麦德龙市调总结1
麦德龙市调总结
201*年10月19日去麦德龙做市场调查。麦德龙仓储超市是将仓库和超市合而为一的销售业态。与我超市经营上有很多的不同，现将市调情况总结如下：
1、麦德龙没有仓库。麦德龙提出“我们是顾客的仓库”的概念，意味着每个商店不另设仓库，同时商店本身就是仓库。超市内部货架高7-8米，只有2米以下作为销售展示，上面直接当做仓库使用。员工在上货时也是使用叉车直接上货，大多都是以整件上货，减少了补货的频率。节约成本。
2、麦德龙交通便利。停车场和商场面积大小相同。营业时间为早6点到晚10点。方便大宗购物。
3、购物环境。麦德龙主要针对的是企事业单位，目标客户明确。当天市调时整个卖场人很少，卖场没有促销叫卖和试吃试饮。购物环境和超市的喧嚣不同。采用水泥抛光地面不容易脏。
4、大包装的产品（例如50支装的奶茶，5kg装的酱油，200支装的绿箭口香糖）、成组商品、进口食品和酒窖是他家特色。尤其是红酒，麦德龙有自己的红酒进货和生产渠道，专门的展示区域。
5、对于部分商品的处理。在入口处设立临期商品展台，将各品类集中放置，以买赠为主。
6、自有品牌。自有品牌商品种类多。在陈列上也是大量集中陈列，价位上很低。
7、生鲜商品陈列。肉制品的陈列有专门的区域储存售卖，温度上和卖场内其他商品不同。果蔬陈列丰满，水果进口占比较多，有相应的产品说明。蔬菜非常的新鲜，品类上也有很多是我们超市不常见的，如迷迭香、薄荷叶等。对于部分商品保存和食用方法也有相应的介绍。
8、会员管理。门口有专门办理会员卡的两名员工。需要身份证复印件才能办理。会员卡实行实名制，卡背面有超市的联系电话，方便团购顾客购物。
9、促销海报。麦德龙17周年庆（10.17-10.30）促销主要以第二价半价和组合销售（如同时购买收藏箱和竹炭除味包可以省3元等）为主。卖场内的商品广告较少。
10.价格签。商品价签上标明含税和无税价格。所有商品已经包含增值税。陈列在货架底层的商品，价签和上层货架的商品价签放置在一起，不用顾客蹲下去看。对于部分陈列数量少，单品多，放置集中的商品。把实物的图片展示旁边附上价格签，方便顾客了解价格。
11、商品陈列展示。对于单价较高的产品如品牌自行车，有相应的品牌证书和授权经营许可。有部分商品展示有“温馨提示”
12、入口处有消防疏散示意图，和消防知识的KT板。
13、当天开了2个收银台。每个收银处一名收银员，一名协助收银的。
14、部分产品我超市没有经营。
扩展阅读：东凤房地产市调分析总结1
东凤房地产市场调查报告
调查时间：201*-2-26调查范围：东凤全镇楼盘
东凤在售项目分布图：
丽景花园东御世家穗茵庭逸湖半岛佛奥阳光花园
东凤房地产发展概述：
1、起步晚、发展快、势头猛
东凤镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。但随着近年特色小家电基地的确立，和工业强镇模式的推动，全镇经济飞速发展，和北部的近临佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，东凤房地产发展环境得到全面改善。由原有的老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛，演变成多家楼盘的强势开发。
2、品牌开发商进驻，楼盘开发地带集中。
东凤目前在开发的几个大型楼盘主要集中于东凤大道和东阜大道所围合成的“冂”内，该区为东凤中心区，配套和设施成熟，北东凤镇镇政府一带为新行政中心带，南部东凤大桥
直通小榄车站仅5分钟车程，可谓是东凤房地产发展垂危的“天然海港”。
201*年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻东凤，圈地360亩，从而掀起了东凤房地产发展的新一轮热潮。
东凤在售楼盘对比分析：
1、物业类型较全，小高层成主流：逸湖半岛高层，18层，20%佛奥阳光花园东御世家金凤湾畔穗茵庭12层，100%70%多层，6层，30%高层，18-24层，75%小高层，11层，90%小高层，小高层，11层，小高层，12层，80%别墅，20%多层，6层，10%小高层，5-10层，5%，在佛奥阳光花园调查中发现，其13层以上至18层的单位销售非常不理想，验证了乡镇楼盘开发定律：高层水土不服。老牌发展商逸湖半岛在项目最后期计划做2幢18层高层产品，和东御世家及多数发展商，做小高层规划和多层规划产品，是把握住当地居住习惯。
