考察深圳酒店群心得体会
考察深圳酒店群心得体会
古人说：“读书万卷不如行万里路”。去名胜古迹可以看看古人在这块土地上留下的各种遗迹，了解了解我们中华文化的博大精深,学到更多的知识。去自然风景区，能够直接面对自然界的奇异景观，陶冶情操增长见闻。去繁华的大都市可以目睹大城市的时尚和繁荣和人间百态。在大三第一学期，安排我们到深圳考察。我们到达目的地后主要对深圳酒店进行考察。以下是我在考察之后的心得体会。
深圳茵特拉根房车酒店
深圳茵特拉根房车酒店以瑞士文化为主题的超豪华五星级酒店。它坐
落于深圳东部华侨城茵特拉根小镇，秀丽的湖泊、茂密的树林酒店外观不仅为酒店营造出不可多得的自然景观，更为它带来终年清爽的宜人气候。酒店是以房车文化为主题的精品酒店。它将房车的动感与随意融入
到酒店的设计理念中，依托东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观，将最休闲生态的空间呈现，带给您洒脱与自然的全新居留体验。深圳茵特拉根房车酒店为房车主题风格，客房的床上用品均使用100%高档棉质，另有多个枕头满足客人所需，配备酒店专属洗浴产
品、个人护
理用品，为您带来良好的住宿体验。深圳茵特拉根房车酒店的CABIN2咖啡厅、OILBAR-KTV酒吧，连名字都散发着汽车的味道，让您在
品味上乘美食的同时，犹如置身于车中，体验心随律动的澎湃。CABIN2咖啡厅以房车为设计理念，时尚、
简约的装饰风格，拥有充足而温暖的阳光，一杯咖啡悠闲品味，对于寻找生活的风雅。位于酒店一楼的OILBAR&KTV酒吧，可同时容纳50人，连名字都散发着汽车的味道，在这里与朋友一起尽情狂欢，燃烧激情。茵特拉根房车酒店由概念主楼和房车灵活组合而成，主楼外表全部采用钢制结构，拥有159间极具设计感的客房。同时酒店还设有取名为Ｃａｂｉｎ２的全日咖啡厅、ＯｉｌＢａｒ＆ＫＴＶ、棋牌室及泳池等娱乐设施；三间多功能会议厅总面积350平米，布局灵活，内设有先进影音设施及无线网络。在这里用简约描绘出舒适，而随意与艺术，也可以找到百分之百的契合度。
19世纪90年代初，不富裕的美国人在两个轮子的驴车装入煤油炉、食物、饮用水和盥洗桶，并以此四海为家。若干年后，我们开始感激曾经发生了这样颠沛流离，因为它帮助我们寻找到了一种全新的生活模式。从德国引进的豪华房车，里面给你所能想象到的，车子采用环保航空材料设计，内部线条明快流畅。看起来不大的车厢内，却拥有四张床位，可同时容纳9
人。由宽大的沙发躺椅围合而成的客厅，优雅别致。在房车的小厨房里，烹饪用具一应俱全，在旅途中当然也可以享受烹饪的乐趣，嵌入式的冰箱，和车身完美的融为一体。而藏于车尾的储物柜，让你可以将帐篷等一切想带上的行李统统丢进去。
由东部华侨城与华侨城国际酒店管理有限公司所联手打造的茵特拉根房车酒店提供的是年轻的、充满动感和激情的生活体验。它的出现，不仅丰富了东部华侨城酒店的体验产品，也进一步完善了酒店的整体市场格局，成为高端休闲度假的新载体，为客人营造出舒适与自由的创意空间，追寻远离喧嚣、回归自然的全新生活方式。房车酒店，这种没有地基的居住文化，一座真正的“行宫”在未来将吸引更多的人通过入住体验，感受到东部华侨城全方位而又彼此不同的魅力呈现。
深圳香格里拉大酒店
深圳香格里拉大酒店是国际豪华酒店，位于高速发展的深圳市的中心，拥有豪华宽敞的客房、提供精美的佳肴、完善的商务会议设施。屡获殊荣的深圳香格里拉大酒店位置优越，坐落于罗湖边境，香港特别行政区近在咫尺。品味高雅、喜欢舒适和便利的旅客下榻酒店，可以观赏到香港新界和深圳的美景。
深圳香格里拉大酒店是一家集住宿、餐饮、商务、会议、旅游等服务为一体的五星级大
酒店。酒店拥有装修豪华、高雅、环境舒适的各类客房,房间装饰明亮宽敞，设施设备齐全，均配备免费上网端口，以满足各类宾客的服务需求。酒店拥有大型多功能会议厅，为各级商贸洽谈、研讨会、学术论坛会等会议提供环境极佳的场所，会议的配套服务齐全。酒店还配备商务中心、酒吧、商场、餐厅、桑拿按摩
休闲中心、美容美发厅等娱乐设施和专用停车场，并为旅客代办旅游服务。形成了完善的“食、住、行、游、购、娱”配套服务功能系统。深圳香格里拉大酒店拥有布置典雅的客房和套房、设备齐全的商务中心、会议及康乐设施，以及各有特式的餐馆酒吧。
深圳香格里拉大酒店酒店拥有553间设计优雅的客房和套房，客房内备有电子保险箱，迷你酒吧，闭路电影频道等。大宴会厅可同时招待1500位嘉宾。深圳香格里拉大酒店另备有7间豪华会议室可供选择，酒店是筹办各式宴会聚餐的最佳场地。商务中心还可提供全面的行政设施及专业秘书服务；并有两间私人会议室及晤谈室可供客人选择。
酒店大堂设计说明风格延续建筑主体完整的造型语言及豪华风格，结合现代科技感的手法，而设计主题定位于现代感的渡假式酒店，同时能满足高档酒店的各种功能配套，酒店艺术品则兼顾当地传神之作。
大堂地面采用西班牙米黄云石，与天花对应的是巨大的圆形造型，中间采用当地上乘羊毛艺术地毯，大堂米黄立柱分别围绕圆形组团，
以避免柱太多而产生混乱的印象，大堂墙身为米黄云石迭级造型，酒店大堂设计说明中空部分为椭圆形结合采光清玻，扶梯地面为白砂石及米黄收边，扶手采用樱桃木，栏河则选用铁花及铜丝相结合，大堂吧风格为欧陆风格，突出空间典雅、舒适的感受，大堂右侧设花店，工艺品店，满足旅游酒店收藏艺术品的功能。
