10【小产权房乱象丛生 试点清理亟待破题】
小产权房乱象丛生试点清理亟待破题
201*-03-01
【摘要】早在201*年就曾有国土部门表示，全国的小产权房总量高达66亿平方米。而深圳相关部门可查到的数据是，深圳小产权房201*年有1.02亿平方米，目前占到全市住房总套数的56%。业内人士表示，近年来深圳小产权房建设蔓延势头并没有得到有效遏制。
"公园就在家门口，大芬油画村的艺术氛围溶入您的生活，地铁三号线近在咫尺……"这是深圳玉岭花园的广告语。玉岭花园修建在一块不足一公顷的土地上，坐落着十几栋23层住宅楼，楼间距不足15米。目前玉岭花园二手毛坯房的价格接近每平方米4000元，与玉岭花园一路之隔的万科公园里项目均价为每平方米17000元。不少没有深圳户籍、购买力又十分有限的外来人口将购房目标锁定在了小产权房。
老汤是玉岭花园的业主，201*年他用26万元买下了这套三室两厅的小产权房，如今同一户型的标价已经涨到40多万元。老汤为记者展示了买房时办理的"购房手续"。所谓的购房手续只是一张附有律师见证书的"合作建房协议书"，协议书中写明了房子的售价和交房标准，但并没有关于产权方面的注解。
老汤买的这套小产权房标明面积接近100平方米，而老汤觉得最多也就70平方米。玉岭花园的电费为每度0.85元，比商品房电费贵0.17元。老汤住的那栋楼为两梯七户，电梯上没有厂家标识和检修记录。老汤还说，小区的物业也不是很好，管理比较混乱，物业费却不便宜。
老汤算了一笔账，整个玉岭花园的住宅超过1万套，还有几百间底商，这样的楼盘在南岭村有三个。"同样的地段，除了楼间距小一些，价格相差4倍！"老汤月薪3000多元，他觉得深圳的商品房对自己来说高不可攀。位于深圳布吉镇的一处大型小产权房楼盘，总量超过1万套。投机炒作升级
据REICO工作室调研，北京小产权房的业主除了自住和投资需求，还有一些中高收入者购买小产权房作为第二居所；三亚的小产权房除了被中低收入者买走以外，大量被外地人买来用作冬季度假。除了自住需求，深圳小产权房的购买者中还有大量的投资客，他们的投机炒作方式也在不断发展变化。
"如果你注重居住品质，买沙井；如果你在意交通方便，买南岭；如果你追求升值空间，买龙华"，深圳小产权房经纪人祝伟(化名)说。祝伟说的沙井、南岭和龙华是深圳小产权房比较集中的区域。在祝伟看来，小产权房是个巨大的市场。他在网上开了博客，专门介绍深圳各个区域的小产权楼盘，还有对小产权楼盘的区位、升值空间等方面进行分析。他还想创办一个介绍小产权房信息的网站，"就像搜房网那样"。祝伟去年开始从事小产权房中介。用他自己的话说，他赶上了小产权房"最好"的时候。祝伟介绍，201*年深圳商品房价格是滞涨状态，但价格涨幅超过50%的小产权房举不胜举。
深圳从不缺少炒房客，楼市调控开始之后，炒房客们纷纷转战小产权房。去年深圳出台的限购和二手商品房交易新规等调控政策，某种程度上甚至刺激了小产权房的销售。一位中介工作人员介绍，小产权房的业主中，投资需求远远超过自住需求。
201*年，一次性出手买下十几套小产权房的炒房客大有人在。201*年，深圳市规划国土委对全市小产权房进行摸底登记，当时疯传深圳的小产权房即将转正，上百亿民间资金涌入小产权房市场。虽然炒房客们的希望最终破灭了，但近年来小产权房的升值也为他们带来了一定的投资回报。
随着近日有关部门再次明确表态清理小产权房，一些炒房客萌生退意。在深圳龙岗区的一处小产权楼盘，一套原本标价45万元的小产权房被炒房客降价5万甩卖。此外，随着深圳商品房成交量的持续下跌，小产权房也开始不好卖了，一些小产权项目甚至出现了20%左右的降价。加上近期国家要整顿小产权房的消息频传，一些原本打算购买小产权房的购房者开始犹豫，祝伟也不再像之前那样乐观。