2、楼盘定位差异大，面市产品多样：
东凤镇在售楼盘户型比例复式1%别墅6%一房6%五房10%二房17%一房二房三房四房五房复式三房37%别墅四房23%
从图表看出，三房和四房是东凤房地产市场户型规划的主流产品，两种产品比例之和高达60%，这说明目前东凤房地产市场发展逐渐向中大户型转变，以大五房、复式、别墅为主的享受消费型占到17%，市场定位有向高端客户看好的趋势。以一房和公寓为代表的小户型，在工业区周边尚有一定市场。（以上统计的户型比例数据来源于五个楼盘的部分数据，供做参考）
楼盘一房二房三房
逸湖半岛佛奥阳光花园东御世家丽景花园金凤湾畔穗茵庭合计30128310001400201*0097168120208230150453998四房五房复式别墅合计15892280746210150015065040000210165201*4504201*6006152622815026563、开发商面临资金压力，201*年营销高涨：
201*年5月前后，大盘逸湖半岛第三期新一批和佛奥阳花园第二期均有单位推出，东御世家也有营销活动，将形成新年的第一个高峰推售期，放量1000套左右。目前五大楼盘均采取了不同程度的优惠活动：逸湖半岛至2月底购第三期首批单位有96折优惠，和赠送价值1万元的名牌家电。佛奥阳光花园现场购房98折，两人团购98折+99折，三人及以上团购98折+98折。东御世家98折金凤湾畔穗茵庭96折+96折98折
4、楼价差距较大，推售策略较单一：均价比较逸湖半岛4500元/佛奥阳光花园高层电梯均价3900元/；小高层3400元/东御世家电梯均价3700元/；楼梯3400元/3100-4000元/金凤湾畔3500元/穗茵庭3200元/价格范围3500-4700元/3200-4500元/3200-3700元/3000-3500元/
①逸湖半岛、佛奥阳光花房楼盘售价渐渐拉近与周边的小榄、古镇楼盘价格的距离，②楼价差异较大，同是电梯小高层，成熟楼盘逸湖半岛性价比要高，均价在区域楼盘中目前是最高的。
③在推售策略中，最注重的是开盘活动和户外广告。
5、外来客户群构成主驱动器：
调查中反映，小榄、佛山客户群受房价洼地效应影响，部分选择在东凤置业，两地置业者约占整体50%左右，东凤本镇居民占到30%，外来其它置业者约占20%。外来客户构成东凤房地产市场消费的主动力。
附：东凤五个主要在售楼盘资料
1、佛奥阳光花园：楼盘名称售楼部情况物业类型佛奥阳光花园售楼部占地约500,中空高6米,双层,装修讲究豪华,藤条椅、功能分区,比较方便洽谈。高层（28幢18层、3幢24层，共201*户）；小高层（5幢5-10层，约300户）；联排别墅18幢，共150套）项目开发进度地理位置交通状况发展商代理商销售电话物业管理管理费占地面积建筑面积绿化率容积率总幢数/户数入住率总车位数车位租售价工程进度入伙时套小区配套公建配套周边配套建筑风格定位一房一厅本两房两厅综合会所，大型湖景，音乐广场，商业街、泳池、中英文双语幼儿园地下车库，全部实现人车分流；东凤首个安装管道煤气楼盘；全部实现IC卡门禁制度小沥小学，东凤中学、壹加壹超市、东海学校、银行、邮局等地中海风情豪宅90（仅在会所楼上和几幢小高层规划有）140、170200-258220-350第一期约300套带大面积的转角入户花园、主卧带书房设计、高层电梯均价3900元/，3600-4500元/，小高层3400元/，别墅均价6000元/封顶时套开盘时套开发第一期，两幢18层高层电梯，第二期正在建中东凤镇东海五路28号（小沥小学对面）离东凤车站不远，道路畅通、且东海路周边为东凤成熟的高档住宅区和商业区，逸湖半岛就在旁边佛奥地产自销0760-2782888，佛奥物业洋房1.8元/，别墅2元/，商铺2.5元/360亩，分五期开发60万32%2.8754幢/约2500户在建中2500未售首期201*年6月第一期全面封顶第一期于201*年1月1日开盘,第二期于201*年5月开盘期三房两厅户型比例别墅户型合计户型特点单价区间四房两厅五房两厅复式优惠措施一房一厅销售状况两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式总体销量客户来源区域购房客户主力年龄客户主要职业客户置业次数客户购买目的客户交通工具现场购房98折，两人团购98折+99折，三人及以上团购98折+98折。