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201*年某项目开盘总结

时间:2019-05-29 18:18:04 网站:公文素材库

201*年某项目开盘总结

201*年某项目开盘总结

标签:201*年开盘总结房地产

一、项目及产品概况1、地理位置

合肥政务区,潜山路与东流路交汇处,南临天鹅湖200米。

2、经济技术指标

项目名称华邦世贸城栋数6栋住宅、1栋酒店式公寓、写字楼总占地面积71529层数24、32、34、45总建筑面积约400000容积率3.39其中住宅面积114765商业面积8-10万酒店公寓面积26439办公写字楼面积74570绿化率35%建筑覆盖率27.67%户数住宅1096户车位1:1

地下层数住宅地下2层得房率80%左右结构类型框架剪力墙结构抗震设防烈度7销售热线2227888物业管理费1.2元

3、规划及配套

银行:工商银行、农村科技商业银行、建设银行、徽商银行、交通银行ATM机学校:绿怡居小学、文博中学、新八中、五十中、翠庭苑小学酒店:天鹅湖大酒店、泓瑞金陵大酒店、国际花都酒店

医院:合肥市三医院、安徽省立医院、医科大新区、绿怡居社区医疗服务中心娱乐休闲:安徽大剧院、合肥奥体中心、赖少奇艺术馆

4、产品分布

本次开盘主要推出1#以及2#,总计364套房源,除去样板3套,实际推出361套。楼号户型建筑面积()套数1号楼二房二厅一卫+双阳台84136二房二厅一卫+双阳台9494三房二厅二卫+双阳台124312号楼二房二厅一卫+双阳台9332三房二厅二卫+双阳台1221四房二厅二卫+双阳台13563

顶层复式四房五房+大露台153-2107

二、开盘活动流程1、销售过程安排1)营销节点

201*年8月15日,户外广告牌正式出街201*年8月28日,售楼中心正式进驻201*年9月12日,1#、2#正式公开认筹201*年1月31日,样板房开放

201*年2月1日-5日,房号落点测试以及领取摇号选房卡201*年2月5日,价格以及优惠方式确定,关系客户房源确定201*年2月6日,开盘201*年2月7日-9日,签约

2)客户积累

华邦世贸城一直为市场和置业者所关注,此次高层住宅由201*年9月12日正式开始认筹,截至至开盘前共积累到方客户2638批,其中认筹客户820批,开盘前办理摇号选房卡客户424批。

201*年2月6日8:58,华邦世贸城湖景高层住宅全球启慕,当日到访客户303批;

3)由于项目特性,开盘前项目遇到如下问题入市时机

原因:市场调控政策频出,周边开盘楼盘成交率低,销售情况日益况下,客户观望情绪浓厚,年。

问题:来访客户减少,规划方案调整时间紧迫,前期认筹客户因为等待时间过长以及价格上扬,投诉和要求退筹人数与日俱增,预计年后开盘将会对客户进行重新洗牌,代价较大,因此建议年前开盘;

结果:201*年春节前后是政务区供应的空白点,预计调控政策细致以及严格执行始于201*年3月两会后,项目组仅以应把握好时机,迅速推盘,实现理想的销售价格和去化速度。同时项目组考虑客户积累量和前期客户诚意度不足,建议2月6日入市;利用1月31日样板间开放,积累更多的诚意客户,体验式营销对诚意客把握比较有利,对保证开盘销售有铺垫的作用。发展商最终确定2月6日开盘时间。

银行的问题:

原因:银行政策的收紧,客户的信誉度关系房屋贷款,需提前查验客户资信,确保购买我项目后,能顺利交款买房。

问题:发展商开发楼盘经验丰富,因前期与开发贷款银行合作,先期只确定一家按揭贷款银行工商银行,条件限制较多,不利于客户办理购房按揭。

结果:经项目组多次沟通,确定新增一家贷款银行,并要求开盘前提前驻场对诚意客户进行提前验资,并对项目销售人员进行相关培训;并对两家按揭银行统计对比按揭条款要求,客户可根据自身情况确定按揭银行;

价格问题

原因:受政策影响,自1月份以来新开盘楼盘成交率低,竞相利用价格杠杆推售产品组合提高开盘成交率,价格回归理性,加之前期认筹客户对价格敏感度较高,客户均持币观望;

问题:市场价格持续走平,项目预计定价7200元/平米,开盘成交率6成的目标;客户接受度低且处观望状态,大部分仅能接受6500-6700元/平米。

结果:项目组收集周边市场数据,并对竞争楼盘进行分析,通过新的形象推广和综合体璀璨之都价值点的导入,利用出彩的样板房引导和提升价值,并在集团的战略目标调整的基础上,项目以高出价格试水200元/平方米的价格入市。

关系户定房问题

原因:前期积累的40批关系户,需要了解购房意向;

