201*年北京市土地市场总结及201*年预判
201*年北京市土地市场总结及201*年预判201*年01月14日来源：伟业我爱我家集团一、整体情况：经营性用地仅完成供地计划31%，住宅用地成交创6年新低根据《北京市201*年度国有建设用地供应计划》，201*年全年计划完成供地总量5700公顷，其中可供商品房开发的商品住宅用地850公顷、商服用地350公顷。截至201*年12月31日，全年北京市共成交商品住宅用地276公顷，商业办公用地96公顷，加和起来，201*年全年经营性用地372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31.0%。从土地供应类型上分析（如下图所示），201*年住宅、商业办公、工业供地规划建筑面积分别为596万平米、265万平米、805万平米，相比201*年上涨幅度分别为-35.9%、-59.8%、8.8%，除工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。单就商品住宅供地而言，201*年北京市共成交住宅用地37宗，规划建筑面积总计595.9万平米，住宅用地供地规模连续三年直线下降的同时，更创近6年来新低。此外，今年成交住宅平均楼面地价为6624元/平米，近六年以来仅比201*年略低。表1：近年北京市住宅用地成交情况规划建筑面积年份成交宗数（万平米）201*年201*年201*年201*年201*年201*年375082775856595.9765.21452.51234.21158.4997.6（亿元）394.7372.61063.4706.6437.8347.6（元/平方米）66244869732057243779348431.4%11.3%64.8%114.4%33.3%58.4%出让金额楼面地价平均溢价率数据来源：伟业我爱我家市场研究院二、特征分析：土地市场交易量波动明显，年底上演疯狂大戏从201*年各月的土地成交情况看，土地市场交易量波动明显，第一、三季度供地量较大，究其原因：年初政府多以摸索保障房用地落实方法为主，推地节奏相对缓慢；加上开发企业迫于自身发展的压力，也需要一定量的土地储备，导致第一季度土地交易量相对活跃；由于3-6月刚性需求集中释放，在此期间住房成交量明显回涨，在7月万柳地王的带动之下，第三季度土地交易引来今年最为活跃的时期。图2：201*年各月北京公开出让土地面积走势201*年12月，北京土地市场上演年底最后的疯狂。首先，当月共有5总住宅用溢价率均超过45%，全部超过挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，足以见得土地市场竞争之激烈；同时，出现“面粉价格高于面包”的现象，以通州台湖镇三宗为例，纯商品房部分的楼面地价在12804-15984元/平方米之间，周边在售新房东亚印象台湖项目，交易均价不足13451元/平方米。三、企业表现：大型房企销售状况较好，在京拿地积极性增大伟业我爱我家市场研究院监控的27家品牌房企中，有万科、首开、保利等8家房企在201*年在北京获取住宅用地，共计16宗土地，累计规划建筑面积269.7万平米，仅占全年成交总量的31.3%。而去年这27家品牌房企只有3家在北京拿地，累计规划建筑面积203.5万平米，仅占全年成交总量的26.6%。表2品牌企业年度拿地情况规划建筑面积年份拿地的企业数量成交宗数（万平米）201*年201*年201*年8315161140269.7203.5843.7（元/平方米）857651068199楼面地价数据来源：伟业我爱我家市场研究院拿地数量增长，说明大型房企已逐步恢复在北京拿地的步伐，一方面是大企业在京项目销售情况明显好转，销售回款增长迅速；另一方面，相比去年，今年北京所推地块多集中在近郊区和中心城区，地块位置和品质相对优越。四、年度总结：开发商拿地顾忌犹存，政府推地数量递减201*年，北京市土地市场陷入空前低迷，成交量创近6年来新低，出现这一局面应归结为供求两方面的原因：需求方面，从中央至地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更应慎之又慎，即便是销售回款明显增加，但是开发企业拿地动力已大不如前。供应方面，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格的要求下，北京市国土局推地过程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，加上经过多年的高强度开发，北京市可利用的土地资源有限，导致供地规模不如往年，201*年仅完成年度经营性土地供地计划的31%。因此，开发商拿地顾忌犹存、政府推地数量递减的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在情理之中。五、趋势预判：明年北京土地市场有望出现反弹，相关政策还会预防“地王”的频出201*年12月18日上午，国土资源部举行了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应、抑制异常地价”的新闻通气会，要求各地通过不同方法防止地王出现，因此，这一指导方向下，对土地市场的供求将产生不同的影响。供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住宅用地供应将相应提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面临整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。
需求方面，主力开发企业201*年销售业绩创新高，得益于一线城市项目的良好表现，如今，资金链紧绷的现状得到一定程度的改善，虽然北京拿地成本高，但是整体市场环境规范且市场预期看好，开发企业重回北京拿地的积极性增大。
基于此，对明年北京市土地市场预判如下：
第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。
第二，品牌房企将延续今年的拿地态势，诸如万科、龙湖、金地等企业在京的土地储备量日渐萎缩，虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，楼市需求旺盛的一线城市依然是企业首选。
第三，在供应小幅增长，需求积极性增加的情况下，未来一段时间内北京市土地市场将会走出低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块还将刷新“地王”记录。
同时，政府还会继续通过各种暂停出让公告、出让地址变更公告、发布土地供地计划等方式，提前干预企业拿地，防止“地王”频繁出现；另外，在招拍挂交易现场，针对个别地块还会继续执行“限总价、竞保障房”的模式，防止“地王”带来恐慌，影响楼市的预期。