一期60%左右小榄、东凤、佛山、外来客户35-50岁私企业主、厂企高管、政府公务员、教师、医师2次、1次、多次自住、投资小车1、开发商良好的房地产开发背景和多年经验、雄厚实力。2、项目占地360多亩，容易形成规模开发效应，集中客户；3、发展商从推广、开发、建设全面推项目优势行精品开发策略、深耕细做，虽然进入东凤市场晚，但影响并不亚于成熟楼盘逸湖半岛。4、项目位于东凤大桥侧畔，离小榄车站仅5分钟。5、社区配套齐全，注重做水景和园林1开发产品以大面积150-300单位为主，均带大入户花园、大阳台，产品显得项目劣势较单一，不适合各种不同住户爱好的客人选房。总房价高使中层客户面受到较大限制。2产品目前表现出与小榄东凤市场消费习惯不服，销售不理想。营销推广手法商品房租赁情况小区商铺租赁情况商铺物业管理费备注1、201*年1月1日开盘活动、日报广告、软文炒作，2、各阶段不同优惠，3、东阜路灯旗广告与户外广告尚未交楼尚未交楼尚未交楼
2、逸湖半岛：楼盘名称售楼部情况物业类型项目开发进度地理位置交通状况发展商代理商
逸湖半岛售楼部占地500,宽敞气派,单层,分区；售楼员热情,素质较高。小高层电梯（12层）；高层18层正开发第三期，第三期第一批单位含5幢12层电梯，一梯四户，共230套；第二批6幢12层，一梯四户、5幢12层电梯，二梯六户，顶楼都为复式东凤大桥右侧桥下，东面为东海四路西面临狮窖大桥有一入口,东面和南面各有一小区入口,交通方便.万力房地产（美日集团大股东之一）自销销售电话物业管理管理费占地面积建筑面积绿化率容积率总幢数/户数入住率总车位数车位租售价工程进度入伙时套封顶时套开盘时套2632888，潘美静小姐万力物业6楼以上1.6元/，6楼及以下每低一层减少0.1元/（含公用部分水电）300多亩，分六期开发25%2.2316幢/718户第一期、第二期已经基本上入住小车位租150元/月，售价9.9万元/个第三期第一批均是现楼第三期第二批预期201*年5、6月开盘，3380元/起价第三期于201*年10月交楼东日商务酒店、超市（目前售楼部位置）、幼儿园、会所（西门）、商业街地下车库小沥小学，东凤中学、壹加壹超市、东海学校、商业街维也纳音乐之城4070116、1201*5-140240、280户型注重方正实用、带大阳台均价4500元/，3500-4700元/至2月29日前购第三期首批单位有96折优惠，和赠送价值1万元的名牌家电第三期第一批销售80%左右小区配套公建配套周边配套建筑风格定位一房一厅本期户型比例两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式别墅户型合计户型特点单价区间优惠措施一房一厅销售状况两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式总体销量客户来源区域购房客户主力年龄客户主要职业客户置业次数客户购买目的客户交通工具小榄、东凤、佛山、外来客户30-50岁医师、教师、律师、白领，企业中高层管理人员和技术人员1次、2次自住为主，少量投资小车、摩托车1、开发商较好的本土品牌和人脉。2、楼盘规模较大，已经开发到第三期，目项目优势前来说是东凤、小榄市场比较成熟的住宅品牌。3、产品注重中层消费客户的需求。4、项目位置优越，周边配套俱全。项目劣势营销推广手法商品房租赁情况小区商铺租赁情况商铺物业管理费备注1、售价相对比同区域楼盘高出一大截。2、产品开发周期过长，前期产品显得陈旧，影响楼盘档次
3、东御世家：楼盘名称售楼部情况物业类型项目开发进度地理位置交通状况发展商代理商销售电话物业管理管理费占地面积建筑面积绿化率容积率总幢数/户数入住率总车位数车位租售价
东御世家售楼部装修一般多层4幢（6层）、小高层12幢（11层）正在销售第一期(含4幢电梯\\4幢楼梯)东海二路处在东海路与东阜路交汇之处,交通方便大俊置业自销2782222安信物业多层0.7元/,电梯1.3元/29673.1,分二期开发8314035%2.816幢/540户尚在建约600个工程进度封顶时套开盘时套入伙时套小区配套公建配套周边配套建筑风格定位一房一厅第一期交楼时间201*年10月第一期已经开盘半地下车库东凤邮局、银行、超市献给成就非凡的你78，20套，9.5%104-131，150套,71.4%140，40套,19.0%210套，100%带大观景阳台、房型方正、大客厅楼梯均价3400元/；电梯均价3700元/目前购房享有98折2套22套4套共销售28套，销售率13%小榄、东凤为主30-45工薪、技术人员、年轻人为主1次自住摩托车、小车1、产品设计以实用型户型为主，针对中层置业客户，注重实用得房率，置业门槛相对比同区域部分楼盘要低。