房地产调研报告
辽阳市房地产调研告报告
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为了深入了解辽阳房地产市场起伏较大的原因，促进辽阳房产业的健康有序发展，按照201*年-201*年辽宁省辽阳市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，现就有关辽宁省辽阳市最近五年房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
经济适用住房也是影响辽宁省辽阳市房地产市场的重要因素,廉租房建设起步较晚。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。辽阳市房地产市场起步较晚，撤地改市特别是201*年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，辽阳市房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致辽阳市特别是辽阳市的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，辽阳市的房地产市场也受到了较大程度的影响，201*年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。201*年全市房地产上市交易面积67.6万，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到201*年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区201*年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，促成今年二、三季度辽阳房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是201*年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了201*年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于201*年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合
国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了辽阳市房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，地区差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。同时，房价也存在较大差异。一些县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201*年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从201*年第三季度以来，受金融危机影响，辽阳市的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在辽阳市房产投资中受益的人则到北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，辽阳市的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着辽阳市经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升
201*年以前，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，201*年上半年辽阳市城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。201*年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。辽阳市房地产开发企业的土地购置费用，从201*到201*年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。201*年至201*年，辽阳市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得201*年后土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，201*年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到201*年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到201*年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到201*年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。201*年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：
4、房地产业对财政收入的贡献。201*年201*年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。201*年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。201*年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。201*年110月份，房地产税收总额6256万元，较201*年5349万元同比增长16.96%。201*年至今房地产税收总额在不断增长和活跃中。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。辽阳市房地产业近年来的迅猛发展，对于推动辽阳市经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快辽阳市房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对辽阳市的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与辽阳市发展同步。辽阳市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。未来要使辽阳市房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入辽阳市，带动辽阳市房地产更好地发展。辽阳市房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。辽阳市开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对辽阳房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和辽阳市经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
5、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动辽阳市房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
以上是对辽阳市201*年至今房地产市场的一个大体调研和整合，在经历过201*年的全球金融危机后的辽阳市房产市场仍处于一个活跃的阶段。房产建设面积、购买量、人均收入水平都保持在一个平稳的状态，为了加大辽阳市房产市场的不断上升，应总结过去的经验，弥补过去的不足。
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房地产项目调研报告
一．调查基本情况说明
调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。
1.调研时间：201*年12月7日至201*年12月8日
2.调研楼盘名称：星河城玫瑰城国际鑫城绿地剑桥（金岭弯为别墅，除外）