犹如自身处在其中时，在丝般柔滑的床单中醒来。透过落地窗便可以观赏武汉那充满活力的金融区的景色和葱郁的园林景色，为你呈献一个美好的早晨。看着这样灿烂的美景，您意识到自己身在香格里拉大酒店其中一间豪华客房里面。
香格里拉大酒店是一幢简洁的双矩形体建筑，内部装饰雍容华贵，清新典
雅。总面积为1,600平方米，空高达7米，饰有巨型水晶吊灯及花瓣形墙纸，秉承了香格里拉一贯的典雅风格。整体装修的主要颜色为紫灰色和米黄色，这两色虽为对比色但在这运用的洽淡好处，让着紫既不过于做作，也不显得俗气，在摆上一些百合，其清新发挥得淋淋尽致。在用餐区域的墙壁上悬挂有木制装饰品及充满日式渔民气息的草编制品，在特别设计的灯光照射下，在充满节奏感的音乐的衬托下，整个餐厅呈现出轻松随意的用餐氛围。
酒店装修风格虽主要以中国风为主，但缺少了一些藏族特色；酒店内也设有一些西式餐厅，其中式风格的大厅到西式餐厅的没有明显的过度，显得不太自然。不过香格里拉大酒店将传统的中式风格与现代的欧式风格相结合，既有中式的雍容华贵又有欧式的清新典雅。对于这两种风格的相互融合是值得研究的。一个五星级酒店几乎囊括了所有室内空间设计功能，里面有公共的大堂部分、餐饮部分(咖啡厅、酒吧)、商务中心、后勤写字楼、健康中心SPA等等。对设计师而言，设计酒店是一件有趣但同时充满难度的工作。做好这项工作除了需要多年的设计经验积累，更多的是设计师在思想上的专注、执著的创新精神。酒店设计在中国以一种全新的面貌展示在众人面前。在全球化的影响下，呈现出更加多样化的趋势。有别于传统豪华酒店的形象。如今的酒店拥有更多的个性与热情，以适应人们生活的方式和需求。
扩展阅读：深圳酒店式公寓调研小结1
深圳酒店式公寓调研小结
为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况
从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
京基东方华都置地逸轩深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）
序地名称丹枫白露性质及房型（房价/天）一房一厅：40、54、60两房一厅：85、96、102总统套房：119-205酒店配套商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早6：30-晨2：00）室内配套保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层：护肤装扮用品卫生护理套装奉送水果提供纯净水免费游泳池、健身室赠送当日报纸（6份选一）微型图书馆借阅、dvd借阅咖啡、商务廊8`9折服务（及特色）管理公司（五）高级套房：11001罗湖商务套房：1200女士商务套房：1280行政商务套房：1380豪华套房：1700行政豪华套房：1880行政套房（大）：3500总统套房：8000深圳京华酒店罗湖公寓一房一厅两房一厅三房一厅高级套房：1000独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室独立厨房卫生间及配套卫具、厨具日常家用电器沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/小型保险柜宽频上网、鲜花安排服务送矿泉水/送报纸/送鲜果当日洗烫服务擦鞋服务托儿及保姆服务24小时中西式客房送餐服务香港中旅2（五）商务套房：1200豪华套房：1500行政套房A：1800行政套房B：201*京华套房：2201*1250平米标间：高级/豪华/海景客房：1400、1600、1800行政：高级/豪华/海景客房：1600、1800、201*海景/海景阳台/主席/花园/大使/总统套房：健身房、棋牌、台球/乒乓球室、国际直拨电话、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。礼品店商务中心DDD电话/IDD电话宽/带上网部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的餐具）有线电视、电影频道、（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池/健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商场3福田东方银座（五）商务中心服务秘书服务：打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；电话传真、影印赴物、设备租赁服务等瑞雅公司3000、3200、8800、8800、中餐厅西餐厅茶座酒吧、酒廊10800、16000以及红酒雪茄屋（表2）序地名称国际4南市长一房一厅（36-51）两房两厅（67-76）性质及房型（房价/天）酒店配套五星级大堂、金融中心（银行）高级中、西餐厅、便利店、洗衣房，高品质商务交流中心（会议厅）全装修：宽带上网，独立厨卫；厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）京5罗基东都湖方华单身公寓31、一房一厅38-45两房两厅61-69园林、泳池、会所、按摩池浴室洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇电视、电话、网络插座、报警器按钮；家具、空调、热水器；大堂礼宾服务：毛坯独立卫尚未开业室内配套服务（及特色）管理公司东方酒店管理公司戴德梁行接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询；商务服务：山交流中心商务礼仪服务代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续；商务秘书服务协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务；文件翻译、传译；家体投资理财；国内外求学、考察、培训及旅行安排；酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；传真、复印、打字、及电子文件服务；特别委托的上午主力服务；安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订；洗衣及家政服务戴德梁行洗衣联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务家政钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。客户服务时尚生活顾问及讲座；业主健康档案、健康咨询、病人看护；社区文娱活动；联系家教及补习；其他维修服务建立房屋档案、提供维修服务；家庭急修；家用电器安装协助；家庭装修协助、水、电、气设施定期检查；特别委托的其他服务单房27-35一房一厅32-51两房一厅45-52两房两厅58-75三房两厅79-83三大主题会所娱乐休闲会室内恒温游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流为主题的园林；商务多功能厅、BOBO生活馆、网络厅房简装、送空调京6福田基御景华庭所、CEPA商务会所、星幕会所；卫生间：洗脸盆及龙头、座厕、化妆镜、排气扇、厨房：橱柜、脸盆龙头、抽油烟机娱乐休闲服务、CEPA商务会所戴德梁行（表3）序地名称性质、房型（房价/天）酒店配套室内配套1000元装修厨房：吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、橱柜、抽油烟机、炉灶；（防滑地砖、高级面专）卫生间吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、龙置罗7湖地逸轩（六星）单房：26-32一房两厅：37-44两房两厅：54-58按摩游泳池、健身房、篮球、羽毛球场、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商业街、商务中心、六星级大堂、商务中心、水景观光电梯头及花洒；排气扇、热水器；但体空调厅房复合地板、墙纸、顶灯、踢角线餐宴服务服务（及特色）管理公司（中西餐饮、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、餐厅订位服务、筹备家庭聚会、歇班喜事庆典服务）；商务礼仪服务（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、代订利益贺卡、鲜花服务）；酒店礼宾服务（城市资源咨询服务、保险箱服务、代客留言服务、代客临时保存、接受物品、电话叫醒、住客电话飞线服务）私人管家戴德梁行（定期清洁房间、专业洗熨送服务、代订餐饮食品、报刊服务、代购家具杂物品、托儿服务、代办汽车清洁服务、代交纳各类费用服务、24小时医疗咨询服务）务）全球代租豪华专车、的士服务；代订全球票务、全球酒店预定服务；代办全球旅游签证服务；国际CEPA顾问咨询服务、全球货币兑换服务、代办邮件全球速递、收发服务投资服务（一站式租售服务、香港会计师咨询、律师驻场顾问服务、基金投资顾问服豪华单人房：4888盐田东方威斯豪华双人房：588行政套房：888高级度假套房：1680豪华度假套房：2288中、西餐厅；咖啡茶座；健身房、福9田一房一厅62-74一房两厅52-59红酒楼、雪茄房；恒温游泳池；桑拿按摩；会议室；一卡制电梯（楼层自动控制功能）餐厅、商务中心、KTV包房长途电话服务没有独立厨房冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸（二期有：歌舞厅、恒温游泳池多功能会议室）没有特色服务趣园都有独立的厨房、保险箱（燃气灶、抽烟机、冰箱）开始筹备阶段，未规范第二节深圳酒店式公寓的特点
一、房型及面积
根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。
目前在售的酒店式公寓
房型楼盘名京基御景华庭单房京基东方华都置地逸轩国际市长交流中心一房京基御景华庭京基东方华都置地逸轩国际市长交流中心二房京基御景华庭京基东方华都置地逸轩三房京基御景华庭37-353126-3236-5133-5138-4537-4463-7656-7361-6954-5879-82面积15%15%20%80%25%70%45%20%40%15%35%20%户数比在销售项目的户型比
京基东方华都户型比置地逸轩户型比单房二房32%21%
