报建总结
首先应取得用地红线图，编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”，报市发改委取得立项批复，然后就与规划分局开始报选址（申请表，地形图及电子版等），取得选址意见书，继续报《建设用地规划许可证》，《方案审查意见》（申请表，方案草图等）规划局会组织专家及各有关部门开方案评审会，通过后核发《方案审查意见》。
如项目需编制“可行性研究报告”时，应先编制可行性研究报告，送市发改委审批，此时发改委会邀请一家有资质的机构，进行评审，由建设单位与评审机构签订合同，同时进行环评，水保，人防，地灾工作，将其报告与方案审查意见，可研最终版本一并提交给发改委，取得可研批复，可研批复的金额与申报的金额有一定的出入。
初步设计完成后，应根据《市政工程初步设计预审申报表》的要求准备材料，具体材料应为建委：一套完整的初设图及电子版，总平图3张，效果图1张，地勘，立项或可研批复，方案审查意见，选址意见书，勘察、设计合同，用地规划许可证，现状照片，设计人员社保证明及劳动合同各一份；市政委：一套完整的初设图及电子版;市园林局：总平图1张，绿化布置图3张，设计说明1本，电子版；（如有隧道工程）消防总队：《建设工程消防设计审核申报表》，建设单位营业执照，用地规划许可证，设计单位资质，消防图纸（土建、设备）。材料备齐后，报市建委勘察设计处，建委为主办单位，市政，园林，消防为并联审批。从窗口接件开始，领导审查，分配到各经办人员处，抽取专家，5人组成专家组，一个组长，安排评审会，设计方汇报，得出结论（原则通过，修改通过，不通过），如果是修改通过，则需要把修改后的图纸和审查回复意见一起找专家签字，然后咨询一下经办人是否还差材料，最后再去建委窗口交《市政工程初步设计审批申报表》，经办人根据要求处领导，局领导，办公室签字后核发初设批复。获得初设批复后，如有要求还应向发改委申报初设概算，发改委将对初设概算与可研批复金额进行核对，检查是否超出规定的±10%。
接下来施工图完成，就是施工图审查，业主选定审查机构，送图→专家审查→设计方回复→回复无异议→地勘报告，初设批复，送审表6份，回复表6份，底图逐页盖出图章送给审查机构→专家在回复上签字，合同收款条件达到→盖章→合格书。晒完图还要送一套给审图机构存档。
此时就可以到规划分局报《建设工程规划许可证》。
获得合格书之后，应到市建委进行施工图审查备案登记，同样是勘察设计处，具体材料为：《备案登记表》3份,电子件1份，合格书，勘察合格书，施工图电子版3份，勘察、设计合同，审查合同，审查收费发票复印件。
申请施工招标手续，确定施工单位，领取《施工许可证》
扩展阅读：报建心得
报建心得
前期的工作是最锻炼人的，需要综合的素质和长期的各方面积累。前期手续的报建和办理只是一个表面的一个过程和现象，需要透过现象看到真正的内在反应的问题，报建和办理的结果只有两种：通过或则不通过，而其中原因却是千差万别。办理前期手续的人往往只知道流程和需要的材料，对各部门审查的内容依据、职能部门的审查流程和内部运行体制所知甚少，对项目的各个环节的知识储备没有了解，职能起到了一个简单收集资料、申报的过程；这样的去办理前期肯定是要碰壁的。
项目前期办理有各种各样的方法和手段，但是最基本是要合法合乎规范规定流程，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的前期审查部门和官员基本是在行政规定和许可的范围内执行，明目张胆的刁难很少很少。作为具体的前期报建经办人员，能利用公关资源和能许诺也是极其有限，重点是放在自身能力的建设上，少去考虑哪些非常规做法。
第一加强个人多整个公司、项目、建设各个环节程序、专业技术的了解和认识上；试想你作为一个政府的审查人员，对一个一问三不知的前期报建人员肯定是什么看法和态度。
