旧改工作情况汇报
“徐碧旧城改造”战役进展情况汇报
徐碧旧改工作领导小组（201*年10月12日）
今年来，徐碧旧城改造工作主要集中在五个部分工作：1、A地块安房建设，疾病控制中心建设项目；2、G地块安房拆迁动员工作；3、甲头拆迁安地（新村）建设项目；4、徐碧村旧城改造拆迁补偿安工作；5、配合市城投公司，做好天马坑弃土场建设青苗补偿、迁坟等工作;6、碧口西江滨路改造工程征地工作。近期以来，主要工作进展情况如下：
一、工作进展情况
1、A地块安置房建设。至201*年8月底，A地块安房建设项目已基本完成。其中18层安房共11000m2，已完成建设任务并挂牌出让，目前受让方方圆九洲（福建）房地产开发有限公司已经进入售楼阶段；9月18日，徐碧街道办牵头组织，通过前期充分沟通与协调，由方圆九洲公司组织实施，对A地块徐碧村老村部、厕所等集体旧房先行强制拆除，拆除建设面积1300，为国庆后梅列二院等按期开业打下了基础；完成主体工程及验收后，按照区政府“交钥匙工程”的要求，继续做好梅列二院、区卫生疾控中心内部装修，重点完成了实验室设备、生化池等配套设施，并加快做好大厅、内墙等装修工作，确保按期顺利开业。
2、G地块安置房拆迁动员工作。G地块安房建设主要集中在前期拆迁补偿阶段。201*年5月已与市国投公司签定了补偿协议，完成了徐碧二村90＃楼（原三农幼儿园）补偿工作；徐碧二村89幢共有住户48户，目前已经完成拆迁补偿协议的住户27户。实施“攻坚月”以来，旧改办及五个工作组对各被拆迁人全面进行了再摸底、再宣传、再发动，放弃节假日，连续开展入户协商工作。每周五下午，由旧改办牵头召开动迁动态分析会，逐一分析被拆迁人思想动态及补偿安条件，共同商讨对策与工作思路。9月20日，与89幢501室达成了拆迁补偿安协议，取得了突破。目前，其它住户的工作仍在积极努力协商之中。同时，旧改办拟定了拆迁方案与应急预案，在做好给市国投公司复函、提前送达拆除通知、公开发布拆除公告等前期工作的基础上，拟于近期对徐碧二村90幢实施部分拆除，进一步营造动迁工作的氛围。
3、徐碧片旧城改造拆迁补偿安置工作。徐碧片区旧城总占地101亩（6.7万平方米），目前自建房总面积18万平方米（含违章建筑），有房产证面积4.18万平方米，1984年以前2.93万平方米，按现行政策实际需补偿的面积4.83万平方米，占总拆迁面积27%；按目前使用者分共有566户，其中村民457户（含已转居民），重机厂职工住宅109户。村民457户中：纯自住有96户占21%，出租及部分出租有361户占79%；徐碧旧城共有宅基地面积50430平方米，其中村集体2317.71平方米、重机职工住宅4496平方米、村民43616.29平方米。徐碧片区村民（包括已转居民）多为失地农民，大部分生活经济来源除靠村统一发放生活费（每月每人700元）外，
完全靠房租收入，平均每户每月房租在201*元左右，最高房租月收入在6000元以上，且房租收入呈上升趋势。今年来，徐碧旧改办多次与徐碧村委会进行沟通协商，研究提出了《梅列区徐碧旧城改造拆迁补偿安方案(草稿)》，并进行了多次的修订，提出三种补偿安形式，即货币补偿、就地就近产权调换、异地安补偿，房屋拆迁补偿方式实行货币补偿或产权调换、或异地安补偿，被拆迁人可选择其中一种，并明确了具体补偿的标准及实施办法。目前正与徐碧村委会对《草案》进行讨论研究。
4、甲头拆迁安置地（新村）建设项目。甲头安地以市城乡规划局201*年12月15日标示的“徐碧旧城改造甲头安地选址红线示意图”为准，规划用地面积约300亩，其中建设安房400幢，村集体办公用房及商业开发高层若干幢，完成项目“七通一平”总投资约1.2亿元。今年来，已经完成了甲头部分用地青苗补偿、迁坟、林业手续等，于6月18日举行了开工庆典。经旧改领导小组研究，确定厦门佰地建筑设计有限公司延续总规设计中标单位，承担深度设计任务，已完成首期总平面图设计稿，正在进一步与市城乡规划局沟通协调，并做好设计调整确定工作。9月1日，经审核，市城乡规划局下发了建设项目选址意见书。目前正办理项目立项建议书和用地手续、建设方案审批等工作，预计11月份可完成土石方招投标，进入全面施工阶段。