3.调研的方式：明调及暗调
二．详细的调研结果及结论
1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传
开发商开盘时间项目位置占地面积星河城抚顺市和兴房地产开201*.8.1望花区北镇43000平发有限公司街19号方米玫瑰城抚顺市丰远房地产开201*.6.28望花区中辽310000平发公司街方米国际新抚顺市宗裕房地产开201*.6.30抚顺经济开160000平城发有限公司发区顺富路方米9号绿地剑抚顺绿地置业有限公201*.9中李石开发区170000平桥司（上海绿地）旬方米
（1）开发商：
四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于201*年末的和兴房地产和201*年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发商丰远，虽然也是在201*年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。
（2）开盘时间：
从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝独秀的感觉。
（3）位置：
位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以说都没有玫瑰城方便。
（4）占地面积：
四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的。
（5）整体规划（楼型特点）：高层多层小高层联排星河城6栋（26层）玫瑰城一期：4栋（27确定有，但不一期：4栋（11层）准确层）国际鑫城8栋6栋确定有，但不准确绿地剑桥8栋（17层）已售尽从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。（6）营销策略及前期宣传
在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。
2风格及项目定位
玫瑰城：中低档西班牙风格，以景观为主星河城：德式，中档国际鑫城：欧式中低档
绿地剑桥：欧式，中档。特别值得一提的是：绿地剑桥的风格，很受女性的喜爱，
这样如果决定权掌握在女性身上的时候就会很有优势
3.楼盘周边环境，及周边配套设施
玫瑰城：周边有居民楼，繁华度还算可以，但就空气质量来说，望花地区的
空气质量还是略差的，交通方面，如果要是做公交车的话，需要步行5至10分钟，且只有望花北道的810，805等一些车，并不是特别的方便。附近只有一所小学，离石油学院也有一定距离，如果要购物的话，也要步行10分钟左右。
星河城：周边有行政部门，且离石油大学较近，但是就出行坐车，和购物来
说，并不是特别的方便，公交车也是同玫瑰城一样，只有望花北道的810，805等一些车。空气质量也不是很好，距离新钢也是很近的。
国际新城：属于李石的旧区，日常购物来讲在李石所有的项目中还是比较方
便的，空气质量可以说也比望花好。周边还有东北育才能学校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。
绿地新城：空气还是不错的，正对这大连理工学院。但是临近的居住人数还
是非常少的，且交通也不方便。
4.小区规划(物业，户型，会所，容积率，得房率，)
物业物业费容积率得房率玫瑰城浩博物业公0.9~1.2元2.080%司星河城抚顺富邦物1.2元3.878%业国际鑫城鑫嘉乐物业1元1.8780%左右公司绿地剑桥
总体来看，绿地的得房率较高，对于消费者来说等于变相的节省资金。而从物业方面浩博物业能稍好一些，而绿地则属于自营的大部分消费者会在感觉上没有那么专业。，且物业费略高
（2）户型：
玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室为主。因为玫瑰城主要珍贵
望花厂矿职工，所以2室的设计还是较好销售的。同时拥有较大面积户型，能满足一些人口较多的家庭购买。
国际鑫城：61平方米至145平方米。户型的大小感觉也十分合理。因为这个项
目定位在中低档，所以价格能稍微偏低些，这样如果是最小的户型虽然去除公摊部分所剩的面积偏小，但是购买时的价格还是比较能让人
自营1.2~1.5元1.6788%接受的
星河城：为57平方米带121平方米之间的户型，大部分在100平方米左右。主
要以2室为主，这样在满足大部分消费者的同时，又能考虑到因为资金不足又想购房的消费者。但作为高层，去除公摊面积，小户型所剩的面积偏小。再加上价格并不是十分的便宜，所以我认为消费者在考虑购买房屋的时候会比较容易。同比较国际鑫城虽然也有小户型，但价格偏低，且在投资方面来说，李石的升值空间会更大些，所以应该还是能造成一定竞争的。
。绿地剑桥：68平方米至120平方米。别墅186平方米至250平方米，除了正常
的户型外，添加了别墅，从项目的整体风格来看偏英伦风。做成别墅的形式，效果也很好，但我个人认为，68平方米至120平方米中间的跨度有些小，对于人数稍多，并不像购买别墅，资金不都的消费者来说，是个弊病，这样会流失掉一部分的客源。
5.小区内设计，绿化
玫瑰城：小区主要特色为景观，景观非常优美。绿化率为57.1%
星河城：未建成，但数据统计绿化率为60%
国际鑫城：小区内景观建设还可以，但是整体给人感觉是偏低端的产品。绿化率为30%
绿地建桥：小区未建成，绿化率为50%
就小区绿化这一点上来讲国际鑫城的绿化率偏低，整体给人感觉景观不是很优美，而其他三个项目的绿化率基本达到50%以上。
6.板间观后感：
就调研的四个项目中，参观了绿地的样板间，属于临时搭建的实体房模型，个人觉得样板间的效果并没有实体房的效果好，无论是从光线还是空气方面上讲。从消费正的角度上讲，观看实体房，能让购买者切实的感受到自己所购房屋的广信，空气，和质感等等。且较容易让购买整相信房屋的质量。需要注意的是，在参观绿地的样板间当中，路中间的尾声并不是特别好。这样，在购买者看房的时候给人的感觉并不是很舒服。
7.各项目均价，销售入住情况，业主评价及升值前景
玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋质量较差
星河城：3800元/平，为入住
国际鑫城：2853元/平，90%多随着政府的招商引资，李石的房价还是很有升值空间的
绿地剑桥：3600元/平，90%同位李石地区，升值潜力较大。
三：个人总结
在这两天当中，我们自己走访了望花和李石地区的4个项目。以下做以总结
首先，我个人认为，就一个项目来说它的前期策划，和投入销售的时机是很重要的，就拿玫瑰城为例，在前期的推广和宣传，和销售时机方面是做得非常成功的。所以才有“销售当天挤破门”的现象。但是保证房屋质量也是非常重要的，据大部分入住居民表示房屋质量并不是很好，所以从最开始的一期到现在正在销售的三期出现了逐步下滑的趋势。同时，有实力的开发商，也会成为消费者们购房时的参考条件。
其次，房屋的位置，户型和整个小区的环境以及周边的设施。
除了价钱之外，户型也是消费者很大的选择条件之一。购房，消费者们购买的房屋是用来起居，休息的地方，一个合适的户型会从根本上吸引消费者。现代人住小区，换新房，除了因为宽敞的房间，明亮的户型舒适之外，小区内的环境也是非常重要的。再拿玫瑰城为例，园区内的景色，也是成为其开盘大卖的原因。优美的景色，较大的绿化带，能使居住时的心情和空气更好，更适合们居住。而现代人，外出办事，工作，购物，便利的交通也是不可缺少的。
再次，就这两天我们所走的几个项目来看，李石地区的项目升值空间还是很大的。城东新区能够开发地方几乎已经没有，再加上政府的一系列正则，沈抚同城的美好前景。的很多投资的消费者都选择了李石地区的项目。而望花地区，主要针对的是望花地区的消费者，大多用于居住。
然后，在我们调研的这两天当中，有很多细节方面也是需要注意的，例如对于消费者以后生活中每月都要花销的物业费，车位费，物业公司，等等。还有就是在售楼中，接待顾客时一些必须注意的，问题，例如去绿地看样板间的时候凌乱的走廊，还有售楼处，工作人员的仪容仪表，和对客人的态度，也都是决定销售的关键。
最后经过这两天的调研，再发现其它项目存在的问题的同时，也思考了自己在接待客户时应该注意的问题。也希望发现别人错误的同时，不忘了体形自己不要把同样的错误。犯在自己的身上
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