设计人员职责
一，项目初期
1，项目实地情况调研，项目相关资料收集
2，根据项目规划指标和要求，确定建筑设计方案，并进行报建
3，综合相关部门的意见，形成系统的设计任务书，传达给设计公司，设计出相应的产品或者是作品二，项目实施阶段
1，根据工程部的意见和疑问，联系设计公司，负责协调变更
2，配合施工单位和监理单位，定期对项目实施情况进行检查和监督，及时发现和改正问题，以保证施工的顺利进行三，交房阶段
根据物业的需要，对业主有意见的问题进行协调和整改，以满足业主要求由此完成一个完整的项目。
当前房地产企业中大多设立了规划设计部或者研发中心、总工办等部门，一般是由具备专业设计能力和技术经验的设计师组成，其主要职责和工作内容就是与设计公司或设计院对接，在项目前期，根据项目规划指标和要求，确定建筑设计方案，并进性报建；综合销售部、成本部等部门的意见，形成系统的设计任务书，传达给设计公司，设计出相应的产品或者是作品；在项目实施过程中，再根据工程部、采购部的意见和疑问，联系设计公司，出具变更和函件，以保证施工的顺利进行；最后在交房阶段，依据客服部和物业管理公司的需要，对业主意见较大的问题进行一些必要的整改。由此完成一个项目开发的全过程。为表述方面，我们姑且把这部分建筑师称之为“甲方建筑师”。
由上述过程可以看出，甲方建筑师在房地产企业中起到的独立作用并不多，自己不做设计，顶多就是根据公司的宏观指标和要求，审核设计方案和图纸，提出意见。剩余的工作就是配合其他部门与设计院进行协调，提供技术支持。因此，甲方建筑师在地产企业中的职业自豪感和工作成就感相对不如在单纯的设计企业中那么强烈。而为什么房地产公司又需要甲方建筑师呢？因为作为乙方的设计企业还不能形成自己的服务体系，对地产公司的业务进行全方位的专业支撑，其一般的服务仅限于效果图、方案、施工图、现场服务等这些容易外包的工作内容，而不能到房企内部去根据企业的其它需要提供技术支持，也不能理解和服从地产企业的商业需要与经营目标。因此这个角色就需要由甲方建筑师来完成。正是由于这种“夹层”的工作需求，甲方建筑师常常处于设计院和公司之间，两头难以兼顾。设计院作为专业技术机构，追求专业、技术和纯粹，而地产公司作为资源整合型企业，强调整合、效率和价值，双方价值观的不同，导致了其在同一件事情上的分歧，也给甲方建筑师带来了工作上的烦恼。
比如，提高容积率。地产公司通过各种途径提高了拟建地块的容积率，提高了商业价值，可是设计院的建筑师们认为这样并不能很好满足人居需要而产生抵触情绪，甲方建筑师一面要凭借自己的专业出身去争取对公司决策的话语权，一面又要以甲方的职业身份去压服设计院在满足公司要求的前提下，还要做得尽善尽美。再比如，社区商业。为满足业主开设餐饮店面的需要，地产公司与业主们的合同里无一例外写明每个商铺均设置烟道，可是设计院由于规范的限定，往往并不能做到这一点，这时甲方建筑师就必须运用自己的专业技能去满足公司这一非规范需求。诸如此类，甲方建筑师所面临的问题和选择既是不合情理的，也是无奈必须完成的。同时由于自身的职业经历，对于以前的设计同行，普遍抱有理解和同情之心，在执行工作任务的过程中，难免会对设计院工作节点的控制有所放松和通融，而这又会招致领导的责难很多甲方建筑师于是产生了疑问：自己的工作到底有没有价值？是不是与自己当初的建筑理想产生了偏差甚至背离？自己的工作究竟还有什么意义？