5、协助做好天马坑弃土场建设。积极配合市城投公司，做好矮桥流域及天马坑弃土场建设及弃土场施工便道用地青苗及地面建筑
物的丈量与补偿工作，其中村集体部分地面建筑物补偿方案已经提交市城投公司研究，涉及相关村民的补偿部分，已经全部完成丈量或清点工作，做好涉及地点的迁坟工作，目前大部分已经达成补偿协议。对部分村民因个人利益出现的阻止正常施工等问题，及时组织力量做好劝解工作。目前，针对施工方导致的泥石流问题，多次与小溪农场涉及的业主进行协调，明确受损范围、数量，并参照区政府下发的青苗补偿文件，提出补偿意见。
6、扎实做好徐碧翁墩立交征地前期工作。配合市城投公司，做好涉及碧口村用地的确认、青苗丈量等前期工作，多次与徐碧村召开协调会，目前碧口村已经同意预付20万元，让施工队先行进场施工，再进一步商定补偿标准。
二、主要困难与问题
1、徐碧旧城改造补偿标准存在较大分岐。受贵溪洋补偿、司法局地块拆迁补偿标准的影响，目前徐碧村委会认为拆迁安补偿方案提出的标准过低，徐碧村班子意见不统一，不同意召开村民代表大会讨论通过，直接影响了旧改后续工作。同时，后续工作中，旧改宣传动迁工作量大、周转性住房无着落、违章建房认定难、旧改期间违章建筑现象等问题也同样存在。
2、G地块拆迁安房动迁工作进展缓慢。目前各住户观望情结较浓，对拆迁安补偿期望值过高，部分被拆迁人提出高额货币补偿、异地安等方式难以落实，部分已经初步达成补偿意见的住户也处于观望态度。
3、甲头徐碧旧改安地（新村）即将进入土石方施工阶段，目前客观上面临贵溪洋供电走廊迁移、市政规划五路如何同步施工及周边山头落差大等问题，同时村委会迁坟工作进展不快，影响了整体工作推进。
4、矮桥流域弃土场施工进度较快，弃土场及施工便道的排水沟、挡墙等配套设建设未及时同步跟进，其中梨窠等地已经出现严重泥石流隐患等。冲毁了徐碧村、小溪农场部分山地，共有10多户农户作物和地面物不同程度受损，目前受损方提出的标准过高，影响了赔偿协议进度。同时，对小溪农场山地弃土问题，关于整体收储、弃土收费标准、青苗补偿等问题未全面达成共识。
三、下步打算
下一步，我们将按照区委、区政府“大干150天、打好五大战役”的安排部署，围绕“年内完成徐碧旧改拆迁201*0平方米”的目标任务，在各级领导和区、街的共同努力下，坚定信心，全力推进，确保徐碧旧改工作取得突破性进展。
1、加快与徐碧村领导班子沟通协调，研究确定旧改补偿方案，按照战役指挥部的安排，分组实施宣传动迁工作。
2、组建专门工作团队，组织相关工作部门，分户到组，对G块徐碧二村89幢余下住户开展“攻坚月”活动，力争实现年内拆迁补偿协议签定率超过80%。
3、积极配合城投公司，做好天马坑弃土场建设后续青苗与地面建筑物补偿、迁坟工作，尽快协商确实矮桥流域村集体房屋补偿协
议，确保弃土场建设如期顺利进行。同时，要求市城投公司及时同步做好配套设建设，消除安全隐患。
4、抽调相关部门人员，配合做好甲头徐碧安地（新村）建设用地手续、规划调整、电缆迁移、林木审批等相关工作，认真做好土石方工程设计及招投标工作，稳步推进工程建设。
扩展阅读：日本旧城危破房改造工作考察报告
日本旧城危破房改造学习考察报告
为了学习日本旧城改造的先进经验，推进我市旧城危破房改造工作，促进国家中心城市建设，我组随同××市政府赴日培训考察团前往日本学习考察。现将有关情况报告如下：
一、福冈、东京旧城改造基本情况（一）日本旧城改造概况。
日本政府十分重视旧城改造工作，早在1960年就制定了《住宅地区改良法》，明确规定符合“面积1500平方米以上、不良住宅户数50户以上、不良住宅率80%以上、住宅户数密度80户/10000平方米以上”条件的地区属于不良住宅地区，必须进行改造。在改造中，福冈市政府按照地价100%、房价30%的标准对住户给予补偿。日本旧城改造规划非常详细，如福冈市千代住宅改造工作分6期，详细规划长达40年。
