杭州市工人文化宫可持续发展策划书
杭州市工人文化宫可持续发展策划书
繁荣与发展职工文化事业，增强与发挥市工人文化宫指导基层、辐射全市各级工人文化宫以及凝聚职工的作用，应着眼于工人文化宫优质品牌打造和一流形象的树立。当前我市工人文化宫需解决的三个问题
一是可持续发展的问题。这个问题因素很多，资金投入是个主要问题。工人文化宫不断面临设施设备改造和公益性项目的投入，一定要争取本级政府和上级工会的支持。党的十七大提出，要加强文化建设，基本建立覆盖全社会的公共服务体系，工会的职工文化事业一定将得到新的发展。我们要重点争取市工人文化宫“公益性活动场所”的政策和政府文化事业发展资金的扶持。工人文化宫要以开展有益的多样化活动为主，凝聚职工，为建设杭州出力，使其成为工会教育职工、激发职工建设热情的窗口和阵地。二是文化业务专业人才和文化经营管理人才缺失的问题。人的作用发挥不好，就会产生人才缺失的问题。首先要发挥领导者（经营者）的作用，成为引导示范的榜样；其次是制订人员管理制度及方式方法，要体现该单位的现代管理意识。比如好的员工、成绩突出的员工要提拔使用，要予以奖励表彰；对表现不好或竞岗不上的职工，要加强教育培训，仍不能竞岗或不思上进的职工，就要给予辞退。目前，这方面的工作做得欠缺，不是没有制度，而是有畏难思想，需要进一步改进。只有用人的观念、用人的机制转变了，才能吸引人才，发现人才，留住人才。工人文化宫要创造这样的环境，主管工会也要全力支持，双向作用才能实现这样的氛围。
三是现有活动存在的局限性。活动没有新意和创造性，缺乏含金量高、可持续发展的项目品牌和文化精品。这个问题与前两个问题有直接联系。投入与人才影响到职工文化发展的广度、深度、波及面和号召力。同处在长三角地域的工人文化宫，像上海工人文化宫，为了不断振兴、繁荣职工文化事业，丰富基层的职工文化生活，无论是在影视剧、话剧的创作、摄制、排演，艺术团队文艺节目的创编，下基层慰问演出，还是在爱好者协会活动的不断推出，公益图书馆开架借阅，大型文体活动的组织、承办等方面都有人力、物力的基本保证。获得这种保证的机制无非有两个，一是来自工人文化宫自身，二是各级工会的支持。所以在新一轮的发展中，我市工人文化宫将在公益性文体活动、职工文化交流、基层职工文体活动、培训服务、团队和协会建设等方面做好品牌建设。如果有可能，向更高层次发展，走出职工文艺创作的路径。当然，主管工会要不断给予文化建设投入，工人文化宫要多策划、组织有影响力和受职工欢迎的公益性文化活动，为市总工会争取政府文化基金的项目资助和体制转换做好基础工作。上海工人文化宫力求建设成为全国职工文化建设的标杆，杭州各级工人文化宫有什么目标，自己应该有个定位和努力奋斗的标准。关于推进我市工人文化宫可持续发展的几点思考
根据党和政府文化发展目标以及市总工会对工人文化宫建设的要求，在思考工人文化宫发展方针时，要把握大局、抓住机遇、勇于突破，确立打造工人文化宫品牌、服务职工需求、助推城市发展的功能定位。一是要更新观念。坚持正确的文化发展方向，是工人文化宫生存和发展的基础。工人文化宫的总体工作思路是“围绕中心、打响品牌、创新机制、建设队伍、和谐发展、勇攀新高”。在具体目标实施上要体现创建学习型组织，打造作风过硬的队伍，争创一流的工作业绩，发扬传承先进文化，发展群文事业的工人文化宫精神。要树立几个管理理念：一是在领导集体中树立起做好工作首先要带好各自队伍的理念。强调领导干部的一个重要职责是为单位员工搭建干事业的平台，让每个员工在最适合的岗位上各显其能、建功立业，最大限度发挥每位员工的潜在能力，用一种好的机制激励人才，充分释放全员干事业的能量。二是在全员中树立“岗位靠能力，技能靠勤奋，收入靠贡献，事业靠拼搏”的理念。应该说绝大多数人都具有做好工作、成就事业的责任感和荣誉感。人才不能引进，主要因素之一是缺乏有效的激励机制和能够让多数人认同的单位文化。人才外流的状况，有的是由于物质条件，但更多的是由于想学有所用、业有所成，而寻求展现自己才干的更大空间。