资产评估个人总结
名解
1资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2更新重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、审计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。3评估基准日是指评估所有资产价值的同一日期。
4市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
5参照物：评估人员在市场上找到的与待估资产相同或相似的，近期成交过的可供评估参照资产。
6功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。
7企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。
8企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。9容积率是指项目用地范围内的总建筑面积与项目总用地面积的比率。
10无形资产有效期即无形资产的使用期限，无形资产的使用期限是影响无形资产评估值的一个重要因素。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。同样的，其无形损耗程度越低，其具有实际超额收益的期限（或收益期限）越长。
简答
1资产评估的原则
1、资产评估工作原则：（1）真实性原则（2）科学性原则（3）公平性原则（4）可行性原则（5）简易性原则（6）独立性原则
2、资产评估的经济技术原则（1）预期收益原则（2）供求原则（3）贡献原则（4）替代原则（5）估价日期原则2资产评估的目的
1、资产评估的一般目的是评估资产在评估时点的公允价值。2、资产评估的特定目的（1）资产转让（2）企业兼并（3）企业出售
（4）企业联营（5）股份经营
（6）中外合资、合作（7）企业清算（8）抵押（9）担保
（10）企业租赁（11）债务重组（12）征收财产税（13）家庭财产分割
（14）其他（非货币性资产交易）
3为什么要根据使用价值状况评估资产的价值？资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期内为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。4机器设备的分类对机器设备评估的作用
在评估中对机器设备进行分类，其目的有如下几个方面：一是考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件；二是有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物；三是适应评估委托方的要求，与财务会计处理的管理相适应；四是便于评估人员合理分工、专业协作，提高评估工作的质量和效益。5企业价值的评估和单项资产的评估加和有什么区别？（1）两者所确定的评估价值的含义不同
企业价值评估是将企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业收益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新建构企业所有单项资产所需要的成本，不能真正反映企业价值。（2）两者所反映的评估目的不同
当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定。
（3）两者所运用的评估方法不同
单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估。（4）两者所得到的评估结果不同
企业价值评估具有很大的不确定性，整体价值一般高于单向价值之和。6流动资产评估的特点
（1）流动资产评估通常是单项资产评估（2）合理选择评估基准日
（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点（4）流动资产的账面价值基本可以反映其现值（5）对企业会计核算资料依赖程度高7资产评估的程序
（1）明确基本事项，签订业务约定书（2）组建项目小组。编制评估计划（3）收集评估资料
2（4）清查核实待估资产，进行实地查勘（5）选择评估方法，进行估算（6）编制和提交评估报告
（7）整理工作档案，归档工作底稿论述
1分析影响我国房价的主要因素，预测房价今后的走势。影响我国房价的主要因素有：1、央行的各项政策
央行的屡次加息以及“二套房”等政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。2、房地产市场的投机行为房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、稳定房价。3、人民币升值加速了房价上涨
