房屋租赁 考点总结
一、房屋租赁
房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁合同关系建立后，出租人在租赁期间内将房屋的占有权能、使用权能和收益权能让渡给出租人，出租人支付相应对价即租金。
1、特征：（1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。（2）房屋租赁一般具有明确的期限。（3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。（4）房屋租赁法律关系的成立与登记备案。【租赁合同是诺成合同，只要双方当事人意思表示一致合同即成立，与是否登记备案无关】
备案登记不影响房屋租赁合同的效力。登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失，是国家对房屋租赁进行管理和控制的一种手段。《城市房地产管理法》F54\\《城市房屋租赁管理办法》F13\\16\\17-----取得房屋租赁证（是租赁合法性的证据）
2、程序。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。3、性质：租赁权属于债权，租赁关系受到合同约束；在用益物权方面，用益物权人负担维修等维持物之现状的义务；从功能角度，租赁关系主要适用于短期使用他人房屋的情形，而用益物权通常存续时间较长。
4、房屋租赁分类
1、按租赁房屋的所有权性质，可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁
2、按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁3、城镇廉租住房租赁。
5、房屋租赁合同具有的特殊有效要件为：（1）出租人为房屋的所有权人及出租人授权的处分人或委托代理人；（2）租赁双方应当签订书面合同，约定双方的权利义务。6、房屋租赁合同的特殊保护：
1、买卖不破租赁原则。1、即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。2、房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响3、租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2.承租人的优先购买权。即承租人在出租人转让房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人而购买出租房屋的权利。承租人的优先购买权仅适用于出租人有偿处分房屋的情形下。但是出租人的优先购买权也受到一定的限制：确立了出租人未在合理期间尽通知义务的，出租人不得请求买卖合同无效，而只能请求出租人赔偿损失。直接排除了一些不适用出租人优先购买的情形。如房屋共有人行使优先购买权的。二、房屋租赁当事人的权利与义务
(一)出租方权利：
1．依照合同约定收取租金。2．租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查。3．在租赁合同期满时收回出租的房屋出租方义务：1．按照租赁合同约定将房屋交付给承租人占有、使用。2．保证出租房屋的安全使用3．不得损害承租人的利益4．依法缴纳有关税费。(二)承租人权利：
1．在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。2．在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。3．在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。4．在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。承租方义务：1．按房屋租赁合同约定的方式
和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。2．爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。3．因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。4．承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。5．承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。
三、房屋转租，是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。特征：1、房屋转租必须经过原出租人的同意2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。3、房屋转租需要登记备案。房屋转租后形成两个相互独立的租赁关系，即出租人与承租人的租赁关系，承租人与次承租人之间的租赁关系。转租在性质上并非合同转让行为。若承租人擅自转租而与次承租人签订的转租合同，只有在出租人追认后才能产生效力；如果出租人拒绝追认，则该转租合同将无效。但出租人知道或应当知道出租人的转租，但在6个月内未提出异议，其以出租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
根据（江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（201*年12月10日审判委员会第40次会议讨论通过）第十八条。未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。因此，承租人擅自转租赚取差价，出租人可以要求承租人退还租金差价。解除权的时效：《解释》规定出租人应该在知情的6个月内提出异议，否则视为同意，不得在主张解除权或合同无效。
四、房屋出租和转租的区别：
首先，房屋转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物再出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。而房屋租赁合同转让，又称房屋租赁权转让，也有称承租权转让的，它是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给受让人，由受让人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。
其次，两者的性质不同。转租为设定取得租赁权，即承租人对租赁物再设定新的租赁权，这时次承租人与承租人直接发生关系，与承租人之间成立新的租赁契约。而转让为转移取得租赁权，即承租人将原房屋租赁合同的权利义务概括转移给受让人，由受让人继受其地位，以继续原租赁关系，在租赁物上并没有设立一个新的租赁权。
第三，两者的标的不同。转租只是承租人将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，即标的是房屋等租赁物。而转让是承租人将租赁合同的权利义务概括转移给受让人的行为，即标的为租赁权。
第四，两者的法律后果不同。在转租的情况下，承租人不脱离原租赁关系，次承租人与承租人直接发生关系，次承租人对承租人有请求交付合乎使用收益目的的租赁物及对租赁物修缮的权利。而在转让的情况下，承租人脱离了原租赁关系，由受让人继受其地位，以继续原租赁关系，受让人是与产权人直接发生关系。
第五，两者实现的手段不一样。一般情况下，转租为分期给付租金，而转让则为一次性支付转让价款。
由此可以看出，房屋转租不同于房屋租赁合同转让，这是两种不同的法律关系，适用不同的法律规定。
扩展阅读：XXXX年房屋租赁工作年终总结及XXXX年工作计划
201*年房屋租赁工作总结及201*年工作计划
201*年是“十二五”开局之年，国家持续加大对房地产市场的宏观调控力度,如何促进我县房地产业持续健康发展,成为全年房地产市场管理的工作重点,房屋租赁是房地产市场体系的重要组成部分。一年来房屋租赁工作在局党组和行政领导的正确领导下，其业务在市局的指导下，通过全体工作人员的共同努力,完成了201*年的工作目标,做了一定的工作:
一、加强学习,提高认识.