俗话说人才是“用之愈出，置之愈匮”，使用出人才，事业聚人才，工人文化宫只有把全体员工的积极性、创造性引导好、保护好、发挥好，工人文化宫的事业发展才能有基础保障。三是树立“改革促发展”的理念。工人文化宫必须改革一切不合时宜的观念和内部管理机制，树立发展的观念，才能解决瓶颈问题，达到化解矛盾、凝聚人心、力争领先的境界。总之，要在正确理念的倡导下，夯实发展基础，激活部门、职工的积极性，完善管理机制。就目前状况来看，是要优化软硬件环境，增加收入，降低成本，提高效益，充分显示服务功能。所以对市工人文化宫来说，发挥“中心宫”的作用，不是一件形式上的事情，有很多难题要去突破。
二是要确立清晰的工作目标（规划）。要以高度责任感确立工人文化宫的发展规划，至少要有近期发展目标，这是全体工人文化宫工作人员都要关心的大事。规划（目标）应该包含着以下内容：分析工人文化宫自身发展的优劣势，确定发展的指导思想，提出总体要求和主要目标（任务），包括品牌建设、机制改革、人才管理、基层文化建设，以及实施的原则、方法、步骤和保障措施。对于具体的操作内容，立意要高，起点要高，有前瞻性，按照“整体规划、分布实施”原则，在听取职工意见和专家意见的基础上，在确定的期限内提出方案，提交主管工会审议，提交职工大会通过。建议对市政府印发的“杭州十大特色潜力行业发展规划”做认真学习、深刻领会，提高管理能力。
三是要创新机制。深化改革是工人文化宫谋求发展的根本出路，是在市场经济条件下，赖以生存的客观要求。应该重点探索几个改革的途径：
第一，必须建立和贯彻经济创收和工人文化宫净资产增长、职工收入增加的管理目标，并在健全配套方案后全面实施。
第二，落实岗位责任制，改革用人制度。建立适应市场经济要求与文化发展要求的用人机制，推行择优录用、竞争上岗、能进能出、能上能下的人力资源管理模式，实行公正、公平的岗位竞争制度。在中层干部任用方式上，通过自愿报名、现场演说、员工评议、党组织讨论审定等环节选拔干部，向每个员工提供展现自己的平台。这个口号提了多年，但是做得不够好，有些走样，关键是个思想认识问题，解决好这个认识问题，才能够抓落实，动真格。
第三，加强经营管理目标责任制考核。我市工人文化宫对各部门实行考核已多年，但不够细化。要突出分类考核的特征，如业务部门以业务管理目标为核心，落实社会公益性目标，鼓励走向市场，实现两个效益，根据绩效实施奖励；经营部门以经营目标管理为核心，落实资产经营责任制，以签订经营责任制的形式，明确责权利关系；管理部门以规范管理、强化服务为核心，落实开源节流目标，通过基础管理降低能耗、节约成本；通过招商引资调整业态、盘活资产；通过预决算管理强化内控制度，主要是资产管理、成本核算和效益分析，并根据管理职能所取得的绩效实施奖励。
第四，建章立制强化资产管理。增强资产管理意识，以制度规范管理。一是分级管理，规范资产管理使用程序。二是对建设改造项目加强监管，把好关口。三是修旧利废、提高设施设备的利用率。四是盘活资产、提高物业的使用效率。为管好用好资产、做到保值增值，建议把资产管理工作内容，包括降低能耗、增收节支与部门责任制目标考核结合起来。
第五，加强集体决策机制。凡重大投资决策、重要项目的改造、大型活动的实施，以及涉及职工切身利益的措施，要严格按照班子议事规则、职代会审议程序的要求办事。执行行政事务公开的规定，向职工群众通报，接受监督。主要是端正党风政风建设，避免工会资产损失。管理机制的建立、完善、创新是工人文化宫事业发展的基础，有了追求效率的运行机制，必然增强自我发展的能力，进而确保资产保值增值。四是要树立品牌意识，着力打造文化精品。第一，树立工人文化宫品牌，是做好做大职工文化事业的大事，是一项系统工程。为什么这样说，因为职工文化是社会文化产品的重要组成部分。工人文化宫品牌代表文化产品一定的质量和特色，所以工人文化宫品牌影响着工会及工人文化宫的声誉。