此外，由于甲方建筑师在地产企业中始终属于学院派，凡事讲究实事求是、据理力争，与长袖善舞的营销部门和大刀阔斧的工程部门等的关系比较紧张；而偏好采用先进技术、讲究建筑品质的专业习惯，又与缁铢必较的成本部门和精打细算的采购部门产生了隔阂，加上不少人本身性格内向、言语木讷，使得其它部门认为甲方建筑师这个群体恃才傲物，不易亲近，有时连老板都有些近而远之。如此一来，他们在地产公司的处境就变得十分尴尬了：一方面，似乎企业又离不开这些秀才们，一方面，似乎他们又始终游离于企业核心群体之外，得不到完全的信任。而在这纷纷扰扰的职业经历中，不知不觉之间，自己的专业技能已然生疏，设计感觉似乎消失，甲方建筑师又会为这些宝贵东西的迷失而感到怅然失落，对未来的前景暗淡感到惊慌失措。
这，大概就是我所认知中，甲方建筑师在房地产企业中的定位和处境。浅议建筑设计师在房地产企业中的定位与发展（二）
很多甲方建筑师在来到房地产企业之前，都有过在设计企业发展的经历，也都是因为各种各样的原因离开了设计院技术岗位，进入到地产公司的管理岗位。比如因为在原设计公司得不到重用，设计理念不被认可，性格与老板格格不入，转而希望借助甲方的强势平台，使自己的建筑理想得以实现；也有因为厌倦了在设计公司的工作节奏与行业规则，如经常加班、反复改图、无条件服从甲方等因素，想换个环境尝试发展的；还有因为觉得自己的性格比较外向，投身地产行业更加能够发挥所长而选择上游的那么在房地产公司，甲方建筑师的职业发展到底怎么样呢？下面分三个方面来说说说。
第一个方面，行政职务上的晋升。从上一篇分析，我们已经看到，甲方建筑师在地产公司处于一个比较微妙的地位，不仅与平级部门关系需要改善，而且很少能够进入到公司的核心业务群体和决策管理层，除非因为个别人转型极为适应，抓住机会步步高升的。但是这种情况也有例外，如果甲方建筑师所在的公司是以产品创新和素质过硬为核心竞争力，那么其职业发展的前景就顿时光明起来。因为这类型企业，往往领军人物就是建筑师出身，对于产品研发非常重视，有打造精品的浓厚意识，相应其规划设计部在公司中的重要性就不言而喻了，甲方建筑师职业发展的空间就相当看好。可是这种企业在中国毕竟是少数，很多地产公司都是由早期的暴发户成立起来的，老板文化水平都不高，更惶论建筑审美水平和精品意识，做生意只是为了赚钱罢了，至于社会责任和公众价值，那都只是在广告上说的。还有一部分地产企业是由外行进入的，老总都基本不懂行，凭借雄厚资金和制造业出身的职业经理人打天下，自然就没有甲方建筑师的发展空间了。而还有相当的企业，公司的运营特点就是快速开发、快速回款、滚动开发，对于产品素质不求出色，只求中庸，那甲方建筑师仍然只是一个上传下达的工具而已，相比销售、工程等部门来说，是毫无职业上升通道可言的。
第二个方面，薪酬福利上的提高。众所周知，在设计院的运营体制中，对外承接项目是提高产值的重要途径，可是老板要获得更多的利润，则需要设计师不断创造价值，而这又有赖于工作时间的延长和劳动强度的加大。因此设计师的收入虽然远超过社会平均收入水平，但是其对时间和精力乃至健康的付出也是巨大的。而在地产公司，利润的获取主要依赖于房屋销售价格的提高，与员工的工作时间和劳动强度关系并不紧密，与甲方建筑师的关系就更不大了。因此，甲方建筑师的工作时间相对固定，劳动强度远小于设计公司，在获得足够的休息时间的同时获取的劳动报酬和额外福利也比较可观。无疑，这也是很多设计师舍弃原先职位而投身地产行业的重要理由之一。
