安大住宅区危旧房改造项目基本成本预算
一、基本成本预算的依据
1、按最低的容积率、最高地价等作为预算依据；
2、安大提供的拆迁户详实资料。
二、主要经济技术指标
（1）拆迁安置为1504户共1513套，（其中增加大套房改小套9户），安置面积(含配套用房）为130000㎡；其中安置房建筑面积为123930㎡，安置配套用房6070㎡；
（2）规划占地面积117亩（约77260㎡）【区域规则面积133亩（约88660㎡）】，暂时按占地面积117亩计算如下：
（3）出让建筑用地面积25588㎡+6319㎡（商业房及配套房用地），（实际出让建筑面积由房地产开发商通过招拍挂获取土地有偿使用权后确定）；商品房建筑面积为55384㎡，配套用房2712.7㎡商业房13198.30㎡；
(4)建筑物体距地面总高控制在100米以内,其中住宅建筑物体为33层,层高2.9m；
(5)总用地面积为79945㎡，总建筑面积201*95㎡，容积2.52，总套数为1554套，其中出让户型576套；
(5)地下二层，其中移动车库及部分产业按地下二层高度部署，部分产业、非机动车辆以及物业等按二层建设，产业类部署在地下底层。
二、建设成本的基本分析
（一）综合前期费用及建安费用
1、装配式高层住宅建安费用
NO
类别
混凝土PC率60%定额
钢结构定额
钢混结构综合参考费用
1
估算参考指标
2478元/㎡
2776元/㎡
2353元/㎡
2
建安费用
2106元/㎡
2360元/㎡
2000元/㎡
3
工程建设及其它
248元/㎡
278元/㎡
235元/㎡
4
预备费
124元/㎡
139元/㎡
118元/㎡
2、前期开发费用：
新技术运用增加技术整合等前期开发费用147元/㎡；
3、基本建安费用：
建安费用为2500元/㎡；
4、结合建筑物体其他产业采用组合投资完成。
（二）投资分析（146045万元）
1、建安费用总支出：
201*95㎡X2500元/㎡=50323.75万元；
2、出让土地按2000万元/亩
（25588㎡+6319㎡）X2000万元/亩=95721万元。
（三）收支平衡分析
A、商品房部分(55384㎡,3.00万元/㎡)
1、销售收入 166152.00万元；
2、销售费用： 13292.20万元；（销售额的8.00%）
3、营业税： 9138.40万元；（销售额的5.50%）
4、销售剩余： 143721.40万元。
B、商业房部分（13198.30㎡,6.0万元/㎡）
1、销售收入 79189.80万元；
2、销售费用： 9502.80万元；（销售额的12.00%）
3、营业税： 4355.50万元；（销售额的5.50%）
4、融资成本： 2800.00万元；（4亿，按7%计）
5、销售剩余： 62531.50万元。
三、基本效益：
实现销售余额206252.90万元，减去土地及建安成本后可实现税前利润约为60207.90万元。
安徽云唱工程管理有限公司 编制
二O一六年九月
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