xx年上半年，针对中国房地产市场出中央推出了“严厉调控政策”，以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则。对于xx年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷人眼”，而对于xx年下半年市场形式也可以用一句话预测“顺势而为，静观其变”。
一、xx年上半年中国房地产市场行业数据总结：
1、房地产开发完成情况：
xx年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比xx年5月增加1845亿元，增长46.3%。
xx年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8. 05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
xx年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
2、商品房销售情况：
xx年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
3、房地产开发企业资金来源情况：
xx年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
4、全国70个大中城市房屋销售价格指数：
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
xx年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
截止到xx年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而xx年5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与6月份相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
xx年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
5、全国房地产开发景气指数：
xx年6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比xx年5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。
二、房地产市场运行的主要特征：
1.住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升：
xx年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。
中国消费者住房消费要求的改变以及城市化进程的加速，对“改善型”和“享受型”住房需求持续增加，同时由于房价的高涨促使“住房”投资化严重，都促使商品房投资的热度与需求同步增加，即使在房地产政策调控下，房地产市场的投资热度在一定时期内不会改变。
2.土地开发增长较快，企业购置土地较为大胆：
xx年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
由于大多数房地产开发企业对于未来房地产市场的看好趋势，虽然受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地已经比较谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，但大部分大型房地产企业由于战略储备、企业未来发展等因素考虑，在部分城市大胆、大量购置土地，促使部分城市“地王”频现，在这些交易的影响下，促使xx年上半年整体土地购置面积增长较大，土地购置费增长明显。
3.商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年：
xx年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
xx年的房地产市场的高涨运行，以及房价的持续高位运行，房地产消费者购房需求的不断增加等多重因素，使xx年上半年的房地产开发建设持续保持一定的增长速度，新竣工面积以及新开工面积的增长等同步作用下，上半年延续到下半年的是房地产市场的存房量持续增加,市场供应量持续增长，供求关系出现变化趋势。
4.商品房销售开始出现负增长，销售压力逐渐加大：
xx年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。
从整体来看，xx年上半年销售增加还是比较明显的，特别是xx年的一季度，但从二季度开始，随着中央调控政策的出台，特别是“信贷政策”调整，导致二季度开始时，全国房地产市场销售出现负增长，销售增长逐渐回落，在部分城市短时间内出现了“零成交”现象。
可以从以下数据中看出,xx年上半年，商品
房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
商品房销售面积的下降幅度，在二季度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自xx年房价开始上涨以来，房地产市场观望最浓厚的一次，更是商品房销售面积首次持续出现下降趋势，并且这种趋势的持续时间会很长，在下半年回转的可能性比较小。
以上都导致未来自上半年开始到下半年，全国房地产市场销售压力增大，房地产开发企业资金回笼压力增大。
5.价格涨幅出现回落，大部分城市房价未出现明显下降：
xx年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
xx年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
从重点城市和区域的情况来看，xx年上半年全国房地产价格整体持续上涨，但从上半年部分一线城市来看，房地产销售价格涨幅有所回落，市场反应更多的来自于变相优惠、促销、赠送、暗折，但大部分楼盘实际下跌幅度不是很大，更多的并未出现实际下跌。考虑到“不可明示因素”考虑，上半年实际上已经有部分城市房价已经出现松动，其余城市房价上涨幅度也明显回落。
6.房地产信贷增速减慢，大部分城市个人房地产贷款大幅萎缩：
xx年上半年，受货币政策紧缩和市场销售低迷的双重影响，个人房贷增速明显放缓。
从国家统计局上半年的数据可以看出，可以清晰地发现房地产信贷收缩的轨迹。1-6月，房地产企业国内贷款逐月累计分别为2489亿元、3674亿元、4552亿元、5550亿元和6573亿元，逐月累计增幅分别为46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。
个贷方面同样如此：1-6月，个贷逐月累计数额分别为1443亿元、2193亿元、2955亿元、3744亿元和4538亿元，前四个月的逐月累计增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月进一步降至60.4％。不难看出，4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，五六月份房地产信贷收缩最为明显。
这表明，受调控政策影响以及人们对未来市场预期的调整，购房意向下降，个人房贷增速明显回落。
7.购房意愿依旧存在，市场观望浓重：
xx年上半年5月份开始，由于房地产新调控政策的出台，特别是信贷政策的收紧，造成市场观望情绪浓重，特别是此次调控政策执行力度和时间的不确定性、房地产开发企业与购房者两方同时观望等多重作用下，市场成交量大量萎缩，同时大部分购房者对于“高位入市”的恐慌，都导致年中的市场导向气氛
但由于大部分人对于未来中国房地产市场的长期看好，以及市场刚性需求的大量存在，目前来讲未来购房意愿还会持续比较长的时间，上半年出现的一定时期的市场调整，并未改变这种格局。
三、下半年政策调控的走向分析：
1.依旧保持政策的连续性和稳定性，贯彻落实好已出台政策的执行情况：
现阶段来看，中国房地产市场运行整体上还是基本平稳的，市场中出现的一些变化(市场观望情绪较重，销售面积出现负增长，但大部分城市房价尚未明显松动)是上半年来房地产调控政策刚刚实施的积极效果，是对xx年房价持续过快上涨的一个调整。下半年房地产调控政策在总体上不宜松动，尤其是住房保障政策和有关第二套房的信贷政策必须坚持，应保持政策的连续性和稳定性。但针对部分城市出现的房价继续高幅度上涨和信贷松紧行为需密切关注，警惕其潜在风险。