随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。4、征收房地产税
征收房地产税的作用有：抑制房地产投机，增加政府财政收入；缩小贫富差距等。5、土地调控政策
6、货币供给量以及物价指数7、城镇居民收入分配差距的扩大房地产的未来发展趋势预测
从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。
从住房供给方面看：一是土地有效供给不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供给压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，增加了房地产成本。四是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面。2为什么可以用收益法评估资产的价值？
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，介意确定被评估资产价值的一种评估方法。收益法师基于“现值”规律，即任何资产等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于它所购置或投资的资产在未来能给她带来的回报。
采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，二手一有时间价值，因此为了估算资产的现实价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。3为什么可以根据市场的供求评估资产的价值？
假定其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。市场的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，人员在判断资产价值时也应充分考虑和
3依据供求原则。
扩展阅读：评估工作总结
广东信德房地产土地资产评估有限公司
201*年度资产评估业务合作工作总结
广东信德房地产土地资产评估有限公司与中国银行股份有限公司广东省分行于201*年4月26日签订了《资产评估服务合作协议》，承诺为贵行提供专业的资产评估服务。在各方有关人员的大力支持和配合下，本公司得以顺利开展工作，为贵行提供了及时、快捷的资产评估服务，赢得了较为良好的口碑。201*年即将过去，我们将这一年的业务合作情况作一个总结，以使各方加深沟通了解，进一步加强双方的合作。
一、201*年度与贵行开展业务的总体情况
由协议签订日统计至12月5日止，本公司为贵行出具了共146份正式评估报告，其中公司类评估项目39个，评估总值人民币139137万元，零售类评估项目100个，评估总值人民币11178万元，资产处置类评估项目1个，评估总值人民币28万元，其他类评估项目6个，均属于贵行自有物业的市场租金评估，另外还有初步评估项目约40个，初步评估项目中相当一部分已出具正式的评估报告。在已完成的评估项目中，我们均按协议规定的工作时限出具并提交评估报告，报告的内容与格式均符合与贵行所签订协议的具体要求，同时本公司将评估报告质量放在首要位置进行严格控制，据现有反馈信息所知，在出具的正式评估报告中，未有出现重大的错漏或因与市场价格偏差较大而需要修改评估报告或调整评估价值的情况，总体报告质量在贵行的各级审核人员中反应良好。在资产评估业务以外的范围内，本公司也尽量配合贵行的工作，如协助办理
共5页第1页广东信德房地产土地资产评估有限公司房地产、土地、资产的抵押他项登记工作，提供房地产市场信息资料及相关法律法规等。总体来说，在已开展业务合作的地区，本公司与贵行的业务合作是顺利的。
二、区域服务特色介绍
根据所签订的《资产评估服务合作协议》，本公司为贵行提供房地产、土地、一般性资产服务的区域为广东省佛山市、江门市、阳江市及上述地区辖属范围。在上述三个地区中，佛山市作为本公司的注册地，在本地已开展业务十多年，亦与贵行佛山市部分支行已有多年的合作经验，因此合作是最为顺畅的。本公司的服务有如下的特点。一是资质齐全，本公司具有房地产估价、土地估价、资产评估三个资质，是本地区资质最为齐全的专业评估公司，各资质均属全国性质，因此本公司对各类的资产评估项目有较强的适应能力。二是服务快捷，在佛山市范围内，除特殊情况外，本公司可以做到即日约评、即日现场开展工作，在出具报告的时限方面，凭借在本地区多年评估工作积累的经验与市场信息资料，我们可以以更快的时间出具准确、可靠的评估报告。三是开展一条龙服务，除了常规的资产评估工作以外，本公司还开展了协助办理房地产、土地、资产的抵押他项登记协助工作等的一条龙服务，在有需要时帮助贵行及客户解决抵押他项登记过程中等的疑难问题、加快出具各类他项权证的速度等等。此外，除了正常的资产评估业务以外，本公司还提供可行性研究、工程造价咨询等业务。因此，在本地区与贵行的合作是令人满意的，也得到客户的充分肯定。