（二）福冈市旧城改造基本情况。
为创建良好的居住环境，提高房屋的安全性及防震能力，福冈市政府一直致力于旧城改造工作，并在旧城改造中注重城市景观建设，是日本城市景观建设的典范城市。福冈市现有天神景观地、百道海浜、历史景观保护区（御供所地区）和博多运河城四
个景观地区。其中御供所地区位于福冈市火车站的附近，该地区约1/3面积为传统寺庙，包括具有980多年历史的圣福寺、承天寺和东长寺等，为了保存和恢复历史地区的景观，福冈市制定了御供所地区历史景观改造方案，一方面对寺庙进行绿化和保护，另一方面按照传统建筑风格对周围的建筑物进行修缮，政府给予一定的资金补助和政策优惠。
（三）东京市六本木地区旧城更新改造情况。
位于东京都会区的六本木地区是东京旧城改造的代表。六本木地区道路狭窄，建筑物陈旧且密度极高，1986年，由政府牵头、民间企业具体负责的六本本旧城改造项目正式启动，在政府、民间企业、地方人士的合作下，经过13年的努力完成全部拆迁工作，项目于201*年4月开始建设施工，201*年4月底完成。六本木新城总占地面积约为11.6公顷，总建筑面积76万平方米，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播电视中心为一身的建筑综合体；具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起，建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京成为举足轻重的绿化空间。
二、福冈、东京旧城改造的主要做法
日本福冈、东京的城市建筑规划整齐、色彩绚丽，在旧城改造中成功地注入了色彩元素，城市景观丰富多彩但不显零乱、整
齐有序而又不失活力、传统与现代相融、固守与开放并蓄。日本在旧城改造、城市景观建设方面有着丰富的经验，归纳起来，主要有以下几个方面：
（一）强调规划先行
东京六本木旧城更新改造的成功在于规划者有着开阔的视野、独树一的品位与敏锐超群的潮流捕捉能力。凭借独特的创意、完整而详实的企划和强大的执行能力，六本木旧城更新改造提出了一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈提案，其规划包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成为另一种新的都市生活的形态指标。六本木新城旧城更新改造结合了良好的艺术设计与开放空间规划，将整体空间塑造得更为艺术化与人性化。这一成功的旧城改造经验，最重要的是坚持规划先行，其规划由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成，在改造之前进行了多次规划论证，使规划达到科学、合理。日本福冈在旧城更新改造中注重引入色彩元素，加强城市景观建设，强调城市景观建设必须先制定详细的规划，而且规划必须得到专家的审查后才能实施。
（二）法律体系健全
日本在旧城改造与文物保护方面制定了较为完善的法律法规，如《住宅地区改良法》、《京都保护条例》；而且，日本是全球少数几个将城市色彩以立法的方式加以保护的国家。1918年，日