第三个方面，社会地位上的转变。由于建设程序的上下游关系，地产公司处于强势地位，表现出的社会地位也比设计公司更高，而身在其中的甲方建筑师自然深有感触。面对曾经的设计同行，以往还亲密友善的同事关系一下子变成了严肃认真的甲乙方关系，甲方建筑师自身很希望大家还像以前那样心直口快、口无遮拦，可是由于设计院对于甲方几乎是本能的敬畏和抵触，设计师们都是客客气气、敬之如宾，使得甲方建筑师很不自在，感觉自己的朋友圈子进一步缩小。面对施工单位和材料供应商不时的恭维和狡邪，甲方建筑师们竭力摆出一副老练的姿态加以甄别和决断，内心虽然不屑但是又必须睁大眼睛弄个明白，施工单位的设计变更申请是否合理，材料供应商的推荐新产品是否合用。所谓“水能载舟亦能覆舟”，一旦不用好手中的权力，就可能铸成大错。而社会上对于开发商群体的口诛笔伐，又让甲方建筑师们感到冤屈和无助，仿佛自己就是暴利制造者的帮凶，而很多人更因此产生了个人价值观与公司价值观的冲突，以及对自己青春年少时铮铮誓言的怀疑和反思！
以上三个方面是紧密结合的，经过一段时间的感受，甲方建筑师们有的会厌倦，有的会进步，有的安于现状。我认为目前甲方建筑师的状态大抵也就如此吧。
浅议建筑设计师在房地产企业中的定位与发展（三）
经过我们上面的分析可以看出，甲方建筑师这个群体在房地产企业中，虽然面临着无法融入核心团队、得不到完全信任的窘境，却在能够领取固定高额薪水的同时还拥有在设计公司无法比拟的自主生活和固定假期，在社会地位上也有了相对积极的变化，那么作为我们中间有理想有抱负、不想平庸安乐度过职业生涯的一部分人来说，又应该怎样取舍如何进退呢？
经过较长一段时间痛苦和艰难的比较与思考，我对甲方建筑师的出路找到了以下几个方向。
一、继续在地产公司从事设计管理工作，安于现有职位，终老于此。当然，这种情况是适合于知足常乐的一部分人的。实际中很容易做到，这里就不再赘述了。
二、继续自己的地产职业生涯，在做好设计管理的同时积极培养自己的职业性格，即平易近人、善于表达、富于逻辑、博采众长，并且学习地产行业的相关知识，不以设计专才自居，为自己将来承担对综合能力要求更高的高级事务做好准备。
三、在经历了地产公司的职业生涯之后，回到设计行业，利用原有的专业技术和人脉，凭借在地产行业积累的资源和增长的知识能力，实现在设计领域的跨越式发展。毕竟设计和实际还是有一定差距的，不少人经过了地产公司甲方建筑师职位的磨练，对于如何把设计和实际相结合肯定有很多心得体会，对于甲方希望设计院做到的要求，也会有比较全面的认识。这样把甲方的经验与设计的技能相结合，势必对今后的设计生涯带来很大的益处。
四、开始创业，自己开设计公司。机遇好的甲方建筑师，会在地产行业接触到一些头面人物，对自己创业会有莫大的帮助。由于双方性情相投，理念相似，在交往过程中建立起牢固的信任，往往会一拍即合，渴望事业上更长远合作。这样，甲方建筑师摇身一变，成了设计公司老板，结合自己对地产行业的认识和理解，采取更加符合甲方价值观和经营目标的经营方针，必然能够占据一定的市场份额，也拥有了一个实现自我建筑理想的平台。
结语：笔者从毕业起就一直在大型设计院从事设计工作，在第五个年头上，进入到国内某大型地产集团公司，又经过近两年的思考、分析，得出了上述若干体会看法，其中不乏切身之痛，也有不少认识不够准确和全面，还望各位同行不吝赐教，互相交流，为共同推进设计行业和地产行业的长远发展尽一点力。
扩展阅读：设计人员岗位职责,工作流程
设计人员岗位职责，工作流程，及审核
岗位职责：
一、咨询规范：
（1）客户咨询时，应首先向客户介绍公司的市场地位（北京第
一）、工程特点（质量上乘）、分级报价（质量价格比合理）、施工流程（八级质量保障体系）和付款方式。
（2）咨询时，设计师应全面了解客户待装房间的基本情况，确
定装修级别、设计风格、主要材料，做好客户登记，安排好量房时间。
（3）根据客户的消费取向，主动为其推荐相应价位。
（4）设计师应向客户准确解释公司不同价位在价格、工艺做法、
材料上的区别和共同点。