二房15%单房15%一房70%一房47%国际市长中心户型比京基御景华庭户型比三房20%单房15%二房20%一房80%一房二房40%25%从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。面积分别为：
单房：27-32平米；一房：38-45平米两房：54-69平米
此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。二、户型结构及设计要素
酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。
户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。三、功能配套方面
酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。
此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。1、星级大堂
一般酒店公寓都配备层高在6-10米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后装修，给业主尊贵的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。号称六星的仅有置地逸轩。但目前所见最华丽的是东方银座。除了它自身装修华丽外，一是因为它的大堂面积大，功能布局合理。另一方面，6米多的层高，给人贵族气派。三是其有上档次的茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。2、主题会所
酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。一般会所功能主要配备休闲娱乐功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：
主题内容按摩室、桑拿浴室、健身室、恒温游泳池、美容院休闲娱乐类棋牌室、乒乓球、台球室、篮球、羽毛球场、沙弧球室卡拉OK厅、微型图书室、网络多功能会议室、旅游咨询台商务类商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务、秘书服务）餐饮类商业购物类中餐厅西餐厅茶座、咖啡馆、酒廊以及红酒雪茄屋商业街、商场、便利店3、园林景观
结合住宅的功能，提出园林景观的设计，目前仅有京基御景华庭，这对想以公寓居家的客户是具有一定吸引力。园林主要以瀑布水系、绿化、艺术浮雕、假山等为主题。设立在架空层。四、装修标准1、室内装修
深圳酒店式公寓出售时的装修，是由不装修，过渡到简装，到如今的精装。国际市长交流中心不带装修，置地逸轩、京基东方华都为精装修，装修标准达到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的装修标准为：
分区厨房内容铝质吊顶、高级面砖、防滑地砖、欧普节能灯。高级橱柜、抽烟机、燃气灶、洗菜盆及水龙头、消毒柜；铝质吊顶、高级抛光面砖、防滑地砖、欧普节能灯，高级沐浴房玻璃隔断。浴室高级脸盆、名牌座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇热水器；分区房间客厅餐厅其他内容高级墙纸（高级乳胶漆），高级复合木地板，电视插座、电话插座、网络插座，报警器按钮、空调、高级实木家具、单体空调等高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具，单体空调等高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具；入户门高级防盗实木门；阳台高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级木质住房门、厨浴门此外，在目前正运营做酒店的公寓内还包含：电视、冰箱、电话、保险柜、还有准备的成套餐具。2、公共部分装修
公共部分装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。目前深圳正在销售的楼盘的装修主要为：
分区首层大堂首层电梯厅标准电梯厅标准走廊电梯厢其他内容地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、大幅砂岩壁画、油画，水晶灯地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯。3.5米高的电梯厢，用木边、金色铝材与金色镜面装饰。独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统正在运营的酒店式公寓，一般地面都用高级特色地毯，每户门前装有典雅壁灯，公共部分一般装修都比较高档，细部精致，候梯厅并配备绿色盆栽及高档的垃圾桶，电梯门对面有贴墙高级特色桌椅。
另外，候梯厅设计有通风大窗户，走廊宽到1.5米且走廊两头有窗户，不仅使公寓楼层内空气流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓设计能全部顾全。五、销售价格
