委员会正在与开发商协商恢复小区的消防系统、监控系统。计划3月份在消防、监控恢复后全面提高物业服务费。
2)增加管理面积，外围停车场政府相关部门已经交给我司进行管理，目前正在筹备阶段，201*年1月开始正式收费，预计全年利润21万元。15栋楼201*年10月底开始交房，11、12月可增加物业管理费3万元左右。
3)增值服务，201*年为了快速的让【××××】业主认可我们，以及更好地建立起公司的品牌形象，入户维修只适当收取成本费用甚至不收费，目前我们的管理策略已初见成效，服务已深入民心，计划从201*年开始逐步建立和规范上门维修的收费体系。保洁入户，项目部建立了环境维护部，有一支业务纯熟的保洁队伍，计划承接保洁入户服务，不仅能为业主提供更贴心、更快捷、更省心的服务，而且还可以增加项目部的收入。
4)提高收费率，201*年项目部收费率73%，力争在201*年收费率达到85%。5)收入增长目标，物业费增加10%，外围车场、增值服务收入增加21万元。2.管理目标及举措：
经过全体员工的努力工作，201*年各项工作有了较大的进步，各项工作制度不断得到完善和落实，这一年的工作中充满了艰辛与坎坷，却收获了成长与成绩，展望未来，迎接我们的是机遇和挑战。在此，【××××】项目全体员工在以后的工作中将继续团结一致、齐心协力的去实现目标，为公司发展贡献一份力量。根据项目特点，结合公司下发的作业指导书，已初步形成201*年的发展愿景和管理目标，同时就如何完成上级交给的各项工作任务、执行制度、检查评比制定具体措施如下：
1)不断深化落实公司各项规章制度:结合公司的实际情况，分批次的对客服人员进行培训考核，加深对物业服务的认识和理解。同时，随着物业服务行业法律、法规的出台和完善，及时调整客户服务工作的相关制度，以求更好的适应新的形势。
2)延续“走出去，请进来”的思想，定期组织员工到其它项目参观学习，使我们的视野更加开阔，管理的理念更能跟上行业发展的步伐。
3)严抓服务质量，提高服务水平，塑造良好的服务形象：客户部是项目部的桥梁和信息中枢，起着联系内外的作用，客户人员的服务水平和服务素质直接影响着项目部整体工作。加强客户人员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训，提高客户人员的服务素质。树立“周到、耐心、热情、细致”的服务思想，并将该思想贯穿到对业主的服务之中。
4)采取多种形式和措施，巩固和提高物业收费水平：
收费形式多样化，重点加强节假日上门收费。之前客户部主要采取的是电话和
贴通知的催缴方式，这两种催缴方式存在收费效率低和业主交费积极性差的问题，因此，增加路遇和上门催费方式，并确保每周六、日全部客户人员上门收费，通过巡视、攀谈等机遇加强与业主的沟通，从而保证收费率的提高。收费措施服务化，对一直未解决的纠纷（与老物业）进行梳理，有重点、有步骤的解决问题，利用项目部现有资源，不分内外，帮助解决业主装修、维修、居家等问题，相信业主会因物业中心无微不至的服务而感动，逐步提高自愿缴费的积极性。
收费工作绩效化，通过激励员工收费积极性，提高收费水平。收费工作一直是客户部难度最大的工作，员工收费一直积极性不高，通尽几个月的摸索，安排专职收费员，并给予一定的收费提成。
5)加强与业主、住户的联系，业主来电来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、或乘机索取好处、利益等。对业主的投诉，半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
6)加强物业服务中心与广大业主的联系，使服务中心各项工作置身于业主监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进服务工作，提高服务质量，不定期对业主进行回访。虚心听取意见，回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合研究、妥善解决，对业主反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。7)保洁绿化方面：
清洁卫生工作要做到：定人定地点定时间定任务定质量。严格执行清洁工作的规程，及时清理垃圾；实行严格的考核办法，采用相互监督，确保工作的力度。
负责管辖区内的绿地、花木的养护和管理，向业主和使用人宣传绿化，对损
坏花木、践踏草坪者，要劝阻、教育，情节严重的按规定处罚。8)维修工作内容和保障措施：