公关可以拉近与职能部门官员的关系，但是无法帮助你突破规范和规定的范围，突破还是需要自身的努力，吃透政府职能部门审批依据和流程，充分理解政策，才能提出可行的方案来实现你的要求，公关只是个辅助手段，很少有官员敢违规去审批，再说官场复杂，官员也担心这样的做法会成为对手的把柄。在你做到第一步后，还要积极参与项目前期的各项工作过程，了解项目的重点和核心，分清哪些是必须的，哪些可以妥协的，至少做到对项目心中有底，千万不可停留在简单信息收集和传递阶段。在做好自身功课的基础上，开始第二步工作，研究你的工作对象的情况。
细致了解各个职能部门审查的标准、核心内容、所依据法规规范、办理流程以及相关规定。这样只是到达了最基本的要求。
第三步是了解各个职能部门的内部结构和行政审批决策流程，比如发改、国土、规划、建委、消防、人防、绿化等。例规划局，有很多部门，报建的受理窗口、规划处、用地处、工程处、建管处、办公室、编制中心、分属的规划分局等是是什么职能，领导班子的组成和具体分工，甚至知道如何使用资料室去查询你的需要信息，办理选址、规划用地许可证、规划许可证等的具体流程，由哪些部门发起流程，哪些其他职能部门参加，是否需要开协调会，会不会请专家，如何做专家工作，规划局的内部局审会是什么时候开始，会不会讨论你的事情等等，，，，这里只是举例，需要时间的积累和自身领悟。
第四步是了解各个职能部门的人事组成以及内部的关系，部门内、部门间、领导层、各个中层等人际关系和谐程度，甚至要了解到领导的驾驶员（有时会起到出奇制胜作用），否则，你什么时候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩涡之中，造成无谓损失，这也是中国特色。
做到这样四部，你才算是基本合格的前期报建人员，需要很长一段时间积累，两年到达这样的水平已经是很强悍的。
下面还会有提高版和专家版本。
行政服务中心只是一个窗口职能，窗口人员其实是负责报建过程的首尾两个部分，中间过程他是一概不知，需要按照职能部门内部的审查程序来办理，只是按照程序核对资料，收件，分类，根据流程转至审批流程主办处室；至于一些小问题如复印件没有盖章等原因还是从自己找原因，仔细点不就可以解决了，只要你资料齐全，窗口就没有办法拒收。
公关在整个前期办理只是一个重要因素，不是决定性的，至于公关分析具体问题，抓住解决矛盾的核心人物和关键先生，下功夫去沟通，而窗口的人员都需要去专门公关的话，效率和成本太大了，没有必要，只是工作中顺带和他们处理好关系。提高版本：
这个阶段的主要指导思想是站在对方的立场思考问题，换位思考；其次是跟踪流程，通常的做法是窗口报建完成后，其余就不管过程了，至于没有完成报建具体问题出在哪个环节往往一无所知，其实有些时候原因完全是非常简单的，至少你可以告诉你老板，问题出在哪个环节因为某个原因，报建跟踪详细过程是成功的必要条件。我们在前期报建的过程经常会埋怨收到了不公正的待遇，那是我们站在自己的立场思考肯定觉得非常委屈；如果你站在对方的位置思考，也许会得出完全相反的答案。我们会遇到各个部门各个层级级别的行政管理人员，还是以规划局为例：
首先会遇到窗口的工作人员，通常这个岗位技术含量比较低，通常会是刚毕业的或则是40、50那种混日子的，对于他们，工作的标准非常简单，就机械按照报建要求去核对资料、登记，他们也许是整个职能部门里面最辛苦的，重复着简单而无聊的工作，每天要收这么多项目，而且权力基本为零，那么没有好脸色给你看是非常正常的，你要体谅他们，给他们一个微笑，仔细的准备资料就可以，你换成了他们的岗位不见得做的比他们好。
窗口人员会根据你要报建的内容，把资料转递到职能处室的具体经办人那里，
具体经办人是重要环节，一个职能处室就那么几个人，要管理整个市区所有项目的这个一个规划环节，他们每天很忙，有开不完的会，写不完的会议纪要和文稿，而且收入也不是很高，和开发商相比差距不小，生存和竞争压力很大，不同年龄的人有不同的心态。刚毕业的，往往受经验和能力限制，中规中矩，往往非常服从部门领导，而且害怕出错；工作有几年的，有些能力和经验，想提拔往上走，但是胆子稍大，见过场面，往往是办理能力强，也会服从部门领导；工作有些年份了但是离退休还有时日的；另外就是临近退休型的；等等，你要根据不同人心态和在部门以及局里面的人际关系，换位思考，准确把握沟通交往的尺度，吃透他们想法，和他们真心交朋友，多从他们角度考虑来考虑你的问题。他们只是熟悉某个前期环节的事项，而你早已熟悉整个流程，加上熟悉他们内部人际，吃透他们的心态，知己知彼，你的优势明显，加上适当的时候运用公关手段，更是事半功倍。可以做到他们审批的初始文稿和意见是你替他起草这样程度，这样当然需要长期合作和信任。写写如何处理职能部门内中层领导的关系：