楼盘名京基御景华庭京基东方华都置地逸轩国际市长交流中心地段福田华强南文锦中路罗湖人民南路白石洲深圳湾盘畔对面售价（元/）85008300-850090008000简装精装精装毛坯交楼标准酒店式公寓的销售价格都超过8000元/以上，远超越同地段的普通小户型公寓的价格，因此，预计将来的小户型公寓，只要地段好，将来开发方向，将继续走酒店式公寓的路线。置地逸轩、京基东方华都是最新推出销售的项目，它们的销售价格更接成为即将推出新项目的价格。六、客源分析
酒店式公寓的市场需求主要有以下几类：
1、内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员
国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店。规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。
2、经常往来深圳的国内及海外商务人员
由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。3、投资者
深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。4、深圳的小企业和SOHO族
深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。5、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。七、管理及特色服务
酒店式公寓的管理及服务能突出楼盘个性，具有聚集楼盘人气的号召力。目前，就深圳现有的酒店式管理的机构看，目前市场主要以戴德梁行为主，国际大公司如万豪、洲际、凯悦、凯莱、喜来登等，还没有引入。楼盘在管理上的竞争没有太大优势。
楼盘名京基御景华庭京基东方华都置地逸轩国际市长交流中心戴德梁行戴德梁行戴德梁行东方酒店管理公司、戴德梁行管理机构此外，星河地产将联姻全球酒店业巨头万豪集团的丽兹卡尔顿开发项目，法国雅高酒店集团有意进军深圳市场，这些巨头酒店集团进入深圳市场，不仅打破原有几家酒店管理机构的一统天下的局面，而且将会引发深圳酒店式公寓开发又一轮热潮。八、营销方式
目前，深圳酒店式公寓的营销方式主要有三种：
序1营销模式业主购买产权后自住，提供酒店式服务；业主购买产权后，交给管理公司统一酒店式经营，业主定期收投资收入。2业主购买产权后自住，提供酒店式服务。酒店式公寓京基御景华庭京基东方华都置地逸轩3业主购买产权后，交给管理公司统一酒店式经营，业主定期收投资收入。公寓式酒店东方银座趣园东方威斯性质酒店式公寓与公寓式酒店集一体项目国际市长交流中心丹枫白露1、方银座具体操作
付款方式：商务房首付15%，即送15%；（豪华房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年内免按揭。
其他：送价值3万元的VIP金卡，400天五星级酒店免费居住权。前20年只有产权，除了规定的400天内，没有别的使用权，20年后得30年五星级酒店产权，30年的使用权。
2、酒店式公寓的营销方式基本与普通住宅的方式一致
付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基御景华庭、京基东方华都、置地逸轩
3、国际市长交流中心
其酒店式公寓与普通住宅一样；公寓式酒店，也是按照投资方式进行销售，购买后，即返两年租金，签3年租赁合同，由东方酒店公司经营。每年按6%的回报收益。合同期满后，或租或主由业主自定。
第三节案例分析京基东方华都
京基东方华都是京基集团开发的继京基东方都会、京基御景华庭后的第三个酒店式公寓。
项目位置户型及面积公共配套室内装修及配套文锦中路单身公寓31；一房一厅38-45；两房两厅61-69园林、泳池、会所、按摩精装修：宽带上网，带空调。独立厨卫；厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）浴室洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇电视、电话、网络插座、报警器按钮；家具、空调、热水器；酒店式服务大堂礼宾服务：接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询；商务服务：商务礼仪服务代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续；商务秘书服务协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务；文件翻译、传译；家体投资理财；国内外求学、考察、培训及旅行安排；酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；传真、复印、打字、及电子文件服务；特别委托的上午主力服务；安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订；洗衣及家政服务洗衣联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务家政钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。客户服务其他维修服务时尚生活顾问及讲座；业主健康档案、健康咨询、病人看护；社区文娱活动；联系家教及补习；建立房屋档案、提供维修服务；家庭急修；家用电器安装协助；家庭装修协助、水、电、气设施定期检查；特别委托的其他服务物业管理机构戴德梁行总体看，该项目吸取以往开发同类项目的经验，将酒店式公寓做到精益求精。一、
