土地估价师专业实践总结报告
专业实践总结报告
Xx市xxxx评估有限公司
摘要：实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。本报告从工作实践出发，简单说明了实践与估价理论、估价方法以及估价风险的控制等问题关键词：实践、土地估价、估价理论、估价方法
实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。理论再完善，也是从实践中产生的，并依靠实践不断的完善。没有实践，理论只能空谈。做为刚通过考试取得土地估价师资格证书的我们，最缺乏的就是专业实践，考试也只是考察应试者书面的专业知识、相关知识、理论方法等，而不能判断其实践操作技能的水平。
通过在xxxxx评估有限公司的工作实践，本人充分认识到房地产是一种特殊的商品，尤其是土地，不是人类劳动的产品，不能以社会必要劳动时间来衡量其价值。因此，要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。以下是本人对土地估价实践的总结。一、实践与估价理论的关系1、土地估价的概念
土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及七仔现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。2、实践与估价理论
（1）市场对地产估价的影响
近几年xxx的大宗土地交易频繁。除了270万平米的xxxx湖、2200亩的xxx城、市中心xxxx85万平米的xxx城等等，xxxx开发还将给市场提供了近30块土地，拍卖总值预计160亿。以及大规模的城市改造工程必然对市场供需关系带来巨大影响，没有土地就没有了地产，如此大量的土地供应，必然造成价格方面的巨大变化，这就要求估价人员紧跟市场步伐，多实践，多交流。
市场变化表明，不同的市场类型和程度，其供需双方的市场行为讲有所不同，从而直接影响房地产价格。因此，要正确评估地产价格，首先要了解地产市场的变化和基本特征，分析地产市场的供给和需求机器动态关系，把握地产市场的趋势，只有这样，才能正确评估地产价格。
（2）产权对地产估价的影响目前，我国房地产产权主要有土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权，土地他项权主要有转让权、抵押权和租赁权。不同的权利将给产权人带来不同的收益，从而会产生不同的价格。
在实际的土地估价中，估价人员经常会遇到一些新问题新情况，这时候我们一般是集体讨论解决。下面就是一个典型的案例。
Xxxx市由于近年来的城市建设开发，xxxx县的土地交易越来越多，由于产权的不同也就增加了估价的复杂性，市郊区有一宗集体建设用地，该宗地所有权人为某村农民集体（以下简称甲集体），使用权人为某建材公司（以下简称乙公司）。1995年双方签订租赁协议，乙公司租用该宗地30年，租金于签订合同时一次性付清，实际用途为工业。合同同时规定，如遇国家征用该土地，甲集体对乙公司进行适当补偿。
201*年，由于该区大面积土地整合，乙公司不能再继续使用该宗土地，双方协商补偿问题。由于协议中没有明确写明补偿的具体办法，所以在具体补偿金额上产生了分歧。于是双方决定共同委托评估公司对该宗土地剩余年期的价值进行评估。
集体建设用地与国有土地产权类型不同，虽然国有土地的交易案例很多，但无法直接选用，集体建设用地根本找不到交易案例，无论采用何种估价方法对该土地进行评估，资料的采集上都比较困难。经过大家商议，同意用如下的估价技术路线：通过对该地区国有土地进行评估，了解集体建设用地转化为国有土地所需的各项费用进行减价修正，再进行年期修正得出估价对象的正常市场价格。
有些经验是在课本上无法学习到的，实践的过程也是课本无法代替的，合格的估价师需要实践经验的累积，充实自己，从而让自己不断的进步。
（3）区位对地价的影响
Xxxx市这几年的建设发展比较迅速从而产生了不少热门的板块，如xx、xxxx、地铁及xxx这样的工程等，聚焦了市场上多数的优质楼盘，这些板块的形成与政府的总体规划密切相关。这些建设项目的展开使其原有的区位概念产生了很大的变化，也就带动了其价格的变化。
如何能客观的进行地产估价就要求估价人员要从宏观上把握房地产市场状况和其空间结构，运用正确的估价方法对待估地产价格进行判断。
二、估价方法在实践中的认识与应用
土地估价的方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价法、基准地价修正法。估价师要根据估价对象、估价目的和用途等情况选择不同估价方法，估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。估价方法的选择和估价的准确性对估价师的专业知识、实践经验与判断要求很高。这就要求我们估价人员在实践中不断的学习研究，找到最适合的途径，准确的进行估价。
Xxx市的土地市场建立较早也比较发达，市场机制比较完善，各种交易案例较多，城镇基准地价成果和基准地价修正体系成果资料较完整，从而提高了估价的准确性。在实践中我们采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法的情况较多。下面简单说明这几种方法实践中会遇到的问题及难点。
1、市场比较法在实践中如能采用此方法是为最好，因为其估价结果具有现实性，说服力强，容易让他人接受。此法需要估价人员具有较高的业务素养和实践经验。适用于有着发达的土地市场及大量交易案例且与待估地块应有相关性和替代性。难点在于可比因素及因子的选取以及修正幅度的取值。这些方面还需要向经验丰富的估价师前辈学习，以及自己点点滴滴的实践积累。
2、成本逼近法经常用在新开发土地、工业用地、无交易案例的地区等。难点是土地取得费用的构成。书本中对有些地方具体规定是介绍不到的，例如：配套费一般分为大配套费和小配套费。Xxx价房地字[1996]第312号关于印发《xxxx市政公用基础设施大配套工程管理办法》的通知及建计[1996]第618号关于印发《xxx市建设项目市政公用配套工程内容、范围界定》的通知中，对大配套费的内容、范围及收费标准均作了严格的界定，这部分费用一般包含在土地使用权价值中，如果在开发成本中再度考虑，则造成重复计算，加大了开发成本，使估价结果偏高。小配套设施费指规划红线内水、电、供热、通讯及非营业性公建配套费等，应计入开发成本。这部分费用各专业部门均有明确的收费文件及收费标准，估价作业中应根据估价时点时各专业部门的最新收费文件及收费标准计算各项费用。
这就要求我们估价人员要经常要关注各种有关估价相关文件的出台及变化。3、基准地价修正法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集整理当地最新的基准地价成果，包括土地级别图，土地级别表，基准地价图表及修正体系等，在实地踏勘过程中，要认真仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的区域地价水平的调查，在与待估地块因素进行修正。难点主要有：修正因素及幅度和还原利率的确定。
三、土地估价的风险控制
土地估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，土地估价又和其他经济活动有不一样，土地估价风险具有其特殊性。本人从实际的工作感受到土地估价的风险性主要体现在下面几个方面：
1、职业道德风险
土地估价师在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关的地价政策，
坚持独立、客观、公正的原则。
土地估价提供评估中介服务，其估价关系到多方面的直接利益，所以估价人员不能为了一些私利，把法律及职业道德放一片，而作出不公正的估价，这既丧失了我们作为估价师的良心也违反了法律，从长远来看，整个估价行业都会失去诚信，到时我们的估价工作都有失去的可能。
2、抵押估价风险
在本人实际工作中抵押估价是遇到最多的一种案例情况，在这方面估价人员要认真学习研究《房地产抵押估价指导意见》，其对我们估价师的工作有着重要的指导作用。
（1）变现风险
我们评估业务有很多都是工业厂房，其变现能力比普通住房、商铺都要差，这就更要求估价人员对其变现能力的分析。抵押估价中主要对其通用性、独立使用性、可分割转让性进行分析，进而合理、准确的确定其抵押价值。
（2）证载用途与实践用途不符
