社区物业调查报告
天津广播电视大学11春行政管理本科调查报告
社区物业管理工作调查
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天津市河东区中山门互助南里社区物业管理工作调查
近年来，随着城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以倍受人们关注。如何规范发展中小城市社区物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，已经成为亟待解决的重要民生问题。今年以来，按照市委“三进三帮”活动统一部署，我多次深入挂钩联系点河东区中山门互助南里街道、社区有关负责同志、干群代表进行交谈与探讨，详细了解社区物业管理方面目前存在的困难，并就如何解决这些困难进行了一些探索和思考。一、调查目的
1，更深入了解物业行业，丰富对专业知识的欠缺；2，了解我们物业的现有情况二、调查方法
此次调查主要采用个人问卷调查方式进行。三、调查时间
201*年8月-201*年9月四、调查对象
社区业主五、调查结果分析
（一）社区物业管理存在的困难
总的来看，社区物业管理工作发展趋势是积极的、良好的。成立住宅小区业主委员会，建立专项维修资金制度，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理社会化发展趋势初步显现，社会各界对物业管理越来越重视。但也存在较多困难与矛盾，主要包括以下几个方面：
1、物业管理服务整体水平不高，企业出现亏损现象。目前小区的物业管理公司中，有的是开发商的附属，有的是由开发商代管，有的公司中标后又转手发包，因此所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在，甚至还存在只管收费不管服务的现象。另外，由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题，给后期实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满而拒交物业服务费，但物业管理公司并无良好对策只能被动降低服务质量，导致恶性循环，最终物业管理公司面临亏损经营的境地。
2、相关主体职权不对等、关系不明确、职责不清晰。一是居民委员会对物业管理公司没有管理职权。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业管理公司作为企业承担着业主委托的物业管理服务，与居民委员会不存在上下级隶属关系。居民委员会对物业管理公司没有管理、约束职权，只能是协调指导。但许多居民一旦物业管理公司在服务上出现问题，他们都找居民委员会协调，而物业管理公司却以种种理由拒绝配合工作，居民委员会只能被动应付。二是业主委员会与物业管理公司关系不明确。有的业主委员会贪图眼前利益，依附于物业管理公司，不能真正起到监督作用，不能真正代表广大业主的利益；有的业主委员会没有正确认识自己的权利和义务，对物业管理公司指手划脚，不依合同办事，使物业管理公司左右为难；部分物业管理公司误以为所接管的物业管理区域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌驾于广大业主之上。三是社会治安与住宅小区保安界限划分不清。目前，小区保安与公安机关社会治安的概念不清，许多业主把住宅小区保安服务等同于“保镖”服务，一旦出现家庭财物被盗、丢失等问题，便将责任全部推到物业管理公司身上，并以此作为拒交物业服务费的理由。
3、物业管理运作方式中缺少必要的监督环节。目前小区的物业管理运作方式主要是：由居民委员会指导业主，通过选举成立业主委员会，由业主委员会选择物管公司；由物管公司收取物管费、停车费等费用，履行物业管理职责，做好小区日常管理工作；由住建部门负责行业指导。但业主委员会只负责选择物管公司，却对物管公司工作质量没有履行监督权；住建部门只负责行业指导，也未对物管公司工作质量进行有效监督。因此物管公司的工作质量主要靠其自律，或小区居民的提醒，如此工作质量大打折扣。随着小区物业管理、服务质量的下降，小区居民有的开始不愿交纳物管费；有的出现从众心理，别人不交我也不交；有的长时间不交物业费，形成了一种习惯。物业公司因物管费等各项费用难以收缴，工作质量更是得不到保证。如此形成恶性循环，物业管理费收缴越来越难，物业管理服务质量越来越差，物业管理方面产生较多矛盾，如打扫卫生不及时、电梯经常不开、绿化遭到破坏、争夺停车位引发冲突等。
4、小区整体规划设计相对滞后，规划、建设、管理之间缺乏有效衔接。目前有的住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题较为突出，特别是老居民区。从规划设计上看，住宅小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，为后期实施规范化物业管理埋下了隐患。从规模上看，住宅小区建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响了物业管理公司的持续发展。在住宅小区建设过程中，由于缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也给后期实施物业管理带来诸多问题。在住宅小区验收过程中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下竣工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同样为后期实施物业管理增加了困难。
5、法规建设滞后，与当前物业管理新形势不相适应。目前针对社区物业管理方面的规范性文件还不多，仅有国务院《物业管理条例》（国务院令[201*]第504号），而且其中部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。6、历史遗留问题较多，后期解决困难重重。一方面设施老化不配套。特别是老居民区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施，地下管网大多年久失修，排污能力较差，并且大多是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。另一方面乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象比较突出。部分住宅小区占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，在楼道里存放私人物品等现象屡禁不止，成为住宅小区“久治不愈”的老大难问题。六、调查体会
通过此次实地调查走访，我主要是了解本社区物业情况及物业行业的大体情况趋势。这让我对我们社区的物业状况有了一定的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体物业知识，丰富了所学的专业知识。同时，我也感受到物业工作人员的辛苦，尤其是保洁和保安，每天都不厌其烦的坚守辛苦却值得人尊敬的岗位。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。。多么朴实和蔼的群体。不过这次调查，因为工作时间的缘故，只和本社区物业工作人员及一部分业主做了交流以及大致了解社区附近的小区物业情况，没有去物业公司更深入了解其具体的管理制度及其运作状况。
扩展阅读：社区物业管理调查报告
海文社区物业管理调查报告（专业……姓名……学号……）
引言：随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。
被调查社区情况简介：
宁波大榭海文社区，分东西两部分仅相隔一条马路。约60栋居民楼，3000套住房，现有住户约201*户，居民6000多人。内设社区活动中心，社区户外活动场等。
调查所得信息：
此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。
根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映,物管公司职员与业主的交流及沟通非常少,这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现,该物业管理公司只设有两名客服人员,并且办公室位置偏僻,一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差,没有在小区内形成24小时有效巡逻机制,在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录,安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映,该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班,没有一个合理规范的制度。保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差,并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。
根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。
总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：1.调整工作机制,确保社区工作正常有序的开展,社区开展应该与街道部门考核挂钩,不断加强和完善社区工作的领导,进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题,应该设立“政府→行业→个人”三点结合,即政府进行补贴,物企和业主或业主委员会共同分担的模式。
2.强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。
3.积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。
4.具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。
我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。
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