至于江门地区，地域与顺德相连，距离并不远，交通也较为方便，本公司在签订后立即与贵行江门分行进行了自我推介和沟通，
共5页第2页广东信德房地产土地资产评估有限公司但是可能是由于地域惯性和当地国土、房管部门准入制度的原因，本公司与江门分行始终未能开展业务合作，201*年仅有一个资产处置类的评估项目。阳江地区的情况与江门地区相仿，到现时为止尚未能开展业务合作，而且由于顺德与阳江相距较远，在本公司在当地尚未设立驻点的情况下开展业务合作确有较大的难度，当然这是由于各方面的客观原因及本公司自身条件不足等所造成的。
三、业务合作中存在的问题
在过去的一年里，本公司与贵行的合作是比较愉快的，从各方反馈的信息来看，贵行对本公司还是比较信赖和支持的，在工作的过程中没有发生较大的矛盾和问题。尽管如此，在实际工作中仍存在一些问题，具体如下：一是关于签订合作协议的问题，本公司已于201*年4月26日与贵行广东省分行签订了《资产评估服务合作协议》，但后来贵行部分分行又要求要另行签订零售类的《资产评估服务合作协议》，如此一来令我们作为评估公司一方有些无所适从。本来本公司与贵行广东省分行签订是包括公司类、零售类及资产处置等全面合作的协议，道理上应无必要再与下属分行签订同样的、部分类别的协议，有重复之嫌。如果是有必要的话，那其他类别或其他分行是否也要重复签订呢？这样就可能造成贵行有关人员对评估公司的准入有认识上的误解或偏差，弄不清楚究竟那些评估公司在准入范围内。因此，本公司建议统一《资产评估服务合作协议》的签订方式与要求，消除双方合作的障碍。二是评估的收费标准和收取问题，在业务合作的过程中，评估公司与信贷客户的联系和沟通往往通过贵行的信贷人员进行，评估公司与信贷客户的直接沟通并不一定很通畅，在实际工作中，有时贵行信贷人员可能会作出超
共5页第3页广东信德房地产土地资产评估有限公司出合作协议确定的评估收费额度或收费时限的承诺，这可能是部分人员对《资产评估服务合作协议》及评估业务的收费标准不熟悉所致。我们希望在充分配合贵行工作的基础上，同时也能保证所合作项目评估收费合理、及时，因此希望有关人员能在这方面提供帮助或协调，以使评估项目的后续工作得到及时的跟进。三是关于初步评估报告方面，目前本公司为贵行所出具的初步评估报告，除部分已转为出具正式报告外，其余均未有进一步明确的信息反馈。其实作为评估公司来说，初步评估报告同样经过了现场查勘、市场调查、分析处理、评估计算等一系列的程序，亦即是评估公司同样付出劳动与成本，因此我们希望使用者也要同样认真对待初步评估报告，对其使用情况及时作出反馈，除了转为正式报告的项目之外，对不被采纳的项目也要及时退回有关报告。另外我们也希望对初步评估报告适当收费，以补偿评估公司的作业成本。以上这些问题希望贵行能酌情处理，使双方的合作更加顺畅。
四、对业务合作的建议
就现时存在的问题及未来的合作关系，我们提出几点建议：一是合作区域的问题，我们希望贵行能充分考虑地域就近原则进行确定。就目前的业务情况来看，地域的远近直接影响了服务的质量与速度，如本公司其中的一个合作区域阳江地区，到目前为止尚未能开展合作，究其原因主要就是地域相距实在太远。因此，如果再行确定合作区域的话，我们希望贵行能充分考虑地域就近的原则。本公司除了佛山本地区以外，对中山、肇庆的市场情况较为熟悉，与有关部门沟通也较为充分，并且在肇庆地区设立了驻点，我们希望能争取来年增加这两个地区作为本公司的合作区域。二是对重复签
共5页第4页广东信德房地产土地资产评估有限公司订协议及协议执行，如前所提到的，我们建议统一合作协议的签订方式与要求。同时我们发现贵行部分信贷人员对准入的评估公司仍不太了解，因此我们建议贵行在准入制度、评估公司情况、合作协议内容与要求等方面为评估公司多加宣传，使有关人员能真正了解准入的评估公司并从优选择。三是希望贵行及时对评估公司的报告质量、服务水平等多提出意见和反馈信息，指出本公司的不足之处，从而促进本公司的工作，提高各方的合作效果。本公司同时乐意与贵行紧密交流、互通有无，建议双方可以通过定期与不定期沟通、组织培训班等形式进行业务交流学习。
五、对未来一年业务合作的展望
今年以来本公司与贵行的业务合作总体来说是令人满意的，在未来的一年里，本公司将通过包括增加相关地区驻点、加强评估质量控制、完善市场信息体系等措施，以强化自身条件、提高服务水平，更好地适应当前经济形势下的业务需求，使公司的服务、规模再上新台阶。本公司真诚希望与贵行保持良好的合作关系，在今年合作顺利的基础上更进一步，强化服务意识，增加双方各层面的沟通，提高服务质量与工作默契度。
本公司愿与贵行携手努力，为金融事业的发展作出贡献。
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公
司二OO七年十二月十二日
共5页第5页广东信德房地产土地资产评估有限公司
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