实际上，深圳小产权房的炒房客分为几个层次，一次性出手买下十几套小产权房的炒房客只是最低层次的炒作手法。一些资金雄厚的炒房客干脆在小产权房的建设阶段就出资参与，这样的炒房客被称为"股东"。实力更雄厚一些炒房客则升级为"开发商"，通过各种关系"买"下一块地皮，试图赚取最丰厚的利润。不过，"炒家"的层次越高，风险越大。陈全(化名)就是一位升级为小产权房"开发商"的"顶级炒房客"。不幸的是，开发小产权房最大的风险就在陈全的身上爆发了。
陈全早年从事地产中介行业，在房价飙升年代通过佣金赚到了第一桶金。之后凭借地产中介的专业眼光开始炒房，买卖几套房之后，陈全的财富翻了数倍。201*年陈全发现此轮地产调控比他想像的要严厉得多。于是，陈全卖掉手中的全部商品房套现，决定押宝小产权房。几经辗转，陈全相中了沙井的一块集体所有土地。通过一个"神秘人士"的接洽，陈全押上他的全部身家，拿到了所谓的"建房手续"。事实上，陈全自己也不清楚自己"买"下的那块土地的性质。
让陈全万万没有想到的是，一场"打黑"让他的发财梦几近破灭。今年2月，深圳警方对宝安区沙井街道的几家星级酒店实施包围，抓捕黑社会组织头目，原沙井街道办书记刘少雄被警方带走。8日，沙井街道办召开干部大会，宣布免去刘少雄沙井街道党工委书记、办事处主任职务。据称，刘少雄落马与土地买卖有较大关系。之后，沙井社区集体土地上的在建的小产权项目全部停工。陈全开发的项目当然也不例外。
沙井的"打黑"风暴显露了小产权房的另一面，那就是并不透明的集体土地交易容易滋生寻租空间。2月16日，部分村民声称集体土地在不知情的情况下被出售，村民并没有得到补偿。据当地人介绍，沙井社区的土地早在几年前就已"出售"殆尽。目前，仅万丰街道的小产权房就超过100万平方米。
全国小产权房业主又开始忐忑不安。近期，国土资源部等监管部门重申小产权房不受法律保护，并提出将试点清理小产权房。
记者近日在深圳调查小产权房问题时发现，中低收入者的居住需求、民间资金大举涌入以及保障房建设相对滞后等是当前小产权房继续蔓延的原因。在房地产宏观调控的背景下，投资客纷纷参与炒作小产权房，甚至变身开发商自己建设开发以谋取更大利润。业内人士认为，小产权房建设存在很大隐患，对房地产市场的正常秩序已造成严重干扰，到了非解决不可的地步。清理路在何方
就在相关部门表态将对小产权房进行清理之时，传来了南京的小产权项目七彩星城成功转正的新闻。据悉该项目开发商补交了超过1亿元的土地款，而该项目业主无需补交费用。南京365地产网咨询部主任连杰认为，此事落实后，七彩星城的价格翻番的可能性非常大。不过，南京市国土资源局否认七彩星城获得国有土地使用证是为小产权房转正。在南京国土资源局的一份声明中表示："从未就有关集体土地"小产权房"转正问题进行过任何表态和承诺。"
业内人士认为，从各地解决小产权房问题的方式看，尺度差别很大。比如，北京201*年曾对小产权房"水岸江南"项目进行拆除。
虽然全国有千万小产权房业主梦想着他们的房子能够转正，但对于商品房的业主来讲，小产权房转正意味着不公平。深圳市民小张用父母的积蓄交了首付，购买了一套商品房，目前是标准的"房奴"。"国家说小产权房不合法，我响应国家的号召，买了商品房。如果那些小产权房补交少量的土地出让金、甚至不用补交就可以转正，这样的"违法成本"未免太低了点。"
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，小产权房目前的状况在一定程度上是现行土地制度造成的。如何稳妥有序地对小产权房进行清理，同时又妥善处理农民、小产权房业主等相关各方的利益，维护房地产市场的健康发展及社会稳定考验着政府的智慧。
来源：中国证券报
扩展阅读：50【中国PM2.5运动式治理苗头已开始显现】
中国PM2.5运动式治理苗头已开始显现
