芙蓉区城市综合体调研报告
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：
一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩
近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。
二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。
相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：
（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。
（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。
（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。
在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：
（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。
（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。
（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。
推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：
（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。
（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。
（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。
三、 加快推进城市综合体项目的举措
（一）科学规划、引导储备
由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显"个性"，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。
（二）分解业态，明确重点
因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。
（三）跟踪服务，落实政策
城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展 一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及
面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。
（四）强化保障，确保项目出形象、见成效
强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。
第二篇：都正街城市综合体建设调研报告都正街城市综合体建设调研报告
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等城市在201*年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于长沙市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。
一、 基本情况
目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐
饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。
图表一：
楼宇
序号 名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注
2(m/天) 数(个)
(平
方米)
顺天顺天房地产公781.5元m2/1 国际财富司 78163 天
中心
熙美湖南富通房地181.7元m2/2 会现代城 产开发公司 29000 天
凤凰金凤物业1230元m2/月3 大厦 35000
文化文化广场物业500.6元m2/4 广场 管理公司 15000 天
长房长房集团1935元m2/月5 大厦 10002
定王长沙同力房地19售6200元6 府 产开发公司 201*0 /m2
万顺中旭海康投资151.1元m2/7 家园 有限公司 54000 月
天心天诚物业有限481.2元m2/8 城市广场 公司 85168 天
定王湖南富通产业602-3元m2/
9 大厦 开发公司 90000 天
湘豪万豪房地产开404元m2/天
10 大厦 发公司 10076
百盛湖南百盛企业703.5元m2/
11 天心华庭 有限公司 77772. 天
惟楚天诚物业有限无80元/m2/
12 文化用品公司 27000 月
商城（正在
招商）
2、示范项目：明城国际中心项目（在建）
项目概述：
明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。项目集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。
主要经济指标：
总建筑面积约为：90000平方米
停车位：380个
建筑层数：48
酒店建筑高度：153.05米（长沙市新地标）
比例分配：
酒店约占项目体量的30%
住宅约占30%
写字楼约占40%
示范要点：
1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。
2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，项目楼体在空间上遥相呼应，形成对比，将都市综合体功能进一步强化。
3、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。
二、发展瓶颈及存在问题
从以上相关数据和示范项目可以看出我街城市综合体
建设基础较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。
1、总体发展规模不大。相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体项目主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它项目发展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美体现城市综合体的含义。
3、相关配套设施不足。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施不足。如城市公园、会所等城市空间发展基本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。
三、相关意见和建议
1、科学合理确定城市综合体的开发规模。
城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。
2、高标准设计城市综合体。
城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应加强城市综合体规划设计编制。可以坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究和城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。
3、科学谋划城市综合体的开发时序。