先写中层的定位和重要性，一个城市的职能部门也不多，就那么十来个，来管理整个城市建设规划的各个环节，每个部门的处室也就五六个，根据行政管理的流程，主要的具体事务都是由中层负责开展、提供决策的，职能部门的中层起到了承上启下的作用，管理下属、安排处室工作，向上级领导负责，提供决策，同时也面临着平行处室的竞争，如果处理不当，下场就是里外不是人，受到竞争对手的打压。所以一个普通的是无法胜任这个岗位，一定是业务、管理、人际等综合能力强的才能生存，可能比领导班子成员还要能力强。
再分析他所处的环境，清楚他与手下的关系、管理模式，熟知哪些平行的处室中层是他对手或则联盟，和领导班子成员关系，预测未来的职场运行轨迹，体会他的心态，站在他的角度思考你的问题，避免陷入内部人际之争。
尽量不要和对方交流、沟通的时候，表达你的项目很急迫，虽然心里可以这么想；在他的角度，你的事情只是其中的十分之一或百分之一，小事，表达在他顺便的时候、方便的时候办，慢慢来，他见得急吼吼人多去了。
之后如何包装自己：
交往往往是对等，需要你在专业能力、处事能力、形象脾气、着装谈吐等于他相差不多，这才是交望之道，觉得你是可交、可信之人。不要偏信和夸大公关和￥的能力，用￥能成的是便宜的，昂贵的是用￥无法解决的。公关和￥只是润滑剂，辅助工具，处于对方位置，受的诱惑多去了，如果无法正确把握，早走不到今天；政府部门工作人员的素质也是越趋于提高。能做到以上常规的、有些难度的基本就难不倒你了。至于和领导班子的相处交往，往往是你的老板事情，他们是更复杂更高层次的博弈。
前期工作实质上就是与人相处之道，建立在你的专业知识、快速学习能力、归纳总结、明锐的观察力、清晰逻辑分析等基础能力之上，最根本是你的诚信、诚恳、敬业、正直等为人最本质方面，那样日子一久与你相处人都会认可接纳你。切忌是不懂装懂，夸夸其谈，空头许诺，投机取巧，妄自菲薄，自命不凡等等，那样你在这个圈子是混不出头的。
前期经办过程实际具体做法千千万万，那些只是战术上谈论的，核心要掌握和体会战略指导思想，不变应万变。谈谈专家版的，前面的两个阶段好比是爬山，从山脚开始，只顾脚底下的山路台阶，无暇看风景；渐到山腰，路边的花草树木，已是非常熟悉，对山脉的大致形状也是基本清楚，偶尔也会仰望山顶；越往上，你对山脉整体、各个侧面渐已了然于胸，更多的目光关注周边的风光。经历了前两各阶段，你对公司的项目、各个流程都是非常熟悉，看问题很显高度，可以从项目的开始，就可以预判前期存在的问题、解决的方案、解决的核心关键，你的老板就可提前采取各种公关手段，在问题出现之前集中解决。你的眼光和关注点跳出了项目、公司的范围，相关的信息量通过你的建立人脉网络，比以前是成几何级增长，集中到你面前，如何筛选、选择、整合这些信息，用你独特眼观去发现信息的价值，为你的项目服务、创造价值，从项目的周边、规划，周边重大项目前期信息，政策导向，人事变更，文件纪要等等，制定有利你项目的各种策略分析，提供你的老板决策，那样你的项目即可以掌握先机，又可以再更大范围内争取到各种资源政策优先倾斜。你的工作方式只是简单到：稳定扩人脉网、收集处理信息、提供分析导向、形成有效决策。
原则：良心做事、真心交友。
补充很重要的一点原则：低调。曾经认识一位号称是没有改不了的红线，一时间风起云涌，的确办了不少高难度项目，名气日涨，突然有一天，几乎所有职能部门的都远而避之，绕着走。
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