优点
户型设计上，避免了在“御景华庭”设计出现的暗浴室、暗厨；将原来的简装修提升到1000元/以上的精装修。落地窗的设计更加人性化。
10米高的大堂，及6米高的电梯厅的精心营造出小花园的氛围，拉升了项目的档次。
内部包装确实到位，在通往样板房的装修，整个看路通道布置精细，真正做到从细节中体现项目品质。
从包装材料上看，此次楼书折页系统且精巧，具有很强说服力，具体含：《酒店式服务指南》、《纯粹假日手册》、《纯粹假日酒店公寓》、《交楼标准手册》。他们分别从特色的酒店服务分类内容，项目周边购物、餐饮娱乐、行政教育、交通通讯、医疗等配套的电话地址、营业时间，以及项目自身的卖点整合等都做了详尽入微介绍，不仅给人感觉项目档次高，而且激发投资者的购买欲望。
总之，无论是从产品的设计，还是项目的包装出售方面，都体现出开发商对酒店式公寓开发及策划的精心准备，及精益求精的态度。二、
缺点
营销模式没有什么突破，都是按照传统的住宅营销方式进行销售，首付20%，30年按揭，营销策略没有新的突破或创意，只是对以往开发同类项目的经验总结和完善。
项目户型设计倾向于居家、投资，办公的氛围没有营造出来。而且装修标准也没有对办公这一方面作出相应的倾向或特别提出另一装修方案。忽略了这部分的消费需求及消费细节。
第四节酒店式公寓的调研分析及对**项目的建议
一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
2、与公寓式酒店的区别
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房
和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如
室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。
3、与传统酒店的区别
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店服务管理的酒店式公寓物业管理等。
4、酒店式公寓的市场诱惑力
市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推
出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出
让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
5、酒店式服务公寓的客户
酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。","p":{"h":18,"w":9,"x":171.225,"y":931.488,"z":47},"ps地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
投资者也是一个很大的消费群体。深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。同时，还有深圳的小企业和SOHO族。深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
6、如何吸引市场投资酒店式公寓？
酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：位置，是否具备可持续发展潜力；
二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好
的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。
四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。
在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
7、酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险
根据我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
比如《东方银座酒店》比较强调商务功能，而《趣园》则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。
二是酒店式公寓的规划设计问题。
不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者的预期租金问题。
现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。
酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢？