城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市发展的实际，分期分批实施。应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的发展现状，依据城市的总体发展目标和布局，突出重点，有序推进。具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合长沙市新城区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄”。
4、迅速出台相关政策，保障综合体的有效实施。
伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。但是，目前的技术管理体制，无论是规划用地还是土地出让、计划立项等都没有专门的综合体建设规范。政府应该及早出台相关的政策规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。通过政府的条例或规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。同时，也要加强过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失和职务犯罪等现象的发生与发展。
第三篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告
来源：焦点房地产网
201*年06月23日11:18 我来说两句(0)
前言
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城(本站向你推荐www.bsmz.netent）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了201*中国城市综合体的元年。
201*年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点
1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。
3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。
4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。
5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的**和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。
6、201*年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。
7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。
8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。
9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。
10、201*年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为201*年地产行业新的开发潮流。
东北地区
黑龙江省
1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。
2、201*年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。
3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。
吉林省
1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。
2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。
3、201*年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。
4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。
5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。
6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。
示范案例：吉林?世贸广场
项目概述：
吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：
占地面积：31379平方米
总建筑面积约为：201*00平方米
停车位：380个
容积率：6.4
建筑密度：57%
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）
比例分配：
酒店约占项目体量的50%
江景住宅约占30%
写字楼，单身公寓约占13%
soho及其他占7%
示范要点：
1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。
2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。
3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。
4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。
5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。
6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。
专家评语：
房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。
辽宁省
1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。
2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。
3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。
4、201*年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。
5、201*年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。
6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。
7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。
8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。
第四篇：201*年最新无锡市大型城市综合体,特色商业街,文化创意园调研报告无锡项目调研
一、 周边商业情况梳理：
1、新百联广场及1912街区
经营情况较差，业态如同小市场，品牌杂乱，人流稀少。很多商家因无法经营均已关门或张贴转让招租启示；租金大概3.5-5元/平米/天，水电费自付，物业费8元/平米/月。
1912街区——无锡1912街区和南京1912街区相比，有着大相径庭的感觉，可能距离无锡火车站比较近的原因，一般管理方面不到位，卫生状况不理想，也没有看到有保安或保洁的存在，具体访谈商家，情况不清楚。主要以酒吧业态为主，现经营的酒吧有：百度、乱世佳人、玛索、苏荷、百度后宫、阿玛尼、玛田、bobo、等等；租金大概4-5元/平米/天左右，前3年给于租金折让，折让额度逐年递减，第4年恢复原始价位；其中后街有一家大型洗浴中心——铂金水座洗浴中心，经了解该业态档次偏低，人均98元/位。