本出台了《城市规划法》，对城市的硬件环境（如交通、公共卫生、空气保护等）进行管理；1968年，《新城市规划法》开始涉及到城市景观的管理；上世纪70年代，日本城市色彩的研究课题相应展开，研究成果很快在城市景观的建设和保护中得到运用，建立了一系列地区性的色彩控制法规。1981年，日本建设部提出了《城市空间色彩规划》法案，以立法的形式对城市色彩进行规划，并编制《城市设计导则》规范建筑活动。1988年，福冈市制定了《福冈市都市景观条例》，使城市的景观环境管理有法可依。在具体做法上，从城市景观调查入手，对现有景观进行科学的分析、评价，在此基础确立城市景现形象，并制定包括城市整体形象、轴线形象、各类型的景观形象等在内的景观基本计划和景观建设的方法、体制以及景观管理条例，使城市各地区的环境设计在一个总的理念下进行，营造良好的城市印象。在201*年，日本又通过了《景观法》，以法律的形式规定城市的建筑色彩及环境，明确“景观是国民的共同财富”，对建筑物的外墙颜色和外观设计、建筑高度等都有规定，而对严重违反《景观法》的，甚至要追究刑事责任。
（三）政府合理引导
日本是个岛国，国土面积小，可利用空间不多，但日本政府在城市建设上注重研究，加强引导。日本政府对旧城进行科学的分析、评价，在此基础上确立了城市发展的基本理念、目标和城
市景观形象,并制定了相应的旧城更新改造基本计划（包括城市整体形象、轴线形象、各类型的景观形象等）和景观建设的方法、体制以及景观管理条例，使城市的环境设计在一个总的理念下进行，形成整体的印象。
（四）注重市民参与
日本政府在发布新的都市景观管理办法时，先在市民中征询意见，然后进行广泛的宣传，一般由政府机构派发宣传单、进行街头宣传等，以充分取得市民的理解和支持，使政府行为转化为市民的自觉行为。《福冈都市景观条例》规定了阳台晾衣服的架子如何放能够避免影响城市景观，也规定了建筑颜色、路边绿化、停车场、垃圾箱的设计标准，公交站亭的设计及其广告的设等。这些规定能在福冈市得到有效的执行，就在于市民对都市景观保护有了充分的认识。
（五）注重文化保护
传统文化是民族赖以生存的精神支柱，是国家兴盛的支点，特别是在资讯发达的今天，传统文化的保护显得尤为重要。日本的传统文化在现代化的进程中并没有被抛弃，而是得到了较好的保护，这也同样反映在他们的景观环境设计之中。一方面，对传统街道、传统建筑、历史地区加以维护，改善市民生活条件，并尽可能不对居民的生活方式加以干预；另一方面，在旧城改造设计中，注重对传统符号的提取、加深传统文化精神的理解，使其
贯穿在景观环境设计的始终。传统文化需要发展、需要延续，在城市景观环境建设中注重历史文化元素，是保护传统文化的一个重要手段。
（六）资金来源以政府投入为主
依据日本《住宅地区改良法》的有关规定，对建筑面积在1500平方米以上，不良住宅（相当于危破房）户数在50户以上或不良住宅率80%以上的地区，由政府出资收购、成片改造。
三、工作启示
总结日本旧城改造的典型经验，结合××市旧城改造工作实际，得出如下工作启示：
（一）规划引领是旧城改造成功的关键因素
福冈市旧城危破房改造坚持规划先行，统筹考虑了旧城更新、文化保护、环保、艺术、景观建设等因素，具有综合性、实用性、针对性等特点。而且规划非常详尽，考虑周全，小到阳台、晾衣架、窗台、空调位等都进行了规划，要求统一、美观。规划的科学性、前瞻性是日本旧城改造成功的关键因素。我市的旧城改造应坚持规划先行，注重规划的前瞻性、科学性。
（二）政府主导是旧城改造成功的重要保障
日本政府高度重视旧城改造、城市景观建设工作，在法律制定、规划设计、资金提供、发动群众等方面发挥主导作用。我市市委、市政府也十分重视旧城改造工作，201*年成立了“三旧改
造办公室”，最近出台了“三旧”改造工作方案，进一步明确了旧城、旧村、旧厂区改造的实施主体、资金来源、改造模式等。政府主导作用的进一步发挥，将促进旧城改造工作的顺利推进。
（三）群众参与是旧城改造成功的前提条件
政府的决策需要市民的积极参与、配合才能达到理想的效果。日本政府在旧城改造中注重发动群众参与，争取群众的理解、支持和配合，将被动改造变为主动改造，取得了很好的效果。目前，我市旧城改造方案明确成片旧城改造需要得到改造地区群众的同意，两轮征询意见，分别需要得到改造地区90%、2/3以上群众的同意。因此,大力宣传旧城改造的好处和效果,让群众充分理解和支持,是成功进行旧城改造的重要基础.