201*-02-21
【摘要】学者普遍预计，中国至少需要20年以上才能打赢这场战争。但是不少地方官员为了迎合民众关切，不切实际地喊出用数年时间“打赢空气攻坚战”等政治口号。运动式治理苗头已显现。
按照北京市政府最新公布的方案，北京最早要到2030年，空气质量才能达到国家标准：PM2.5年均浓度每立方米35微克。201*年2月初，《北京市201*-2020年大气污染治理工作方案》（下称《工作方案》）出台。该方案提出阶段性目标：到201*年，北京市空气PM2.5浓度降至每立方米60微克；到2020年，降到每立方米50微克。这样下去，预计2030年达标。
PM2.5，是指大气中直径小于或等于2.5微米的颗粒物。由于其细小，不到头发丝的二十分之一，可以不受鼻毛阻挡，直接进入呼吸道，深至肺部，甚至渗入血液。其负载的有害物质严重危害人体健康。同时，这种细颗粒具有强吸光性，是造成灰霾天气的元凶。很多北京居民为此失望。堂堂中国首都，居民呼吸到仅达到世卫组织初级水平标准的空气，竟然还要等上至少18年。其他城市的居民或许更加失落：连拥有政治优势的北京都需要如此之久，他们岂不需要更长的时间？刚刚卸任北京市环保局副局长的杜少中受访时则表示，北京在过去十几年采取超常规手段治理空气，未来治理将更加艰难。他的个人看法是，如果北京的PM2.5在18年后达标，已属奇迹。201*年堪称中国向PM2.5宣战的元年。由网民掀起的声讨灰霾天气的巨大声浪，终于影响了中央政府决策层，PM2.5被纳入中国最新的《环境空气质量标准》。该标准将于201*年正式生效；而各个直辖市及各省会城市则在201*年实现对PM2.5的监测。
宣战元年，中国各级政府和民众正面对一个尴尬现实：多名学者指出，如果中国各城市现在公布PM2.5数据，将有80%的城市空气质量不达标。
学者普遍预计，中国至少需要20年以上才能打赢这场战争。但是不少地方官员为了迎合民众关切，不切实际地喊出用数年时间“打赢空气攻坚战”等政治口号。运动式治理苗头已显现。战争打响
201*年春节过后，北京率先公布大气治理行动计划和PM2.5控制目标。接下来几个月，其余直辖市和30多个省会城市，将陆续公布类似计划。
这场战争的态势如何？国家环境保护城市空气颗粒物污染防治重点实验室副主任、南开大学环境科学与工程学院教授冯银厂指出，美国、日本、加拿大等国大城市PM2.5年均浓度水平为十几微克/立方米，中国各大城市多为七八十微克。新的国家标准规定的限值为年均35微克，其实较为宽松。但现实污染水平仍是国家标准的1倍甚至以上。
冯银厂介绍，空气污染一般分为三个类型，即简单的煤烟型污染；叠加扬尘污染，称为混合型污染；混合型污染再加机动车尾气污染，即为复合型污染。后者最大特点是污染颗粒经各种化学反应后，形成大量二次污染物。他表示，中国三类污染并存。中国东部三大都市圈的多数城市以复合式污染为主；而大多数中国二线、三线城市以混合型污染为主，西部二线城市如乌鲁木齐以煤烟型污染为主。
从上世纪80年代起至今，中国在30余年间走了西方国家上百年的路程。快速工业化让中国成为世界工厂，城镇化则让举国城镇成为一个个大工地。
学者指出，复合型污染最难治理。正因为此，北京的《工作方案》推出了八大措施，分别在监测、交通、燃煤、扬尘、工业等八个方面着力。
在公众最为关注的交通方面，北京提前了淘汰老旧车的时间。此外，201*年前中心城区公交出行比例将达50%。
在工业方面，北京提出，到201*年千余家沥青防水卷材、玻璃等企业退出本市，东方化工厂也将停产。到2020年，全市经营性水泥厂全部关停退出。在燃煤方面，北京计划将年使用量，从目前的2600余万吨降至2020年的1000万吨以内，削减幅度惊人。
而在第四大污染源扬尘方面，北京提出未来全面执行“奥运标准”，严控土石方作业面积，清扫道路推行无尘化机械作业，严查渣土车。