2、金太湖国际广场
该项目是一个综合体形式，有住宅和商业，体量较大68万平米左右，住宅售价：8773元/平米，以高层建筑为主，竣工时间：201*-7-1，面积：84-143平米之间，预期总户数大概959户，物业费1.8元/平米/月。停车位充足：3600个。
商业情况：打造近600米长的通惠步行街，贯穿整个项目，品牌有：2万平米沃尔玛超市，肯德基，麦当劳，钱贵，味千拉面，必胜客，王兴记，海澜之家等众多连锁品牌；经过调研，经营情况不理想，地下一层，地上四层，其中一层现在是打造的金太湖眼镜城，前期因为各商家经营情况不理想，全部退租，现全部由眼镜城经营租金：1.2元/平米/天，物业费：8元/平米/月，优惠条件：免一年房租，一年物业费；201*年11月眼镜城正式开业。
3、庆丰桥底商
该商业街距离我项目近一条河相隔，商铺业主买，再返租给别人，品牌杂乱，业态多以五金建材为主，租金：2-3元/平米/天。物业费：2.5-3元/平米/月。
4、康桥丽景底商
业态以五金机电为主，近20年经营历史，通过居民反映，这样的业态配比无法满足居民日常生活的需求，无大型购物超市等，也无大型档次较好的餐饮业
态，而餐饮都是以小餐馆，大排档形式，租金：2.5-3元/平米/天，物业费3/平米/月。周边居民依附于世贸首府后期双子楼底商。
5、民丰路、广瑞路底商
品牌规划较为杂乱，小型业态品牌为主，租金2.5-3元/平米/天，物业费：2.5元/平米/月。
6、世贸首府底商
租金：3.5-4元/平米/天，物业费：5-6元/平米/月；
7、欧风街（青石街）
租金：7-9元/平米/天，物业费：6元/平米/月；
二、 项目周边情况分析
从无锡火车站南广场到北广场要从地下通道通过，地上无法直接到达，而被铁道阻隔；南广场属老商业区，人流聚集密集；而北广场相对是新商业区，人力较为稀少。通过周边居民反映：居民消费场所较少，只有火车站地下一层有较为极少的商业片区，无法满足北广场周边居民正常日常消费。另外，项目周边办公区域偏少。
三、 商业租金统计如下：
第五篇：城市综合体报告
一、从城市发展的角度
1、城市综合体与城市
城市综合体的发展与城市的发展息息相关,城市发展到什么程度，就会出现什么样的城市综合体与之相匹配，相应的，城市综合体的发展方向也会与城市发展方向保持一致。随着中国集约型城市的提出，城市发展逐渐放弃原有的粗放型发展模式，转向精细化运营发展。随着城市的发展现代城市逐渐显示出以下特点：
1）、功能复合化
城市发展到现阶段,已经不是单一实现居住功能那么简单。全球化浪潮中,城市需要承担更多功能,众多功能集中在同一城市出现,需要城市有最优的功能复合规划和方案,将城市作用发挥到最大效用。
2）、形象鲜明
众所周知，随着现代城市的发展，城市建设的加速，城市同质化现象越来越突出。众多城市一味追求国际化、现代化,完全成为钢筋水泥的堆砌。在盲目过后，反思城市建设进程，早已没有自己的城市特色，同时也失去了城市历史文化的传承。未来城市发展,己经逐步回归理性,城市形象正逐渐鲜明化。地方特色、区域文化、历史沉淀,都成为新一轮城市建设中,建筑形式表现和内在功能软环境所要表现的重要元素。
3）、集约化发展
粗放型的城市资源利用,虽然带来了中国城市的快速发展,但也造成了巨大资源浪费和重度城市负荷。优化资源利用,实现集约型社会,提高资源使用效率是城市发展面临的重大课题,费效比在城市运营方面,被提到非常高的层面,无论是城市建设还是土地使用,资源的优化整合利用,达到最优投入产出比是未来城市发展的重要目标。
4）、城市生态化
可持续发展的城市道路,不是一味追求快速发展的经济指标,以牺牲环境为代价得到的城市发展是暂时的,在物质基础达到一定程度后,文明城市建设的目标是生态发展与经济发展并行。
5）、城市多元化
围绕单一中心“摊大饼”式城市发展的城镇化,在经过多年发展后,城市中心从基础设施、交通路网、商业承载等方面已经不堪重负,组团式发展、多中心建设、带状城市发展等城市多元化发展模式不断出现。众多城市釆取以卫星城、新城等新型城镇现代化的扩张模式,满足现代城市发展需求。
作为城市发展的重要功能载体的城市综合体,伴随城市发展趋势不断发展。城市区域一体化和城市多元化发展,迫切需要城市综合体发挥城市复合功能。而城市功能复合化、形象鲜明化、城市生态化、社会集约化,为城市综合体的发展不断提出新的课题。代表城市形象、符合城市特征的城市综合体建筑形式,加上商务、商业、居住、休闲、娱乐等内在功能复合,优化土地资源利用,是城市综合体与现代城市共荣共生的有机联系。
自从201*年城市综合体进入青岛以来，发展速度迅猛对青岛经济文化等拉动作用明显。青岛延吉路万达建筑设计风格鲜明，已成为青岛一大城市名片。
展望：
城市综合体是点睛一城繁华的精华所在，亦凝结了一座城市的文化和灵魂，更是助推城市经济发展的强力引擎。城市不仅仅是产业的聚集地，它首先是人类愉悦生活、成长的空间。我们应以健康理念统领城市发展的方方面面，以“健康城市”引领包括综合体建设在内的新一轮发展。我们也可以说城市综合体的灵魂是文化与精神。综合体不是城市功能的简单叠加，更不是建设一堆堆绚丽的cbd，其灵魂是深厚的文化与精神。我市打造城市综合体应突出城市品牌效应，使其能保存和传承青岛的历史文化风貌。
我们知道城市综合体的作用不仅仅是经济上的拉动，更应该是城市文化的标志，是城市文化的具体显现。青岛在建设城市综合体的过程中应重视城市综合体的文化工功能，应充分利用综合体是城市名片、城市地标的广告效应，提升该区域的人文价值。为此，综合体必须要为整个区域代言，准确定位其在区域内的核心价值点，塑造区域以综合体为中心的核心价值，精心提炼以综合体为焦点的价值口号，从而达到在发展过程中重塑区域价值，实现以综合体为引领的区域变迁的目标。
青岛城市综合体在未来的发展过程中将会更加重视其文化功能，一个文化功能完善的城市综合体应具备以下特点：
1、城市综合体应具有文化内涵的关联性
城市综合体是城市文化功能的集中体现，兼有文化、传媒、娱乐、休闲等涵盖城市主要文化功能的建筑设计,具有文化的内在关联性。我们以李沧乐客城为例，乐客城建筑设计极具青岛特色，其建筑以崂山北九水为模版进行设计，整个建筑美轮美奂，给人以文化的享受。
2、城市综合体应具有文化魅力的辐射性
柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。而城市综合体是现代城市文化与灵魂的标签，与城市的文明建设、和谐社会建设具有高度的同一性，凭借深厚的文化内涵和文化魅力具有引领风尚、传承文明、传播知识、繁荣文化、陶冶情操、教化人民、服务社会、推动发展、促进和谐的重要社会辐射功能。
3、城市综合体用具有城市文化消费的聚集性
城市综合体在功能上的多元性，与城市开发中单一业态的商业地产相比有较强的抗风险能力。但城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值的体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，并随着城市综合体持续运营的市场培育，不断提升周边人气，改善公共设施及交通环境，促进整体文化消费水平的提高，最终带动城市综合体区域内物业价值大幅度增长。因此，一个成功的城市综合体不仅是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，更是一个城市商业价值最大化的具体体现。
城市综合体的发展方向应该是向文化综合体过渡的。我认为城市综合体存在的最大意义并不是经济的拉动作用而是对区域文化的提升作用。一个城市建设的好坏我们完全可以通过其城市综合体建设的好坏来进行评判。城市综合体是否符合该城市的品位、是否能够成为该城市的名片都可以作为评判标准。
在我们观察来看，青岛城市综合体到目前为止更多的是一种单纯的商业建筑综合，附带的起到作为城市名片的作用。试问青岛哪一家综合体敢说自己对于游客来说是一个“必看、必游、必购”旅游景点似的综合体？
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