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201*年北京市土地市场总结及201*年市场预判
一、整体情况：仅完成供地计划三分之二，住宅用地成交创5年新低
根据《北京市201*年度国有建设用地供应计划》，201*年全年计划完成供地总量6500公顷，其中经营性用地3100公顷，包括住宅用地2550公顷、商服用地550公顷。而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公顷。
据市场研究院的数据统计，截至201*年12月15日，今年北京市共成交经营性用地914.7公顷，正在挂牌交易的经营性用地共计213.9公顷，因此目前仅完成全年非保障房经营性用地供地计划1770公顷的64.8%。今年北京市共成交住宅用地50宗，规划建筑面积总计765.2万平米，不仅较去年大幅下降47.3%，更创近5年来新低。此外，今年成交住宅平均楼面地价为4869元/平米，较去年下降33.5%，也不及201*年，且平均溢价率仅为11.3%，为近5年来最低。
近5年北京市住宅用地成交情况
二、特征分析：下半年成交始发力，远郊区域土地供应大增
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，今年的土地市场供应，总体呈现出下半年成交开始发力，远郊区域土地供应大增的特征。陈亮分析表示，从201*年各月的成交情况看，今年的土地市场供应可以分为以下两个阶段：
第一阶段，1-5月份，政府推地节奏较慢，摸索保障房用地落实方法；开发企业在新政下谨慎拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供应19宗，成交13宗，成交面积仅占全年成交量的20.9%。
第二阶段，6-12月份，政府为完成全年供地计划，提高推地节奏，部分开发企业谋划弱市低价拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供地54宗，成交37宗，成交面积占全年的79.1%。
从区域分布上看，201*年住宅用地成交中，生态涵养区的比重显著上升，达23.3%，较201*年高出19.9个百分点，特别是怀柔区、门头沟区等远郊区域，土地成交活跃，将成为未来商品房供应的重要区域。
201*年北京市住宅用地成交情况
近两年北京市住宅用地成交区域情况
三、企业表现：大型房企惜金，在京拿地大幅减少
根据伟业我爱我家市场研究院监控的27家品牌房企中，201*年仅万科、首开、城建三家在北京获取住宅用地，共计11宗，累计规划建筑面积203.5万平米，仅占全年成交总量的26.6%。而去年这27家品牌房企共有15家在北京拿地，共计拿地40宗，累计规划建筑面积843.7万平米，占全年成交总量的58.1%。
分析表示，拿地总量的下降，说明大型房企已大幅减缓了在北京拿地的步伐，一方面是调控的大背景下企业不敢大肆拿地而影响资金链，另一方面也由于北京所推地块多集中在近远郊区，优质地块有限。大型房企拿地比重的下降，则说明一些企业已不看好北京市场，将拿地资金分配至更多的二、三线城市。
品牌房企年度拿地情况
四、年度总结：供应少、质量欠佳，需求方颇多顾忌
201*年，北京市土地市场陷入空前低迷，成交量创近5年来新低，甚至不如国际金融危机笼罩下的201*年。是什么原因导致了今年北京的土地市场如此低迷呢？
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，
供应方面，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格的要求下，北京市国土局推地过程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，加上经过多年的高强度开发，北京市可利用的土地资源有限，导致供地规模、供地质量都不如往年，201*年仅完成年度供地计划的三分之二，而所供住宅用地中，远郊区域土地比重大增。
需求方面，从中央至地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更应慎之又慎，从住宅用地的成交量及溢价率均为5年内最低的事实来看，开发企业拿地动力已大不如前。另外，随着一线城市土地成本的增加及政策调控的趋严，越来越多大型开发商选择将拿地资金转移至更具发展潜力的二三线城市。
因此，在供应少、质量欠佳，需求方颇多顾忌的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在情理之中。
五、201*年预测：供应平稳微涨，需求继续萎缩，土地市场仍将持续低迷
12月中旬，中央经济会议对明年房地产调控确定了基调，一方面，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，另一方面，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这一指导方向下，对土地市场的供求将产生不同的影响。
伟业我爱我家市场研究院陈亮分析表示，
供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住宅用地供应将相应提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面临整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。
需求方面，中央政府为实现对房地产价格的控制，现阶段需要通过控制成交量来实现，意味着开发企业销售不畅，资金链紧绷的现状并不会得到改善。尤其北京等一线城市调控严厉，且拿地成本高，渴望获取以往的高额利润已不可能。
基于此，伟业我爱我家集团对201*年北京市土地市场的预判如下：
第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。
第二，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，更加注重处在快速发展阶段的二三线城市拿地。而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外，大多数企业对此仍将视为“鸡肋”，从而影响拿地热情。
第三，在供应小幅增长，需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京市土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外，很难出现往年多轮哄抢的局面。
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