（四）彰显特色是旧城改造成功的基本原则
福冈市在旧城改造中成功的引入城市景观建设，充分利用色彩元素，美化城市，彰显特色，达到了很好的视觉效果。我市曾开展“穿衣戴帽”、光亮工程等城市整饰工程，目前正在开展迎亚运城市环境整治工作，对部分重点地区的建筑物外立面进行装修、美化。我市的城市环境整治工作可以借鉴日本的成功经验，充分利用色彩元素，美化城市，在城市景观建设中彰显岭南文化特色。
四、工作建议
日本的旧城改造、城市景观建设效果明显、经验丰富，而我市正在推进旧城危破房改造、城市景观建设，可资借鉴。建议借
鉴日本旧城改造、城市景观建设典型经验，结合我市城市建设实际，实事求是、因地制宜，加快推进我市旧城危破房改造、城市景观建设工作，促进×ד两个适宜”和国家中心城市建设，实现汪洋书记提出的×ד房更靓、城更美”建设目标。
（一）建议尽快出台旧城改造的详细规划，引领旧城改造加快推进
《关于推进旧城更新改造的实施意见》明确了我市旧城改造主要实行“拆”（成片重建模式）、“改”（零散改造模式）、“留”（历史文化保护性整治模式）三种改造模式，但尚未制定详细的规划，建议市、区联动，尽快制定旧城改造的详细规划。
1.建议各区政府尽快制定旧城改造规划。由各区政府根据区域发展思路，结合实际，因地制宜，立即开展调查研究，明确“拆”、“改”、“留”项目的具体地块及方案，尽快制定详细的旧城改造规划，报市政府审定。
2.建议市政府根据区域功能划分统筹全市旧城改造规划。市政府根据全市发展理想和区域功能划分，充分进行论证，审定各区旧城改造规划，统筹全市旧城改造规划，明确各区旧城改造的侧重点，彰显岭南文化特色和区域文化特点，避免重复建设。
（二）建议因地制宜加强城市景观建设，彰显岭南文化特色旧城改造不仅要对房屋修缮解危、更新改造，确保房屋安全，还要对房屋的外立面进行适当的整饰，保持美观。旧城改造外立
面的整饰应注意保持建筑物外立面原有的色调和风格，根据建筑物外立面的实际情况，可适当采取简洁、明快、协调的装饰线或装饰色块，以增加建筑的立体和层次效果，彰显岭南文化特色。
1.制定××市城市景观规划。开展城市景观调查工作，对××市的风土、自然、历史、社会、道路、设施、景观类型、市民印象、岭南文化特色等进行科学的分析、评价，在此基础上确立城市发展的基本理念、目标和城市景观形象，制定相应的景观详细规划，包括城市整体形象、中轴线形象、各类型的景观形象等，明确景观建设的方法、体制等，做出效果图和设计文字说明，将有关整饰方案征求社会公众意见，吸收民意民智，并充分论证，形成最佳的方案。同时，要注重对岭南传统符号的提取、加深传统文化精神的理解，使其贯穿在景观环境设计的始终。
2.制定××市城市景观管理办法。制定一部××市城市景观管理的法规，明确相关城市景观的具体标准，规范城市景观建设行为，弥补法律空白，建立景观规划、建设的长效机制。
3.建立城市景观建设的激励机制。专门设城市景观优秀奖，每年奖励景观环境做得好的建筑、地区和设施，鼓励、激励各地开展城市设计和城市景观环境改善。
4.在文物建筑修缮保护中加强城市景观设计。对于××市的传统街区、窗台建筑、历史文物等建筑物加以修缮、保护。在修缮中，结合文物建筑物的历史、人文、市民印象、岭南文化等元
素，设计出修缮的景观方案，以期取得较好的效果。
（三）建议出台配套政策，加快推进旧城危破房改造工作1.建议将直管房划拨为区政府管理，在拆迁安房源上支持各区旧城改造工作。建议将目前由市国土房管局各区分局管理的直管房划拨各区政府管理，作为全市“三旧”改造的配套政策，在旧城改造拆迁安房源上给予各区政府大力支持，以加快旧城更新改造步伐。
2.建议出台优惠政策，鼓励业主进行零散危房改造。建议出台优惠政策，调动积极性，鼓励规划为“改（零散改造模式）”范围内的危房业主自行进行改造。优惠期限暂定三年，优惠政策如下：
（1）放宽规划限制。对不改变房屋面积、高度、立面的危房修缮改造，允许增加消防通道、独立厨厕、改变结构形式，满足群众改造需要。
（2）规费减免。在市政府减免权限范围内，对零散危房改造业主给予减免报建费、城市建设配套费、消防设施配套费等优惠政策。
（3）政府补贴。根据《××市房屋安全管理规定》（市政府6号令）的有关规定，为鼓励业主进行零散危房改造，建议对自行改造的特困家庭（经民政部门或市总工会认定），区政府按照每平方米危房修缮造价100%的标准给予补贴；对于自行改造的低收入
家庭（年人均可支配收入7680元以下，参照全市廉租住房保障申请资格收入困难条件），区政府按照每平方米危房修缮造价50%的标准给予补贴。
（四）建议集中危改资金投放，为危改工作提供充分保障目前，我市危改资金来源于直管房租金收入上缴市级财政部分。按照《××市改造危房工程实施方案》（穗府[201*]50号）的精神，连片危改项目由市、区各出资50%。但在实际操作中，由于危改项目以实现社会效益为主，经济效益方面难以实现投放与收益平衡。为此，建议对没有纳入全市旧城更新改造范围内、无法实现收支平衡的“连片”危改项目，由市危改资金全额集中支付；同时将危房抢修治理、危房鉴定、应急抢险等“零散”危房改造经费纳入市级危改资金预算，使“零散”危改得到资金保障。
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