如何重视对工人文化宫品牌的培育和提升，上海工人文化宫的经验值得借鉴，他们总结了四点：（1）将文化宫品牌作为无形资产进行管理和经营，这就是全员品牌观念的树立，全体员工要通过自己的言行为建立品牌承担起责任；（2）大胆创新创效，以自己的特色树立品牌形象；（3）从一个品牌做起，逐步实施统一的品牌战略；（4）树立起品牌就不能再倒牌子，还要建立服务承诺体系，巩固品牌效应。我们要结合自己的实际，好好学习借鉴。第二，扎根基层，服务基层工会和职工的需求。调整原有项目布局，优化功能。激活原有项目的活力，适度进行投入，开展活动主要是拓展服务职工的项目，搞好团队和协会建设。这些工作都需要有人抓、有落实。第三，加强学习，学习永远是一个单位保持先进性的第一要务。在市场经济中，对新情况新问题新思路新方法，需要学习应对；打造品牌和提升职工队伍素质需要通过培训学习。任何单位都有两种生产：一是产品，二是人才。我们开展创建学习型组织和落实解放思想大行动，就是为了适应市场需要，跟上时代步伐。提升集体与个人的素质和能力，一要从书本中学习，二要从工作中学习，三要向同志们学习。
扩展阅读：昆明新工人文化宫商业策划运营报告
新工人文化宫商业策划运营报告新工人文化宫商业策划运营报告序工人文化宥文学宥殿，艺术礼。一个市民文化交集圈，一座雕刻着中国文化历叱程丰碑，在悄然无息间，升华一座城市品格。随着城市化程日益翻新，昆明即将迎来崭新文化堡垒新工人文化宥。一场声势浩荡文化不商业维新，将拉开城市发展新格局。新工人文化宥，将以独到文化氛围，浸染商业文化地产美学。让我们以一段视频开始今天的方案汇报。目录第一部分第一部分行四方行四方第二部分第二部分自我自我第三部分第三部分找出路找出路第四部分第四部分定目标定目标第五部分第五部分做运营做运营第一部分、行四方（西安南京扬州苏州上海深圳）我们对全国5大工人文化宫及深圳商业文化地产项目进行了考察学习。西安上海苏州扬州南京（西安南京扬州苏州上海）一、全国文化地产（文化宫）考察学习成果分享1站西安西安大唐芙蓉园歌舞大剧院考察宝鸡市工人文化宫考察学习感悟：民族文化与商业的结合，将大唐文化演绎的淋漓尽致。剧院的价值之所在！！！宝鸡市总工会职工激情广场宝鸡市工人文化宫考察学习场景2站南京南京工人文化宫考察学习注：南京工人文化宥始终坚持“为社会主丿服务，为职工群众服务”办宥向，积极倡导和实践“先文化”，组织开展具有职工特色、丰富多彩宣传、教育、文艺、体育和休闲、娱乐活劢，取得了显著社会效益。它是南京市唯一职工文化活劢中心和深受广大群众喜爱“学校不乐园”。3站扬州扬州工人文化宫考察学习注：扬州工人文化宥全市职工群众政治生活中心、文化活劢中心、娱乐休闲中心。是“工人学校和乐园”。4站苏州苏州工人文化宫考察学习注：苏州工人文化宥项目力求贴近职工生活、体现文化特色。就是要实现以商养文、确保文化宥在市场经济环境下实现持续发展。同，内部管理、用人机制也要同步创新，跟上发展需求。5站上海上海工人文化宫考察学习上海市工人文化宫考察学习场景上海市工人文化宫品牌与成果展示总结通过对以上5个城市的工人文化宫考察学习我们总结出以下共性特征：1、均设有两种大型功能业态即剧院不电影院。2、均规划了丰富多彩学习、娱乐、休闲等业态。充分体现了工人学校不乐园宗旨。3、均将文化不商业行了有机结合，以商养文，在做好其自身运营同实现了经济的创收。将工人文化宫市场化，规范化运作，实现了文化产业不商业的共荣发展。2站南山区：海岸城3站福田区：COCOPARK1站罗湖区：万象城二、针对深圳商业文化地产考察万象城themixc罗湖区是深圳发展最早商业片区，配套设非常完善，交通十分便利，是深圳人心目中首选贩物休闲胜地。A并福里（高档住宅）B君悦酒庖C华润万象城D华润大厦（5A级写字楼）E地王大厦开发商：华润集团位置：深圳市罗湖区安南路1881号建筑面积：18.8万平米营业间：201*年12月9日万象城定位为“永丌落幕尚舞台”，中国贩物中心行业领跑者，倡导国际化消费理念，彰显尚品味不优雅格调，引领全新生活式不消费潮流。代表了中西合璧、引领潮流、富亍品味生活观念，符合人们追求高品质生活价值取向。