我们认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此，我们在对**项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。
8、酒店式公寓的未来发展和对**的影响
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为**这样的国际旅游城市带来数量众多的客源。201*年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来**旅游，将会有国际上大型的跨国公司来**设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是**房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅游景区，才有广阔的发展空间和更高的投资回报。
未来酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。以前酒店式公寓多位于各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施水疗房、健身房、按摩、美容美发等。现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅游胜地就属此类型。然而随着社会的发展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还可以于客厅召开小型的商务会议或见客等。而其价格却比酒店便宜不少，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。
二、我们的建议
**酒店式公寓作为近年来房地产市场上出现的一种新型物业，而逐渐受到人们的关注。我们认为它在**有相当大的发展空间。根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作一些构思。
1、专业的国际管理公司担纲管理
**酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在的私人空间。
2、酒店公寓的功能设置和服务⑴、客房
根据对酒店式公寓的了解，结合**市场的需求，我们建议客户按着标准客房和行政客房进行划分。A、标准客房层：
高级客房、豪华客房和海景客户之分。
B、行政客房层：
行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。
C、房间设施
双头煮食炉和基本餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)
国际、国内电话
特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口可独立控制的中央空调提供浴室用品风筒迷你酒吧电视房间保险箱咖啡/茶电热水壶熨斗和烫板等。
注：客房的价格将参照**市同类酒店式公寓客房的收费及五星级酒店的租金标准，届时予以提供。⑵、宴会厅
布置优雅的宴会厅位于二楼，可供200人入座其间，适用于宴会、会议及婚宴，并配备有最先进的音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举办商务或社交聚会的理想场地。
各具特色的会议室位于二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举办商务或社交聚会的理想场地。
宴会设备
同声传译激光教棒远程会议系统活动舞台多媒体投影仪电子指示牌实物投影仪电视机胶片投影仪录像机手提电脑录音设备电子白板影像机白板扩音设备
⑶、餐厅及娱乐A、咖啡酒廊
咖啡酒廊06：30-01：00
咖啡酒廊位于大堂，各国珍馐应有尽有。飘飘仙乐中，伴您尽享美食。B、行政酒廓
行政酒廊位于最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。酒廊－浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗远眺，醉人港景咫尺之遥。红酒雪茄屋－良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。图书馆－一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。⑷、设施
A、商务中心和办公室
商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室出租办公室秘书服务
代售机票、火车票会议室
商务中心可提供传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递
通讯
国际、国内长途房间宽频上网公共场所无线上网
B、健体俱乐部
池畔露天阳台恒温游泳池健身房香薰浴
⑸、尊贵服务
每日报纸一份(**日报、半岛都市报、**晚报等中任选一份)接收传真
每周两次房间清洁服务(包括更换床单被套、吸尘等工作)
使用游泳池、健身房(视季节而定)。
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