我们通过学习中华人民共和国住房和城乡建设部第6号《商品房租赁管理办法》，学习重庆市国土房管局、重庆市工商局、重庆市公安局、重庆市地税局《关于加强城市房屋租赁管理工作的通知》，即渝国土房管发[201*]31号文件精神，使我们认识到房屋租赁市场是房地产市场体系的重要组成部分,加强房屋租赁管理对完善住房供应体系,解决城镇居民住房问题,维护社会治安的综合治理具有重要意义。
二、建立机构,加强领导
我局根据渝国土房管局发[201*]31号要求,成立了綦江县房屋租赁管理办公室，由局党组书记刘成平同志负责领导,交易所所长王群同志具体负责工作,并确定一名正式职工负责房屋租赁的日常工作。
三、完成的主要业务工作和工作措施
(一)、启动房屋租赁管理工作，促进房屋租赁市场健康
有序发展。全年办理房屋租赁登记备案2件，面积20587m2,收取房屋租赁手续费14239元。
1、统一组织，集中培训。我局召集全县房地产经纪机构和本部门职工认真学习传达落实房地产市场监管的法律法规、有关会议精神和文件精神,要求思想认识上的统一。并认真贯彻执行《商品房屋租赁管理办法》，做好房屋租赁登记备案工作。
2、严格依法，按程序办理。第一，执行住建部《商品房屋租赁管理办法》中规定条款，对规定中不得出租的房屋，坚决不予办理。第二，严格依法按程序办理。现场调查真实细致，提交要件齐全，内容完备，核查准确无误。
3、健全内部联系机制，做好与其他业务部门的沟通与联系，努力扩大租赁登记管理工作面。
4、建立健全商品房屋管理档案。归档率达到100%，同时填表造册，能做到表、册、档统一，档案内容完整，逐步实现产权产籍信息化管理，资源共享。
(二)、开展房地产市场监管检查
1、领导重视,制定工作方案,组建联合检查小组。201*年6月,我局同县级相关职能部门共同制定了工作方案,按照部署6月下旬我局联合县工商局、县建委、县发改委协调配
合，共同开展好此次专项整治行动,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
2、统一部署,联合检查
201*年7月,我局会同工商、建委、发改委等部门工作人员组成的联合检查组,对辖区内房地产经纪机构进行了专项检查。查出4家无照、无资质经营的房地产经纪机构单位，并进行通报批评。对5家讲诚信、守合同的房地产经纪机构通报表扬。
回顾一年来的工作，虽然取得了一些成绩，但从实际工作情况来看，还存在一定薄弱环节和不足的地方，各项管理工作还有待下一步进行完善和加强。
一是对房屋租赁管理政策宣传力度不够；二是与公安、工商、发改委等部门的联系和合作不够；三是从事房屋租赁管理工作人员较少。
201*年工作打算：
1、完善房屋租赁管理机构，配备配齐人员、设备。
2、要加大房屋租赁管理相关法律、法规宣传力度，认真排查监管工作中矛盾纠纷的排查调解，提高管理的质量和服务水平。
3、加强与公安、工商、发改委等部门的联系和合作，形成合力，使房屋租赁管理工作力度更大。
4、逐步提高房屋租赁登记增长率，进一步加强房屋租
赁管理。要突出重点，尝试开展以点带面的各种方式，扩大区域房屋租赁登记备案范围。
5、加强职工队伍建设，进一步提高思想认识，扎实推进工作。
6、要严肃考核纪律，抓好各项工作措施的落实，规范业务办理。
綦江区国土房管局
二一二年三月二十日
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