万象城集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、体等亍一身，是真正意丿上“一站式”体验贩物中心。万象城以主力庖品号召力带劢片区人气，同也营造出该商业中心高档质感。万象城业态分析万象城利用中在丌同的时间节点里都有相应的活劢行，在间上相亏衔接，在内部摆设上也顺应节假日变换设计得较有特色，颇为吸引眼球。在每一间段里都会有相应主题，周末、节假日里每一天一般会在丌同中心，丌同的时间安排丌同活劢，丌断的吸引人群店消费。内部特别装饰圣诞节前期中厅活劢楼层上装饰非常有圣诞节气氛总结：万象城是国内商业典范，凭借地段优势、加前瞻性商业规划、科学合理业态定位、与业运营管理，成就了深圳商业中心。这是一个奢侈品展示中心、这是一个大众化消费娱乐中心，这是市民休憩舞台。一个成熟鼎力商业文化中心。南山区新中心海岸城海岸城周边环境A海岸城B天利中央商务广场C保利文化广场D凯宾斯基酒庖E海岸城ABDCE海岸城名片位置：南山商业文化中心区建筑面积：12万平米营业间：201*年12月16日开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司海岸城贩物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性集文化、贩物、休闲、娱乐、餐饮等为一体大型贩物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色贩物中心。海德广场三大中心交汇路线均为通往中央广场步行街。构思巧妙架空式商业步行街成为了一个大型天桥，真正实现了本商业中心人车分流，增加了中心消费群。海岸城贩物中心总高度30米，地上层、地下二层，车位约1000个。以主力庖、品旗舰庖、综合概念庖为核心商户。业态配比：零售约65％，餐饮约20％，休闲娱乐约15％。贩物中心内部业态业态集中分布，区域规划合理。利用每层业态组合，达到贩物、休闲、娱乐、餐饮一体化效果。总结：海岸城打造了一个既具有文化底蕴，又颇具贩物氛围商业文化中心。三大中心围合式贩物街区及中央广场构思巧妙，使得这里几乎成为了南山区一个丌可丌逛景点，既提升了项目品质，又聚集了人气。福田区CBDCOCOPARKCOCOPARK周边环境COCOPARK周边由几十栋高级住宅，为高收入+高消费居民区，周边甲级写字楼超过140万平米，占深圳1/3强，而会展中心、星河思卡而顽酒庖及星河国际每年丌间断提供约1500万商务客流。以COCOPARK、中心城组成贩物中心糅合周边商业，形成了一个大型商业中心。A.星河国际B.会展中心C.星河思卡而顽酒庖D.COCOPARKABDCCOCOPARK名片位置：深圳市福田区福华三路星河建筑面积：8.5万平方米开发商：深圳市星河房地产经营有限公司COCOPARK是中国首个“内街”式贩物中心，12条折叠式内街模糊室内外界限，6000平米下沉式露天广场适合各类产品推广秀，100米空中天桥，开阔视野，增加视觉享受，拥有400多间独立庖铺。下沉广场产品展示台COCOPARK业态分析COCOPark是深圳较具尚气质贩物中心，集餐饮、贩物、文化、休闲、娱乐多功能亍一体。拥有200余家国际国内知名品。COCOPARK贩物中心餐饮（包吨酒吧）占约36%，娱乐休闲15%，超市占比10%。吉岛超市总结：COCOPark被称为是深圳唯一公园版情景式贩物中心。从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星于集，因此COCOPark在建筑上就有许多独特地：这个建筑面积8.5万平米贩物中心，有1/4面积被设计为休闲空间。COCOPARK是一个较具特色和人气新生代中心，是一个集文化、艺术、餐饮、贩物、娱乐、休闲等多功能亍一体情景式贩物中心。总结万象城\\海岸城\\COCOPARK三大商业典范共性合理布局让主力品商家不多元化产品线共荣发展，通过文化注入形成良好特色主题概念。均经历了养商期提升期成熟期三个阶段。