未来北京出现灰霾天气时，还将实施更完善的空气质量重污染日应急预案：暂停施工工地土石方作业和渣土运输，部分企业停产、减产，市级党政机关和事业单位停驶部分机动车。
北京还计划在五年内新增100万亩平原林，以生态工程消解部分PM2.5。冯银厂评价说，北京的八大措施，力度已然很大，实属不易。但这样的力度，北京仍谨慎地提出到201*年PM2.5仅下降15%，可见防治之难。北京预备战成败
未来的空气战争到底有多难，或可从北京十几年PM10治理过程一窥端倪。PM10是指大气中直径小于或等于10微米的颗粒物，PM2.5是其一部分。在中国多数城市，PM2.5占到PM10的一半乃至六成以上。
“当下中国城市中的空气质量，并不是历史上最糟糕的时期。”在冯银厂的统计中，1998年至201*年前后，才是中国大城市空气最糟糕的时期。
杜少中持同样看法。他印象中，北京空气最差的是1998年。当年空气颗粒物PM10，达标天仅100天。一个采暖季共134天，其中106天超标。
经过十几年努力，北京市区201*年空气质量达到现行标准二级和好于二级天数累计达286天。在冯银厂看来，北京十几年间利用作为首都的政治优势，采取了不少其他城市难以复制的措施。
在交通方面，北京在全国较早禁止排放严重的“黄标车”进城，还在中国第一个使用符合新国标的油品。在工业方面，搬迁了首钢等大批大型重工业企业，关停了大批中小污染企业。此外，北京花巨资以天燃气等能源替代燃煤。
北京还“管”到了周边的河北省境，迫其关停大批污染企业。在201*年奥运会举办前后，河北不少合规企业也停产停业。
作为微博名人的杜少中，在接受财新《新世纪》记者采访时总结说，十几年来北京采取了200多项措施治理空气，进行了十几个阶段的工作。治理成效可谓显著，但这期间“北京的空气从未达标过”。冯银厂分析说，北京虽在治理空气上作了大量努力，但过去十几年是这座城市有史以来发展最快的时期。目前机动车数量比1998年增加了近400万辆。北京由此成为全国交通最差的大城市之一，大量车辆处于怠速状态，将尾气污染放大10倍以上。也就是在这十几年间，北京从三环扩至五环、六环，面积翻了几倍，人口也从1200余万翻至201*多万。“治了存量污染源，却又加了增量污染源。”
也有学者认为，北京在大兴基础建设的同时，扬尘管理并不尽如人意。其管理水平在国内尚可，但与东京等国外城市相差甚远。也有人指出，北京花巨资治理自身污染，却甚少考虑对相邻的河北诸地进行环境补偿，致使这些地方环境治理落后，最终影响北京。亟待“尾气革命”
针对复合型空气污染，学者认为中国需要一场“尾气革命”。以北京为例，该市环保部门的数据显示，机动车污染约占PM2.5污染的22%。北京大学环境科学与工程学院教授朱彤指出，如果中国提前十年治理PM2.5，情形将远不如今天复杂。他首先指向机动车数量。十年前，汽车对中国多数城市居民来说尚是奢侈品，各大城市机动车拥有量仅为今天三分之一甚至更少。如今，中国已成为仅次于美国的汽车拥有国，局面非常复杂。
和朱彤一样，多位学者认为中国必须检视自己的汽车政策。当初，为了鼓励国产汽车，中国选了一条对汽车排放过于宽松的产业道路，致使污染严重的“黄标车”，一度在各大城市飞驰。
据官方数据，北京空气质量比上海更糟。原因之一在于，上海较早地限制了新车牌照额度。目前，上海有300余万辆汽车，而北京已经超过500万辆。学者指出，中石油、中石化等国有垄断炼油企业为保护自身利益，迟迟不肯推动油品升级，使中国大多数城市油品较为低劣，落后于国家标准，让机动车污染雪上加霜。（参见本刊201*年第37期报道“劣油凶猛”）
