万科企业股票投资分析
万科公司股票投资分析
万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至201*年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这样的一家公司是否值得投资呢？下面文章就万科公司投资问题做分析。
一万科公司基本情况
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。201*年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。
至201*年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。201*年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4％，这是公司倡导节能环保、践行会责任的重要体现。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9％，净利润复合增长率为42.3％；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7％，净利润复合增长率达到88.4％，基本每股收益复合增长率达到67.6％。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。二、万科股本结构
三、万科经营业绩与分析
201*年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因，相关情况是管理层在过去一年不断检讨和反思，而在未来发展中要认真面对并予以改善的。
公司201*年净利润较201*年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。除存货跌价准备的影响外，公司201*年结算毛利率较201*年下降2.3个百分点。201*年公司结算均价与201*年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。201*年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到201*年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。报告期内，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比201*年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。
从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9万平方米，销售收入97.5亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平方米，销售收入39.0亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。其中深圳共销售41.7万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米，主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。报告期内公司实现结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4亿元。鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。截至报告期末，公司实际完成新开工面积523.3万平方米，比201*年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积529.4万平方米，比201*年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。从201*年度中期报告开始，公司放缓了获取项目的节奏。201*年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，少于201*年的934万平方米，其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元，土地的平均成本约201*元/平方米，明显低于201*年地价水平。截至201*年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1793万平方米。期内，公司通过合作方式，获得合肥金色名郡(皖安地块)、江淮地块，重庆渝园项目(宝圣项目)以及西安新地城项目，新进入合肥、重庆、西安等城市。报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)78.9亿元，仅占9.2%；拟开发产品(对应公司规划中项目)341.3亿元，占比39.7%；在建开发产品438.3亿元(其中包括346.4万平方米、合同金额273.4亿元的已售出未结算产品)，占比51.0%。截至报告期末，公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，较年初上升9.7个百分点，较中期末下降4.1个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。在行业整体资金较为紧张的背景下，公司保持了健康的财务状况。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。9月份，公司顺利发行59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强。
四、结论，经上分析我们不难看出万科公司已是相当成熟的公司，投资具有稳健性，但发展空间不足，一些原始股及正在兴建的股份公司也许更有发展空间，但稳健性有相对较低。
扩展阅读：万科企业股份有限公司投资价值分析与投资操作总结
万科A企业股份有限公司投资价值分析与投资操作总结
证券简称：万科AA、证券代码：000002
公司简介：
万科A企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从
事兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发等业务。截止201*年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。201*年，万科A荣登“201*最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位；在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科A位列百强榜第4位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名；在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。
行业地位：
十多年以来，万科A一直居于行业老大的地位。201*年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科A获得全球住宅类开发企业第一名。201*年从销售金额上讲，万科A仍然位居国内房企的龙头老大。但是，在国内房地产市场的数据显示，201*年底，万科A的每股收益在前百家房企中排名15，在四大地产排名中万科A位于第三，但利润增长和净资产收益高于招商地产和金地集团。
股票代码
股票简称
排名
每股收益(元)
净利润同比增幅(%)
营业总收入(亿元)
总资产(亿元)
净资产收益率(%)
股东权益比率(%)
总股本(亿股)
000024600048000002600383
招商地产保利地产万科A金地集团
481525
1.511.100.880.67
28.8532.7432.1512.00
151.11368.31470.36499.27717.83
917.26
12.6918.5218.1714.61
30.4721.5722.9028.89
17.1759.48109.9544.72
239.19496.19
发展前景：
下半年，市场供应量会增加，但随着限购城市的扩大，万科A的销售量可能会减少，一些地方供大于求的情况会扩大。就全国整体看，房地产市场继续在国家调控政策下平稳发展；商品房销售量同比涨幅较二季度可能有所回落；多数城市房价整体平稳，一些前期涨幅较大的城市，涨幅有所回落；部分房价过高的城市和项目会稳中有降。万科A上半年房地产企业业绩良好，表现出继续增长态势。下半年的房地产市场，可能通过价格调整来激活市场，如采取加快、加大推盘进度，降低开盘价格的方式进行促销，通过增加销量的方式弥补销售价格下降出现的利润损失。
投资分析建议：
1、2月24号政府下调存款准备金率，扩大内需和扩大民间投资力度，相等民间投资力度就两个方面：一个是买车，一个是买房。使得万科AA在下一个交易日股票大涨。
2、万科A项目储备丰富，积极布局中西部市场，近年来，在成都、重庆、武汉、西安等中西部核心城市取得大量项目，拓展了公司业绩增长的潜能。
3、产品面向刚需，市场份额逆势提升：公司坚持住宅小型化和装修房的产品定位，有利于公司销售业绩的稳步提升。
4、房地产市场从3月开始，成交开始持续回暖，应该可以介入地产股票投资。5、盈利能力比率分析（201*年的数据）
权益报酬率=净利润/平均普通股股东权=962487.53/(5296779.50+4423267.68)/2=19.8%,这意味着在201*年万科能够为其股东投入的每1元赚得0.198元的税后利润，盈利较好。
在营运能力分析方面，总资产周转率=销售收入/平均资产总额=7178274.98/（29620844.00+21563755）/2=0.2805=28.05%，表明公司资产周转速度较慢，因为万科是房地产行业，这是它的行业特点。
在盈利能力方面，销售净利率=净利润/销售收入=962487.53/7178274.98=13.46%。表明公司每百元销售收入可获得的净利润为0.1346元，该公司销售收入的收益水平较好。6、在选取万科时，作为一名投资者，因为上述等因素，秉着投资动机以及对省内股票及对房地产股票的投资偏好，选择了万科。
7、5月份万科出现质量门事件，股价下跌。
技术分析：
1、移动平均线的组合分析
（1）如图一所示，万科A股价线、短期移动平均线、中期移动平均线、长期移动平均线全部向右上方移动，而且股价线、短期均线、中期均线、长期均线依次从上到下排列，这是多头排列，且在2月10号形成黄金交叉。说明上升行情进入稳定期，这说明这时候投资者购入股票成本较低，股价上涨趋势已经确认，投资者能够获利。
（2）如图二所示，万科A的短期均线、中期均线、长期均线依次有规则地从上往下穿行，在5月10号形成死亡交叉，这是一个反转信号，预示着行情可能会短期、中期回调或反转下跌。此时是风险较小的卖点，投资者应该卖掉手中持有的股票或卖掉一部分股票，以减少损失。2、趋势型技术指标分析
MACD指数平滑异同移动平均线
图三中白色线为DIF，黄色线为DEA，从图中看到，DIF和DEA均为正值，表明此时属于多头市场，还有在2月10号DIF向上突破DEA是买入信号，是上图一2月13号形成黄金交叉症状。且小绿柱走平收缩，是买入点。
图四中白色线为DIF，黄色线为DEA，从图中看到，DIF和DEA均为正值，但在5月10号的时候DIF向下突破DEA，股价将会回落，和图二的反转信号相吻合，此时应该获利了结。
3、超买超卖型技术指标
KDJ随机指标
图五中，K线为黄线，D线为蓝线，J线为紫线，K线在2月9号在45.39时由下向上突破D线形成黄金交叉。且黄金交叉出现两次，所以此时为买入信号。与图一和图三信息相吻合这是可以放心买入股票。
图六中，K线为黄线，D线为蓝线，J线为紫线，K线在5月7号在超买区81由上向下跌破D线形成死亡交叉。，所以此时为卖出信号。预测了最近几天（5月10号）股票下跌。与图四的预测一致，投资者这时应该卖出股票或卖掉一部分股票以减少损失。
4、停损指标（SAR)
如图七可知，2月10号绿色球开始转为红色，是买进的时机。
如图八可知，5月9号红色球开始转为绿色，是卖出的时机。
总结：
由上述技术分析可知，2月10号左右是万科股票的较佳买入时机，但是由于我没有抓住这个时机，不过2月末政府下调存款准备金率以及房地产业开始回暖，万科股价开始上涨，于是在三月二号我开始买入万科股票。5月份万科出现质量门事件以及根据技术分析，股价有下跌的趋势，是卖出时机，在5月9号股票开始大幅度下跌，我由于持观望态度，没有卖出，在5月21号才卖掉。总的来说，我这次的投资是失败的，没有抓住买卖时机。图一
图三
图五
图七
图二
图四
图六
图八
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