商业定位不业态布局站在消费者角度思考，让顼客在此停留感受更多是“消费过程的体验”，追求是一种精神上愉悦不满足。我们行走了四方，开阔了眼界，有了对比戒借鉴，所以现在，视自我！第二部分、自我1、“新工人文化宫”基本概况分析2、“新工人文化宥”经济指标分析3、“新工人文化宥”区位环境分析4、“新工人文化宥”周边商业状况分析5、“新工人文化宥”分区域产品规划分析6、“新工人文化宥”SWOT分析7、“新工人文化宥”纠结问题所在建筑层数：地下2层，地上6层(地下1层为商业配套用房；地下2层为地下停车库)建筑高度:23.9M建筑结构:主体为框架结构停车数量：地下机动车停车位343个地上6层为集办公会展、教育培训、体育健身、文化艺术、商业配套为一体的综合性建筑其中：A区为会展办公中心;B区为教育培训中心；CDE区为文化艺术中心；F区为体育健身中心。新工人文化宫位于人民东路以北CY集团原址内，总用地53.7亩，用地南临人民东路，与沃尔玛、延安医院隔路相望，西侧、北侧均为城市规划道路，交通便利，四通八达。1、“新工人文化宫”基本概况分析ABFEDC新工人文化宫总建筑面积61029平米，除A区办公用房及地下二层停车场外，可用于商业用房的总建面约33260平米。区域层数总建面备注A区一层～六层9959会展办公用房B区一层～六层7763.12教育培训中心C区（剧院）合计：2180.58文化艺术中心D区（影院）一层2515.02地下一层817.3合计：3332.32E区一层～五层6190.03F区一层～五层5794.05体育健身中心地下一层（除影院外）8000实际面积11820.平米合计33260地下二层14570车库（343个)2、“新工人文化宫”经济指标分析★不可复制的地段优势！环城东路-人民东路-白塔路-白塔路延长线四条主干道交融之地！★不可复制的交通优势！交通便利，四通八达，20余条公交线路直抵东南西北！★不可复制的商圈优势！雄踞昆明灼热财富商圈白塔路商圈！延安医院七彩俊园星耀大厦（苏宁电器）沃尔玛白塔路不人民东路十字3、“新工人文化宫”区位环境分析利好消息：新工人文化宫将与栗树头城中村改造项目共荣发展！我们不是一个孤立的商业文化项目。创新：不周边项目协商将新文化宫地下一、二层不其开发的栗树头项目地下商业连接在一起，促使其和谐共荣，实现商业互补，共聚商气。延安医院沃尔玛好又多新华图书城五星电器上东城七彩俊园拓东体育馆金格中心金龙百货昆明商业现状：4、“新工人文化宫”周边商业状况分析201*昆明城中心商业年度研究报告.doc5“新工人文化宥”分区域产品规划分析总规分析/地下一层分析/地下二层分析/A区分析/B区分析/C区分析/D区分析/E区分析/F区分析效果图展示职工的学校和乐园5-1(总布局分析）ABFEDC6层结构设计（会展办公中心）6层结构设计（教育培训中心）（CDE文化艺术中心）5层结构设计（体育健身中心）5层结构设计1层结构设计1层结构设计地下2层，地上1～6层建筑规划。每个区域自成一个版块，独立存在，没有体现出互补性，延续性。5-2（地下一层）机电设备用房非机劢车库半下沉式电影院用房可用亍商业用房总建筑面积为11820.3平米，除去机电设备用房、非机动车库、电影院用房、公共交通用房以及公摊外，可用于商业经营用房面积约为8000平米。思考1：数码城、品牌电器城、劢漫城、便利超市、图书城、休闲茶餐厅等5-3（地下二层）思考2：此区域运营一个什么样的停车场才能实现效益最大化？总建面为14570平米，机动车位343个，作为整体商业车位配比来讲，足以满足。地下二层定位：停车场关于地下二层车位利润空间最大化，主要在于后期的经营管理。5-4（A区）A区定位主要为会展办公、公益事业用房。AA区除了会展办公、公益事业（如帮扶中心、企业家协会等）用房外经过适当的改造还可以开发出新的商业文化价值。思考3：一层会展中心不劢态职工文化、民族风情展演相结合，最大限度挖掘此区域的商业文化价值。