2.继续加大住房保障力度，满足中低收入家庭的住房需求：
住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无法解决所有居民的居住问题。因此加强住房保障是必然的选择，当前我国住房保障的范围和力度都偏低，应通过上半年的新政策为基础，进一步需加大住房保障的力度，通过多层次的住房供应体系，满足中低收入群体的住房需求。
3.加强银行风险管理，满足正常信贷需求：
首先，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展，避免因银行盲目减少对企业开发造成不利影响，甚至导致企业资金链断裂。
同时，做好房地产风险的预警和控制工作，重点是加强企业开发贷款和个人按揭贷款管理，警惕“虚假按揭”和变相“松紧”信贷的发生，要加强贷款审查和信贷过程的监测。对于信贷发生明显不符合国家信贷调控政策的货款审请，要根据风险对称原则要求提高首付比例和增加贷款利率等方式，杜绝变相“松紧”按揭的发生。
4.继续加强土地管理力度，严格耕地占补平衡管理
首先，中央政府会继续加强土地管理的力度，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地，严格耕地占补平衡管理，确保耕地面积不减少。
其次，根据国发文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，提高居住用地在土地供应当中的比重。可以看出未来房地产开发用地规则的发展趋势。
5.继续维护市场正常交易秩序，正确引导舆论导向：
价格作为调节市场经济的核心手段，其本质就是可以通过价格的涨跌变化来引导市场各方主体。同时，当前市场中各种鱼目混杂信息，容易误导社会消费者，使人们不能对市场形势有一个客观判断。政府权威部门应加强对市场有关信息的发布和解释，加强政府公信力，正确引导舆论导向，和社会各界对市场形势有一个准确认识，促进消费者的理性消费和企业和理性决策。
6.面对调控政策的延续，房地产企业应积极采取措施应对：
房地产开发企业也应该认清形势，积极采取措施应对市场调整。xx年下半年，房地产市场已经步入调整中期，预计本轮调整时间还要持续较长一段时间，房地产企业应做好应对较长时期市场低迷的准备，积极采取措施，如寻求资金支持、降价促销、加强管理等，调整企业开发策略、经营策略、销售策略等，适时主动调整，将房地产行业调整对企业的影响降至最低。
四、xx年下半年房地产市场发展趋势分析与展望
xx年，受房地产调控新政等因素影响，中国房地产行业增长明显放缓。同时，中国经济中基础商品价格的上涨已经扩散到生产、消费乃至服务领域，通货膨胀对经济的持续增长威胁越来越大。从国内经济形势看，经济增速有所回落，同时市场价格涨幅仍处于高位，经济政策必须在“确保经济增长”和“抑制通货膨胀”两者之间平衡，调控难度加大。
根据xx年上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计xx年下半年房地产市
场将整体继续处于调整之中，整体保持回落态势。
1.投资增长平稳回落，住宅投资比重依旧会继续平稳上升；
2.房价大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不会超过15%；
在不动产确权价格走势方面，预计xx年下半年不动产确权价格缺少空间和动能继续不断大幅上行；而不动产确权价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性。
3.市场低迷期依旧持续，下半年低迷期解除可能性比较小；
4.销售面积（或成交量）延续负增长，回落幅度持续增大；
从销售面积上看，xx年上半年，受宏观经济走势放缓以未来房价预期影响，市场持续保持观望情绪，商品房销售面积和销售额同比均出现下降，且降幅基本上呈逐月扩大态势。预计下半年销售面积将延续这种趋势，继续处于较低水平，但不排除随着房地产商促销力度的加大和价格下调的带动下销售量出现回升，但整体增幅仍处于较低水平。
5.房屋销售价格指数继续回落，涨幅继续负增长。
第二篇：房地产行业投资展望房地产行业：支持刚需政策加强 成交持续回暖
成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。
本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。
二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。
房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。
獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。
住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。
我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。
风险提示：行业调整时间超预期，政策严控超预期〃中投证券）
第三篇：201*年房地产行业展望201*年房地产行业展望
一、后调控时代，政策以完善房地产供应体系为主
201*年，房地产政策将现三个趋势：
1、层面出台的政策将很少，更多的是地方政府依据当地实际情况出台针对性政策；
2、无论是中央还是地方，出台的政策都不会强调房地产调控，而是强调完善房地产体系；
3、出台的政策，将以完善房地产市场秩序为主，比如，完善房地产税收制度、完善商品房预售制度、完善二手房交易制度等。
二、双轨制时代，政府与房企将共同成为房地产市场主体 具体表现为：
1、在棚户区改造及廉租房建设方面，由政府主导；
2、在公租房、自住型商品房的建设与供应方面，政府与房企协作；
3、在中高端商品房市场，由房企主导，政府承担服务及监管职能。
三、地产下半场，房地产分化将成主要特征并在相当长的时期存在
具体体现在：
1、产品分化，高端商品住宅日渐低迷，中、低端住宅逐步向好；
2、区域分化，一、二线城市市场震荡下降，三、四线城市市场稳中有降，县、镇级市场逐步向好；
3、战略分化，大型房企将加快工业化、产业化步伐，中小型房企将更多地选择与政府合作，进军商业地产的房企将选择跨产业的资源整合。
四、畸高状态下，商品住宅价格将步入下行通道
1、目前房价已然畸高，远远超出民众承受；
2、政府加大保障房及自住商品房供应将在很大程度上稀释商品房市场需求；
3、中央稳健的货币政策基调将令房地产市场资金吃紧；
4、美国qe退出将在很大程度上降低海外热钱进入房地产市场的可能；
5、中央提出大力发展现代农业、战略性新兴产业，加快发展各类服务业，将在很大程度上令囤积在房地产的资金流向现代农业、新兴产业及服务业。
第四篇：201*年上半年全国房地产市场分析与展望201*年上半年全国房地产市场分析与展望
7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。上半年房地产市场回顾
今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：
第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。
第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。201*年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。
从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。
第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从201*年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。
第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提
出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考gdp或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。