加强业务学习，严格管理，树立服务意识：抓好节支增效工作，争创节约型项目：随着使用年限的增加，小区设施、设备逐渐老化，故障率增加，在这种情况下，我们要想公司所想，想方设法为公司节约每一分钱。对一些力所能及的维修、维护工作将由我们维保部员工自行承担完成。9)秩序维护工作：
进一步加强秩序维护管理职能；严格执行公司的各项规章制度；完善秩序维护管理体系的建设，完成事故应急救援体系的建立，逐渐提升秩序维护人员接受风险能力；加强秩序维护人员的职业化培训，提高秩序维护队伍的整体素质；有效落实安全检查制度，奖惩有力；有能力控制重大、有影响力事故的发生，确保秩序维护队伍全年安全运行无重大事故发生，具体工作思路如下：结合公司安全运作模式建立安防管理组织体系。
根据秩序维护管理规定，进一步明确和作好安全管理体系建设的指导思想，在统一规范组织体系构架的基础上，明确秩序维护管理职责，强化管理职能。
强化秩序维护管理班组的职能，建立秩序维护管理规定，加大奖罚力度。强化秩序维护队伍的培训、考核、执行、检查力度。形成竞争机制,绩效分层、奖罚分明,以此提升员工工作效率。开展班组争创、学习、娱乐活动，强化技能竞赛。实施轮回、调动、调整管理，建立互动、互帮体系。
强化执行班组日、周、月、季度例会，挖掘问题，找出亮点，弘扬事迹。加大队伍的法制、企业文化知识教育并组织丰富多彩的活动。
加强队伍管理台帐建设，规范管理队伍的生活、个人、考核、班组档案。组织应急抢险演练。
强化整体队伍建设，提高秩序维护员业务素质，增强秩序维护员的安全防范意识、责任心和防盗意识。
10)采取多种形式，丰富小区文化生活:开展形式多样、丰富有趣的文化活动，也是物业公司与业主交流沟通的桥梁。通过小区文化活动的开展，使业主在精神上得到了充实，在文化需求上得到了满足，从而培育小的凝聚力，形成了人人关心小区、爱护小区的良好氛围，使业主邻里和睦、家庭和谐，有力推动和谐小区的建设。丰富多彩的文化娱乐活动，不但可以充实小区居民的业余生活，也可以陶冶他们的情操，使小区内处处洋溢着健康向上的文化氛围。4.2明年预算:
1.收入：201*年总经纪指标3,332,836.00元.
表七【××××】项目经营收入表
物管费生活垃圾费收入停车费收入月卡车停车费收入次卡车停车费收入车位管理费建渣清运费收入装修管理费收入业主卡等工本费收入维修费收入广告牌租赁收入游泳池承包费及场地管理费收入2,574,686.00170,660.00228,000.0012,000.00222,120.0031,200.0038,610.001,560.0015,000.0030,000.009,000.00说明：
1)外围车场、增值服务收入：210,000元。2)15栋纳入物业服务范围之后收入：30，000元。3)201*年收入合计：3，572，836.00元2.年度成本：
1)业务成本：842，024.00元。
表八【××××】项目业务成本明细表
电费水费保洁费绿化费虫害控制费维护维修费工程材料维护维修费强电（高低压）维保维护维修费电梯维护维护维修费发电机维修及材料费维护维修费化粪池清掏建渣清运费消防支出生活垃圾费264,000.0024,000.0024,484.006,960.001,580.0024,000.005,000.00290,400.0010,000.0013,000.0030,000.0052,600.0096,000.002)管理成本：2，138，893.70元。
表九【××××】项目管理成本明细表
工资劳动保险费公积金折旧费汽车费通讯费
-23-
1,552,591.00238,742.7013,700.0032,400.006,000.0024,000.购固定资产电脑福利费职工宿舍费用福利费职工食堂费用福利费职工生日、节假日礼金办公费招待费服装清洗费客户联谊活动费3,400.0034,800.00120,000.0025,920.0016,340.0040,000.001,000.0030,000.003)税金（5.7%）：203，651.65元。4)交总部管理费（6%）：214，370.16元5)成本合计：3，398，939.51元。
3.年度预期利润173，896.49元（利润=总收入-总成本）。
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《物管中心201*年校园环境综合治理工作总结》
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