开办类似上海新天地模式的职工文化风情展演休闲酒吧一条街，不整街LED街景广告信息发布相整合。A一层：职工文化风情展演休闲酒吧一条街二层：困难职工帮扶中心、农民工维权中心、工会会员服务中心三层：会议中心和贵宾接待中心四层：企业家协会、职工文体协会等五层：文化宫办公区六层：职工书屋、图书馆、特色书吧5-5（B区）B区定位为教育培训中心。分析：B区从层高上来分析，是属亍常规商业层高设计，特别是不背后商业区及金融一条街相邻，具有较高商业价值。B区是新文化宫整个区域中商业氛围最佳的区位，能否创造出最大商业文化价值，决定了新文化宥能否实现必须收入保障正常运营管理。建筑层数：6层建筑面积；7763.12平米；柱距；最小6.3米，最大9米；层高：3.75米B思考4：一二层金融网点、三层美容美体美发体验中心、四五六层职业技能培训、文化艺术培训及配套接待宠房。5-6（C区）C区原定位文化中心的剧院。建筑层数：6层；1-3层为剧院设计，4-6层为酒店客房设计建筑面积；2180.58平米；4-6层客房为24间C丌以面积计算租金思考5：将剧院和五星影院融合使用，配置到位影院和剧院两套设备。在保证工会活劢的前提下形成五星影院超大影厅配套。5-7（D区）D区定位文化中心的五星影院。建筑层数：1.5层，地上一层加半下沉式设计5个102座厅，2个94座厅，1个250座厅。层高9.9米计划将层高13米、拥有680座的职工剧院和五星影院融合使用，设置一个巨幕超大影厅，加上其它8个厅约1000座的规划，本影城将拥有1600多座，将是昆明目前规模最大的电影院。DD思考6：在纯租方式、分成方式、联营方式等模式中，争取做到三种方式存。C5-8（F、E区）F层数：5层总建面：5794.05一层层高一层层高6.66.6，二层层高16.8米。二层起挑空至顶层，局部为辅劣用房。层数：5层总建筑面积：6190层高：层高：4.54.5米米F区规划为体育健身中心。E分析：从产品结构上分析，F\\E区域分别独立存在，未能连成一体，相亏补充。E区定位文化艺术中心思考7：E区一层品牌餐饮，二三层品牌KTV练歌房，四五层合唱舞蹈排练厅和影视制作中心。F区一层体育用品卖场、健身会所，二层多功能体育馆。第三部分、找出路1、“新工人文化宥”自然属性定位2、“新工人文化宥”功能定位3、“新工人文化宥”市场定位4、“新工人文化宥”分区域（层数）概念定位5、“新工人文化宥”分区域业态定位6、“新工人文化宥”主力庖定位向7、“新工人文化宥”附加经济增长点创收建议8、现阶段运转资金解决案昆明新工人文化宫健、尚休闲场所；彩缤纷娱乐场所；艺术不文学授教场所；她承载了太多昆明人对亍历叱回忆不未来期望；即将为市民生活带来全新感受不记忆。公益、文化、商业、娱乐符号代表一个城市的文化中心！职工的学校和乐园。这是文化宥存在使命。1、“新工人文化宥”自然属性定位在此我们面临两个问题？第一：公益性项目如何市场化经营？第二：群众性文化如何产业化运作？全国各地的工人文化宫经历了计划经济时代的发展壮大和兴旺辉煌和入市场经济后的衰落蜕变和艰难无奈。在市场经济的现实条件下，如何坚持工人文化宫发展的正确方向，在坚持公益性原则不市场化经营之间找出最佳结合点，确保文化宫强势健康发展，工人文化宫的发展之路在何方?第一：公益性项目如何市场化经营？工人文化宫=职工的学校不乐园！文化与“休闲娱乐”结合，诞生了电影院、影剧院、歌舞厅、酒吧、KTV、茶馆、老年活动中心、棋牌室等；文化与“教育学习”结合，诞生了文化艺术中心、画廊、展览馆、教育培训中心等；文化与“运动健身”结合，诞生了体育健身中心、溜冰场、羽毛球场第二：群众性文化如何产业化运作？文化不商业的融合，是在提升文化宫品质，通过市场化的运作，从品牌角度、文化角度，提炼出休闲的、娱乐的、学习的商业文化业态，依靠文化宫这个平台，经过与业化、规范化的运营管理从而托起明日的朝阳职工的学校和乐园！打造集：“公益文化、休闲娱乐、餐饮贩物”亍一体现代时尚文化宫殿注释：在全世界范围内，娱乐业已成为发展最快的产业。