中国多数城市的功能定位混乱，道路规划落后，最终导致交通堵塞，将机动车污染成倍放大。以北京为例，车多并非主要问题，关键是政府机关、央企总部、银行总部等大批重要机构，扎堆设在城市中心二环路内外，而上班族放射状地居住于城市周边，最终，机动车每天都要进出市中心，引发交通拥堵。
在中国二线城市，单中心现象普遍突出。例如南京的新街口，该市交通情形类似北京。冯银厂认为，要管好机动车，各城市首先要做好功能定位划分，让机动车主能就近上班，少开车。除了机动车尾气污染，工业污染约占北京PM2.5的20.5%，煤炭燃烧占17%，约16%是施工带来的扬尘。上述四种污染源，在中国各大城市中比重各不相同。如天津处于基础建设高峰，扬尘污染就高过北京；工业城市兰州的工业和燃煤污染占到约七成。冯银厂说，要想打赢PM2.5战争，中国经济增长方式必须有革命性转变，高污染企业必须退出，必要的工业必须在严格的环境管制下进行；对燃煤的能源依赖也要改变。
在发达国家城市，工业企业基本上在离城市数十公里之遥的工业园区，园区统一执行严苛的环境政策。反观中国，工厂与城市混杂在一起的现象十分突出。在施工扬尘污染方面，杜少中认为，中国的施工者普遍对扬尘污染认识不足。他们去执法时，不少施工方甚至认为“盖房修路哪有不扬尘的”，环保部门是找茬儿。
联防联控待破题在上述四大污染源之外，中国多数城市的PM2.5还有第五个重要来源，即外来污染。PM2.5随空气气流移动，会影响相邻的其他城市。以北京为例，PM2.5有24.5%来自周边省市。
针对此项特点，环保部在201*年时即提出城市群大气污染联防联控办法，此次对PM2.5开战，联防联治再次被各地政府一再提及。
目前，京津冀、长三角、珠三角这三个区域，以及辽宁中部城市群、山东半岛城市群等九个城市群被环保部要求实行区域联防联控。
冯银厂说，联防联控这个提法非常好，但目前尚无实质举动，决策者和执行者也没有基本共识。据了解，上述区域或城市群的环保部门已就互通空气监测信息、定期举行会晤协商等形成制度。但在此之上如何运作，尚无答案。而且这些区域或城市群之间，空气污染迁移情况的基本规律也没有摸清楚。
北京奥运、上海世博、广州亚运期间，均通过关停城市群内施工工地、污染企业，让部分机动车暂停上路等方式，实现赛事期间空气清新。但三者主要以中央政府行政命令方式实现，以相邻城市经济损失为代价，因此效果短暂，不可持续。
冯银厂指出，国际上其实已有联防联控成功先例，例如美国北部城市与加拿大南部城市之间，建立了二氧化硫排放额度交易制度，多排者要向少排者补偿损失。中国城市群经过细致研究后，未来或可借鉴这些成功模式，以市场方式破解联防联控难题，而非政治命令。
201*下半年以来，PM2.5受到中国民众和官方的空前关注。学者对此喜忧参半。喜的是关注必将推动空气治理，忧的是各地运动式治理苗头已现。“全省（市、区）上下一心，打一场空气的攻坚战”，从201*年初以来，类似语汇频频出现在各地领导口中，也一再出现在各省、市、区召开的“两会”上。但是怎么治，拿什么规划、措施出来，拿多少钱出来，除了北京，其他地方迟迟没有亮牌。
上述学者最近两个月与多地官员有过交流，发现不少官员调子虽高，内心根本没做好改变经济方式的准备，总是试图寻找收效快又不伤筋动骨的办法。多位学者的共识是，如果地方政府没有下定决心损失部分GDP保护环境，最终结果极可能是治理速度赶不上污染速度，输在治与污的赛跑中。
冯银厂给各城市治理PM2.5开出的药方是，各地政府首先要聘请科研人员研究清楚自己城市的污染源，以及在不同时期污染源的变化规律，然后“对症下药”。煤烟、混合、复合，各种污染类型治理要有所侧重。此外，治污要踏踏实实，尊重科学。
这场战争能否打赢？多长时间打赢？多位学者表示，路途充满变数，结果尚难预料。
来源：财新网
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