（5）当客户要求做概算时，应严格按报价单进行（报价单上没
有的项目须经公司质量技经部门核算认可）。
（6）咨询时不得承诺客户改动暖气、煤气管线。
（7）客户同意委托我公司装修后，收取500元量房服务费（工程
尾款中扣除），并向客户开具公司收据，严禁打白条，否则由设计师承担一切责任。
二、量房规范：
（1）量房中要做到认真细致，要标注上下水管、暖气、卫生间和厨
房设施的准确位置，向客户指明基底情况，并向客户提供是否需要修补的参考意见。（2）认真填写量房记录单，正常情况下三日内出图及粗报价，有约
定按约定时间执行。
三、设计、绘图规范：
（1）量房后三日内，按照公司设计规范制作平面图、天花平面图、
主要的立面图。
（2）设计方案、报价在客户满意的前提下签订合同。
（3）正式开工前应做出全套施工图纸：包括平面布置图、天花平
面图、立面图（剖面图）、大样图（节点）、详图（家具立面图、标准门窗及大样）。
（4）施工图纸采用公司标准图框A3图幅，且必须有客户、设计
师、审核签字。
（5）市场有特殊要求时，应同时执行所在市场规定。四、报价规范：
我公司实行分级、分项、分室报价，即按主卧室、次卧室、儿童房、客厅、餐厅、书房、厨房、卫浴间、阳台等分房间、部位报价（不含水、电）。
（1）报价时，应严格按公司统一报价按工程项目报
价，如有不清楚的项目应向公司质量技经部门及时咨询，不得擅自改动规定报价。
（2）报价时，严禁低点切入、漏项报价（误差不允
许超过10%）。
（3）严禁将不同级别的报价做在一个工程项目报价单中。
五、签约规范：
设计师签定的合同、图纸、报价单，必须有设计师、审核、客户签字方能生效，没有客户签字的合同、图纸、报价单，公司行政主管有权不予盖章，领用已盖好章的合同由责任人承担。设计师在签约后一日内将报价单转至质量技经部（质量技经部人员不在时应放入工程合同管理箱内）。各分部签署文件明细：装修合同三份：公司、市场、客户各一份。
报价单五份（复印四份）：公司、设计师、客户、工长、巡
检各一份（市场需要可增印一份）。
全套图纸四份（复印三份）：公司、设计师、客户、工长各
一份（市场需要可增印一份）。
补充条款（与合同同时签）三份：公司、客户各一
份、市场一份。
代购协议二份（复印一份）：公司、客户各一份。代购明细四份（复印三份）：公司、客户、财务、
工长各一份。
设计师交公司存档的合同、图纸、报价单必须有客户、审核、设计师三方原始签字方能生效，否则缓发当月效益工资（设计师、客户、审核签字为亲笔签名，使用签字笔或碳素笔）。六、全程服务规范：
（1）设计师实行全程服务，应在签约时明确制订开工、竣工时间表。
（2）设计师必须在签定合同后三日内将工程全套图纸交
给质量技经部。
（3）交底人员包括客户、设计师、巡检和工长及现场负
责人。
（4）现场交底时，由设计师依照图纸向工程人员详细介
绍设计理念、表达效果，工程人员向设计师提供签字认可后的交底单。
（5）设计人员、工程人员如有一方未按照流程操作，或
者文件不齐，另一方可拒绝在交底单上签字，并上报公司，所造成的损失，由责任方负责。
（6）计师应在工程中期验收前，约请客户至施工现场，
共同进行中期设计验收。
（7）中期预决算后加项，设计师应向客户说明，所增项目需付
95%的工程款。
（8）设计师应在工程开工至竣工期间内，与客户保持密切的联系，
发现问题，及时协调、处理、消除投诉。
工作流程：
一、介绍：
（1)热情真实的向客户介绍公司的市场地位（北京第一）
（2)设计特点：三个不做（宽门套、木墙群、大面积软包）、四个少做（高踢脚板、石膏线、窗套、大哑口）、施工流程（八级质量保障体系）、分级报价和付款方式。