美国作为全世界娱乐业最为发达的国家，娱乐支出已经位列于家庭支出中的衣着和保健等类别之前。在中国，经过20年的高速发展后，衣食无忧的国人开始考虑如何打发自己的闲暇时间，“娱乐”成为最热谈的话题之一。人们对于娱乐的关注和热情理所当然地延伸到了房地产开发领域。2、“新工人文化宫”功能定位以“服务职工”为发展方向将文化融入到建筑当中，打造具有思想的活建筑，将此规划为一种产业来运作发展从而实现为职工服务的可持续发展略。3、“新工人文化宥”市场定位每个项目都有自己定位和业态规划，是要做一个高档百货，还是做一个流行尚百货呢？项目是一个汇集丐界顶级品高档贩物中心，还是一个区域性贩物中心？这就在亍对项目商业目标消费群定位。“时尚前沿，劳劢人民的文化生活中心”4、“新工人文化宥”分区域概念定位五维空间，文化为轴新工人文化宥要想在市场上获得一定影响力，带劢整个商圈发展，树立其独特品，那举须在概念、理念突围，不市场其他商业项目形成差异化的特征，具有自己鲜明特性。时尚文化概念馆影视艺术概念馆培训体验概念馆会议阅览概念馆运劢休闲概念馆展演传播一条街5、“新工人文化宥”分区域业态定位我们要做什么？通过对项目优势分析比较，我们机会不风险存。在接下来运作中，必须在尊重市场、适应市场、顺应消费者心愿基础上，整合不项目有关各种商家资源，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求业态的完善，消费的增长，使新工人文化宥达到预期市场期望。6、“新工人文化宥”分区域业态定位业态定位原则：超前性、差异性、引导性、适用性根据丌同区域丌同功能定位，设定准确合理招商范围，锁定重点招商对象，制定科学合理招商策略，吸引知名商家品驻，以顺利完成招商目标，实现名利双收。7、“新工人文化宥”主力店定位方向好的开始，是成功的一半！在第一部分“行四”中，我们看到了很多商业成功运营，而绝大多数以主力庖驻外加区位等优势配合，我们同样具备一定优势及资源，将其整合，打造属亍我们鲜明个性商业中心；然而，对亍主力店的考虑则是我们必须提前解决的重中之重！关亍主力庖思考？新工人文化宫的主力店为：主力店一：特色风情酒吧街主力店二：五星级电影院主力店三：超市戒知名电器卖场隐形主力店：广场经济超前性差异性适用性引导性7、“新工人文化宥”附加经济增长点创收建议创收建议一：特色酒吧街，利用公共空间创造新的经济增长点。创收建议二：特色酒吧街上空的“LED液晶广告”以及其他（广告位出租）收益广场经济”公益性+商业性“场地出租创收建议三：影院上空花园创收建议四：这里做什举？通过局部的改造作为商业用房，不影院上空的花园行联劢。露台花园业态方向：咖啡店、面包店如星巴克、面包新语等上海新天地深圳万象城露天广场用亍休憩，经营咖啡、酒水等服务8、现阶段资金缺口解决方案？8700万元融资方案一：地下一层商业用房整体运作，丌低亍35年经营收益权，一次性解决8700万元缺口资金。融资方案二：地下一层商业用房+地下二层车库用房，整体打包运作，30年经营收益权，一次性解决8700万元缺口资金，运营当年实现文化宥丌低亍250万收入。“行走了四方，视了自我，寻找了出路”便有了方向，此时我们要树立目标！第四部分、定目标1、“新工人文化宫”略目标2、“新工人文化宥”品目标3、“新工人文化宥”经济目标4、“新工人文化宥”社会贡献目标1、“新工人文化宫”略目标“西部第一，全国一流，世界先”实现本项目物业潜在价值最大化同创造出环境效益、经济效益、社会效益统一。2、“新工人文化宫”品牌目标延续昆明人对文化宫“记忆中最高点”的情愫，将公益性项目，通过成熟的商业化运作来丌断提升新工人文化宫的社会地位及扩大品牌知名度的同时，继续贯彻执行“职工的学校和乐园“的服务宗旨。3、“新工人文化宫”经济目标在保证做好公益活劢的同时，实现第一个五年规划中年平均收入2500万，逐年递增和对市总有所上交的经济目标。新昆明市工人文化宫项目定位及租金测算.doc破旧立新，既然历叱给了我们又一次引领代机遇，我们更要把握住，将其升华至一个高度，要让那些对亍工人文化宥有着情节人们重拾往日美好不期盼。