问题:发展商需要保证员工、关系户的优先权利,又必须平衡市场客户的反应,保证对外的公正性,两者存在一定的不可调和得矛盾。

结果:项目组讨论出以保障少量房源为主的方式,建议在价格出来当晚直接通知关系户,关系户需提前确定需要购买的单位,开盘当天在明控的同时视销售情况进行暗控,保证对外的公正性,最终暗控的策略既保障了关系户房源的预留,同时又间接促使了现场客户成交逼定。

2、平面布置

3、选房流程

4、现场及过程分析签到区以及客户等候区流程安排方面:

抽签区:由于开盘当天摇号人数较多(303批),推出货量大(364套),现场采取每5个一批抽签叫号,排队选房的方式,以制造持续叫号,现场火爆的销售场面。中间穿插认筹客户现场幸运抽奖活动,以吸引认筹客户到场并增加客户逗留时间,营造销售氛围。主持人负责控制排队选房数量以及抽奖活动的节奏。

选房区:中签客户排队每5个进入选房区选房,由于整体项目报价超出试算价格较高,前50批客户认购较少,选房等候区客户无排队等候情况,行不成逼定氛围,选房区不仅没有能够营造出紧张或者热烈的选房氛围,反而引起部分客户的观望,销控速度进展较快,选房前一阶段房源去化较少,形势严峻;现场销控人员马上进行关系房源的暗控,随着部分投资客客户的几套出手以及关系客户的贴控,后续客户逐渐开始进行抢购。

财务区:开盘当天财务区设置6名收款人员,财务区整体流程运转正常,未形成拥挤状态,但是因为价格是当天开盘才向客户正式公布的,销控板上只公示面积和总价,在抢购的氛围下,较多客户冲动选房,但是因为跟单员对项目和客户的不熟悉,导致客户在成功选房后未能及时至交款区交款,而有较长时间的进行单价的核算,最终因价格过高而放弃交钱,退单现象严重,现场总控人员及时调整策略,分出部分置业顾问进行跟单逼定交款,退单现象得到明显改善,后续开盘当中此类情况应当要避免。

签约区:签约区因为是采用电脑打印认购书方式进行的,所以进度较快,签约区签约流程较为顺畅。但是因为现场工作人员把控不严,少量签约客户回流至选房销控区,导致销控区的人流拥挤,未来在后续开盘需要进行克服。

三、价格及销售结果分析1、开盘概况

开盘时间:201*年2月6日8:58开盘地点:华邦世贸城售楼部

开盘当天成交151套,面积15054平方米,成交均价7592元/平方米;

截止至201*年2月28日,成交216套,成交面积21279平方米,成交金额16314万元,签约套数为160套,签约面积15528平方米,签约金额11621万元。

2价格策略

采取分区价格策略,中区进行适当的价格跳差,高区进行层差的递减;

利用产品细分策略,通过明星单位差异性优势以及稀缺物业类型,形成项目标杆价值,实现高市场价值,并带动其余单位的整体销售。

利用产品细分优势,适当拉大优质户型与普通户型的平面价差,通过平面差进行房源的销控和去化;对现金牛产品实行小平面差、扁平化的价格策略,实现现金牛的快速均匀的消化;通过价格敏感点把控排查,实现项目的整体销售目标;

3、折扣优惠

开盘当天设置三重优惠方式,进行客户逼定第一重优惠:华邦俱乐部会员优惠华邦会员按照认筹顺序号享受的购房优惠

1-300号,5000元抵15000元,即减10000元;301-600号,5000元抵13000元,即减8000元;601号以后,5000元抵10000元,即减5000元;

第二重优惠:付款方式优惠

一次性付款优惠1%,商业按揭贷款优惠0.5%,公积金贷款无优惠;

第三重优惠:按时签约优惠

开盘当天成交的客户,在开盘后3天内签订商品房买卖合同,给予额外1%优惠;注:

折扣计算方式:(总房款华邦俱乐部会员优惠)X付款方式优惠X按时签约优惠

开盘当天优惠使用情况,共149人使用会员优惠,其中5000元抵15000元35批,5000元抵13000元44批,5000元抵10000元70批;教师卡3000元优惠31批;开盘当天成交无会员优惠2批。

4、销售情况

从各栋单元房源销售来看,1#08单元销售率最高,达93.94%,主要为该单元位于小区内部,景观较好,在酒店和写字楼未出来之前,给客户一定的错觉;1#02、03、05单元以及2#01单元销售率也较高,均达60%以上,主要原因为景观较好,自助和投资价值都较高;1#07单元因为较为靠近写字楼,销售略差;而2#03单元因为总价较高,且处于西边,故整体销售率最低;

从不同户型角度看,94.91平方米户型和84.09平方米户型因为样板房导示效果,成交率较高;124平方米户型因为房源较少,适合自助,因此整体销售率也较高;135平方米户型因为总价过高,故消化速度有点缓慢;93平方米户型因为厨房门窗正对空中花园,花园无法改成房间,使用效果来看和84平方米类似,故难消化率较低;复式因为价格过高,目前尚未有成交;

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