个人出租房屋税收征管
市地税局加强个人出租房屋税收征管采取四项措施
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一、争取政府支持，突破工作难点。针对个人出租房屋税收征管工作中普遍存在的纳税人难找、计税依据难确定、税收负担偏重、房屋使用情况界定难等实际问题，该局制定了《牡丹江市地方税务局关于加强个人出租房屋税收征管工作的意见》，并积极向市政府领导汇报，取得了市政府的支持，以牡政办发〔201*〕43号文件转发了该《意见》，增强了执行效力。该《意见》主要明确了四个方面的问题：一是明确了代收代缴义务人。规定房屋租赁双方应签订租赁合同，并在合同中注明由承租人或实际使用人代收代缴应纳税款；对租赁双方没有签订合同或合同中没有注明代收代缴事项的，由承租人或实际使用人代缴税款。二是明确了综合征收率。规定了按综合征收率征收个人出租房屋税收的办法及市区和外县（市）的综合征收率，并明确对房产面积较大、所得较多的，综合征收率可提高1－5个百分点。三是明确了计税依据。对房屋租赁双方能提供真实有效的房屋租赁合同且租金收入申报真实的，规定以纳税人申报的租金收入为计税依据，据实征收；对拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的，发生纳税义务但未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，由主管地税机关按房屋建筑面积参照同类区域、同一地段的房屋租金标准核定租金收入计算征收税款。四是明确了房屋自用与出租的界定标准。规定个人利用自有房屋从事生产、经营的，须向主管地税机关提供营业执照、房屋产权证、户口簿，法定代表人、产权人、户主姓名一致的，确认为自有自用房产；夫妻之间、父母与子女之间无偿使用产权所有人房产的，可视为自有自用房屋；其他情况认定为出租房屋。
二、积极探索实践，明确工作要求。针对个人出租房屋税收征管工作中普遍存在的税源底数不清、税收管理不到位等实际问题，该局组织人员进行了深入细致地调查研究，并在绥芬河市进行了试点。结合试点经验和实际工作情况，该局提出了"清查税源、分类管理、动态监控、部门协作"的个人出租房屋税收征管工作的总体要求。"清查税源"，即逐街逐户开展清查，摸清税源底数，建立税源管理档案；"分类管理"，即按照自有自用房屋（含无租使用房屋）和有偿出租房屋两种类型对纳税人实行分类管理；"动态监控"，即认真落实税收管理员巡（检）查制度，对税源变动情况和纳税人履行纳税义务情况进行动态监控；"部门协作"，即：加强公安、工商、房产、街道（社区）等部门间协作配合，建立健全协税护税网络，形成工作合力。三、开展集中整顿，摸清税源底数。为进一步强化和规范个人出租房屋税收管理，该局从9月份开始在全市范围内开展了个人出租房屋税收管理集中整顿工作。一方面，以市区和县（市）为单位，按照经济繁华程度，将所辖地域划分为若干区域，组织人员对2155户不同地段的房屋租金情况进行了典型调查，确定了不同区域、不同地段的租金标准。另一方面，采取分片包干，逐街（路）、逐户，"拉网式"检查的方式，组织人员对个人出租房屋税收进行清理检查。认真核实房屋权属、房屋建筑面积、房屋使用和税款缴纳情况，仔细甄别自用房屋和出租房屋行为，确定代收代缴义务人和应纳税额。同时，按照边检查、边入库、边规范管理的原则，对纳税人未缴少缴税款进行补征；对各项基础材料和信息进行收集、整理和登记，建立和完善个人出租房屋税收管理档案和管理台账。截至目前，该局共对8634户个人出租房屋进行了清理检查，补征税款418万元。
四、加强组织领导，严格指标考核。将加强个人出租房屋税收征管工作作为"一把手"工程，成立了由市局局长担任组长，其他局领导担任副组长的领导小组，切实加强工作领导力度，积极推进工作落实。同时，还确定了各征收单位个人出租房屋税收管理工作的考核指标，将指标完成情况作为年终目标管理考核的考核依据，与年初确定的十项重点工作一同参与全年目标管理考核，确保此项工作取得实效。
（来源：市地税局）
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对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究
余华
近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。
一、个人房屋出租税收征管存在的问题
个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。具体表现在以下几个方面：
1、纳税意识不强。以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳
税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。
2、税源信息不明。由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。
3、税源控管乏力。将个人房屋从事租赁，既不需要在工商
局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。要对个人房屋出租实施有效征管必将花费大量的人力物力，由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对个人房屋出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对个人房屋出租进行突击性、清查式的管理，一则加重了基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。
4、征税依据难定。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。
5、税收负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉
及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65%以上（其中房产税12%，租赁业营业税、城建税及教育费附加5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。二、加强个人房屋出租税收征管的对策
1、加大税法宣传力度。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。因此，要广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到房产租赁管理部门办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。2、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税，从根本上解决现行房产税两种计税依据
并存所产生的税负不公的问题。
3、加强部门之间配合，健全协税护税机制。建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。比如加强与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性。加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源。加强与公安、社区密切配合，为税务部门掌握私有住房出租情况提供可靠的依据。此外，为了弥补税务机关征管力量的不足，还可以在居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成协税员队伍，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，减少税收流失。4、完善登记管理制度，健全税收监控机制。建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开《房屋出租专用发票》。租赁双方须在《房屋租赁合同》签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印
花税票。同时，积极探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。
5、实行房屋租赁业举报奖励制度。地税部门要定期对个人房屋出租税收的征管情况予以公告，提高个人房屋出租税收征管的透明度，促使个人房屋出租者相互监督。要建立个人房屋出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对个人房屋出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。
6、加大惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本。对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。同时，强化地税人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不规范行为。
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