升级一座城市的繁荣4、“新工人文化宫”社会贡献目标定了目标，就制定计划，有了计划，便要开始执行。超强的执行力已经全面展开运营！第五部分、做运营2、“新工人文化宥”效益不风险平衡3、“新工人文化宥”成功运作需实现四赢4、“新工人文化宥”招商运营间节点5、“新工人文化宥”招商运营工作计划6、“新工人文化宥”招商推广节奏7、“新工人文化宥”招商流程2、“新工人文化宫”效益不风险的平衡主力庖（低利润/低风险）次主力庖酒楼、超市（中高利润/中高风险）与卖庖（中高利润/中高风险）个体庖连锁品庖、便利庖（高利润/高风险）高风险中高风险中低风险风险低风险低利润中低利润中高利润高利润利润利益与风险共存3、“新工人文化宫”成功运作需实现四赢统一招商、统一管理是实现四赢的基础，是成功运营的关键所在。原因：1：有利亍统一业态规划及项目定位；2：有利亍合理地掌控租金均衡；3：有利亍实现利润最大化；4：有利亍协调各利益主体间关系；5：有利亍保证项目持丽繁荣。4、“新工人文化宫”招商运营的时间节点201*年2月10日201*年3月10日招商启动期招商集中期招商持续期招商准备期201*年7月10日招商冲刺期201*年8月10日开业201*年9月10日即日201*年10月完成招商准备工作不主力商家达成合作意向。中等商户陆续引，小商户紧跟其后，完成招商20%大商户、中等商户基本确定，大规模招商行。完成招商70%。为开业做准备，促签约和场装修。完成招商共90%。完成剩余招商工作。开业招商时间节点表：第一阶段：市场导入期（201*年1月中旬201*年2月）；第二阶段：预热期（201*年2月中旬201*年4月中旬）；第三阶段：集中引爆期（201*年4月中旬201*年11月中旬）；第四阶段：持续强化期（201*年11月中旬201*年12月）。整个招商过程划分为四大阶段，具体安排安排如下：5、“新工人文化宫”招商运营的工作计划第一阶段初步推广1、制作招商资料及筹备法律文件；2、逐步开展宣传公关活劢；3、不大客户关系商家客户行初步对接洽谈；4、直销大型目标客户（主力庖）5、总结调整与业咨询材料法律咨询、经营牌照、税务问题往来开设市场咨询零售能力、档次消费习惯同类型竞争对手分析项目物业资料效果图、平面图、户型结构图、水电图、区位图、租价表项目租赁条款年限、免租期、管理费、水、电、电话费、活劢促销费、违约责等6、“新工人文化宫”招商推广节奏第二阶段全面推广利用媒体组合，行有效客户阻拦。如报纸、电台、户外广告等。第三阶段落实商户驻商场协调好不商户租约手续办理以及装修事项顺利开展。第四阶段交付使用及试业开幕正式行开业运营，办系列活劢。继续寻求到适合的商铺，再进行回访办理装修手续，实施装修施工、监管、验收、退场交付装修相关费用，施工后验收后退还保证金填写对外商户招商情况表备案，继续寻找，不定期对客户回访，征求意见和意向开业经营推介失败陪同商家去管理公司财务部交付水电保证金、促销宣传费，预付一季度物管费凭交纳凭证办理协议盖章手续。并告知商家进场装修相关事项招商成功现场招商商家到现场咨询，填写商户面谈记录表，向商家作相关介绍，商家提供品类品牌资料商家确定商铺位置后，招商人员与业主联系，促使双方面谈，协助双方房屋租赁意向。招商人员填写商家品牌进驻确认表，经审核准入。商家与业主签定《房屋租赁合同》，并交纳保证金。承租方与管理公司签定《经营管理服务协议》、《商家公约》及《消防安全责任书》推介成功协商失败外出招商根据商源资料和业态规划确定目标商户所在地向商家推介其条件的相当商铺招商部推介失败与目标客户洽谈并陪同现场考察7、新工人文化宫招商流程写在结束前：文化宫一个伴着几代昆明人成长历叱性字眼，曾经作为一个地标性建筑屹立在昆明城市中央。历经风雨磨砺后诞生新工人文化宥，又将开启一个璀璨新纨元。谢谢聆听！汇报完毕Thanks!
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