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物业新的一年工作计划书一在送旧迎新之际，物业公司在回顾20XX年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为2012年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于 5%
人员培训覆盖率达到 100%
人员招聘到岗率达到 98%
员工生活满意度达到 90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序；
强调团队的有效运作和服务流程；
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；
强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于 90％；
服务综合及时率不低于 85％；
业务技能培训 100％；
小区
绿化完好率不低于 90％；
绿化覆盖率不低于 60％；
管理费收费率一期逐步达到 70％；
二期收费率达到 90％；
生活垃圾日清率为 100％；
工作重点：
根据对20XX年的工作回顾和反思，2012年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。
（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
（3）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。
（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
（6）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20XX年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度 95%；
无因管理责任事故率 0；
新员工岗前培训率 100%；
不合格项整改率 100%；
员工流动率≤20%（不包括非正常流动率）；
突发事件快速反应率为 98%；
非正常投诉率低于 2%。
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。
2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。
3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。
5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。
7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
2012年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元；
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 计划如下：
工作目标：
服务满意度90%；
控制亏损在20万元以内；
建立君华物业成本库；
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
5、完成XX年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。
物业新的一年工作计划书二新的一年已开始，我们面临了全新的环境与考验，根据自身的情况，对不断深入前进中的品质提升工作来说，品质部20XX年需完成的主要工作任务：
一是要加强内部的管理，配合公司三体认证步伐，建立起一整套比较科学、规范、完整的品质督导管理体系和规章制度。
二是要充分整合现有资源，努力加大品质督导围度与深度，保持企业持续稳定发展。主要体现在客户服务、园区标识、公共区域管理、节源开能，工程、保洁绿化、娱乐设施等。
三是应对我司目前存在的问题进行分析，在今后的工作开展中提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进品质部各项工作的正常开展，做到管理服务水平有新的提高，品质水平有新的突破，各服务中心精神面貌有新的变化，争取全面完成公司下达的各项工作指标。
一月份
主要工作内容
重点工作：
对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业服务相适应的管理制度和程序。重点是理顺服务品质管理体系内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准。以完善健全品质督导体系、规范内部管理、提升管理层思想意识、加强秩维系统规范化等几个方面的工作目标及思路。
加强质量品质管理，梳理各项目各部门之间工作流程，提高服务过程管控，对管理人力配置及工作效能起到监督作用。
日常工作：
1、重新编制《品质督导管理体系》指导性文件，确立明确管理制度，在日常检查工作中做到有据可依，奖惩明确。确立各项目品质专员岗位职责与日常工作内容，大力开展20XX年度品质检查与整改力度，全面提升公司服务水平。
2、对201*年度的工作进行系统化、精细化的总结工作，分析各项数据，认真反思201*年我们都做了什么，还在哪些方面存在不足，在今后的工作中如何进行改正，以己为镜，深入反思，同时加大对相关知识的学习力度，借鉴其他企业成熟的品质提升经验完善自己。
二月份
主要工作内容
重点工作：
提升秩维系统安全防范工作，全面排查各园区消防安全器械，对消火栓、灭火器等进行维护维修，确保所有消防器材处于完好状态，以应对春节期间燃放烟花等情况，避免突发事件发生时造成更大的损失。
日常工作：
1、排查消防器材，加大秩维队伍培训及巡查、值岗力度，确保春节期间园区安全，出现突发事件时能够及时处理。
2、配合综合办公室做好公司年会活动的组织、运行工作，确保一年一度的员工联欢能够顺利完成。
3、进行春节前最后一次联合大检查，由综合办公室、各项目经理及品质专员共同配合，对所有在管项目进行全面检查，消除安全隐患，规范员工行为，使春节期间能够保证公司的服务品质不降低。
三月份
主要工作内容
重点工作：
认真学习“三体认证”相关知识，完善品质部工作细节、工作范围及档案等方面，全力保证公司“三体认证”的通过。通过学习，认真研究员工工作环境、小区环境以及员工工作安全方面的知识，并丰富档案内容，建立制度体系，丰富完善品质部工作内容。
日常工作：
1、做好正月十五元宵节安全防范工作，确保园区业主度过祥和喜庆的元宵节，同时对元宵灯谜活动给予大力支持，做好业主联谊工作。
2、参与公司组织的“三体认证”培训，努力学习相关知识，明确品质部工作，并在本阶段对照相应体系文件尽快完善相对欠缺的工作，为迎接“三体认证”检查做好准备。
四月份
主要工作内容
重点工作：
以完善健全的质量、环境、安全管理体系针对各项目、服务中心进行联合检查，重新审视服务状态、工作环境及工作安全问题，严格按照质量管理手册进行逐项排查，并着重针对全公司档案管理工作进行梳理，确认符合“三体认证”相关标准。
日常工作：
1、确保清明节期间消防安全，张贴相关温馨提示，告知业主注意消防安全，文明祭奠，全面排查消防设备，并加强节日期间巡逻频次，保证园区安全。
2、进行联合品质质量监督检查，加入新增的环境安全以及档案管理问题，注重管理细节。
3、针对华府项目春节后秩维队员流动量较大，华城项目秩维队伍培训力度较为欠缺的情况，加大对这两个项目新入职队员的培训与训练力度，完善华城各门岗、巡逻岗等职位的岗位制度，指定行之有效的管理方案，尽快将华城、华府的秩维工作引入到正常运行的轨道上来。
五月份
主要工作内容
重点工作：
针对负责分管的各项目秩维系统，将持续进行人员礼仪礼貌、军姿队列、服务意识以及专业知识进行培训。秩维系统人员占物业服务人员配置的较大部分，同时也是物业公司的精神面貌的体现，为公司培养出专业化、标准化的秩维队员，通过团队凝聚力的打造、公司企业文化、价值观的宣导来挽留住员工，进而为公司培养人才，完善梯队建设。
日常工作：
1、注重“五一”长假期间的安全、消防防范工作，确保节假日期间园区业主及员工的安全。
2、完善各项目秩维系统建设，打造更高层次、更具有服务精神的和谐团队，为公司培养一批可用之才，为公司的后续发展提供有力保障。
六月份
主要工作内容
重点工作：
针对御园项目整体运营在往好的方向发展，不足方面需逐步整改完善。御园申报国优的工作是本年度的重中之重，品质部要着重解决的问题主要体现在御园部门之间的配合和部门工作日常监管不够严密，出现工作松散状态，负责人及部门主管在以后的的工作中还要以身作则，对部门日常工作运行要强化管理，提高管控力度，在制度执行及工作落实方面要提高强势态度，对公司要求和工作指导要提高执行力度。
日常工作：
1、大力推进8S管理体系中后4s的进程，充分利用前一阶段“整理整顿、清洁清扫”的优良底蕴，提升员工节约习惯和自身素养，同时结合“三体认证”文件，做好安全、环境方面的学习与提升工作。
2、加大对御园项目的监管力度，配合其完善国优审批的相关工作，力争今年内通过国优的评审，并在实际工作中达到国优的管理水平。
七月份
主要工作内容
重点工作：
着重进行培训工作的监督与实施。品质部培训内容包括礼仪礼节、接待流程标准、秩维工作行为规范、职业前景、物业基础、法律法规、案例分析、日常工作内容与重点等方面，使每名员工达到我司工作标准，及时进入服务工作状态。针对各项目的年度培训计划实施情况及培训效果进行督导，务必做到按时进行，体现成效。
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