二，沟通：仔细了解客户房间的基本情况和客户基本的设计思路，与客户就未来的房间设计做充分的沟通，提出一些能够赢得客户认同和信任的设计意见。
三、客户资源登记：客户咨询时，及时对客户姓名、房间基本情况、设计要求、预算、预计量房、签单时间、客户来源做登记。四、签约：量房后开始设计、绘图、报价，与客户充分沟通、达到客户要求后，签订正式合同，签约时客户应同时到总部财务部交纳合同金额60%的首期款，签约后设计师应在三日内将合同交至质量技经部审核，以便及时安排开工事宜。
五、开工：合同签订后的第三日开工，由工程部统一安排施工队，设计师、巡检、工长和客户在开工当日，同时到现场交底。六、施工：工程队应严格按公司工程质量标准进行施工，严禁在施工工艺上偷工减料，在材料使用上以次充好，每月公司将对施工工程进行评比，评出最好和最差的工程、奖优罚劣，重奖重罚。七、质量检查：每个在施工程，工程部巡检每周至少去1次，认真检查工程质量、工程进度和现场文明情况，发现问题，及时处理。八、电话回访：每个在施工程，公司电话回访员每周至少电话回访1次，对于客户反馈，认真记录，并于当日转至工程部和质量技经部。九、投诉处理：工程在施工过程中，如遇客户投诉，投诉到部门时，应由部门负责人及时处理，部门无法解决时，应将投诉及时转至客户服务部。十、中期验收：工程至中期时，应由设计师、工长和客户共同到现场进行中期验收（设计师也可提前约请客户到现场进行设计验收），中期验收后三日内客户应到公司财务部交纳合同金额35%的中期款。
十一、竣工验收：工程完工当日，应由工长召集设计、巡检、客户共同到现场进行竣工验收，竣工验收后三日内客户应到公司财务部交纳合同金额5%的尾款（扣除500元的量房服务费），客户凭付款收据在客户服务部填写客户意见反馈表并开具保修单。
十二、工程保修：合同竣工后，有1年的保修期（从工程实际竣工日起算）。
十三、客户维护：工程竣工后，保修期内电话回访员、设计师每隔一季度，应对客户进行电话回访，发现问题，及时协商解决，做好客户维护工作。
注意点：
a)合同、补充条款部分：
１、合同、补充条款、报价单、图纸上必须签字齐全、规范；２、甲、乙双方各自应填写的项目必须齐全规范；
３、除市场鉴证日期外，凡甲、乙双方签字部位的月日必须一致；４、合同中工程地址必须详细、区（县）、门牌号（路、街号）、小区、楼、单元（门）、室（号）；
５、凡在市场内买的合同必须按公司的合同空白处红印章内容注解文字说明；６、合同文本中“第十六条、其它没定条款”，需填写内容必须请示部门主管、经理批准后方可填写；
７、合同中的总金额与报价单总金额必须一致（百位数前）；８、合同总金额的大小写必须一致；
９、合同文本中“第十一条工程款支付方式”必须填第三种方式。１０、合同封面甲、乙方必须规范、工整填写。b)报价单部分：
１、报价单各项累计必须准确，报价单总金额与合同总金额必须一致；２、报价级别必须准确；
３、报价单上的客户姓名、开竣工日期、联系电话、工程地址必须与合同一致、详细、工整。
４、报价中多项、漏项和工程量增、减量相加不得超过合同总金额的１０％。
５、补充报价中特殊的把握不准的项目必须请示质量技经管理部c)图纸部分：
１、图纸必须标注图纸名称；
２、平面图须标注内方尺寸、门窗尺寸，标明材料及做法；３、天花平面图须标明材料做法，造形部位必须标有剖面图；４、主要墙面必须有立面图，标明尺寸、标明标高、标明材料做法；
５、柜、橱、桌等家具木制品必须标注详细尺寸。
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