2、地段优越、配套成熟。1、相对佛奥阳光花园与逸湖半岛来说项目较小，难形成规模上的优势。目前仅看见户外广告、工地围档广告未交楼本期户型比例两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式别墅户型合计户型特点单价区间优惠措施一房一厅销售状况两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式总体销量客户来源区域购房客户主力年龄客户主要职业客户置业次数客户购买目的客户交通工具项目优势项目劣势营销推广手法商品房租赁情况小区商铺租赁情况商铺物业管理费备注一期商铺62个，32-87，尚未售未售
4、丽景花园五期金凤湾畔：楼盘名称售楼部情况物业类型项目开发进度地理位置交通状况发展商代理商销售电话物业管理管理费占地面积建筑面积绿化率容积率总幢数/户数入住率总车位数车位租售价工程进度入伙时套小区配套公建配套周边配套建筑风格定位本期户型比例一房一厅两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅第五期于201*年5月全面交楼。篮球场、儿童娱乐场、泳池地面车库门前公园、东凤镇政府、超市、市场等。96123-133160封顶时套开盘时套丽景花园五期金凤湾畔售楼部很小，3名售楼员给人感觉很随意4幢12层电梯（10座），一梯四房、一梯三户已经成功开发前四期产品东阜路东凤镇政府对面靠近东阜路，交通比较方便新天地房地产自销2629688，李研兴小姐1.5元/项目总占地较大,约300亩25万4幢/450户一期至四期已经入住本期配有地下车位200个，地面300个第五期第一、二幢目前是现楼销售复式别墅户型合计户型特点单价区间优惠措施一房一厅销售状况两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式总体销量客户来源区域购房客户主力年龄客户主要职业客户置业次数客户购买目的客户交通工具450户3500元/96折+96折从售楼员处询问判断，本期销售不理想，最高至20%东凤、小榄30-50工薪1次自住摩托车、小车目前是东凤最成熟的地产项目，前期销售速度均比较快；且项目位置优项目优势越，地处东阜大道东凤镇政府对面，周边是东凤新发展行政中心，楼盘升值潜力较大。项目劣势营销推广手法商品房租赁情况小区商铺租赁情况商铺物业管理费备注市场定位注重实用,针对普通中层客户,楼盘品质感不强。开发商安排的营销人员，整合营销意识淡薄，现场销售气氛不好。
5、穗茵庭：楼盘名称售楼部情况物业类型项目开发进度地理位置交通状况穗茵庭售楼部一般多层、小高层，共22幢，11幢-6层，11幢-12层目前在销售第一期现楼，第二期部分单位在建。东阜路与和穗路交汇处（富华电器工业城对面）交通方便，离阜沙和东凤中心区仅10分钟车程发展商代理商销售电话物业管理管理费占地面积建筑面积绿化率容积率总幢数/户数入住率总车位数车位租售价工程进度入伙时套小区配套公建配套周边配套建筑风格定位一房一厅本期户型比例别墅户型合计户型特点单价区间优惠措施一房一厅销售状况两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅复式封顶时套开盘时套明远房地产有限公司合和逸富地产代理有限公司8838916，何杞兴先生楼梯0.7元/约70亩22幢/600套在建第一期已经是现楼40-7080-95100-1201*06003200元/复式总体销量客户来源区域购房客户主力年龄客户主要职业客户置业次数客户购买目的客户交通工具项目优势项目劣势营销推广手法商品房租赁情况小区商铺租赁情况商铺物业管理费备注周边星达工业园、富华电器城工薪族、外来投资买家30-40工薪层1次自住、投资摩托车置业门槛低，位置靠近东阜路项目较小，且定位主要针对周边工业区人群，缺乏配套设施。楼盘也缺乏品质感。代理商品质意识不强，营销弱势，楼盘竞争力不强。
6、天乙华庭：由于本盘位于东凤北部同安一带，本次踩盘暂未触及。
美好物业策划部市场组201*年3月3日
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