第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比201*年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比201*年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒 大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、**等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。
第六，货(公文素材库www.bsmz.net)币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年cpi维持高位且gdp明显回落(即滞胀现象)的疑虑已基本消除。目
前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近201*年时的水平。
下半年房地产走势研判
世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。
1、未来政策走势的研判
目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。(2)政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
2、未来量价走势的研判
今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；(2)供销差(反映供过于求的指标)达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到201*年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。
3、未来购房者心理预期
201*年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。
从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。
第五篇：上半年房地产市场总结及下半年展望谈论这个话题，首先应该把楼市的走势放在我们国家的宏观经济发展和全球经济发展大环境下来看。国内方面，从xx年国家开始实行紧缩的货币政策以来，目前国家仍在不断上调存款准备金率，从金融方面来对房地产市场进行调控，10年雪灾、地震、股市的持续走低和连续的通货膨胀以及企业盈利水平降低对楼市也产生了一系列负面影响。雪灾、地震属于不可抗拒的自然界突发因素，对市场的影响是有限的，真正对楼市和股市产生巨大影响的是国家的宏观调控政策，尤其是货币政策。国际方面，美国次贷危机扩大并蔓延、10年全球经济衰退和股市暴跌、6月份越南爆发金融危机导致楼市崩盘。今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。经过这一轮的市场波动，目前房地产市场出现浓厚的观望气氛。
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，201*年1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。
上半年深圳房地产市场观望气氛同样十分浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：
一、深圳新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷。深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《201*年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资142．84亿元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面积为1950．89万平方米，同比增加5．15％；商品住宅新开工面积303．89万平方米，同比减少7．76％；商品住宅空置面积65．37万平方米，同比增加84．5％；商品住宅销售面积为154．25万平方米，同比减少54．02％。商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供给压力仍然很大。
二、新建商品住宅价格持续回落。深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年最高点下降36%。
三、二手住房交易持续冷淡。今年上半年，二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。
全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍然是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有经验。经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和健康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应该是件好事。
房地产经纪公司的情况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整个行业都非常浮躁，大家忽视了公司自身建设这个问题。但是现在开始市场回归了，中介公司也开始扎扎实实做事了，正好趁市场调整之机会加强公司自身建设，包括管理水平、人才培养与储备、服务创新等。中介公司只有加强公司自身建设整个行业才能健康稳定持续发展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。对于整体市场来说，健康发展大家都是想看到的，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些企业受到了一些伤害，但是我想从长远来说也未必是坏事。
201*年下半年应该继续持续上半年的调整趋势，它不会有特别令人满意的事件出来，但是对整个行业一定是有好处的，通过整个201*年的归位、调整、振荡，应该在201*年或者不久的将来会有更好的前景。综合目前国际国内宏观经济因素和市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比较大。xx年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有一定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力——真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充斥着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是投资学中典型的“博傻理论”，它揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就一定是赢家，只是应多赢少的问题。今年可能这些楼盘要回调回来，很多楼盘最新推出的楼盘预期应该是回到去年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。
对于中介公司来说，成交量才是最重要的，因为我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信心。消费者信心低迷，是深圳楼市面临的最大问题。一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：每当大家以为底部终于到来时，市场又开始新一轮下跌。下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种继续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。如此循环往复，结果越来越多的购房者开始持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。在此种情况下，恢复购房者信心恐怕是当务之急。
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