这我们经常会遇到的就是住宅、工业用于商业或办公使用等的情况，这些情况要求估价人员对风险的控制和规避要更为严格，仔细检查土地使用证原件，明确土地的用途以及权利的设置情况，如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并在出具报告时予以说明。
（3）抵押物优先受偿
估价人员要对估价时点时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值有准确的理解和判定。如拖欠的工程款、人员工资以及处置抵押物的费用等，都需要估价人员在确定估价结果是要充分考虑的因素。3、估价过程中的风险在估价过程中，估价原则、估价方法使用不恰当以及估价对象各种因素的描述不准确、比较实例的选择、可比因素的确定、计算的错误等都会产生估价风险。所以，应充分重视对风险的控制。就像我们公司一样，建立了报告逐级审核制度，遇到新问题、新情况大家协商制度，从而最大限度的控制了风险的发生。
总而言之，土地估价在我国是一个新兴而又特殊的行业，我作为一名估价人员应不断的学习实践积累，努力提高自己的职业水平，增强社会责任感，肩负起应有的社会责任，共创估价行业的美好明天。
仅在此感谢xxxx有限公司的所有领导和同事的无私帮助！
参考文献
1．薛红霞、谢戈力，《广东省土地估价实用技术指引》，广东经济出版社，201*年5月第一版，2．胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社，201*年6月第二版，3．洪亚敏、冯长春，《土地估价相关经济理论与方法》，地质出版社，201*年6月第二版，4．胡存智，《土地估价法律法规实用手册》，地质出版社，201*年6月第二版，5.周寅康、《房地产估价》，东南大学出版设，201*年1月第一版
扩展阅读：专业实践总结报告
专业实践总结报告
摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。
关键词：估价依据估价方法估价风险正文：
“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。
总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。
第一部分专业实践的单位基本情况
江西省同致房地产顾问有限公司成立于201*年，201*年评估公司改名为江西同致房地产土地估价咨询有限公司，注册资金200万元，现有国家注册土地估价师12人，为国
家A级土地评估机构，是江西省具备全国范围内从业能力的6家土地评估机构之一。
公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。
第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：
（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。
（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。
（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。涉及土地产权过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。
（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。
二、工作流程：
工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交收费、沉淀存档八个阶段。
第三部分专业实践的感受及认识
一、对土地评估行业的了解1、土地评估行业产生的时代背景：
随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。
2、土地评估行业的法律基础：
（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于201*年8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。
（3）1995年3月23日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。
（4）《国有资产评估管理办法》1991年11月16日中华人民共和国国务院令第9l号发布。
3、评估行业的现状
（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。
二、对估价方法的实践认识
理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：
（1）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收
集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏一定的文字依据。所选因素为主要因素，评估过程中可结合当地基准地价修正体系中的因素及土地所在地的特殊情况有所增减。
（2）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。
（3）假设开发法（剩余法）。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以次作为评估取值的依据。
（4）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中：∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和、K1──期日修正系数、K2──容
积率修正系数、K3──其它因素修正系数、K4──土地使用年期修正系数）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。
（5）成本逼近法。其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定（部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。
由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。
三、对土地评估风险的实践认识
原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：
（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构
都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如领导“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关单位来往密切，政府等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业面临的最大风险。
（2）有关法律法规依据不足带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据，由此带来相应的业务风险。
（3）估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。
（4）高额业务收入诱惑带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，盈利是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的诱惑下，比如在做抵押贷款评估过程中，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。
综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价
师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。
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